Eines Deiner wichtigsten Ziele als Investor ist es, Cashflow zu generieren. Jedes Immobilieninvestment steht unter dieser Maxime. Denn Du möchtest natürlich nicht draufzahlen, sondern einen Gewinn aus dem laufenden Betrieb einstreichen. Je höher Dein Cashflow, desto besser für Dich. Denn das ist Geld, das in Deine Tasche fließt.
Der Immobilienwert ist jedoch nicht zweitrangig. Denn je attraktiver dieser ist, desto mehr kannst Du bei einem späteren Verkauf erzielen. Der ultimative Trick ist, sowohl den Cashflow als auch den Immobilienwert gleichzeitig zu steigern. Wie kann das funktionieren?
In diesem Artikel soll es genau um diese beiden Faktoren- Cashflow und Immobilienwert -gehen und wie Du beides steigern kannst. Vorab ein kleines Beispiel, was das konkret bedeuten kann:
Mehr Einnahmen = höherer Cashflow und höherer Verkaufspreis
Der Schlüssel liegt in der sogenannten Maklerformel. Verkürzt lautet diese: Jahresmiete mal lokaler Marktfaktor ergibt den Verkaufswert einer Immobilie. Indem Du die Jahresmieteinnahmen steigerst, erzielst Du mehr Cashflow und zugleich einen besseren Marktwert Deiner Immobilie. Dies ist eine – wenn auch sehr einfache – Ertragswertermittlung.
Die Jahresmieteinnahmen lassen sich am besten beeinflussen. Dabei können Immobilien geschickt mit vorhandenem Aufwertungspotential eingekauft werden. Denn die Mieteinnahmen sind ein „weicher“ Aspekt der Gleichung. Eine gepflegte Immobilie beispielsweise rechtfertigt dabei zwar nicht immer, aber häufig einen größeren Faktor als ein Objekt mit Investitionsrückstau. Die Mieteinnahmen dagegen sind ein handfester Teil der Berechnung.
Nun kommt der Trick: Indem Du die Objekteinnahmen erhöhst, steigerst Du nicht nur die Mieteinnahmen und damit den Cashflow, sondern auch den Marktwert Deiner Immobilie.
Dazu ein kurzes Rechenbeispiel:
Wenn Du vorher Jahresnettomieteinnahmen von 20.000 EUR bei einem Marktfaktor von 13 hattest, so ergibt das einen Immobilienwert von 260.000 EUR (Jahresnettomiete mal Marktfaktor = Immobilienwert).
Wenn Du nun Deine Immobilien optimierst und die Jahresnetto-Mieteinnahmen von 20.000 EUR auf 23.000 EUR erhöhst, dann hast Du schon einen Immobilienwert von 299.000 EUR.
Herzlichen Glückwunsch! Du hast soeben durch die Steigerung Deiner Mieteinnahmen um 3.000 EUR p.a. Deinen Immobilienwert um sage und schreibe 39.000 EUR erhöht. Deinen Banker wird das sicherlich bei der nächsten Neubewertung freuen.
Mit kleinen Verbesserungen erzielst Du also nicht nur einen größeren Cashflow durch höhere Mieteinnahmen, sondern auch einen höheren Immobilienwert. Wie geht das? Indem Du zum Beispiel die folgenden fünf Chancen für Dich auslotest.
1. Maßnahme: Mietpreise auf das Marktniveau anpassen
Mietsteigerungen sind der klassische Weg, den Verkaufspreis Deiner Immobilie und zugleich den Cashflow zu steigern. Logisch: Wenn Du mehr Einnahmen bei sonst gleichen Kosten generierst, bleibt mehr übrig.
Es ist einfach: Hebe regelmäßig die Mieten an. Aber Achtung: Beachte dabei gesetzliche Regularien wie die ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse und natürlich die aktuelle Marktlage. Wuchermieten möchte niemand bezahlen. Aber zu Preisen unter dem aktuellen Marktniveau solltest Du auch nicht vermieten.
2. Maßnahme: Wohnfläche vergrößern
Eine zweite Chance zur Steigerung der Mieteinnahmen hast Du durch das Vergrößern der Wohnfläche. Hier findest Du je nach Objekt einen überraschend großen Spielraum. Vielleicht gibt Deine Immobilie einen Ausbau des Dachgeschosses her? Vielleicht lassen sich Terrassen und Balkone anbauen und anteilig auf die Wohnfläche anrechnen? Vielleicht kannst Du einer Wohnung einen Privatgarten auf dem Grundstück zuweisen und ebenfalls anteilig anrechnen?
