Als Interessenvertretung der Makler versuchen die beiden großen Immobilienverbände Deutschlands (IVD und / oder BVFI) es vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe noch zu stoppen, dennoch wird im Zuge des Mietrechtsnovellierungsgesetzes neben der Mietpreisbremse auch das Bestellerprinzip zum 1. Juni 2015 in Kraft treten. Da die Erfolgsaussichten der Immobilienverbände nicht sehr vielversprechend erscheinen, gilt es von nun an auch für Immobilieninvestoren sich genauer mit den Inhalten und den Auswirkungen des Bestellerprinzips auseinander zu setzen.
Kurzum bedeutet das in § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes verankerte Bestellerprinzip, dass bei Wohnimmobilien, die vermietet werden, zukünftig derjenige den Makler in Form einer Courtage zu zahlen hat, der ihn auch beauftragt. Dies ist im neu eingefügten Absatz 1a des o.g. § 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes geregelt. Bislang wurde die Courtage, die in der Regel maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer beträgt, in den meisten Fällen, gerade in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“, als sogenannte Außenprovision vom Mieter getragen.
Dem wird jetzt ein Riegel vorgeschoben, indem hierzu bereits im Koalitionsvertrag festgelegt wurde: „Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt“.
Kritik am Bestellerprinzip
Das Ziel hierbei ist eindeutig: Es soll zu einer Entlastung der Mieter führen, da diese nur noch Maklercourtagen zahlen, wenn sie den Makler auch explizit beauftragen. Freilich begrüßen daher zum Beispiel Mieterverbände das neue Gesetz. Trotzdem sorgt das Bestellerprinzip für großen Diskussionsstoff. Denn seitens der Makler bzw. zahlreicher Immobilienverbände werden u.a. nachfolgende Kritikpunkte zum Bestellerprinzip vorgebracht:
- Zum einen bedeute das Bestellerprinzip einen Eingriff in die Vertragsfreiheit und zum anderen ändere es rein gar nichts an einer knappen Wohnraumsituation.
- Es bremse vielmehr den Mietwohnungsneubau, da Investoren zusätzlich belastet werden.
- Zudem basiere der Gesetzentwurf auf unbelegten Entlastungszahlen.
- Vielmehr erschwere es die Beauftragung von Maklern durch Mieter.
- Somit verhindert das Bestellerprinzip faktisch, dass der Mieter als provisionspflichtiger Auftraggeber auftreten kann (was einem Widerspruch zum Koalitionsvertrag gleich kommt).
- Ein weiterer Punkt ist, dass die Neuregelung nicht zwischen vermögenden und weniger vermögenden Wohnungssuchenden unterscheidet.
Fraglich ist daher, ob die gewollten positiven Aspekte des Bestellerprinzips, wie zum Beispiel die finanzielle Entlastung von Mietern, die insbesondere in Ballungsgebieten meist aus finanzieller Kraft kein Eigentum erwerben können, letztendlich tatsächlich die nicht zurück zu weisenden Kritikpunkte aufwiegen werden.
Dagegen sehen viele Makler, die sich gerade auf das Vermietungsgeschäft spezialisiert haben, sogar ihre Existenz bedroht. Vermuten doch laut einer aktuellen Umfrage von immowelt.de ca. 86 % der befragten Immobilienprofis, dass Vermieter in Zukunft vermehrt versuchen werden, ihre Immobilie in Eigenregie an den Mann zu bringen. Was zur Folge hat, dass 15 % der Makler angaben, dass sie dem Vermietungsgeschäft den Rücken kehren werden.
Denn sogar wenn ein Mieter einen Makler explizit beauftragt, führt dies nicht zwingend zu einem Courtageanspruch. In diesem Fall muss der Makler entsprechend des Auftrages eine Wohnung für den Mieter suchen und darf diese nicht bereits im Portfolio, sprich in seinem „Wohnungskatalog“ haben. Ob dies in der Praxis tatsächlich nachprüfbar sein wird, ist fraglich. Dennoch zeigt dies eine weitere Restriktion zu Lasten der Makler auf.
Auswirkungen des Bestellerprinzips
Um weiterhin im Vermietungsgeschäft erfolgreich zu bleiben, könnte es zu einer Trennung von Spreu und Weizen kommen – dann nämlich, wenn Vermieter Makler zur Vermietung weiterhin beauftragen und aus diesem Grunde genauer hinschauen. Entscheidend wird dann sein, was der Makler für sein Geld leistet, in Umfang und Qualität. Die auch für Investoren relevanten Dienstleistungen des Maklers sollten daher neben den originären Tätigkeiten, wie der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen und Einstellung von Inseraten ebenso die Erstellung von inhaltlich wertvollen und ansprechenden Exposés, Vorselektionen der Interessenten und Prüfung der Bonität, bis hin zur Vertragsgestaltung reichen. Welche Auswirkungen das Bestellerprinzip insgesamt auf die Tätigkeit des Maklers haben wird, beschreiben die Redakteure von Immobilienscout24 in einem eigenen Informationsbereich, den Sie hier finden. Weiterhin kann bereits beobachtet werden, dass sich einige Makler bereits sehr professionell auf diese neue Marktsituation vorbereiten. So werden teilweise bereits teilweise recht innovative Leistungspakete und Pauschalangebote geschnürt, aus denen der geneigte Vermieter auswählen kann. Ein gutes Beispiel für ein solches Vorgehen finden Sie hier.
