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Sittenwidriger Zinssatz - Grundbuchamt verweigert Eintragung der Grundschuld

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Thorsten Beckers

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Einer von vielen Themenkreisen im Bereich der Problemimmobilien sind Grundbuchfragen. Nicht nur wegen der immer älter werdenden Gesellschaft und dem damit verbundenen Anstieg an Demenz-Fällen, kommt es mitunter zu Übervorteilungen einzelner Beteiligter, die wirtschaftlich unerfahren sind - und damit zu sittenwidrigen Rechtsgeschäften, die in Form einer Grundschuld Einzug ins Grundbuch finden können. Schwierigkeiten können sich dann bei der Rechtsnachfolge ergeben.

Ich habe daher einmal einen Fall herausgesucht, bei dem die Sachbearbeiter des Grundbuchamtes des Amtsgerichtes Plön im Vorfeld gut aufgepasst haben:

 

Ein gewerbliches Pfandleihunternehmen aus Hannover schloss im September 2011 mit dem Eigentümer eines Grundstücks in Hohwacht einen Vertrag über die Gewährung eines Darlehens in Höhe von 10.000 Euro. Vereinbart waren Zinsen von 1 % pro Monat (12 % pro Jahr) und "Kosten für den Geschäftsbetrieb" von 3 % pro Monat (36 % pro Jahr). Als Sicherheit sollte der Eigentümer eine Grundschuld an seinem Grundstück über 15.000 Euro zuzüglich 4 % Zinsen pro Monat (48 % Zinsen pro Jahr) bestellen und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Grundeigentum unterwerfen. Vor Abschluss des Darlehensvertrags hatte der Grundstückseigentümer bereits bei einem Notar eine entsprechende Urkunde errichten lassen. Die Grundschuld musste zu ihrer Wirksamkeit noch im Grundbuch eingetragen werden…

Das Grundbuchamt beim Amtsgericht Plön wies die Beteiligten mittels einer „Aufklärungsverfügung“ darauf hin, dass es den vereinbarten Zinssatz als sittenwidrig ansehe und legte den Beteiligten unter anderem nahe, den Eintragungsantrag zurückzunehmen (…).  Gegen diese schriftliche Verfügung des Grundbuchamtes legte das Pfandleihunternehmen Beschwerde ein. Es berief sich darauf, dass für seinen Geschäftszweig die verlangten Zinsen und Gebühren angemessen seien…

 

Das Grundbuchamt hat nach Auffassung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichtes zu Recht ein Eintragungshindernis im Grundbuch gesehen. Die Einigung zur Bestellung der Grundschuld sei unwirksam, weil Zinsen in sittenwidriger Höhe vereinbart worden seien. Es bestehe ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. In der derzeitigen Niedrigzinsphase seien für einen durch Grundpfandrecht (Grundschuld oder Hypothek) gesicherten Kredit Zinsen in der Größenordnung von allenfalls 5 % pro Jahr üblich, jedenfalls aber von weit unter 10 % pro Jahr (…)

Das Pfandleihunternehmen könne sich auch nicht darauf berufen, dass der Zinssatz von 48 % pro Jahr der Regelung in § 10 der Verordnung über den Geschäftsbetrieb der gewerblichen Pfandleiher (Pfandleihverordnung / PfandlVO) entspräche, wonach der Pfandleiher neben monatlichen Zinsen von 1 % pro Monat auch ein weiteres Entgelt für die Kosten seines Geschäftsbetriebes fordern dürfe. Denn die hier erfolgte Kreditvergabe stelle keine Pfandleihe dar.

Wer eine solche Entscheidung zur Sittenwidrigkeit einmal im Volltext nachlesen möchte (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 05.09.2012 - 2 W 19/12), kann dies beispielsweise hier tun:

http://www.iww.de/quellenmaterial/id/88478

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Für rechtlich Interessierte: Bei der Pfandleihe wird gewerbsmäßig ein Darlehen gewährt - gegen Verpfändung beweglicher Sachen als Faustpfand. In der Regel handelt es sich um Gebrauchsgegenstände. Bei der Pfandleihe haftet der Darlehensnehmer nicht mit seinem gesamten Vermögen, sondern seine Haftung ist auf den verpfändeten Gegenstand beschränkt. Hier dagegen hat das Pfandleihunternehmen mit dem Grundstückseigentümer einen Darlehensvertrag ohne Begrenzung auf die Haftung an dem Grundstück abgeschlossen und sich dafür eine Sicherung an einem Grundstück, also einer unbeweglichen Sache, geben lassen. Damit hat das Unternehmen den Anwendungsbereich der Pfandleihverordnung verlassen und kann nicht etwa eine Vergütung für "Kosten des Geschäftsbetriebes" erheben.

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