Das erste Immobilieninvestment: Wie gehe ich strategisch vor?

Aller Anfang ist schwer. Das gilt besonders für den Einstieg als Investor in Immobilien. Ich zeige Dir, wie Du konkret starten kannst, wie Dein erstes Investment beginnt und welche Schritte Du umsetzen solltest, um direkt mit der richtigen Strategie loszulegen.

Der Anfang: Lege Deine Strategie fest

Bevor Du Dich aktiv in Exposés umsiehst, Besichtigungen vornimmst oder Dir eine Finanzierung suchst, ist es entscheidend, Deine Strategie und Taktik genau festzulegen. Arbeite Dich in die Materie ein und lege Dir genaue Ziele fest, die Du mit Deinen Immobilieninvestments erreichen möchtest. Die Branche ist weit gefächert. So kannst Du Dich beispielsweise zwischen der Buy-&-Hold-Strategie und Fix-&-Flip-Methode oder weiteren Varianten entscheiden. Mache Dir auch klar, ob Du mit Deinen Investitionen lieber eine Absicherung erreichen, finanziell frei sein oder irgendwann gar nicht mehr arbeiten möchtest. Sich darüber klar zu werden ist wichtig, um die spätere Struktur Deines Business festzulegen.

Lege fest, welche Art von Immobilien Du kaufen möchtest. Die meisten Einsteiger arbeiten nicht mit Gewerbeimmobilien und einfachen Grundstücken, sondern nehmen sich den Bereich der Wohnimmobilien vor. Hier gibt es verschiedene Objekte wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und andere Unterklassen mit ganz speziellen Bedürfnissen und Voraussetzungen. Sieh Dir dann an, wie eine Immobilie für Deine (Mieter-)Zielgruppe aussehen sollte. Der Grundschnitt der Wohnung ist ebenso wichtig wie die Anzahl der Zimmer, die Gesamtgröße und so weiter – bis Du eine genaue Vorstellung hast, wie die Immobilie gestaltet sein sollte. Daraus kannst Du auch herleiten, für welche Mieter sich das Wohnobjekt eignet, etwa für Studenten, Familien, Familien ohne Kinder oder Senioren. Am Ende ergibt sich ein genaues Profil, wie die Immobilie aussehen soll, die Du an Deine Zielgruppe vermieten möchtest.

Standortanalyse: Makro- und Mikrolage durchdenken

Wenn Du genau weißt, wie ein Objekt aussehen soll, kannst Du Dich daranmachen, den Standort genauer einzugrenzen und einzuschätzen. In welcher Stadt, in welchem Randgebiet oder, ebenfalls möglich, wie weit auf dem Land möchtest Du Deine Wohnimmobilie kaufen? Suche Dir einen, maximal zwei Standorte heraus und fokussiere Dich bei Deinen Analysen darauf. Die meisten Einsteiger konzentrieren sich auf die Region, die sie am besten kennen, also meistens auf den eigenen Wohnort. Wenn Du Dir über Deine Strategie klar geworden bist, ist es ziemlich einfach, sie auf andere Standorte anzuwenden.

Mache dann zuerst eine Analyse der Makrolage. Einzubeziehen sind hierbei regionale Faktoren wie die Einwohnerentwicklung und der Gesamtmarkt der Kundenklientel. WGs für Studenten sind beispielsweise keine gute Investition, wenn es in der Nähe keine Universitäten gibt. Interessant können die Arbeitslosenzahlen und Firmeninteressen innerhalb der Region sein. Ist mit Zuzug zu rechnen, da Unternehmen stark expandieren möchten? In welchen Branchen arbeiten die meisten Beschäftigten und finden diese bei Schließung einer Firma direkt einen neuen Job? Ein Expertentipp ist der Steuerhebesatz, da Firmen oft dorthin gehen, wo er gering ist. Kommunen geben außerdem Entwicklungsberichte heraus, die als weitere Informationsquelle dienen. In der Immopreneur Community findest Du außerdem ein Thema mit Links zu den Informationsquellen einiger Nutzer.

Nach der Makroanalyse folgt die Analyse der Mikrolage, bei der Du ins Detail gehst, was den konkreten Stadtteil und die spezifische Lage der Immobilie betrifft. Sieh Dir die öffentlichen Verkehrsmittel, die Parkplatzsituation, die Freizeitgestaltungsmöglichkeiten sowie Einkaufoptionen an und überlege, ob Du Dich dort wohlfühlen würdest. Denn nur, wenn sich auch Dein Mieter heimisch fühlt, kannst Du die Immobilie schnell vermieten. Die Mikroanalyse ist also der Benefit für Deinen Mieter. Ich empfehle darüber hinaus, dass Du im anvisierten Stadtteil ausgehst und Dich mit einigen Anwohnern unterhältst, um ein Gefühl für die Stimmung und die Menschen in der direkten Wohnlage der Immobilie zu bekommen.

