- Wer sich für den Kauf einer Immobilie als Investmentobjekt interessiert, wird mit Berichten über Immobilienkatastrophen überschüttet. Es fallen Begriffe wie schlechter Cashflow, steigende Preise, zahlungsunwillige Mieter, Mietnomaden, Immobilienblase und viele mehr. Doch was ist daran wahr und was ist wirklich für den Erwerb einer Immobilie als Investment relevant?
Objektanfrage bei Banken – schlechte Prognosen als kostenlose Beigabe
Erkundigst Du Dich bei Banken nach einer Immobilie als Investmentobjekt, werden Dir die meisten Banker von einem Privatkauf abraten und als Alternative den Erwerb eines Immobilienfonds vorschlagen. Dabei erzählen sie Dir von den (in ferner Zukunft) zu erwartenden Gewinnen und der bald platzenden Immobilienblase mit den daraus resultierenden Preisstürzen. Allerdings verschweigen sie in der Regel, dass sich diese prognostizierten dramatischen Entwicklungen zwangsweise auch auf ihre Portfolios auswirken. Ein ebenfalls häufig genanntes Risiko ist eine mögliche Verschärfung der Mietpreisbremse. Ignoriere diese Negativprognosen und suche Dir einen anderen Weg zum rentablen Investment.
- Es gibt sie doch, die preiswerten Immobilien als Investmentobjekt!
Schlechte Presse für Immobilienkäufe findest Du nicht nur bei Banken und im Internet. Viele Fachjournalisten, auch von renommierten Blättern, haben sich von dem allgemeinen Pessimismus anstecken lassen. Dennoch solltest Du die Fachartikel nicht ignorieren, da sie häufig gute Tipps und wichtige Informationen enthalten. Erfahrungsberichte von Immobilienkäufern können hilfreich bei der Suche nach dem besten Investmentobjekt sein. Auf einer Reihe von Immobilienportalen findest Du zudem aktuelle Zahlen und Standortbewertungen.
- Der richtige Standort – das A und O bei der Objektwahl
Die negativen Aussagen und Prognosen treffen für Ballungszentren teilweise durchaus zu. So stiegen die Preise für Eigentumswohnungen von 2004 bis 2017 in Stuttgart um 82 Prozent, in Düsseldorf um 95 Prozent und in Hamburg um 97 Prozent. München und Berlin verzeichneten mit 112 Prozent und 129 Prozent die dramatischsten Entwicklungen. Dass Frankfurt lediglich bei 87 Prozent lag, hatte nichts mit mangelndem Käuferinteresse zu tun. Es gab schlichtweg keine Immobilien und dementsprechend keine Angebote mehr. Doch wer sagt, dass sich Dein Investitionsobjekt unbedingt in einer der Metropolen befinden muss? Es gibt noch interessante Standorte, die von den Extremen verschont geblieben sind, beispielsweise einige Grenzregionen in Baden-Württemberg. Einen neuen lukrativen Standort zu finden, kann dir finanziell einige Vorteile einräumen.
Bei der Anschaffung eines Investitionsobjekts ist die richtige Standortwahl für den Erfolg ausschlaggebend. Eine Standortanalyse sorgt für Klarheit. Du solltest Dich dabei nicht auf Aussagen und Bilder von Verkäufern oder Banken verlassen, sondern den Standort selbst vor dem Kauf besuchen. Achte auf Folgendes:
- Gibt es im Umkreis Einkaufsmöglichkeiten?
- Sind Bildungseinrichtungen, Schulen und Kindergärten in der Nähe?
- Gibt es Ärzte am Ort?
- Wie ist die Infrastruktur und der Nahverkehr?
- Welchen Eindruck hast Du von der Straße – gepflegt, schmuddelig oder gutbürgerlich?
- Wie ist der Arbeitsmarkt in der Gegend – ist die Arbeitslosigkeit hoch, welche Unternehmen sind ansässig und Ähnliches?
- Wie sind die Prognosen für den Ort?
- Welche städtebaulichen Pläne gibt es?
