Du siehst Immobilien als spannende Investitionsmöglichkeit? Du möchtest ein Vermögen aufbauen? In diesem Punkt ähneln Immobilien anderen typischen Anlageformen: günstig kaufen, eventuell Einnahmen durch Dividenden oder Mieten erzielen, warten und teuer verkaufen. Wenn Du so denkst, tappst Du möglicherweise in eine Falle. Denn so funktionieren Immobilien nicht. Jedenfalls dann nicht, wenn Du den Immobilienwert als alleinigen, zentralen Faktor Deiner Investition siehst. Denn für die Gesamtbetrachtung des langfristigen Investments spielt der aus der Immobilie generierte Cashflow eine wesentliche Rolle. Aber welcher der beiden Aspekte – Immobilienwert bzw. Cashflow – ist bei einer Kaufentscheidung wichtiger?

1. Überlegen: Immobilien sind keine normalen Anlagen

Wichtigste Regel: Immobilien sind keine Wertanlagen wie Aktien oder Edelmetalle. Du kaufst eine Immobilie nicht, um sie in Dein Depot zu legen und nach zehn oder zwanzig Jahren zu schauen, ob Du Gewinne erzielt hast. Eine Immobilie ist eher ein kleines (oder großes) Unternehmen. Du wirst aktiver Manager, der sich um regelmäßige Einnahmen ebenso kümmert wie um eine optimierte Kostenstruktur und den Werterhalt. Wenn Du aktiv am Ball bleibst, hast Du (mit einer Hausverwaltung an Bord) größere Chancen auf ein passives Einkommen und einen hohen Wiederverkaufswert.

Der Ausgangspunkt: Nutze Immobilien nicht als Anlage. Nutze sie als Investition, die Du aktiv managst.

2. Realisieren: Die Wertsteigerung ist keine Selbstverständlichkeit

Speziell unter Einsteigern in das Immobilienbusiness ist die Annahme weit verbreitet, dass Immobilien ganz automatisch einer Wertsteigerung unterliegen. Das ist für die letzten Jahre im Großen und Ganzen richtig: Die hohe Nachfrage hat die Preise nach oben klettern lassen. Es gibt jedoch keine Garantie, dass diese Entwicklung anhält und der Wiederverkaufswert wirklich weiter steigt. Ebenso ist nicht sicher, dass sich die Immobilienpreise an der Inflation orientieren und sozusagen automatisch steigen. Die Preisfindung ist in großen Teilen von dieser abgekoppelt. Wichtiger ist, unter Wert einzukaufen und die Immobilie durch aktives Handeln aufzuwerten – durch Dich als Immobilieninvestor.

Umso bedeutsamer ist es daher, dass Du vor einem Immobilienkauf intensiv prüfst, ob ein solcher Einkaufsgewinn realisierbar ist und – wenn Du langfristig investierst – ob Du die Immobilie über die Zeit entwickeln kannst. Beispielsweise ist eine Mietpreisanpassung über einen Zeitraum von zehn Jahren mehrfach möglich, was den Wert einer Immobilie steigert. Von selbst auf eine Preissteigerung zu hoffen, ist reine Spekulation. Nutze also die vielen Handlungsmöglichkeiten als Investor, um selbstbestimmt den Wert zu erhöhen.

Die Warnung: Verlass Dich nicht darauf, dass die Wertsteigerung ein theoretischer Selbstläufer ist. Das ist keineswegs der Fall, und Wertsteigerungen sind von der Inflation abgekoppelt. Wichtiger ist die aktive Entwicklung und Optimierung der Immobilie durch eigenes Handeln.

3. Absichern: Der Wiederverkaufswert sichert die Verschuldung ab

Richtig ist es dennoch, den Wiederverkaufswert in Deine Überlegungen einzubeziehen. Denn er ist sehr wichtig für Deine gesamte Investitionstätigkeit, Deine Strategie und Dein Exit-Szenario.

In der Regel finanzierst Du den Kauf über einen Kredit. Für die Bank ist es daher wichtig, dass sich die Immobilie im Zweifelsfall wieder gut am Markt platzieren lässt. Daher solltest Du darauf achten, das Zusammenspiel aus Immobilienwert und Immobilienkredit (besser: „Immobilienbeleihung“) in ein Gleichgewicht zu bringen. Ein möglicher Verkauf der Immobilie muss zwingend zu jeder Zeit das Restdarlehen abdecken können.

Das bedeutet für Dich: Achte auf den Immobilienwert und das Potenzial der Immobilie. Kaufe unter Wert, um bei einem Verkauf zum Marktwert durch die Differenz zum Einkaufspreis bereits einen (Mindest-)Profit einstreichen zu können.

