Im Zuge der Vorbereitung Ihres Immobilieninvestments haben Sie sich mit Ihrer finanziellen Situation beschäftigt und auch eine persönliche Finanzierungsstrategie entwickelt. Am besten haben Sie dazu entsprechende Kalkulationstools verwendet, um keine Details zu übersehen. Eng mit der Finanzierungsstrategie hängt Ihre Immobilienstrategie zusammen – sie sollte unbedingt zu Ihrer Finanzierung passen. Aber welche Immobilienstrategien sind nun ratsam?
Die Antwort auf diese Frage hängt von vielen Umständen und Details ab. Besonders wichtig sind aber Ihre persönlichen Präferenzen. Es gibt zum Beispiel Menschen, die zunächst lieber mit einer überschaubaren Summe eine Eigentumswohnung oder ein kleines Haus kaufen, um „zu üben“ und sich auf diese Weise langsam an das Thema herantasten. Andere Menschen wiederum haben keine Scheu, von Anfang an beim Kauf von Wohnimmobilien „groß zu denken“ und ein entsprechendes Investment umzusetzen. In beiden Fällen kommen Sie nicht darum herum, sich intensiv mit dem Thema Immobilienstrategie zu beschäftigen. Um herauszufinden, welche Strategie für Sie persönlich die beste ist, sollten Sie sich drei Fragen stellen: Kurz oder lang? Aktiv oder passiv? Chancenorientiert oder sicher?
Kurz oder lang?
Die erste wichtige Unterscheidung der Immobilienstrategien ist die in kurz oder lang: Kurzfristige Strategien zielen darauf ab, das investierte Kapital möglichst rasch zu vermehren und die Objekte mit Gewinn wieder zu verkaufen. Ein Ansatz ist etwa das „fix und flip“: Dabei kaufen Sie eine Immobilie und werten diese durch Reparaturen oder Teilsanierungen auf. Dann verkaufen Sie das Objekt zu einem deutlich besseren Preis. Diese Strategie hat einen stark gewerblichen Charakter, ist zudem sehr managementintensiv und erfordert große Expertise.
Dagegen sind langfristige Immobilienstrategien auf einen Zeitraum von wenigstens zehn Jahren ausgerichtet. Der Hauptgrund: Sie können dann die Immobilie, auch Mehrfamilienhäuser, steuerfrei verkaufen. In dieser Zeit lassen sich durch Aufwertungen der Immobilie Wertzuwächse erzielen, die ein höheres Mietniveau und damit einen größeren Cashflow bewirken.
Aktiv oder passiv?
Die nächste Frage lautet: Wie stark können oder möchten Sie sich um Ihre Wohnimmobilien kümmern? Wenn Sie für eine aktive Strategie sind, können Sie durchaus schnelle Wertzuwächse realisieren, sind aber auch stark eingebunden und haben persönlich oder über Ihr Netzwerk viele Dinge zu regeln. Indem Sie durch kleine oder größere Änderungen – etwa Nutzflächenerweiterungen oder sogar Nutzungsänderungen – Ihre Immobilie immer wieder aufwerten, erzielen Sie einen größeren Cashflow und erhöhen den Wert der jeweiligen Immobilie durchaus signifikant.
Wenn Sie eher passiv-verhalten agieren möchten, setzen Sie andere Schwerpunkte. Eine passive Strategie besteht beispielsweise darin, eine Immobilie in einer vielversprechenden Lage zu kaufen, während der Standort über die Jahre an Attraktivität gewinnt. „Noch“ passiver ist das einfache Halten im Bestand. Denn durch die Inflation sinkt der Kreditwert und der Immobilienwert steigt in der Regel. Ein Doppeleffekt, der zu einer Steigerung des Nettovermögens beiträgt. Diese Strategie bietet sich zum Beispiel an, wenn Ihnen für Ihr Immobilieninvestment nur ein begrenzter Zeitrahmen zur Verfügung steht, weil Sie etwa berufstätig sind.
Chancenorientiert oder sicher?
Der dritte Aspekt, der Ihre ganz persönliche Immobilienstrategie beeinflusst, ist die Risikobereitschaft: Wollen Sie Chancen ergreifen – oder lieber in Ruhe einen kleineren, aber sicheren Ertrag generieren?
Chancenorientierte Immobilienstrategien sind, wie oben schon deutlich wurde – oft mit Aufwand und einem gewissen Maß an Risikobereitschaft verbunden. Speziell Nutzflächenerweiterungen und Nutzungsänderungen erfordern Erfahrung und beinhalten verschiedene Stolperfallen. Allein die baurechtlichen Vorschriften können selbst bei einer umfassenden Risikoanalyse im Vorfeld ein Vorhaben zu einem kleinen Abenteuer werden lassen. Mit einem guten Netzwerk und einem Team von Spezialisten können Sie aber durchaus chancenorientierte Strategien gut umsetzen und von meist überdurchschnittlichen Wertzuwächsen profitieren – mit potenziell mehr Mieteinnahmen und einem höheren Wiederverkaufswert.
Immobilienstrategien, die stärker auf Sicherheit setzen, sind oft mit passiven Strategien wie dem Halten der Wohnimmobilien verbunden. Aber auch mit kleinen Investitionen, die das finanzielle Risiko gering halten, lässt sich der Wert von Immobilien steigern. Renovierungen und Anschlussvermietungen (zu höheren Mietpreisen) sind zum Beispiel eine recht sichere Strategie. Ebenso gehören kleinere Objektaufwertungen wie eine schöne Bepflanzung, moderne Badezimmerausstattungen und andere kleine Details zur Steigerung der Attraktivität für neue Mieter zu einer risikoarmen Strategie.
Finden Sie Ihre ganz persönliche private Immobilienstrategie
Wie Sie sehen, führen viele Wege nach Rom. Genau deshalb ist es sehr wichtig, eine ganz persönliche Strategie zu finden – und sie konsequent zu verfolgen, um sich nicht zu verzetteln.
Horchen Sie in sich hinein: Sind Sie ein Typ für Risiken und wollen Sie aktiv werden? Dann nutzen Sie eine aktive, chancenorientierte Strategie. Haben Sie wenig Zeit und sehen Ihr Investment eher als sichere und langfristige Geldanlage? Dann nutzen Sie eine passive Strategie, die mit wenig Aufwand Monat für Monat kleine, aber sichere Beträge generiert.
Wenn Sie „Blut geleckt“ haben, skalieren Sie Ihre Strategie. Was mit einer Immobilie klappt, funktioniert auch mit mehreren Häusern. Mit zunehmender Erfahrung können Sie auch verschiedene Strategien bei Ihren Immobilien anwenden. Denken Sie daran: Mit jeder Immobilie steigern Sie potenziell Ihr Nettovermögen – und Ihren Erfahrungsschatz.
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