Gerade in beliebten Wohngegenden mit hoher Nachfrage ist eine mögliche Umlage der Maklerprovision auf den Mietpreis denkbar. Zudem liegt der Verdacht nahe, dass viele Marktteilnehmer nach weiteren Wegen suchen werden, das Bestellerprinzip zu umgehen. Während das erstere durch die Mietpreisbremse in einem gewissen Rahmen reguliert scheint, sind weiteren Wegen der Kreativität zunächst kaum Grenzen gesetzt.
Eine häufig hervorgebrachter Weg zur Umlage der Provision auf die Mieter sind Ablösen für Wohnungseinrichtungsgegenstände, Möbel oder die Küche, aber auch für die Wohnungsausstattung, wie zum Beispiel den Fußboden. Denkbar ist in diesem Szenario, dass dann nur der Mieter den Zuschlag erhält, wenn er bereit ist einen überdurchschnittlich hohen Preis als Ablöse zu zahlen. Auch hier ist Konfliktpotential vorprogrammiert, da diese Vorgehensweise zwar grundsätzliche legal ist, der Preis für die Ablöse aber nicht in einem auffälligen Missverhältnis stehen darf – sonst sind Klagen von Seiten der Mieter, die im Nachgang ihr Geld zurückfordern könnten, denkbar. Eine denkbar ungünstige Ausgangssituation für die weitere Vermieter – Mieter – Beziehung.
Genauso wie Vermieter versuchen könnten, die Provisionszahlung auf Umwegen vom Mieter wieder einzuholen, werden Makler versuchen können, den Mieter als Auftraggeber zu gewinnen. So könnten zum Beispiel vom Makler de facto provisionsfreie Wohnungen angeboten werden, die sich dann bei Interesse eines potentiellen Mieters bereits als vermietet herausstellen. Um den Mieter dann als tatsächlichen Kunden bzw. Auftraggeber zu gewinnen, bietet der Makler im nächsten Schritt an, dass er für den Mieter eine Wohnung in ähnlicher Ausstattung, Preis und Lage finden könnte. Willigt der Interessent ein und kommt in dem Zuge ein Maklerauftrag zu Stande, der mit Einführung des Bestellerprinzips zwingend schriftlich erfolgen muss, wird es für den Mieter auch hier wieder nur schwer nachweisbar sein, ob der Makler die vermeintlich auftragsgemäß gesuchte Wohnung bereits in seiner Datenbank hatte. Ob sich die Makler jedoch tatsächlich verstärkt auf derlei Umgehungsgeschäfte fokussieren werden, wird sich in Zukunft zeigen. Die drakonisch hoch angesetzten Strafen in diesen Fällen von bis zu 25.000 € werden für einige mit Sicherheit abschreckend genug wirken.
Auswirkungen des Bestellerprinzips für Investoren
Wie groß oder einschneidend sich das Bestellerprinzip für Investoren auswirken wird, dürfte recht unterschiedlich sein. Erfahrenen Investoren sind Makler für gewöhnlich kein „Dorn im Auge“ und die Dienstleistung derer gut bekannt: Denn nur in seltenen Fällen funktioniert der Erwerb einer Immobilie ohne das Mitwirken eines Maklers. Somit sind Maklerprovisionen beim Kauf in der Renditebetrachtung von Beginn an mit einkalkuliert. Doch wie verhält es sich mit neu hinzukommenden Courtagezahlungen bei Neuvermietungen?
