Immobilieninvestment ist ein Trend, für den sich in den letzten Jahren verstärkt auch Privatanleger interessieren. Viele lassen sich von ihrer Bank oder einem Vermögensberater Vorschläge unterbreiten. Doch sind die Ratschläge von Banken und Vermögensberatern wirklich für Deine Ziele geeignet?
Das Geheimnis der Beratungskonzepte von Banken und Vermögensberatern
Vermögensberater und Banken stehen in dem Ruf, ihren Kunden speziell für sie ausgearbeitete Konzepte anzubieten. Vertrauen schaffen Sätze wie: „Ich werde jetzt einen Investitionsplan für Sie erarbeiten. Beim nächsten Termin sprechen wir dann das für Sie beste Immobilieninvestment durch.“ Klingt gut, ist es jedoch oftmals nicht.
Sowohl Banken als auch Vermögensberatungsunternehmen und Versicherungen sind in erster Linie am Verkauf hauseigener Finanzprodukte interessiert. Mitarbeiter müssen sich an Vertriebsschemata und Vorgaben halten. Bei Maklern und freiberuflichen Vermögensberatern bestimmen vertragliche Bindungen die Angebote. Die Höhe der Provision hängt vom Umsatzvolumen eines Produktes ab. Ein Beispiel: Vermögensberater A vereinbart mit dem Investmentunternehmen B den Verkauf eines Investitionsvolumens in Höhe von Z Euro pro Jahr. Für seinen Aufwand bekommt A einen verrechenbaren Vorschuss, für jedes verkaufte Investment eine Provision in Höhe von X Prozent aus der Investitionssumme. Erreicht A das vereinbarte Volumen nicht, muss er den Vorschuss zurückzahlen. Um den geforderten Umsatz zu generieren, ist A gezwungen, bestimmte Investments so lange anbieten, bis er sein Soll erfüllt.
Bei allen Beratungen kommt hinzu, dass nur wenige Consultants aus dem Investmentbereich bzw. der Immobilienbranche oder dem Immobilieninvestment stammen. Sie besitzen wenige oder keine Kenntnisse darüber, wie professionelle Immobilieninvestoren arbeiten und welche Kriterien für ein gutes Immobilieninvestment ausschlaggebend sind. Ihre Ausbildung als Verkäufer verschafft ihnen ein Grundwissen, jedoch kein Fachwissen. So überrascht es nicht, dass häufig Immobilieninvestments mit negativem Cashflow angeboten werden. Nachfolgend zeige ich Dir fünf Wahrheiten aus Sicht eines erfahrenen Immobilieninvestors auf, der Cashflow mit seinen Investments generiert, die Dein Vermögensberater lieber für sich behält.
1. Der Unterschied zwischen Profit und Anlage
Einer der Kernsätze des Immobilieninvestments besagt, dass der Profi ausschließlich für den Profit einkauft und nicht, um sein Geld anzulegen. Klingt verwirrend, ist aber eigentlich ganz simpel. Du musst Dir dafür den Unterschied zwischen Profit und Anlage klarmachen. Vereinfacht ausgedrückt beschreibt der Profit den Gewinn, der sich aus den Einnahmen abzüglich aller Kosten ergibt. Legst Du Geld an, hast Du mit dem Aufwand nur im weitesten Sinne zu tun. Du zahlst für ein Finanzprodukt einen bestimmten Betrag und bekommst eine meistens jährlich auszahlbare Rendite. Die Rendite bezieht sich auf die erwirtschafteten Gewinne. Auf das Immobilieninvestment angewendet bedeutet dies, dass sich der Profi mit Aufwand und Gewinn auseinandersetzt, während den Anleger ausschließlich die Rendite interessiert.
2. Immobilien mit positivem Cashflow – auch aktuell kein Fantasieprodukt
Banken und Vermögensberater sind in der Regel daran interessiert, ihre eigenen Produkte anzubieten. Deshalb versuchen sie oftmals, von einem privaten Immobilieninvestment abzuraten. Die Argumente reichen von der Sicherheit eines Fonds gegenüber einer Einzelimmobilie über die finanzielle Belastung bis hin zu negativem Cashflow und der Unmöglichkeit, auf dem hart umkämpften Immobilienmarkt ein rentables Objekt zu finden.
