Immobilieninvestment ist ein Trend, für den sich in den letzten Jahren verstärkt auch Privatanleger interessieren. Viele lassen sich von ihrer Bank oder einem Vermögensberater Vorschläge unterbreiten. Doch sind die Ratschläge von Banken und Vermögensberatern wirklich für Deine Ziele geeignet?

Drei Wege der Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital

 

1. Der bekannteste Weg für den Immobilienerwerb: die Grundschuld

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital, auch Vollfinanzierung genannt, stellt die erste Möglichkeit dar. Legst Du der Bank bereits beim ersten Gespräch einen realistischen Finanzierungsplan vor, erhältst Du einfacher eine Finanzierung.

 

Niedrige Bauzinsen: der perfekte Zeitpunkt für eine Vollfinanzierung

Vor allem Phasen mit günstigen Zinskonditionen bieten sich an, um ohne Eigenkapital zu finanzieren. Ein Beispiel:

 

Investor A (heute)			Investor B (vor 10–15 Jahren)
Eigenkapital	0 Euro		Eigenkapital (10 Prozent)	18.500 Euro
Kreditsumme	185.000 Euro		Kreditsumme	166.500 Euro
Effektivzins	1,5 Prozent		Effektivzins	4,5 Prozent
Monatsrate	850 Euro		Monatsrate	850 Euro
Restschuld nach 10 Jahren	105.000 Euro		Restschuld nach 10 Jahren	132.400 Euro

 

In Hochzinsphasen schlucken die Zinsen das Eigenkapital, sodass nach zehn Jahren trotz geringerer Hypothekenschuld eine deutlich höhere Restschuld bleibt. Allerdings kommen bei einer Vollfinanzierung Zinsaufschläge hinzu, die sich nach dem Ausfallrisiko berechnen. Mit erhöhtem Ausfallrisiko belastet ist der Teil einer Finanzierung, den der Immobilienwert nicht abdeckt. Vergiss dabei nicht, dass Eigenleistungen als Eigenkapital in die Berechnung einfließen (können).

Um eine Vollfinanzierung von der Bank zu erhalten, benötigst Du neben einer einwandfreien Bonität ein festes monatliches Einkommen. Es muss nach Abzug der laufenden Kosten die Tilgungsraten decken. Stimmen die Voraussetzungen, sind Finanzierungen bis 115 Prozent durchaus möglich. Selbstständige mit unregelmäßigem Einkommen, selbst wenn es sich um hohe Beträge handelt, erhalten hingegen eher selten eine Vollfinanzierung, da sich auf ihrem Konto keine geregelten monatlichen Geldeingänge verzeichnen lassen.

 

Privat Kapital leihen, eine Alternative zur Bankfinanzierung

Kannst Du Verwandte bzw. Freunde oder Bekannte mithilfe eines guten Investitionsplans davon überzeugen, dass sie Dir Kapital zur Verfügung stellen, solltest Du die Konditionen schriftlich festhalten. Ein privater Darlehensvertrag sichert beide Seiten ab und verhindert Missverständnisse. Die wichtigsten Punkte in einem privaten Darlehensvertrag sind:

• Persönliche Daten der Vertragspartner (Vor- und Nachname, Geburtsdatum und Geburtsort, vollständige Anschrift)
• Darlehenssumme
• Auszahlungsdatum
• Verzinsung
• Bedingungen für die Rückzahlung bzw. Rückzahlungstermin
• Unterschrift beider Parteien.

Ergänzend kann der Vertrag enthalten:

• Darlehenszweck
• Verzugszinsen (allgemeine Verzugsregeln stehen in § 288 Abs. 1 BGB)
• Sicherheiten
• Tilgungsraten
• Datum der Ratenzahlungen.

Enthält die Vereinbarung keine Laufzeit, muss der Gläubiger den Vertrag kündigen, wenn er sein Geld zurückbekommen möchte. Da Vertragsfreiheit herrscht, kannst Du nach Belieben weitere Vertragsklauseln aufnehmen, sofern sie nicht gegen die guten Sitten verstoßen oder rechtswidrig sind. Beachte hierbei insbesondere, dass Du einen marktüblichen Zinssatz vereinbaren solltest, damit keine Vertragspartei Schwierigkeiten mit dem Finanzamt bekommt.

 

2. Co-Investments: Eine elegante Lösung für mangelndes Eigenkapital

Mit einem Co-Investment hast Du ebenfalls die Möglichkeit, ohne Eigenkapital ins Immobilieninvestment einzusteigen. Hierbei handelt es sich vereinfacht ausgedrückt um eine Beteiligung an einem Immobilieninvestment. Bei einem potenziellen Geschäftspartner kann es sich sowohl um Familienangehörige als auch um Freunde und Bekannte wie fremde Investoren handeln. Die Grenze zu rein privat geliehenem Geld verläuft fließend. Allerdings behält sich ein Co-Investor anders als ein Darlehensgeber oftmals Mitspracherechte vor. Klassisch verbinden sich beim Co-Investment Kapital und Know-how.Co-Investments bieten hervorragende Chancen für beide Parteien und schaffen Synergieeffekte: Beispielsweise kann ein Partner sein Know-how und seine Projektmanagementerfahrung zur Verfügung stellen, während der andere Partner Eigenkapital stellt und sich um nichts kümmern muss. Die Kunst ist es, einen entsprechenden Geschäftspartner zu finden, bei dem einerseits die Sympathie und Chemie stimmen und andererseits das notwendige Vertrauen vorhanden ist.

 

3. Mietkauf und Leibrente, normalerweise nur im Privatbereich zu finden

Mietkauf und Leibrente klingen nach der perfekten Lösung für junge Familien mit wenig oder keinem Eigenkapital sowie für Selbstständige und Käufer mit schlechter Schufa. Doch wer hindert Dich daran, ein Objekt mithilfe des Mietkaufs oder der Leibrente als Investment zu erwerben? Beachtest Du die wichtigsten Kriterien, kann diese Form der Finanzierung durchaus denkbar sein.

Definiert wird der Mietkauf als ein Mietvertrag, der dem Mieter das Recht einräumt, innerhalb eines bestimmten Zeitraums die gemietete Immobilie zu erwerben. Der Kaufpreis steht von vorneherein fest und der bis zu diesem Zeitpunkt gezahlte Mietzins wird in der Regel überwiegend angerechnet. Um einen Mietkauf als Investment zu realisieren, muss der Vermieter mit einer Untervermietung einverstanden sein. Nur dann darfst Du das Objekt weitervermieten. Solche Immobilien sind sehr selten zu finden, aber es gibt sie.

Bei der Leibrente handelt es sich gemäß §§ 759 ff. BGB um eine wiederkehrende Zahlung bis zu einem bestimmten Ereignis, normalerweise dem Tod. Eine Immobilienleibrente verschafft älteren Eigentümern die Möglichkeit, den Immobilienwert in eine Zusatzrente bis zum Lebensende umzuwandeln. Das grundbuchgesicherte lebenslange Wohnrecht garantiert, dass der Leibrentenempfänger bis zu seinem Tod in der Immobilie bleiben kann.

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