Die Suche nach den passenden Wohnimmobilien

Hast Du Dein Raster genau analysiert, beginnst Du damit, die großen Webportale sowie Kleinanzeigen und Zeitungen auf der Suche nach passenden Immobilien zu durchforsten. Tipp: Halte zu keinem Zeitpunkt hinter dem Berg damit, dass Du aktiv auf der Suche nach Objekten bist. Ziel ist es, von möglichen Deals noch vor deren Aufnahme in die Online-Portale zu erfahren. Erzähle deshalb Deinen Freunden, Bekannten und allen, die es wissen möchten, dass Du auf der Suche bist, und lege damit den Grundstein für Dein Netzwerk. Verteile Visitenkarten mit dem Hinweis, dass Du Immobilieninvestor bist und wie Du erreicht werden kannst. Bei Immowelt, Immobilienscout24 und anderen Webseiten sind die Angebote eher für den Endverbraucher bestimmt. Versuche deshalb, Dich davorzuschieben und melde Dich beispielsweise bei Maklern, die Dir in Zukunft Angebote zukommen lassen, bevor diese online annonciert werden.

Rechnen, rechnen, rechnen!

Das Wichtigste überhaupt: Beherrsche die Grundlagen der Immobilieninvestments und mache Dich mit der Mathematik dahinter vertraut. Tipps und Tricks rund um die Renditeberechnung findest Du in meinen folgenden – teilweise sehr ausführlichen – Artikeln: ….

Due Diligence: Prüfe alle Unterlagen sorgfältig

Wenn Du herausgefunden hast, dass die Immobilie Dir einen positiven monatlichen Cashflow bringt und in den Topf derer kommt, die Du möglicherweise erwerben möchtest, geht es an die nähere Betrachtung aller Daten und Dokumente, die über das Objekt erhältlich sind. Sorgfältige Grundlagenarbeit ist absolut notwendig, um ein Investment langfristig einschätzen zu können. Ohne diese Überprüfung stehen die Chancen höher, dass ein Objekt weniger lukrativ ist als gedacht.

Lasse Dir deshalb Mieterlisten, Grundrisspläne und die letzten Protokolle geben, überprüfe, welche Probleme es gibt und ob Altlasten vorliegen und schaue Dir auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung an. Für Einsteiger habe ich eine Checkliste zusammengestellt, auf welche Dokumente Du besonders achten solltest. Je größer die Projekte, desto umfangreicher die Due Diligence in aller Regel. Profi-Investoren erarbeiten alle wichtigen Aspekte gemeinsam mit einem Team, das – je nach Größe – aus Rechtsanwälten, Bausachverständigen und anderen fachkundigen Mitarbeitern besteht.

Nach den Vorbereitungen: Besichtigen, Angebot machen und kaufen

Wenn Strategie, Lage und Cashflow passen, steht einer Besichtigung des Objekts nichts im Wege. Bei Immobilieninvestoren lautet die Faustregel: 100 – 10 – 3 – 1. 100 Immobilen ansehen (dazu zählt auch das Checken von Online-Exposés), 10 Angebote machen, 3 akzeptieren – und 1 Deal kommt schließlich (inklusive Finanzierung) zustande. In einigen Ballungsgebieten gilt mittlerweile eher die Regel 300 – 10 – 3 – 1, da die Nachfrage sehr hoch ist. Erfahrene Immobilieninvestoren haben nach einiger Zeit ein Auge für potenziell attraktive Objekte und können dadurch schneller filtern.

Solltest Du Dir ein Objekt angesehen, die Finanzierung genehmigt bekommen und den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, geht es für Dich direkt weiter. Mache Dir Gedanken über eine Mietanpassung oder plane, die Immobilie in einigen Jahren aufzuwerten. Gliedere das Objekt in Deine Verwaltung ein, um selbst weniger mit dem Investment zu tun zu haben. Außerdem solltest Du Dich gleichzeitig um den nächsten Deal kümmern und das 100 – 10 – 3 – 1-Prinzip von vorne beginnen.

Fazit: Bringe Struktur in Deinen Immobilienkauf

Lege direkt los und entwickle Deine eigene Strategie. Prüfe die Lage (Mikro und Makro) und erzähle Deinen Freunden und Bekannten, dass Du auf der Suche nach Immobilien bist. Berechne den möglichen Cashflow und prüfe die Unterlagen zum Objekt, um zu entscheiden, ob sich eine Besichtigung lohnt. Wenn Du strukturiert und strategisch vorgehst, bekommst Du einen Dealflow in Dein Business und wirst viele passende Objekte für Dein Portfolio finden.

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