Wenn Sie sich mit Immobilien beschäftigen, werden Sie früher oder später auf den Begriff Assetklasse stoßen. Das Wort setzt sich aus Asset und Klasse zusammen. Für beide gibt es sehr differenzierte Definitionen, für uns hier soll genügen: Ein Asset ist eine Anlageform, im vorliegenden Fall: Immobilien. Der zweite Teil des Begriffs – Klasse – definiert unterschiedliche Gruppen innerhalb der Immobilien, also Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Bürokomplexe. Aber was heißt das nun genau für Immobilieninvestoren?
Assetklassen segmentieren Immobilien am Markt
Da Assetklassen den Immobilienmarkt segmentieren, und zwar in erster Linie nach Nutzung, Lage, Bauweise und Qualität der jeweiligen Immobilien, ist es für Sie als Investor wichtig, dass Sie sich intensiv damit beschäftigen. Sie können sich dabei an einer Kategorisierung orientieren: Wenn Sie sich beispielsweise nur für Wohnimmobilien interessieren, haben Sie folgerichtig kein Interesse an Bürohäusern. Wenn Sie sanierungsbedürftige Eigentumswohnungen kaufen möchten, sind Sie nicht an neuwertigen Lagerhallen interessiert und lassen entsprechende Angebote links liegen.
Die Assetklasse einer Immobilie ist übrigens nicht in Stein gemeißelt. Ganz im Gegenteil: Wenn Sie Chancen und Risiken betrachten, werden Sie für einzelne Immobilien immer wieder Aufwertungsmöglichkeiten finden, mit der Sie die Klasse wechseln können. Genau an dieser Stelle wird es für aktive Investoren wirklich spannend. Denn mit einer gelungenen Aufwertung steigt tendenziell Ihr Vermögen schneller an. Und das ist es, was Ihr oberstes Ziel als Immobilieninvestor sein sollte. Ein Beispiel: Sie kaufen eine Eigentumswohnung (das ist Ihre Assetklasse) und vermieten diese erfolgreich. Nach einigen Jahren zieht der Mieter aus. Nach eingehender Befassung mit dem Immobilienmarkt in Ihrer Gegend erfahren Sie, dass händeringend nach möbliertem Wohnraum für leitende Angestellte (Wochenend-Heimfahrer) gesucht wird. Was liegt da näher, als die Assetklasse Ihrer Eigentumswohnung zu verändern? Modernisieren Sie die Wohnung, statten Sie sie gehoben aus und bieten Sie diese als Business-Apartment an. Damit haben Sie die Assetklasse der Immobilie geändert und können von einer entsprechend höheren Miete profitieren.
Wichtig: Zwei Immobilien einer Assetklasse müssen aus Investorensicht nicht zwingend ähnlich sein, sondern können sich durchaus sehr unterscheiden. Denken Sie beispielsweise an klassische 1970er-Jahre-Häuser im Vergleich zur schmucken Jugendstilvilla aus dem Jahr 1912. Solche Aspekte fließen aber dennoch recht intensiv in eine Bewertung der Immobilie ein. Die Unterschiede im Einzelfall können sogar sehr groß sein. Hinzu kommt, dass die Renditeerwartung sogar bei vergleichbaren Immobilien in ähnlicher Lage sehr unterschiedlich sein kann.
Nehmen Sie etwa zwei Mehrfamilienhäuser in einer guten Stadtteillage einer Großstadt: Die erste Immobilie weist ein niedriges Mietpreisniveau auf, da der Vermieter die Mieten nicht optimiert hat. Bei der zweiten hat der Vermieter die Mieten regelmäßig angepasst. Natürlich kaufen Sie die erste Immobilie, da hier der Preis tendenziell niedriger ist und zugleich das Potenzial größer. Wichtig ist an dieser Stelle aber, dass Sie sich weder auf Assetklassen, noch auf Lage oder Zustand allein verlassen, sondern immer eine komplette Renditeberechnung durchführen, um über den Kauf zu entscheiden. Allerdings können Sie an dieser Stelle einen möglichen Assetklassenwechsel bereits einkalkulieren und in Ihre Renditeberechnung einfließen lassen.
Welche Assetklassen gibt es bei Immobilien?