Sei kreativ. Prüfe, ob bauliche Maßnahmen oder kleine Zuweisungen von Flächen zu einer Wohnung möglich sind. Lege dabei den Fokus auf die Anrechnung auf die Wohnfläche. Kleiner Nebeneffekt: Mieter freuen sich über solche Zusatzflächen. Daher akzeptieren Sie die damit verbundene Steigerung der Miete gern. Gelingt es Dir, die Wohnfläche zu vergrößern und zugleich die Mietpreise anzuheben, erzielst Du übrigens eine signifikante Wirkung auf Deinen Cashflow und den Immobilienwert. Grundsätzlich gilt: umso höher die Marktmiete (in Euro je qm Wohnfläche) in Deiner Region ist, umso eher werden sich solche Maßnahmen lohnen. Eine entsprechende Investmentkalkulation ist daher unumgänglich.
3. Maßnahme: Einbauküche stellen
Ein Umzug bedeutet für viele Mieter eine Investition in eine neue Küche. Vor dem Hintergrund der ohnehin anfallenden Umzugskosten tragen sie diese zusätzlichen Kosten vielfach nicht gerne. Das machst Du Dir zunutze. Denn Du stattest Deine Wohnungen bei einem Mieterwechsel nach und nach mit soliden Einbauküchen aus. Im Gegenzug schraubst Du die Miete etwas nach oben.
Es lohnt sich – gerade bei kleinen Wohnungen: Du hast zwar Ausgaben, kannst aber die Anschaffungskosten durch eine höhere Miete über wenige Jahre wieder ausgleichen. Mehr noch: Sind die Kosten eingespielt, bleibt in den Folgejahren ein satter Gewinn. Du steigerst den Cashflow durch höhere Mieteinnahmen. Das wiederum bedeutet einen Wertzuwachs der Immobilie.
4. Maßnahme: Stellplätze und Garagen separat vermieten
Zur Immobilie gehört immer ein Grundstück. Dieses Grundstück ist häufig groß genug, um Garagen darauf zu bauen oder Stellplätze auszuweisen. Ist dies der Fall, zögere nicht! Denn Parkmöglichkeiten auf dem Grundstück sind nicht nur in der Stadt begehrt.
Biete diese gegen einen Aufpreis an. Sollte der Mieter kein Interesse haben, kannst Du den Stellplatz bzw. die Garage immer noch an Dritte vermieten. Ziel ist es, über dieses Angebot zusätzlichen Cashflow durch einen Zuwachs an Mieteinnahmen zu generieren. Inzwischen weißt Du es: Mehr Mieteinnahmen sind gleichbedeutend mit einem steigenden Wert der Immobilie.
5. Maßnahme: zusätzliche Kellerräume anbieten
Mieter haben Platzbedarf. Viel Platzbedarf. Wenn Deine Immobilie über Kellerräume verfügt, kannst Du diese aufteilen und jeweils einer Wohnung zuordnen. Vielleicht gibt der Grundriss aber auch mehr her. Zum Beispiel kannst Du zusätzliche Kellerräume durch Abtrennungen einer nicht zugewiesenen Fläche schaffen. Und diese neuen Kellerräume kannst Du optional gegen eine Zusatzmiete anbieten. Gleiches gilt für Stauraum auf dem Dachboden. Wieder steigerst Du Cashflow und Immobilienwert.
Fazit: Maßnahmen nutzen, Cashflow verbessern, Immobilienwert steigern
Nicht alle Immobilien verfügen über entsprechendes Potenzial. Aber prüfe, ob Du bei Deinem Objekt eine der genannten Chancen nutzen kannst. Vielleicht entdeckst Du dabei sogar weitere Möglichkeiten, die Einnahmen zu steigern. Achte jedoch auch auf das Umfeld. Nur das, was Du am Markt verwirklichen kannst, ist ein lohnender Ansatz. Dann aber können kleine Verbesserungen langfristig zu mehr Einnahmen und einem verbesserten Immobilienwert führen.
Was im Einzelfall kaum spürbar ist, entfaltet in der Summe aller Chancen ein enormes Potenzial. Der Cashflow und potenzielle Verkaufswert Deiner Immobilie steigen. Das ist genau das, was Du als strategisch denkender Investor zum Ziel haben solltest.
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