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Versteckter Bunker auf einem Grundstück

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Thorsten Beckers

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Versteckter Bunker auf einem Grundstück

Einer von vielen Themenkreisen im Bereich der Problemimmobilien sind Aufklärungspflichten des Verkäufers bei einer Immobilientransaktion. In den Fallgestaltungen geht es bei rechtlichen Auseinandersetzungen zusätzlich oft um komplizierte Beweislastregeln (Wer muss wem was beweisen?).

Grundsätzlich und abstrakt gilt: Die Tatsachen, die den Tatbestand einer Anspruchsnorm ausfüllen, muss regelmäßig die Partei, die aus ihr einen Anspruch (oder Vorteil) herleitet, vortragen (Beibringungsgrundsatz) und – wenn der Gegner sie bestreitet – auch beweisen…

Ich habe hier einmal einen Fall herausgesucht, der ohne die Anwendung und Verteilung der Beweislastregeln (rein nach den vorliegenden Tatsachen und ohne die Äußerungen der Parteien) völlig anders hätte ausgehen können. Anders ausgedrückt: Bei Zugrundelegung eines ähnlichen Sachverhaltes ohne die konkreten Behauptungen der Parteien, wäre der Fall anders ausgegangen - wegen einer anderen Beweislastverteilung bzw. Beweisaufnahme.

 

Zu dem in Rede stehenden "Bunkerfall" stellte das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg zwar fest:

Soll nach dem Gegenstand des Kaufvertrages auf einem verkauften Grundstück dessen vorhandene Bebauung abgerissen und sodann darauf neu gebaut werden, stellt ein nicht erkennbarer Bunker, mit dem nicht zu rechnen ist, einen Sachmangel dar.

Das OLG entschied aber zugleich:

Der Käufer (!) ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass ihm das Vorhandensein des Bunkers arglistig verschwiegen wurde.

Was war passiert?

Der Verkäufer war Eigentümer eines Grundstücks, auf dem unterhalb der sichtbaren Bebauung ein Kriegsbunker verborgen war. Das Grundstück verkaufte er einem Käufer als Baugrundstück. Im Kaufvertrag wurde zwischen Verkäufer und Käufer die Gewährleistung ausgeschlossen. Im Zuge des Abbruchs verursachte der Bunker vorher nicht kalkulierte Mehrkosten. Diese Mehrkosten versuchte der Käufer vom Verkäufer einzuklagen. Dabei behauptete er, der Verkäufer habe ihm das Vorhandensein des Bunkers arglistig verschwiegen. Der Verkäufer hingegen erklärte glaubwürdig, dass er den Käufer im Rahmen der Besichtigungen des Grundstücks auf das Vorhandensein des Bunkers hingewiesen und ihm sogar eine Skizze übergeben habe. Das Gericht musste wegen der entgegenstehenden Behauptungen mit umfangreichen Beweisaufnahmen bzw. Beweislastverteilungen arbeiten.

Dem Käufer ist es dabei nicht gelungen, das Gericht davon zu überzeugen, dass die "Geschichte" des Verkäufers nicht stimmt.  Somit konnte er im Ergebnis keinen Schadensersatz gegen den Verkäufer geltend machen…

Wer das Urteil des OLG Brandenburg vom 16.06.2016 - 5 U 5/14 einmal im Volltext nachlesen möchte, kann dies beispielsweise hier machen:

https://openjur.de/u/892773.html

+++

In eigener Sache: Diese und andere Fallgestaltungen im Bereich der Problemimmobilien können wir im Vorfeld mit Hilfe unseres Kompetenznetzwerkes einer außergerichtlichen Lösung zuführen.

 

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