Thomas Knedel und Stephan Steup geben dir in der heutigen Sonderfolge den Tipp:

Lass dich nicht töten!

Von skurrilen und interessanten Urteilen des BGH 2016 für Vermieter.

In dieser Folge sprechen Thomas Knedel und Stephan Steup über die seltsamsten und interessantesten Urteile des BGH (Bundesgerichtshofes) vom Jahr 2016 für Vermieter.

Erfahre alles über die neuesten Regelungen über Kündigungsausschlüsse, Betriebskostenabrechnungen, Mietzahlungen und warum das Wohnrecht trotz skurrilster Bedingungen nicht aus dem Grundbuch gestrichen werden darf!

Shownotes / hilfreiche Links

BGH, Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 23/16 (Kündigungsausschluss)

http://www.haus-und-grund-bonn.de/index.php/aktuelles/rechtssprechung/beendigung-kuendigung-mietvertrag/904-bgh-beschluss-vom-23-8-2016-az-viii-zr-23-16

BGH, Urteil v. 13.7.2016, VIII ZR 296/15 (Kündigungsrecht verfällt nicht)

http://www.haus-und-grund-bonn.de/index.php/aktuelles/rechtssprechung/beendigung-kuendigung-mietvertrag/886-bgh-urteil-vom-13-7-2016-az-viii-zr-296-15

BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15 (Nicht Umlegbare Kosten )

https://openjur.de/u/889401.html

BGH, Urteil v. 5.10.2016, VIII ZR 222/15 (Überweisung bis zum dritten Werktag reicht)

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/ueberweisen-der-miete-bis-zum-dritten-werktag-reicht_258_392166.html

BGH, Urteil v. 11.3.2016, V ZR 208/15 (Wohnrecht nach Bluttat)

https://www.jurion.de/urteile/bgh/2016-03-11/v-zr-208_15

BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16 (Schäden nach Hausdurchsuchung)

http://www.haus-und-grund-bonn.de/index.php/aktuelles/rechtssprechung/sonstiges/918-bgh-urteil-vom-14-12-2016-az-viii-zr-49-16

BGH, Beschluss v. 10.5.2016, VIII ZR 214/15 (vorgeschobener Eigenbedarf)

https://openjur.de/u/889479.html

BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15 (Anbietpflicht nach Eigenbedarf)

http://www.haus-und-grund-bonn.de/index.php/aktuelles/rechtssprechung/beendigung-kuendigung-mietvertrag/917-bgh-urteil-vom-14-12-2016-az-viii-zr-232-15

Video zur Expertenvorstellung des Immopreneur-Podcasts:

http://immopreneur.de/forum/topic/1731-live-stream-auf-fb-am-30082016-experten-vorstellung-und-qa/

Immopreneur-Forum:

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Immopreneur-Facebook-Gruppe:

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Lass dich nicht töten! Von skurrilen und interessanten Urteilen des BGH 2016 für Vermieter.

Das ist uns eine Sonderfolge wert. Also viel Spaß dabei!

Hallo und herzlich Willkommen zu einer neuen Folge des Immopreneur Podcast, der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren. Verstehe, wie Immobilieninvestments funktionieren, lerne erprobte Investmentstrategien und die wirklich wichtigen Marktlayer für deinen Erfolg kennen. Lerne, was funktioniert und was nicht. Mein Name ist Thomas Knedel.

S: Hallo und herzlich Willkommen. Schön, dass du wieder mit dabei bist bei einer weiteren Folge hier beim Immopreneur Podcast. Heute mit im Studio Thomas Knedel. Hallo Thomas, schön, dass du da bist! #0:00:58.8

T: Hallo Stefan, sei gegrüßt. Hallöchen in die Runde. #0:01:00.6

S: Das Jahr 2016 hat wieder interessante Rechtsprechungen hervorgebracht und heute wollen wir mal so ein bisschen über die interessantesten, aber auch die skurrilsten und vor allem zum Lachen getätigten Urteile ein bisschen reden. Thomas, unser erstes Urteil ist jetzt allerdings eins, was wirklich wichtig ist für Vermieter. Was hat es damit auf sich? #0:01:22.1

T: Ja, definitiv. Ganz genau. Vielleicht ganz kurz vorne weg. Wir besprechen hier BGH Urteile. Also vom Bundesgerichtshof. Das ist wichtig. Das sind allgemeingültige Urteile in Deutschland. Das muss man wissen. Wenn ihr Urteile lest von irgendwelchen Amts- oder Landgerichten, dann passt auf, die gelten nicht überall. Beziehungsweise da kann es auch später noch mal eine Revision und dergleichen geben. Also da ein bisschen aufpassen. Hier, das sind wirklich hochrichterliche Urteile. Da wollte ich nur noch mal kurz drauf hinweisen. Also, was haben wir schickes hier dabei? Ich habe hier ein ganz nettes Urteil, das hast du mir rausgesucht, Stefan.

