Jeder Immobilieninvestor ist daran interessiert, einen möglichst hohen Gewinn zu generieren. Dafür sollte er wissen, welche umlegKosten er auf die Mieter umlegen kann und welche Verteilungsschlüssel es gibt. Mithilfe einer korrekten Abrechnung lässt sich Ärger mit umlegbaren Kosten vermeiden – nur zufriedene Mieter sind wünschenswerte Bewohner einer Immobilie.
Die vier Verteilungsschlüssel
Fällt die Wahl des Verteilungsschlüssels auf die Berechnung nach Verbrauch, werden die Werte von den Zählern abgelesen und dem Mieter in Rechnung gestellt. Dies gilt als fairste Berechnungsform, gefolgt von der Berechnung nach Wohnfläche. Bei dieser hängen die Kosten von der Wohnungsgröße ab. Die Berechnung nach Personenzahl orientiert sich an der Anzahl der in einer Wohneinheit lebenden Personen. Eine Kostenermittlung mittels Wohneinheiten legt die Anzahl der Wohnungen zugrunde und ist am ungenauesten.
Umlegbare Nebenkosten
Mieter müssen für Betriebskosten nur dann aufkommen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt der Verteilungsschlüssel, erfolgt die Abrechnung nach Wohnfläche. Achte beim Abschluss Deiner Mietverträge auf jeden Fall darauf, dass Du die Betriebskosten genau aufschlüsselst und den Verteilungsschlüssel angibst. Muss der Mieter einen Teil der Kosten nicht übernehmen, stimmt Deine gesamte Kalkulation für das Immobilieninvestment nicht mehr.
Zu den anrechenbaren Kosten gehören:
Aufzug
- Kosten für Betriebsstrom, Aufsicht, Überwachung und Pflege
- Kosten für Wartungsvertrag ohne Reparaturkosten
Beleuchtung
- Stromkosten für Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume und Außenbereiche
Entwässerung
- Entwässerungsgebühren
- Bewirtschaftungskosten einer Entwässerungsanlage
Gartenpflege
- Erhaltungskosten für die Grünanlage bzw. einen Spielplatz
- Personalkosten für die Pflege, sofern sie nicht der Hauswart übernimmt
Gebäudereinigung
- Putzmittel
- Putzdienste und Reinigungsfirmen, sofern der Hauswart die Arbeiten nicht ausführt
Hauswartkosten
- Lohnkosten inklusive Lohnnebenkosten, jedoch ohne Sonderaufwendungen für Reparatur- und Verwaltungstätigkeiten
Heizung
- Kosten für den Zentralheizungsbetrieb inklusive Abgasanlage und Eichkosten
- Kosten für Wärmelieferungen
- Kosten für Verbrauchserfassung, Verbrauchsberechnung und Verbrauchsaufteilung
- Kosten für eine zentrale Brennstoffversorgung
- Kosten für Reinigung und Wartung einer Etagenheizung oder Gaseinzelfeueranlage
Kabelanschluss/Antenne
- Grundgebühren
- Wartungskosten
- Stromkosten und Betriebskosten für Antennenanlagen und Verteileranlagen
- Gebühren für Urheberrechte für Kabelweitersendung
Müllabfuhr
- Abholung
- Betriebskosten für Müllkompressoren, Müllschlucker und Müllabsauganlagen
- Betriebskosten für Müllmengenerfassungsanlagen
- Berechnungskosten
Öffentliche Lasten
- Grundsteuer
Schädlingsbekämpfung
- Nur regelmäßiger Aufwand (zum Beispiel Insektenspray)
Schornsteinfeger
- Kehrgebühren, sofern nicht in den Heizkosten enthalten
Sonstige Betriebskosten
- müssen im Mietervertrag explizit ausgewiesen sein. Anerkannt werden beispielsweise Aufwendungen für Schwimmbäder, Saunen oder Wartungskosten für Feuerlöscher
Straßenreinigung
- Allgemeine Gebühren für Straßenreinigung
- Kosten für die Beseitigung von Eis und Schnee
- Kosten für Streudienste
Verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgung
- Umlagefähig, sofern nicht unter Heizung oder Warmwasser berechnet
Versicherungen
- Sach- und Haftpflichtversicherung (Feuer, Sturmschäden, Wasserschäden, sonstige Elementarschäden)
- Öltankversicherung
Warmwasser
- Betriebskosten für zentrale Warmwasserversorgung
- Wartung von Warmwassergeräten
Wäschepflegeeinrichtung
- Stromkosten
- Wartungskosten, Pflegekosten und Reinigungskosten für Gemeinschaftswaschkeller
- Wasserkosten, sofern nicht unter Wasserversorgung erfasst
- Kosten für Gemeinschaftswäschetrockner und Gemeinschaftsbügelautomaten
Wasserversorgung
- Abrechnung gemäß Zählerstand
- Bei Mehrfamilienhäusern ist die Umlage der Kosten für die jährlich vorgeschriebene Legionellenprüfung möglich
- Grundgebühren und Betriebskosten
- Wartungskosten und Eichkosten von Wasserzählern, Aufbereitungsanlagen oder Versorgungsanlagen.
Berechnung der Nebenkosten
Als Vermieter hast Du die Pflicht, innerhalb von zwölf Monaten dem Mieter die Nebenkostenabrechnung für das vergangene Jahr zu präsentieren (§ 556 Abs. 3 BGB). Versäumst Du diese Frist, muss der Mieter für die Kosten nicht mehr aufkommen. Achte besonders auf Deine Berechnungen, denn jeder Rechenfehler kann als unkorrekte Abrechnung gewertet werden. Auf Verlangen musst Du dem Mieter die einzelnen Belege, auf deren Grundlage die Abrechnung erstellt wurde, zur Einsicht vorlegen.
Heizkosten und Warmwasserkosten sind grundsätzlich nach Verbrauch abzurechnen. Die Rechnung gilt als fehlerhaft, wenn der tatsächliche Verbrauch nicht angegeben ist. Hingegen werden Grundsteuern in der Regel nach Wohnfläche berechnet. Der Kaltwasserverbrauch und das Abwasser dürfen in einem Posten erscheinen. Niederschlagswassergebühr kannst Du nur umlegen, wenn Du sie im Mietvertrag ausdrücklich nennst. Bei den Reinigungskosten ist zwar die Umlage von Personal und Putzmitteln erlaubt, jedoch nicht, wenn es sich um Sonderreinigungen aufgrund von Baumaßnahmen handelt.
Rauchmelder – Uneinigkeit bei den Gerichten
Wie Kosten für Rauchmelder zu handhaben sind, beurteilen die Gerichte sehr differenziert. Laut Amtsgericht Dortmund dürfen weder die Kosten für die Wartung noch der Aufwand für die Miete von Rauchmeldern auf den Mieter umgelegt werden. Das Landgericht Hagen vertritt hingegen die Meinung, dass diese Kosten insgesamt als Betriebskosten umlagefähig sind. Inzwischen wurde der Bundesgerichtshof angerufen, eine Entscheidung steht jedoch noch aus.
Fazit
Als Immobilieninvestor hast Du die Möglichkeit, den größten Teil Deiner laufenden Betriebskosten auf Deine Mieter umzulegen. Wichtig ist bei den Abrechnungen nicht nur, dass sie exakt sind. Sie müssen dem Mieter innerhalb einer Frist von zwölf Monaten vorgelegt werden, damit der Anspruch auf Erstattung nicht verloren geht. Nebenkosten, die nicht im Mietvertrag deklariert sind, dürfen nicht in Rechnung gestellt werden.
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