Deutschland sieht derzeit einem extremen Flüchtlingszustrom entgegen. Unabhängig von allen politischen Debatten bleibt eine Fragestellung: Wo sollen diese Menschen untergebracht werden? Großunterkünfte in Baumärkten, Supermarktlagern, Sporthallen und Containerstädten können und sollen nur eine kurzfristige Übergangslösung sein. Früher oder später müssen die Kommunen die anerkannten Asylbewerber bzw. Flüchtlinge in Wohnungen unterbringen. Spätestens dann klopft das Thema direkt oder indirekt auch an Ihre Tür.

Sie sehen: Es wird Zeit, sich als Investor mit einigen Besonderheiten beim Vermieten an Asylbewerber vertraut zu machen. Letztlich sind Flüchtlinge potenzielle Mieter und können je nach Immobilie und persönlicher Vorliebe durchaus in Ihre Strategie passen. Aber eins ist auch klar: Vermieten an Flüchtlinge ist etwas Spezielles.

Vermietung an Flüchtlinge – Unterbringungsarten je nach Status

Je nachdem, in welcher Phase sich das Asylverfahren der Flüchtlinge befindet, werden diese von den Ländern und Kommunen untergebracht. Eine bundeseinheitliche Lösung gibt es nicht, wieder einmal ist dies Sache der Kommunen bzw. Länder. Aber einige generelle „Methoden“ haben sich doch entwickelt.

Während das Asylverfahren läuft, werden die Flüchtlinge in einer sogenannten Erstaufnahmeeinrichtung untergebracht. Dies sind in der Regel Massenunterkünfte bzw. Heime, die die Gemeinden anmieten bzw. selbst bereitstellen. Dabei handelt es sich um Grundstücke (auf denen die Gemeinde dann beispielsweise Container stellt), aber auch um Hallen, ehemalige Supermärkte, Sporthallen, Kliniken etc. Solchen Unterkünften ist gemein, dass diese den Charakter einer Übergangslösung haben und oft stark überbelegt sind.

Wohnungen für Flüchtlinge: Wen sprechen Sie an?

Nachdem ein Asylverfahren positiv entschieden wurde oder voraussichtlich positiv beschieden wird, erhält die jeweilige Person in der Regel ein mehrjähriges Bleiberecht und darf eine Wohnung auf dem freien Markt mieten. Wenn Sie Wohnungen an Flüchtlinge vermieten möchten, sind Zeitungsannoncen oder Wohnungsplattformen unbrauchbar, da Sie damit die Zielgruppe nicht erreichen. Sie haben im Wesentlichen zwei Möglichkeiten: Zum einen können Sie Sozialverbände ansprechen. In jeder größeren Kommune gibt es wenigstens einen Wohlfahrtsverband oder einen sozialen Verein, der sich für Flüchtlinge einsetzt und derzeit Wohnungen sucht. Auch im Internet bieten diese Organisationen Informationen an. Beispielsweise sind die Menschen hinter der Plattform fluechtlinge-willkommen.de sehr engagiert in Sachen Wohnungsvermittlung.

Zum anderen suchen viele Gemeinden (Wohnungsämter, Sozialämter bzw. ähnliche lokale Behörden) händeringend nach Wohnungen. Über die jeweiligen Stellen kommen Sie schnell mit den Verantwortlichen in Kontakt und können Details klären. Denn eins müssen Sie noch wissen: Die Regelungen zur Vermietung, Details des Mietvertrages sowie die Miethöhe sind in allen Kommunen sehr unterschiedlich. Eine erste Orientierung geben auch die einschlägigen Hartz-IV-Regelungen der Kommunen zu den Wohnungscharakteristika wie übliche Größe, Ausstattung und Mietpreis.

Mit Flüchtlingen einen Mietvertrag abschließen?

Hinsichtlich der Vermietung direkt an Flüchtlinge müssen Sie einige Formalitäten beachten, treten hier doch ungewohnte Anforderungen auf. Es kann sinnvoll sein, dass Sie sich hierzu mit einem Experten beraten. Denn Ihr Mieter benötigt zunächst eine behördliche Erlaubnis, um überhaupt im Ort wohnen zu dürfen. Daran schließt sich z. B. die Frage an, ob der Mieter arbeiten und Geld verdienen darf, um die Miete zahlen zu können. Außerdem stellt sich die Frage, ob die Gemeinde für einen potenziellen Mietausfall aufkommt. Rechtlich ideal ist eine sogenannte Abtretungserklärung, wie sie auch bei Bezugsberechtigen von Hartz IV üblich ist. Das heißt: Sozialamt oder Jobcenter kommen für die Miete auf und zahlen direkt an Sie. Ebenfalls nicht unterschätzen sollten Sie, dass viele Flüchtlinge nicht einfach ein Bankkonto eröffnen können. Viele Banken verweigern dies oder fordern einen Arbeitsnachweis, der wiederum nicht in allen Fällen möglich ist.

Einen weiteren Punkt sollten Sie im Vorhinein bedenken: Sie werden gegebenenfalls einen Dolmetscher benötigen. Das gilt nicht nur für direkte Verträge mit Ihren Mietern, sondern auch für die spätere Kommunikation. Wenn die Gemeinde nicht unterstützend zur Verfügung steht, wenden Sie sich an die oben genannten Organisationen.

