Die Grundformeln: Rendite, Berechnungsmethoden, Hebeleffekt und Einflussfaktoren auf die Immobilienrendite
Die Basis von erfolgreichen Immobilieninvestments ist Fachwissen. Du solltest Dich deshalb unbedingt mit den Berechnungen der unterschiedlichen Netto- und Bruttorenditen, dem sogenannten Faktor sowie dem Hebeleffekt auskennen. Ich zeige Dir hier die Grundlagen, die Du als elementaren Teil Deiner Immobilieninvestments benötigst.
Die Basis: Berechnung von Rendite und Faktor
Das Prinzip der Rendite ist einfach: Liegt sie niedrig, ist die Immobilie teuer. Liegt sie hoch, ist das Objekt günstiger. Teure Immobilien haben einen auf die Jahresmiete gerechnet hohen Faktor und sind damit weniger lukrativ – jedenfalls dann, wenn Du eine jährliche Rendite aus der Vermietung der Immobilie erzielen möchtest. Dein Ziel ist also, möglichst hohe Renditen zu erwirtschaften und den Faktor dadurch klein zu halten. Im langfristigen Immobilieninvestment ist die Bruttorendite das Verhältnis der Nettokaltmiete zum Kaufpreis. Hier gehen rechnerisch noch keine Kosten ab, weshalb es sich hier ausdrücklich nicht um den Nettoertrag handelt, der am Ende übrig bleibt.
Beim Faktor handelt es sich um den Kehrwert der Rendite, also 1 geteilt durch die jeweilige Rendite. Als Faustregel gilt hier: Je geringer der Faktor, desto günstiger erscheint die Immobilie. In der Praxis gibt es weitere Kriterien für eine Beurteilung, zum Beispiel die Lage. Und: Je höher die Nachfrage, desto höher ist im Normalfall der Faktor und desto teurer wird eine Immobilie – Angebot und Nachfrage eben. Eigennutzer sind beispielsweise oft bereit, überdurchschnittliche Marktpreise zu bezahlen, sodass sich auch Dein Faktor erhöht, wenn Deine Immobilie für Eigennutzer geeignet ist.
Diese Einflussfaktoren auf die Rendite musst Du kennen
Einen weiteren Effekt auf Rendite und Faktor haben die Mietverträge, die für das Objekt bereits abgeschlossen worden sind. Kaufst Du eine vollvermietete Immobilie, ist es leichter, die mögliche Rendite direkt auszurechnen. Außerdem kannst Du sofort schauen, ob die Mietverträge an den aktuellen Mietspiegel angepasst werden können. Informiere Dich also schon vor dem Kauf eines Objekts über das Erhöhungspotenzial. Beachte aber, dass dieses aktiv erwirtschaftet werden muss. Du kaufst lediglich ein Stück Potenzial mit, welches im Anschluss aber mit Änderungen am Mietvertrag, Aufwertungen der Immobilie oder Spekulationen auf Mieterfluktuation und Abschluss neuer Mietverträge verbunden ist.
Der Faktor der Immobilie muss also auf Grundlage vieler Aspekte bewertet werden. Mikro- und Makrolage, die Art der Immobilie sowie der aktuelle Zustand spielen eine nicht unwesentliche Rolle. Hinzu kommen die aktuellen Mietverträge und der Zeitpunkt, zu dem die Immobilie überhaupt gekauft wird, da sich durchschnittliche Renditen und Faktoren stetig ändern. Alle diese wichtigen Kriterien lassen sich einfach durch Gespräche mit Maklern erfahren. Scheue Dich also nicht, einige Makler in Deiner Gegend anzusprechen und Dich über die Details zur Einschätzung der wichtigsten Kenngröße für Immobilieninvestments zu informieren.
So berechnest Du den Wert einer Immobilie
Wie oft musst Du die Jahresnettokaltmiete multiplizieren, um die Immobilie zu bezahlen? Die grobe Maklerformel lautet: Nettokaltmiete, die Du im Jahr bekommst, geteilt durch den Kaufpreis. Daraus ergibt sich Deine Bruttorendite.
Ein Beispiel: Eine Immobilie, die zu einem Preis von 100.000 Euro zum Verkauf steht, bringt 12.500 Euro Mieteinnahmen pro Jahr, also eine Bruttorendite von 12,5 Prozent. Nicht eingerechnet sind alle Nebenkosten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, also Kosten für Instandhaltungen und weitere Positionen, die am Ende auf den Kaufpreis von 100.000 Euro zugerechnet werden. Dazu kommen noch die einmaligen Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, der Makler, der Notar und die Gerichtskosten. Anhand dieses Faktors kannst Du bereits erkennen, ob es sich um einen guten Preis für Deine Immobilie handelt. Sprich dennoch mit mehreren Maklern und lass Dir erklären, welches die marktgängigen Faktoren sind und worauf Du bei Objekten explizit achten solltest. Auch ein Vergleich der Quadratmeterpreise gibt Dir einen besseren Überblick über aktuelle Immobilienwerte. Der Kern des Marktes ist dennoch die Bruttorendite, anhand derer sich Objekte einfacher vergleichen lassen. Die Nettokaltmiete mal dem Faktor ist der ungefähre Immobilienwert.
