Als Investor haben Sie vor dem Immobilienkauf alles durchkalkuliert, die Rendite und Kaufpreiskosten berechnet, sogar das Mietsteigerungspotenzial eingeplant. Sie wissen also genau, dass Sie im Jahr X nach dem Kauf das Darlehen abbezahlt und einen enormen Vermögenszuwachs erzielt haben. Am Ende der Darlehensrückzahlung ommt noch ein ganzer Batzen hinzu: der Wert der Immobilie. Denn Sie haben sie bis dahin mit einem Kredit finanziert und der Wert der Immobilie wandert nun zu 100 Prozent in Ihre Vermögensauflistung. Sie haben also alles richtig gemacht. Oder?

Was ich hier nicht erwähnt habe, ist der Einfluss der Lage. Letztere fließt maßgeblich in die Wertentwicklung der Immobilie ein – und hier lauern bei vorschnellen Entscheidungen große Gefahren. Denn eine Lage kann sich innerhalb von 15 oder 20 Jahren erheblich verändern – und damit den Immobilienwert. Auch wenn die Einschätzung der Lage eine Wissenschaft für sich ist, müssen Sie sich damit beschäftigen. Vermutlich haben Sie sich bereits mit den Grundprinzipien dieses Themas auseinandergesetzt, deshalb möchte Ihnen heute „nur“ eine weitere Quelle vorstellen, die interessante Informationen bereithält.

Mit dem Werthaltigkeitsindex die Lage noch besser beurteilen

Wenn Sie meinen Blog bereits länger verfolgen, kennen Sie den Erschwinglichkeitsindex des Immobilienverbands der Makler (IVD) schon. Daneben hat die Postbank einen ähnlichen Index entwickelt: den Werthaltigkeitsindex. Er gibt eine Übersicht zur Makrolage auf Landkreisebene: Mithilfe des Wirtschaftsforschungsinstituts Prognos wurden dazu u. a. makro- und sozioökonomische Indikatoren zur Bevölkerungsentwicklung, Altersstruktur, Haushaltsentwicklung, Bruttowertschöpfung und Wohnflächennachfrage in allen 402 deutschen Kreisen zusammengetragen und zu einer Entwicklungsprognose für das Jahr 2030 gebündelt. Das ist das Jahr, in dem Darlehen über 15 Jahre auslaufen.

Dieser Werthaltigkeitsindex ist damit ein guter Anhaltspunkt für eine erste Lagebeurteilung. Allerdings können innerhalb der einzelnen Kreise durchaus Unterschiede bestehen, da in den Index nur gemittelte Werte einfließen. Darum ersetzt diese Quelle nicht andere Recherchen zum Potenzial einer Lage.

Lernen am Beispiel des Werthaltigkeitsindexes 2015

Was mir aber am (jährlich aktualisierten) Werthaltigkeitsindex wesentlich wichtiger ist, ist nicht der Index als solcher, sondern vielmehr die Betrachtung einzelner Faktoren daraus. Speziell finde ich z. B. die Prognose zur Wohnflächennachfrage interessant. Diese können Sie aufgrund der von Ihnen recherchierten Daten selbst allenfalls grob abschätzen. Demnach geht etwa der Trend – bei regionalen Unterschieden – hin zu Wohnungen mit einer mittleren Größe von 70 Quadratmetern, während das Interesse an größeren Wohnungen tendenziell sinkt. Der Grund: Mehr Singles und kinderlose Paare.

Wenn Sie also vorhaben, eine Immobilie mit mehreren Wohnungen von 150 oder gar 180 Quadratmetern zu kaufen, sollten Sie genau abwägen. Denn es kann sein, dass Sie diese Wohnungen nur schwer vermieten können, was längeren Leerstand und damit eine sinkende Rendite bedeutet. Alternativ könnten Sie sich aber ein Nutzungskonzept überlegen, bei dem die Größe im Zentrum steht: Teilen Sie beispielswiese größere Wohnungen in mehrere kleinere auf oder statten Sie die großen Wohnungen luxuriös aus und sprechen Sie damit eine andere Zielgruppe an. Beide Wege sind eine Möglichkeit, auf der Basis der genannten Prognose schon beim Kauf eine Immobilienstrategie zu entwickeln. Aber: Alle Aussagen gelten vorrangig mit Blick auf die Makrolage. Dieser Hinweis ist wichtig, denn die spezifische Situation vor Ort, im Stadtteil oder in der Straße kann schon wieder ganz anders aussehen.

Fazit: Indices als Inspirations- und Nachrichtenquelle

Mein Tipp: Beschäftigen Sie sich hin und wieder etwas ausführlicher mit dem Werthaltigkeits- oder Erschwinglichkeitsindex. Auf diese Weise bekommen Sie rasch Einblicke in die Zukunftsprognose einer Region sowie in weitere Faktoren, die enorme Auswirkungen auf Ihr Investment haben können, auch wenn sie auf den ersten Blick nebensächlich erscheinen mögen. Sichern Sie Ihre Entscheidung auf diese Weise zusätzlich ab – oder wählen Sie gleich ein alternatives Objekt. Zugleich erhalten Sie vielleicht die eine oder andere Inspiration, wie Sie Ihre Immobilie einem sich verändernden Bedarf anpassen können.

Übrigens: Überraschungen hält der Werthaltigkeitsindex auch immer wieder bereit. Zum Beispiel sieht er neben Hamburg, München, Stuttgart auch die Städte Oldenburg und Bonn ganz vorn. Bei den Kreisen sind es die angrenzenden und nahen Kreise um München herum. Interessante Perspektiven für Immobilieninvestoren bieten aber u. a. auch Cloppenburg, Lüneburg, Trier, Havelland und Barnim. Also: Auch abseits der klassischen Immobilienregionen und Ballungsgebiete lassen sich Objekte mit Perspektive finden. Nur vergessen Sie bei allen Prognosen und Entscheidungshilfen eines nie: Prüfen Sie die Lage jeder für Sie interessanten Immobilie genau auf Herz und Nieren – und zwar selbst! Denn am Ende geht es um Ihr Vermögen, und die Mikrolage ist ebenso entscheidend wie die Makrolage.

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