Heute möchte ich Ihnen die wichtigsten Assetklassen kurz vorstellen. In späteren Beiträgen werde ich detailliert auf Chancen und Risiken sowie typische Renditen eingehen. Zu den bekanntesten Assetklassen gehören folgende Immobilienarten:
- Wohnimmobilien
Sie sind der Klassiker. Als Investor können Sie durch eine langfristige Vermietung von Wohnraum profitieren. Typische Immobilien in dieser Assetklasse sind Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Solche Immobilien gelten in der Regel als risikoarm. - Business-Apartments
Diese Klasse unterscheidet sich z. T. deutlich von den sonstigen Wohnimmobilien. Denn typischerweise vermieten Sie diese Wohnungen möbliert und monatsweise, also kurzfristig. In der Regel ist die Ausstattung gehoben, der Mietpreis recht ansprechend. - Tageweise Vermietung
AirBnB macht es vor: Wohnraum lässt sich auch tageweise vermieten. Damit richten Sie sich an Städtereisende, Messegäste oder Menschen, die aus anderen Gründen kurzfristig eine Unterkunft benötigen. Achtung: Dabei handelt es sich um eine gewerbliche Vermietung, bei der Sie andere steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen berücksichtigen müssen als bei der klassischen langfristigen Vermietung. - Studenten-Apartments
Einige Immobilien können sich besonders gut für Studenten eignen. Richten Sie entsprechende Apartments und / oder Wohngemeinschaften ein. Mit der richtigen, bedarfsgerechten Ausstattung sind sehr gute Renditen möglich. - Micro-Apartments
Sie nennen eine Immobilie mit vielen besonders kleinen Einzimmerwohnungen in zentraler Lage Ihr Eigen? Dann statten Sie die Wohnungen hochwertig aus und vermieten Sie diese als gehobene „Microapartments“ (an Business-People oder auch Studenten). - Flüchtlingsheime
Das aktuelle Tagesgeschehen lässt Vermieter über das Schaffen von Flüchtlingsheimen nachdenken. Auch das ist eine sehr spezielle Assetklasse mit einem besonderem Chancen- und Risikoprofil. - Wohn-/Geschäftshäuser
Eine kombinierte Nutzung von Immobilien erfordert eine besondere Herangehensweise, eröffnet aber auch Chancen für den Vermögensaufbau. Klassiker sind Wohnimmobilien, in denen das Erdgeschoss einen Laden enthält. - Kleine Hotels
Immobilien sind nicht auf Wohnimmobilien beschränkt. Sie können ein Gebäude auch als Hotel vermieten. Auch hier gelten besondere Bedingungen. - Logistik und Lagerhallen
Eine Assetklasse mit klarer Nutzung sind Lagerhallen. Sie können Lagerhallen für verschiedene Gewerbezeige optimieren und daraus eine gute Rendite erzielen. - Parkplätze/Garagen
Relativ einfach zu handhaben sind Garagen und Parkplätze. Diese Assetklasse wird häufig in Kombination mit Wohnimmobilien oder Gewerbeobjekten vermietet. - Bürogebäude
Diese Immobilien unterliegen häufig größeren Risiken (u. a. bedingt durch die freie Vertragsgestaltung sowie Konjunkturschwankungen) und sind daher eher für erfahrene Investoren geeignet. Dennoch sind sie global eine der beliebtesten Assetklassen im Immobilienbereich. - Ärztehäuser
Ärztehäuser ähneln in der Handhabung Bürogebäuden. Allerdings haben Ärzte häufig abweichende Ansprüche an Immobilien. Als erfahrener Investor können Sie vom Wachstumsmarkt Gesundheitsdienstleistungen - Einzelhandel
Immobilien für den Einzelhandel lassen sich in fünf große Gruppen aufteilen, die alle eine etwas andere Herangehensweise erfordern. Läden in B- und C-Lagen, die innerstädtische 1a-Lage, Nahversorger und Discounter, großflächige Objekte für Warenhäuser und Fachmärkte sowie Shopping-Center. - Gastronomie
So bekannt die Wirtschaft um die Ecke auch sein mag, so unbeliebt sind Gastronomieimmobilien bei der Bank. Denn sie erfordern oft erhebliche spezifische Investitionen in ein Geschäftsmodell, welches sich erst noch beweisen muss. - Self-Storage
Noch recht frisch ist diese Asset-Klasse, die vor einigen Jahren aus den USA „importiert“ wurde. Es handelt sich hier vielfach um große Immobilien mit vielen kleinen Mieteinheiten in recht zentralen Stadtlagen bzw. gut angebundenen Randlagen. Diese kleinen Mieteinheiten werden in der Regel Privatmietern angeboten für die Unterstellung von Hab & Gut in kleinen Lagereinheiten, da oft der Platz in der eigenen Wohnung nicht ausreicht. - Pflege-Immobilien
Diese Immobilien gehören zu den sogenannten Betreiberimmobilien, da sie durchgängig bewirtschaftet werden müssen. Altenheime und auch Betreutes Wohnen sind bekannte Vertreter dieser Assetklasse. - Viele weitere Assetklassen
Sie kennen weitere Assetklassen? Dann schreiben Sie gerne einen Kommentar. Ich freue mich auf Ihren Beitrag.
Sie sehen: Es gibt viele Assetklassen, die sich wiederum in zahlreiche weitere Klassen unterteilen lassen. Obwohl sich gerade Anfänger anfangs aus Risikogründen auf Wohnimmobilien fokussieren sollten, kommen Sie schnell mit anderen Klassen in Berührung. Der Klassiker hier ist eine Wohnimmobilie mit Laden im Erdgeschoss. Wenn Sie sich näher mit den einzelnen Assetklassen beschäftigen, werden Sie jeweils ganz eigene Chancen und Risiken erkennen. Sie sollten sich jedoch spezialisieren, da alle Arten eine besondere Herangehensweise erfordern. Denn je mehr Sie Ihr Investment streuen, desto komplexer wird Ihr Vermögensaufbau und desto eher werden Sie sich verzetteln. Konzentrieren Sie sich daher vorerst auf ein oder zwei Klassen.
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