Flüchtlingen helfen: Welche Wohnungen können Sie vermieten?

Wenn Sie Ihre Topwohnungen an Flüchtlinge vermieten möchten, werden Sie auf Granit beißen. Denn weder haben Flüchtlinge unbegrenzt Geld zur Verfügung, noch zahlen die Behörden jeden Mietpreis.

Sicher gibt es aber derzeit einen Mangel an Wohnraum, von dem auch Sie als Investor profitieren können. Allerdings können Sie die Idee von überhöhten Mieten gleich wieder ad acta legen. Unabhängig von moralischen Fragen werden die meisten Behörden Ihnen einen Riegel vorschieben. Denn die gezahlten Summen sind die gleichen wie bei den Höchstsätzen für Mietzahlungen nach Hartz IV und Sozialhilfegesetzbuch. Diese unterscheiden sich von Ort zu Ort. Um ein paar Zahlen zu nennen: Derzeit liegen diese Beträge für Wohnungen von bis zu 50 Quadratmetern Wohnfläche bei ca. 6 – 12 Euro / qm; vielfach inklusive Betriebskosten. Einige Kommunen, wie Frankfurt am Main oder Berlin, differenzieren zudem noch nach Baujahr und Stadtteil.

Die Wohnungsnot ist allerdings tatsächlich groß, und die Städte und Gemeinden suchen Wege, ausreichend Wohnraum zu finden – die Stadt Freiburg im Breisgau beispielsweise lockt mit langfristigen Mietangeboten. Das heißt: Es besteht ein großer Bedarf, was für Sie als Investor eine verlässliche und längerfristige Vermietungschance bedeutet. Zur Vermietung an Flüchtlinge eignen sich grundsätzlich jedoch nur solche Wohnungen, deren Mietpreise Sie beim zu erwartenden Höchstsatz der jeweiligen Gemeinde ansiedeln. Hier kommt es also stark auf die Lage Ihrer Immobilie sowie die dortige Wohnsituation an.

Noch ein Tipp: Viele Gemeinden mieten sehr gern möblierte Wohnungen für Flüchtlinge an. Das steigert Ihre Mieteinnahmen. Besprechen Sie entsprechende Details Ihres Mietvertrages unbedingt mit den zuständigen Stellen der Gemeinde, aber auch mit Ihrem Anwalt. Klären Sie dabei neben den Erfordernissen einer Auflistung des Mobiliars auch das Thema Haftung.

Auswirkungen auf die anderen Mieter

Wenn Sie Wohnungen in Ihrer Immobilie an Flüchtlinge vermieten möchten, stoßen Sie möglicherweise bei Ihren anderen Mietern (und in Wohneigentümergemeinschaften bei anderen Wohnungseigentümern) auf Bedenken. Je nach Integrationskonzept betreuen Helfer im Auftrag der Kommunen die Flüchtlinge jedoch mehr oder weniger stark beim Einleben. In der Praxis zeigt sich, dass Ihre Mieter so das „Wohnen in Deutschland“ lernen und Reibungspunkte relativ selten auftreten. Dennoch handelt es sich um Mieter mit einem anderen kulturellen und sozialen Hintergrund. Das kann unter Ihren Mietern Verunsicherung schaffen oder zu Bedenken führen. Es liegt an Ihnen als Immobilienbesitzer, mit diesem Thema vorausschauend und behutsam umzugehen.

Sie sehen: Wenn Sie Wohnungen an Flüchtlinge vermieten möchten, sind mehr Aspekte zu berücksichtigen als bei „normalen“ Mietern. Daher empfehle ich, ein solches Vorhaben genau abzuwägen. Ideal erscheint es, im Zweifelsfall an die zuständigen Ämter bzw. Gemeinden zu vermieten bzw. mit entsprechenden Abtretungserklärungen der Behörden zu arbeiten. Das schafft mehr Sicherheit für Sie als Investor. Denn letztlich besteht Ihr Interesse darin, einen regelmäßigen Cashflow durch Vermietung zu generieren. Seien Sie sich aber darüber im Klaren, dass Sie für Ihre Miete mehr Aufwand betreiben müssen.

Erste Fördermöglichkeiten

Einige Bundesländer bieten bereits zinslose oder vergünstigte Darlehen für den Neubau und Ausbau als auch für die Modernisierung von Mietwohnraum für Flüchtlinge an. Mitte des Jahres 2015 hat beispielsweise die NRW-Bank ein solches Programm aufgelegt, welches sich nicht nur an die gewerbliche Wohnungswirtschaft, sondern auch ausdrücklich an private Vermieter richtet. Gefördert werden Investitionen von 660 bis 1.650 Euro pro Quadratmeter. Für den Investor nachteilig können sich die Mietpreis- und Belegungsbindungen auswirken, die in der Regel mit einer solchen Förderung einhergehen. Für den engagierten Investor bieten solche Programme in jedem Fall erhebliche Potenziale, die selbstverständlich stark von den einzelnen Umständen (Lage, Mietmarkt etc.) abhängen.

Während auch Rheinland-Pfalz (ISB) bereits ein solches Programm aufgelegt hat, ist zu erwarten, dass weitere Länder nachziehen werden. Sich hier informiert zu halten, kann dem engagierten Investor eine zusätzliche Renditechance bescheren.

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