Beachte alle möglichen Nebenkosten
In der Bruttorendite fehlen die Nebenkosten, die sich aus ganz verschiedenen Quellen zusammensetzen. Beim Immobilienkauf musst Du grundsätzlich beachten, dass der Kaufpreis der Immobilie plus die Kosten für den Makler, den Notar, die Gerichtskosten für den Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer zu zahlen sind. Wenn eine Immobilie nicht im besten Zustand ist, kommen Renovierungskosten hinzu. Der Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und die Kosten für die Aufwertung der Immobilie ergeben dann die Gesamtinvestitionskosten, also den Betrag, das Du am Ende auf den Tisch legst, um eine Immobilie zu erwerben. Die Kosten auf der Bewirtschaftungsseite sind die Hausverwaltung und die Instandhaltungskosten. Wichtig: Wenn ein Instandhaltungsstau besteht, handelt es sich um Investitionskosten, die in die Gesamtinvestition aufgenommen werden müssen. Laufende Kosten, beispielsweise für die Ausbesserung des Dachs, kommen immer vor und sollten mit 8 bis 14 Euro pro Quadratmeter jährlich angespart werden.
Ziehst Du von der Nettokaltmiete die Hausverwaltung sowie die laufenden Instandhaltungskosten ab, so erhältst Du das Objektergebnis. Teile dies durch die Gesamtinvestitionskosten, um die Nettorendite zu erhalten. Dabei handelt es sich um den Betrag, den die Immobilie vor Abzug von Steuern und Zinsen erwirtschaftet. Eine Beispielrechnung findest Du hier. Erst durch die Gesamtinvestitionskosten weißt Du, wie teuer eine Immobilie tatsächlich wird.
Durch Modernisierungen der Wohneinheiten lassen sich Mietpreise nach oben schrauben. Gesetzlich erlaubt ist eine maximale Steigerung von 11 Prozent pro Jahr – bezogen auf die anrechenbaren Investitionskosten. Ich rechne aufgrund möglicher Differenzen mit den Mietern allerdings lieber konservativ und gehe deshalb von maximal 80 Prozent dieses Wertes aus. Mieterhöhungen sind als Wertschöpfungspotenzial zu sehen. Mache Dir im Vorhinein klar, wie hoch die Mieten sein können und berechne den zukünftigen Ertrag auf dieser Basis.
Hebeleffekt: Das macht Dein Investment erst richtig profitabel
Gehen wir davon aus, dass eine Immobilie für 100.000 Euro bei Kaufnebenkosten von 10.000 Euro, also für 110.000 Euro, gekauft werden soll. Die Nettorendite beträgt (angenommen) 4 Prozent, was 4400 Euro pro Jahr entspricht. Bei guter persönlicher Bonität und einer attraktiven Immobilie ist es möglich, zu 100 Prozent zu finanzieren. Zu zahlen sind dann nur noch die Kaufnebenkosten. Ein derzeit typischer Zinssatz liegt bei 2 Prozent, also 2000 Euro pro Jahr. Der Nettoertrag nach Zinsen liegt dann bei 2400 Euro.
Du hast also nur 10.000 Euro Eigenkapital aufgewandt, bekommst aber mit 2400 Euro pro Jahr einen Nettoertrag von 24 Prozent vor Steuern. Dabei handelt es sich um den Hebeleffekt (auch Leverage-Effekt genannt), der ein Immobilieninvestment erst richtig interessant macht. Zwar kann sich ein Hebel auch gegen Dich wenden, beispielsweise wenn die Miete um 50 Prozent einbricht und der Cashflow negativ wird. Allerdings ist das Risiko bei der Auswahl von stabilen Mietmärkten, einer angemessenen Darlehensstruktur und einem durchdachten Management vergleichsweise niedrig. Beim Hebeln geht es immer um die Zinsdifferenz zwischen der Nettorendite und dem Darlehen, das zu zahlen ist. Diese Thematik ist entscheidend, um zu verstehen, warum Immobilien so interessant sind.
Fazit: vier Schritte für die Immobilienberechnung
Lerne zunächst den Faktor Deiner Gegend sowie den Standort an sich kennen. Nutze dann die Maklerformel, verinnerliche sie und wende sie an, so oft es geht. Im dritten Schritt befasst Du Dich mit der Nettorendite, also den Gesamtinvestitionskosten. Der vierte und letzte Schritt ist die Königsdisziplin: Sieh Dir den Reinertrag abzüglich der Zinsen im Verhältnis zum eingesetzten Kapital an. Der Hebeleffekt ist das Mantra, das Du verstanden haben musst. Für sämtliche Berechnungen bietet sich ein Excel-Tool an zur Kalkulation der genauen Werte. Ich habe Dir eine Beispieltabelle erstellt, Du findest sie hier.
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