Ein großes Maß an Sorgfalt und Expertise braucht jeder, der sich zum Kauf einer Immobilie entschließt. Denn viele Faktoren sind entscheidend für den Erfolg einer Investition. Die Nähe zu einem Ballungsgebiet ist ebenso wichtig wie die lokale Infrastruktur und die Verkehrsanbindung. Auch die wirtschaftliche Dynamik, die Kaufkraft und der Wohlstand der Bevölkerung müssen passen.
Die Prüfkriterien zur Beurteilung einer Immobilie und des Standortes
Um beurteilen zu können, wie gut eine Immobilie und ihr Standort sind, gibt es bestimmte Prüfkriterien. Bei den meisten Prüfkriterien geht es oft gar nicht unbedingt um die Genauigkeit der Ergebnisse, sondern eher um die Geschwindigkeit, wenn man etwa mehrere Angebote vorliegen hat. Hier ist es oft durchaus besser auf „Masse, statt Klasse“ zu setzen. Schließlich kann ein Investor auch ohne detaillierte Ortskenntnis von Zuhause aus prüfen, ob die auserkorene Immobilie in einer interessanten Gegend liegt – und zwar mit Hilfe des Internets (etwa Google Maps). So erkennt man schnell ein ruhiges Wohnviertel mit kleinteiliger Bebauung.
Der zweite Schritt, mit dem man sich einen guten bildlichen Eindruck der Wohngegend verschaffen kann, ist die Satellitenansicht von Google Earth. Und auch Google Streetview ist ein effektives Instrument dazu. Hier lassen unter Umständen sogar Fotos von den Autos in den Straßen erste Rückschlüsse auf die Bevölkerungsschichten in der Gegend zu. In kleineren Gemeinden sind darüber hinaus die Karten von Bing, die vielerorts hervorragende Vogelperspektiven bieten, hilfreich.
Das Internet hilft auch bei der Beurteilung von Mietpreisniveau und Wohnqualität. Kostenfreie Portale wie etwa Capital Kompass der Zeitschrift Capital, wohnpreis.de oder Immobilienscout24 lassen eine Recherche der Wohnlage anhand von eingefärbten Karten zu. Hier werden oftmals sogar Miet- und Kaufpreise in Euro je Quadratmeter angegeben. Weitere Möglichkeiten, an aussagekräftiges Kartenmaterial zu kommen, sind auch die Anhänge des Mietpreisspiegels der jeweiligen Gemeinde.
Die Vorprüfung der Objektqualität
Neben der Lagebeurteilung ist eine Vorprüfung der Objektqualität unabdingbar. Ein erster Anhaltspunkt ist sicher das Exposé, zu dem man sich im Vorfeld unbedingt einige offene Fragen an den Makler oder Verkäufer überlegen sollte wie etwa: „Wie ist der bauliche Gesamteindruck des Hauses“, „Sind derzeit alle Wohnungen vermietet?“ oder „Gibt es Rechtsstreitigkeiten mit Mietern?“. Die Exposés selbst sind oftmals leider sehr unterschiedlich. Das eine ist emotional, das andere eher nüchtern geschrieben und enthält nur wenige Details. Wichtig ist, dass man sich die wichtigsten Informationen herausfiltert und entsprechende Schwerpunkte setzt.
Um den baulichen Zustand einer Wohnung – vorerst ohne Besichtigung – einschätzen zu können, stützen Sie sich, wie erwähnt, durchaus erst einmal auf die Aussagen des Exposés. Sollten die dortigen Angaben jedoch lückenhaft oder gar unschlüssig sein, fragen Sie den Makler bzw. Verkäufer. Legen Sie sich die wichtigsten Fragen vorher zurecht und arbeiten Sie diese einfach eine nach der anderen ab. Setzen Sie in jedem Fall Prioritäten und beginnen Sie mit den wichtigsten Fragen. Unterscheiden Sie auch „offene“ und „geschlossene“ Fragen. Gute offene Fragen zum baulichen Zustand sind beispielsweise: „Gibt es Reparaturen, die nicht mehr weiter aufgeschoben werden sollten?“ oder „Was, schätzen Sie, muss in den nächsten zehn Jahren insgesamt in das Haus investiert werden?“. Geschlossene Fragen sind dagegen: „Wann wurde die Heizung zuletzt gewartet?“ Oder „Gibt es Dachundichtigkeiten?“. Letztere stellen Sie idealerweise dann, wenn schon gewisse Details aus dem Exposé auf einen unklaren Sachverhalt hinweisen.
Beurteilung der Ergebnisse
Hinterfragen Sie zudem in jedem Fall die Mietverhältnisse, also wer wohnt in der Wohnung, seit wann wird sie bewohnt und welches ist die Netto-Kaltmiete, die der Mieter zahlt. Wenn Sie zudem noch in Erfahrung bringen können, wann die letzte Mieterhöhung durchgeführt wurde und ob es sonst noch besondere Vertragsumstände gibt, sind Sie erst einmal gut gerüstet. Setzen Sie die so gewonnenen Erkenntnisse nun idealerweise in einer Übersichtstabelle in Relation zur Wohnfläche der jeweiligen Wohnung. Denn damit sind Sie in der Lage zu beurteilen, ob die Wohnung „gut“ oder „schlecht“ vermietet ist. Ich meine damit, ob die Miete über oder unter dem Marktniveau bzw. Mietspiegelpreis liegt. Damit haben Sie bereits einen wertvollen Indikator über die Potenziale dieser Immobilie.
Ein weiterer wesentlicher Aspekt, der natürlich über das Wohl und Wehe eines Investments entscheidet, sind die Zahlen insgesamt. Gemeint sind der Immobilienwert, aber auch die Ertragssituation der Immobilie unter Berücksichtigung aller noch offenen Fragen. Wie Sie diese Zahlen trotz ihrer Komplexität dennoch frühzeitig recht sicher – wenngleich auch noch recht grob – in den Griff bekommen, lesen Sie hier.
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