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Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Asbest

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Thorsten Beckers

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Einer von vielen Themenkreisen im Bereich der Problemimmobilien sind Aufklärungspflichten des Verkäufers bei einer Immobilientransaktion. Ich habe daher einmal einen Fall herausgesucht, der in der journalistisch-redaktionellen Darstellung oft ungenau bzw. falsch wiedergegeben wird. Manche Sachverhalte stellen zwar vielleicht an sich keinen Mangel dar, begründen aber eine Haftung, wenn auf Nachfrage des Käufers nicht oder falsch geantwortet wird:

 

Die Kläger kauften von den Beklagten ein Hausgrundstück unter Ausschluss der "Gewähr für Fehler und Mängel". Das Wohngebäude war im Jahre 1980 in Fertigbauweise errichtet worden. In der Außenfassade waren Asbestzementtafeln verarbeitet worden. Über diesen Umstand klärten die Beklagten die Kläger nicht auf, obwohl zuvor bereits ein anderer Kaufinteressent wegen der Asbestverkleidung von seinen Kaufabsichten abgerückt war.

Die Kläger verlangen Schadensersatz in Höhe der Kosten für die Asbestsanierung. Land- und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht meint, eine im Jahr 1980 mit Asbestzementplatten errichtete Hausfassade stelle keinen solchen Mangel dar, der Gegenstand einer Offenbarungspflicht habe sein können. Ansprüche wegen „Verschuldens bei Vertragsschluss“ seien daher ausgeschlossen.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben. Er hat entschieden, dass Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind, einen offenbarungspflichtigen Sachmangel begründen können. Das sei jedenfalls dann anzunehmen, wenn Baumaterialien Stoffe enthalten, die schon in geringen Dosen karzinogen wirken, und die ernsthafte Gefahr besteht, dass diese Stoffe bei üblicher Nutzung, Umgestaltung oder Renovierung des Kaufobjekts austreten. Insbesondere liege eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit eines Wohngebäudes vor, wenn übliche Umgestaltungs- Renovierungs- und Umbaumaßnahmen nicht ohne gravierende Gesundheitsgefahren vorgenommen werden könnten. Das gelte jedenfalls für solche Arbeiten, die üblicherweise auch von Laien vorgenommen würden und nicht nur von im Umgang mit gefährlichen Baustoffen vertrauten Betrieben des Fachhandwerks.

Darüber hinaus wurde entschieden, dass Ansprüche wegen „Verschuldens bei den Vertragsverhandlungen“ nach Gefahrübergang (im Regelfall mit der Übergabe der Kaufsache) jedenfalls dann nicht durch die kaufrechtlichen Regelungen ausgeschlossen werden können, wenn der Verkäufer den Käufer über die Beschaffenheit der Sache arglistig getäuscht hat.

 

Fazit: Sachmängel eines Hauses können vom Verkäufer ungefragt zu offenbaren sein, auch wenn kein konkreter Schaden an der Bausubstanz des Hauses vorliegt. Fragen des Vertragspartners müssen vollständig und richtig beantwortet werden. Selbst ein Verkäufer sollte immer darauf bestehen, dass alle Hinweise, die er dem Käufer zur Beschaffenheit und zum Zustand des Kaufobjektes erteilt hat, in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden, um eine mögliche Verkäuferhaftung (Rückgängigmachung des Kaufvertrages oder Schadensersatzes) wegen arglistiger Täuschung auszuschließen.

Tipp für Investoren: Es ist wichtig beim Ankaufsprozess Fragen zu stellen und die Antworten zu dokumentieren.

Kritik: Zweifelhaft finde ich die Auffassung des BGH, dass eine Asbestbelastung eines Wohnhauses als solches noch keinen Sachmangel darstelle (lediglich abstraktes Gefährdungspotential). Die Haftungsfrage beruht hier („nur“) auf einer arglistigen Täuschung bei der Vertragsanbahnung. Ich schreibe das deswegen hier noch einmal ausdrücklich, weil Urteile immer die Entscheidung von konkreten Einzelfällen sind – in der Regel (gerade bei journalistischer Verkürzung) kann man sie nicht auf „ähnliche“ Fälle übertragen.

Wer eine solche Entscheidung einmal im Volltext nachlesen möchte (BGH, Az.: V ZR 30/08), kann dies beispielsweise hier tun:

https://openjur.de/u/73164.html

+++

Für juristisch Interessierte: Beim Grundsatz des „Verschuldens bei Vertragsschluss“ (lateinisch: culpa in contrahendo) geht es um den Ersatz eines außervertraglichen Schadens (die Schadensersatzpflicht ergibt sich also nicht aus dem Vertrag, weil dieser noch nicht entstanden ist). Der Anspruch ergibt sich in den besonderen Fällen eines „vertrauensbildenden Vor-Kontaktes“, in einem sogenannten Vertragsanbahnungsverhältnis. Dieser Kontakt kann durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen entstehen, unabhängig davon, ob es letztendlich zu einem Vertragsschluss kommt oder nicht. Bedeutung hat der Grundsatz vor allem In Alltagssituationen, die nicht vertraglich geregelt sind: Verletzt man sich beispielsweise beim Bummeln im Kaufhaus (durch Ausrutschen), weil die Reinigungskräfte ihren Aufgaben nicht ordentlich nachgekommen sind oder weil das Verkaufspersonal Ware unsachgemäß in einem Hochregal gelagert hat, so ist hier eine Haftung des Betreibers eröffnet, ohne dass bereits ein Kaufvertrag mit seinen Nebenpflichten zustande gekommen sein muss (erst seit 2002 gesetzlich im BGB geregelt, § 311).

Grundsätzlich und abstrakt gilt Folgendes: Ist ein Mangel nicht ohne weiteres erkennbar, dem Verkäufer jedoch bekannt, haftet er wegen arglistigen Verschweigens, wenn er darüber nicht aufklärt. (ich habe damals parallel römische Rechtsgeschichte studiert und diesen Grundsatz bereits in den Quellen von Marcus Porcius Cato gefunden – also: „Rechtslage“ seit ca. 2.100 Jahren…

 

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