Um eine günstige Immobilie an einem attraktiven Standort zu finden, kannst Du Dich zum Beispiel mit Dienstleistern, Versicherungsvertretern, Handwerkern, Hausverwaltungen, Steuerberatern, Anwälten und so weiter unterhalten. Sie wissen oftmals von interessanten Objekten, die in absehbarer Zeit zum Verkauf stehen.
- Kreativität hilft bei der Suche
Wer kreativ ist, tut sich leichter im Leben – das gilt auch für das Aufspüren einer passenden Immobilie. Nicht nur im Internet steht eine Vielzahl von Objekten zum Verkauf. Die inzwischen fast schon unmodernen Zeitungsanzeigen sind für Investoren eine besonders interessante Quelle. In so gut wie jeder Gemeinde werden Zeitungen kostenlos verteilt. Gerade ältere Leute scheuen sich, Anzeigen im Internet zu schalten. Zudem haben sie häufig eine gewisse Aversion gegen Makler und bieten ihre Häuser und Wohnungen lieber selbst mithilfe einer Zeitungsannonce an. Eine weitere Möglichkeit ist, Leute direkt anzusprechen oder gezielt nach leer stehenden Objekten zu suchen. Nachbarn können Dir in der Regel den Eigentümer nennen oder wissen zumindest, wer das Objekt betreut.
- Makler: meistens besser als ihr Ruf
Auch wenn Makler nicht überall den besten Ruf besitzen, solltest Du Dich trotzdem mit zahlreichen Immobilienspezialisten in Verbindung setzen, um letztendlich mit den Besten zusammenzuarbeiten. Fast alle Makler haben Objekte in ihrem Portfolio, die sie aus den unterschiedlichsten Gründen nicht veröffentlichen möchten. Wenn sie Dir selbst derzeit nichts Passendes anbieten können, kann dieser Fall gegebenenfalls schon bald eintreten. Zudem kennen die Makler die Stärken und Schwächen eines Gebäudes – sie sind darin geschult, Mängel zu sehen, die Verkäufer gerne verschweigen würden. Der Gesetzgeber verpflichtet Makler, Interessenten über Mängel zu informieren, die ihnen bekannt sind. Zudem leisten gute Makler eine hervorragende Arbeit, um einen Deal im wahrsten Sinne des Wortes zwischen den Parteien zu vermitteln. Scheust Du die Kosten, denke daran, dass Du die Maklercourtage bei der Renditeberechnung berücksichtigen musst. Denn Immobilieninvestoren zahlen ihre Maklerprovision für eine gute Immobilie gern!
- Vertriebswege der Profis – Dealflow aufbauen
Willst Du mit Immobilien richtig Geld verdienen, solltest Du Dir einen stetigen Strom aus Immobiliendeals aufbauen. Versuche, einen sogenannten Dealflow zu generieren. Das heißt: unterschiedliche Akquisequellen ansprechen, zum Beispiel Makler, oder Anzeigen schalten. Überlege doch mal selbst: Wer könnte noch Kontakt zu Menschen haben, die interessante Immobilien zu verkaufen haben? Rechtsanwälte, Schuldnerberater, Entrümpeler oder Hausverwalter zum Beispiel. Diese Personengruppen haben häufig mit Immobilieneigentümern zu tun, die möglicherweise eine Immobilie verkaufen möchten. Oder schalte automatisierte Suchagenten bei Immobilienscout24 und anderen Suchportalen. Die Summe aus Deinen regelmäßig erhaltenen Immobilienangeboten ist dann Dein Immobilien-Dealflow.
Fazit
Eine wirklich preiswerte Immobilie zu ergattern, ist tatsächlich schwieriger geworden als noch vor einigen Jahren. Lass dich deswegen aber nicht durch Negativprognosen von Banken oder Fachzeitschriften einschüchtern. Schließlich ist es nach wie vor möglich, äußerst lukrative Investments zu tätigen. Dabei spielen vor allem die gründliche Standortwahl, ein enger Kontakt zu verschiedenen Maklern und Hausverwaltern sowie etwas Kreativität eine wichtige Rolle.
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