Bezieht sich Deine Suche ausschließlich auf Großstädte, lassen sich die Argumente zum Großteil sicherlich nicht von der Hand weisen. Doch wer sagt, dass Du unbedingt ein überteuertes Objekt in einer Metropole wie München, Frankfurt am Main, Berlin oder Hamburg kaufen musst? In ländlichen Bereichen findest Du noch immer durchaus rentable Objekte mit positivem Cashflow bei einer langfristigen Buy-&-Hold-Strategie. Sie liegen nicht mehr auf dem Präsentierteller, doch es gibt sie. Sei kreativ und ausdauernd und lasse Dich nicht von der negativen Stimmung der Berater beeinflussen.
3. Erfolgreiches Investment und Arbeit, eine untrennbare Verbindung
Der Vorteil einer klassischen Vermögensanlage liegt darin, dass Du mit dem Arbeitsaufwand, der dahinter steckt, nichts zu tun hast. Allerdings bedingt diese Form der Investition absolutes Vertrauen in die Profis und deren Objektverwaltung.
Möchtest Du hingegen aktiv Deinen Investmenterfolg beeinflussen, musst Du Dich mit Deinen Objekten auseinandersetzen. Hinter einem erfolgreichen Investment steckt schlichtweg viel Arbeit. Arbeitsintensive Schritte sind unter anderem:
– Objektsuche
– Objektauswahl
– Verhandlungen mit dem Verkäufer
– Notarielle Beurkundung mit vorheriger Unterlagenprüfung
– Bankgespräche für die Finanzierung
– Überwachung der Renovierungsarbeiten
– Hin und wieder Durchführung einer Prüfung eines Bestandobjektes.
Erst wenn deine Immobilie fertig aufgewertet und optimiert ist, darfst Du Dir eine Pause gönnen und vom passiven Einkommen aus den nun generierten Mieteinnahmen profitieren, wobei zu beachten ist, dass auch hier Managemententscheidungen getroffen werden müssen wie Überwachung der Dienstleister, Delegieren von Arbeiten, Planen und Durchführen (lassen) von Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen etc.
4. Vermögensberater sind meist lediglich (Finanzprodukt-)Verkäufer
Grundsätzlich gilt, dass Vermögensberater selten zu den Immobilienspezialisten zählen. Um ihr eigenes Überleben zu sichern, verkaufen und vermitteln sie Finanzprodukte. Dazu gehören Kredite und Versicherungen genauso wie Kapitalanlagen. Die Begriffe Vermögensberater, Finanzberater, Finanzmakler, Finanzplaner oder neudeutsch Financial Advisor oder Financial Planner sind nicht geschützt. Um ein Büro zu eröffnen, genügt die Genehmigung nach § 34c Gewerbeordnung. Eine Ausbildung oder Qualifikation muss der Vermögensberater wie der Immobilienmakler nicht nachweisen. Eine wirklich fundierte und unabhängige Beratung wirst Du hier also in den seltensten Fällen erhalten.
5. Das (w)richtige Know-how für Dein Immobilieninvestment
Bevor Du Dich durch Unterlagen, Termine und alle anderen notwendigen Tätigkeiten kämpfst, musst Du ein Konzept erstellen – ohne eine ausgewogene, durchdachte Planung funktioniert kein Investment. Doch verzettle Dich nicht und suche bereits im Vorfeld nach (un-)möglichen Komplikationen. Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher Strategien – welche die richtige ist, hängt vom Objekt ab, mache Dich also mit verschiedenen Strategien vertraut, erlerne sie. Dass das private Immobilieninvestment funktioniert, kannst Du daran erkennen, dass ich es, wie meine vielen Investorenkollegen auch, gezielt zum Einkommens- und Vermögensaufbau einsetzen. Gib Deinen Vermögensaufbau nicht in die Hände eines Vermögensberaters, sondern übernimm selbst die Verantwortung für Deine Entscheidung. Nur dann hast Du Erfolg!
Fazit
Generell spricht nichts gegen ein Gespräch mit einem Vermögensberater, um Dir grundlegende Informationen zu Immobilieninvestments einzuholen. Willst Du wirklich erfolgreich sein, solltest Du allerdings durch den Aufbau von eigenem Know-how von einem Berater unabhängig werden. So wirst Du schnell erkennen, dass Du durch harte Arbeit und eigene Fachkenntnisse letztendlich die rentabelsten Investments tätigen wirst.
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