Hierbei sind mehrere Szenarien denkbar:
1) Um den Cash-Flow eines Investments nicht zu belasten und ungeplante Mehrausgaben zu vermeiden, verzichten Investoren bei der Vermietung künftig auf Makler. Dies hat jedoch zur Folge, dass das gesamte Dienstleistungsspektrum, das ein Makler normalerweise übernimmt bzw. übernehmen sollte, am Investor hängen bleibt: Erstellen eines Exposés, Markt- und Preisberatungen, Schalten von Anzeigen, Zurverfügungstellung der eigenen Reichweite (beispielsweise durch Inserat in mehr als 10 Portalen, Ansprache vorgemerkter Interessenten, etc.), Vorselektion von Interessenten, Korrespondenz und Terminvereinbarung, Durchführung von Wohnungsbesichtigungen, Vorlegen des Energieausweises, Aufnahme ernsthafter Interessenten, Bonitätsprüfungen, weitergehende Korrespondenz und mögliche weitere Besichtigungstermine, Lösung individueller Probleme und so weiter. Allein diese Aufzählung zeigt, dass ein großer Zeitaufwand dahinter steckt. Handelt es sich um eine einzelne Wohnung, die nur gelegentlich neu vermietet wird, dann ist dies vielleicht überschaubar. Sollte es hier aber gleich um zahlreiche Wohnungen gehen, die möglicherwiese auch noch an verschiedensten Standorten gelegen sind, dann sollten sich Investoren genauer überlegen, ob sie tatsächlich auf die bisherigen Maklertätigkeiten verzichten wollen. Dies ist letztendlich, wie bei jeder anderen Investition, eine reine Kosten-Nutzen-Entscheidung.
2) Investoren, die die langjährige Zusammenarbeit mit einem oder mehreren Maklern durch den immer wiederkehrenden Erwerb bzw. auch Verkauf von Immobilien, sowie die bisherige Vermietung von Immobilien pflegen und deren Dienstleistungen zu schätzen wissen, werden bereit sein, dem Makler die Courtage für die Vermittlung von Wohnimmobilien zu vergüten. Durch die bisherige Zusammenarbeit sollte jedem Investor bewusst sein, welche Qualität der jeweilige Makler bietet und ob er sein Geld hierfür wert ist. Gut ausgesuchte und geprüfte Mieter, mit denen langjährige Mietverhältnisse zu Stande kommen, sollten durchaus im Interesse des Investors sein.
Je nach Bedarf und Größe des eigenen Immobilienbestands sind auch langfristige Rahmenvereinbarungen mit Maklern denkbar. Diese können dann neben der eigentlichen Vermittlung zum Beispiel den Aufbau einer Mieterdatenbank und mögliche Vorregistrierungen für zukünftig anstehende Vermietungen enthalten. Auch kann der gut ausgebildete Makler, der seinen Markt sehr gut kennt, ein wertvoller Ideenlieferant für die Weiterentwicklung des eigenen Immobilienbestandes sein. Kaum einer kennt die Interessen potenzieller Mieter besser, als der engagierte Makler. Dies ist eine sehr gute Möglichkeit um mögliche Leerstände und dementsprechende Mietausfälle abzubauen.
3) Die Einführung des Bestellerprinzips führt jetzt schon zu Innovationen und Plattformen, die sich entwickeln und sich das neue Gesetz als neues Geschäftsmodell zu Nutze machen. Internetplattformen, wie zum Beispiel www.mietercasting.de oder http://www.moovin.de versuchen Angebot und Nachfrage, sprich Vermieter und Mieter, zusammen zu bringen und die Dienstleistung des Maklers zu ersetzen. Gegen eine Anzeigen- oder Abo-Gebühr können Profile erstellt und eingestellt werden und über ein Matching sollen Vermieter und Mieter zusammengeführt werden. Die Inanspruchnahme solcher Portale könnte auch für Investoren interessant sein, insofern die angebotene Qualität der Dienstleistung stimmt und die breite Masse in Zukunft hierfür begeistert werden kann. Jedoch muss der Investor dann einige Leistungen, wie die Durchführung von Besichtigungen, selbst übernehmen bzw. organisieren, soweit diese nicht auch von den Portalbetreibern angeboten werden.
Die weitere Entwicklung
Welche Möglichkeit am Ende für den Investor in Frage kommt, wird nur individuell zu beantworten sein. Interessant wird in jedem Fall die weitere Entwicklung auf den verschiedenen Vermietungsmärkten. Da die Mietpreisbremse ebenfalls Schrittweise in den nächsten Monaten eingeführt wird, soll gleichzeitig hohen Mietpreisen bei der Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten entgegen gewirkt werden. Viele Vermieter werden vermutlich trotzdem die Chance nicht ungenutzt lassen bei einer anstehenden Neuvermietung eine höhere Miete als zuvor im Bestandsmietverhältnis zu verlangen.
Aus umgekehrter Sicht ist es auch nicht unwahrscheinlich, dass Mieter ihre Bereitschaft zur Mietzahlung erhöhen, da eine bisher zu zahlende Provision ausbleibt oder sie sich mit leicht erhöhten Ablösen einverstanden erklären. Eines ist jedenfalls sicher: Die Vermietung von Wohnungen ist vielfach mit einem unglaublich hohen Aufwand verbunden, den der Mietinteressent selbst nur selten wahrnimmt. Da dieser Aufwand – trotz weiterer Professionalisierung der Marktteilnehmer – von irgendeiner Seite gezahlt werden muss, bleibt es spannend abzuwarten, wie der Markt letztendlich mit dieser erneuten Verschärfung der Regulierung umgehen wird.
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