Die Sicherheit: Der Verkaufswert Deiner Immobilie sollte zum Darlehen passen. Das erfreut die Bank, und Du bekommst leichter zusätzliche Darlehen für weitere Investitionen. Zugleich kannst Du Deine Immobilie bei Bedarf jederzeit zu einem guten Preis verkaufen. Dies nennt sich im Fachjargon „niedriger Beleihungsauslauf“. Vergleiche diesen mit einem Glas Wasser: Das Glas ist der aktuelle Immobilienwert, das Wasser das Darlehen. Idealerweise sollte das Glas maximal zu 80 Prozent gefüllt sein. Ist es nach einiger Zeit nur noch zu 60 Prozent gefüllt, gilt Deine Immobilie aus Bankensicht als besonders sicher.

4. Verdienen: Ohne Cashflow geht es nicht oder „Cash is King“

Trotz aller Überlegungen zu einem möglichen Verkauf und damit zum Immobilienwert: Cashflow ist wichtig. Denn Du steigerst Dein Investitionsrisiko ganz erheblich, wenn Du Monat für Monat draufzahlst. Einsteiger neigen dazu, für ihre Wunschimmobilie einen negativen Cashflow zu akzeptieren nach dem Motto: „Ich zahle zwar jeden Monat ein bisschen was dazu, aber beim Verkauf erhalte ich ja einen satten Vermögenszuwachs.“

Als kühl kalkulierender Investor, der sein Vermögen langfristig steigern möchte, darfst Du nicht in diese Falle tappen. Zwar profitierst Du im Idealfall von einem Vermögenszuwachs bei einem Verkauf auch dann, wenn Du jeden Monat eine gewisse Summe draufzahlst. Aber du reduzierst damit Deine Liquidität, verlierst sogar Bonität und ungeplante Ausgaben sind besonders kritisch. Nicht zuletzt musst Du Deine Zusatzzahlungen vom Verkaufsprofit abziehen. Das schmälert den Gewinn.

Stell Dir die eine wichtige Frage: Warum muss es ausgerechnet diese Immobilie sein, wenn Du bis auf Weiteres rote Zahlen schreibst? Warum investierst Du nicht in ein anderes Objekt, das Dir regelmäßige monatliche Einnahmen liefert?

Als einzige Ausnahme lasse ich gelten: Ein negativer Cashflows für eine kurze Zeit (sechs bis zwölf Monate) ist in Ordnung, wenn dir etwa einige Wohnungen leer stehen. Akzeptiere diesen aber nur, wenn Du ihn budgetiert hast und sicher binnen dieser Zeit ins Positive drehen kannst.

Die Erkenntnis: Kaufe nur Immobilien, die Dir spätestens nach einer überschaubaren Anlaufphase monatliche Einnahmen bieten. Der Cashflow ist Dein zusätzlicher wichtiger Handlungsspielraum. Generiert eine Immobilie kein Einkommen, entscheide Dich für eine andere.

Fazit: Der Immobilienwert ist wichtig, aber ohne Cashflow ist die Investition nicht gut

Du bist kein Anleger. Du bist Investor! Daher ist es erforderlich umzudenken. Hoffe nicht auf eine Wertsteigerung bis zum Verkauf. Denn der ist nicht sicher, sondern vom Markt am Standort abhängig. Achte jedoch auf einen Immobilienwert, der zum Kredit passt. Kaufe unter Wert, verkaufe mindestens zum Marktwert. Dann machst Du ein gutes Geschäft und kannst Deinen Vermögensaufbau optimieren. Aber: Vergiss den Cashflow nicht!

Der Immobilienwert ist eine wichtige Kennzahl für Banken, für Deine Bilanz und Dein ganzes Immobiliengeschäft. Aber es ist der Cashflow, der einen Immobilienkauf erst wirtschaftlich werden lässt. Denn Du generierst Einkommen aus einer kreditfinanzierten und durch Mieteinnahmen abzahlbaren Immobilie. Das Geheimnis einer guten Investition: Du wartest nicht bis zum Verkauf, sondern verfügst bereits von Anfang an über einen Geldfluss, der Dir frei zur Verfügung steht. Bei einem Verkauf profitierst Du zusätzlich und streichst einen Bonus ein: den Verkaufspreis abzüglich Restdarlehen.

Gerade als Einsteiger solltest Du sowohl den Immobilienwert als auch die laufenden Erträge im Blick behalten. Denn ein – spätestens nach kurzer Zeit – erzielter positiver Cashflow sichert Dir nicht nur Einnahmen, er verschafft Dir einen finanziellen Puffer bei ungeplanten Ausgaben, verbessert bzw. sichert Deine Bonität und trägt erheblich bei, dass Dein Kreditgeber Dir vertraut. Das macht Deinen Weg frei für einen Vermögensaufbau durch weitere Investments.

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