Ein Gerichtsurteil stellt den Berliner Mietspiegel und damit den Maßstab für Vergleichsmieten infrage. Der Schiedsspruch könnte Schule machen. Für Privatinvestoren ist das die Hoffnung, gerechtfertigte Mietsteigerungen trotz Mietpreisbremse durchzusetzen.
Mit dem Gerichtsurteil des Berliner Amtsgerichtes ist es offiziell: Der Mietpreisspiegel ist eher ein politisches Instrument als ein objektiver Maßstab. Theoretisch sollte er, aufgeschlüsselt nach Lage, Stadtteil, Alter und Ausstattung der Wohnung, sowohl Mietern als auch Vermietern eine Richtlinie für den Mietpreis sein. In der Praxis dient er mehr dazu, das Mietniveau künstlich niedriger zu halten. Zu diesem Schluss jedenfalls kommt das im Zuge des Prozesses angefertigte Gutachten.
Rechtskräftig ist das Urteil noch nicht. Aber mit seinem Judikat vollzog der Richter eigentlich nur nach, was die Spatzen in Investorenkreisen seit Jahren von den Dächern pfeifen. Unter Beschuss steht wohlgemerkt nicht das Prinzip der Vergleichsmiete, sondern ihr Zustandekommen. Dass die Unzulänglichkeiten in der Mietspiegelerhebung kein Einzelfall sind, zeigt die durch das Urteil losgetretene Debatte weit über die Grenzen der Hauptstadt hinaus. Sollte das Justizministerium an der Mietpreisbremse in seiner bisherigen Form festhalten, zeichnet sich ab, dass noch weitere der rund 600 bundesdeutschen Mietspiegel auf den gerichtlichen Prüfstand gestellt werden.
Fragliche Mietpreiskalkulation
Betrachten wir den Berliner Fall näher. Vom Mietspiegel als ungerechtfertigt eingestuft, klagte ein Vermieter sein Recht zur Erhöhung der Miete ein. Um zu beweisen, dass der Mietmaßstab und nicht etwa seine Markteinschätzung verzerrt ist, beauftragte er den Dortmunder Professor Walter Krämer vom Institut für Wirtschafts- und Sozialstatistik mit einem Gutachten. Der Statistikprofessor durchleuchtete die Erhebungsmethode und deckte preisschmälernde Unzulänglichkeiten auf: Bei nur drei Lagekategorien – einfach, mittel, gut – fehle eine vierte, nämlich „sehr gut“; da sich die Außen- und Innenlagen Berlins voneinander unterscheiden, drückt die gemeinsame Erhebung den Preisschnitt; und statistisch betrachtet, seien Objekte über acht Euro in der Referenzpreissammlung unterrepräsentiert.
Der Fund dieser verzerrenden Faktoren verstört nicht nur in Berlin. Bislang galt der Mietpreisspiegel der Spreestadt als einer der besseren Deutschlands, eben weil er mit wissenschaftlichem Anspruch erstellt wird. Nun wird klar, auf welch wackeligen Füßen seine Bewertung steht. Und das bleibt nicht ohne Auswirkung auf die Mietpreisbremse. Tritt sie kommenden Monat in Kraft, darf bei Neuvermietungen die Wohnungsmiete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese kann, muss sich aber nicht am Mietpreisspiegel bemessen. Besitzt hingegen eine Stadt einen, ist er verpflichtende Berechnungsgrundlage der Mietpreisbremse.
Gutachterverfahren als Alternative
Dem Berliner Urteil gefolgt, sind Mietspiegel in ihrer heutigen Form unqualifiziert, darüber zu entscheiden, in welchem Ausmaß Mietteuerungen gerechtfertigt sind. Was also kann die Alternative sein? Eigentlich läge es nahe, die Datenwerke methodisch zu überarbeiten. Dazu dürfte jedoch den meisten Kommunen das Geld fehlen. Gelingt es den Städten nicht, belastbare Maßstäbe zu erstellen, bleiben nur privat beauftragte Gutachten. Sie ermitteln das Mietpreisniveau von Fall zu Fall. Ist keine gütliche Einigung möglich, obliegt es den Gerichten zu entscheiden, was berechtigt ist und was nicht. Dabei tragen in der Regel die Verlierer die Kosten des Verfahrens.
Wünschenswerte Entwicklung
Wie nun liest der Privatinvestor die Signale? Für ihn wäre es eine gute Neuigkeit, würden die Mietpreisspiegel mit den heute teils mehrere Jahre alten Datengrundlagen als Bewertungsgrundlage gekippt. Vorausgesetzt natürlich, er ist in den „angespannten Wohnmärkten“ unterwegs, in denen die Mietpreisbremse künftig reguliert. Zum einen versprechen aktuellere Vergleichswerte ein realistischeres Urteil. Zum anderen helfen realistische Marktdaten, Streitigkeiten und Rechtsfälle bereits im Keim zu ersticken. Noch besser wäre freilich der Verzicht auf eine derartige künstliche Überregulierung der Mietmärkte. Vielmehr würden Investitionsanreize in den Bestand aber auch das Ankurbeln der Neubautätigkeit wesentlich zur Entspannung der Wohnungsmärkte beitragen.
Mein persönlicher Linktipp: Gerade gestern fand ein spannendes TV-Duell zwischen unserem Justizminister Heiko Maas und IVD-Vizepräsident Jürgen Michael Schick statt. Anschauen lohnt sich in jedem Fall (Und hier finden Sie den Direktlink zur Mediathek)!
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