Und zwar geht es da um den Kündigungsausschluss. Und zwar arbeiten wir ja in Wohnungsmietverträgen ganz gerne für die ersten Jahre mit Kündigungsausschlüssen. Beispielsweise in den ersten zwei Jahren darf eben der Mietvertrag nicht gekündigt werden. Solche Klauseln stehen hier drin. Warum? Damit wir nicht so eine hohe Fluktuation haben und Mieterwechselkosten, Maklergebühren und dergleichen. Da kann man jetzt bis hin zu vier Jahren gehen. Es gab aber ein Urteil dazu. Da muss man ein bisschen aufpassen. Und zwar, wie wir das formulieren. Da passt also sehr, sehr auf mit den Mietverträgen und zwar es geht da auch wieder um die AGB-Regeln.

Also darf es Teil der allgemeinen Geschäftsbedingungen sein? Und wir wissen ja, bei so Formularmietverträgen, die wir immer und immer wieder verwenden, da ist es der Fall und da müssen wir aufpassen, dass es eben nur zum Ablauf eines gewissen Zeitraumes eben gekündigt werden darf. Also nach Ablauf von vier Jahren. Also nicht, dass du nach vier Jahren die Kündigung aussprichst, sondern zum Stichtag nach dem Ende des vierten Jahres. Und das ist wichtig, dass man sich daranhält. Und das auch entsprechend formuliert in dem Mietvertrag. Also zum gewissen Datum und maximal eben die 28 Monate darf die Kündigung ausgeschlossen sein. #0:03:19.1

S: Ja, man muss nicht die vollen 48 Monate, also vier Jahre nehmen. Du kannst auch sagen, dass du nach einem Jahr, nach zwei Jahren, nach drei Jahren oder sämtlichen Monaten, die unterhalb von vier Jahren sind, diese Kündigungs-, ich nenne es jetzt mal Sperre, einbaust und das einzige Problem ist, wenn der Stichtag nach vier Jahren erreicht ist, kannst du nicht in den Vertrag reinschreiben, dass danach erst gekündigt werden kann, sondern zum. Wenn wir da auf die dreimonatige Kündigungsfrist und alles mit eingehen, heißt es, die Kündigung kann drei Monate vorher, vor Ablauf dieser Kündigungsfrist, bei dir eingehen. Du kannst sie nicht darauf festnageln, dass sie erst danach kommen darf. Das war eigentlich das Urteil vom BGH. #0:03:59.0

T: Bingo. das war genau der Punkt. Die Kündigung muss vorher ausgesprochen werden. Mit dem Ziel zu diesem Stichtag. Das ist der Punkt. Ihr könnt es auch noch mal nachlesen übrigens die ganzen Urteile. Da stehen natürlich dann auch die Paragraphen dabei. Wir haben das jetzt hier natürlich im Podcast bewusst nicht genannt, worauf die sich beziehen und auch die Aktenzeichen und so weiter. Wir haben dieses Mal eine ganze Menge Links auf der Seite. Ihr findet das übrigens auf www.immopreneur.de/s02, nennt man das die Unterseite. Wie Bundesgerichtshof. Wir sagen es aber am Ende auch noch mal. Ja, das ist eine ganze lustige Sammlung eben von Paragraphen da, was ihr da so findet. Stefan, du hast noch weitere Urteile rausgesucht, die natürlich auch für Vermieter gelten. Was hast du noch schickes? #0:04:46.2

S: Also jetzt noch ein Urteil ebenfalls zum Thema Kündigen, allerdings jetzt zum Thema Kündigen aufgrund älterer Mietschulden. Das heißt, wenn ihr eure oder du deine Mieter kündigen möchtest. Der Vermieter muss nicht sofort nach Vorliegen des Kündigungsgrundes kündigen. Also nicht, wenn zwei Monatsmieten nicht eingegangen sind, da muss direkt die Kündigung ausgesprochen werden. Sondern, um das Kündigungsrecht nicht zu verlieren, kann man trotzdem auch etwas später kündigen. Also, mal ein genaues Beispiel.

Das bedeutet, wenn zwei Monatsmieten ausbleiben und dann nicht schnell genug gekündigt wurde, war es bisher, da war zumindest der Streitpunkt, hat das jetzt keinen Verlust des Kündigungsrechts mehr zur Folge. In dem vorliegenden Fall war die Kündigung erst sieben Monate verspätet eingetroffen. Allerdings ganz großer Tipp: Bloß nicht zu lange hinhalten lassen. Das ist jetzt ein Tipp von uns an dich. Sobald zwei Mieten fehlen, kündige! Und zwar fristlos und ganz wichtig, und formal. Am besten einen Anwalt nutzen und sobald die erste Miete fehlt, solltest du dann auch mahnen. Weil dann hat man einen lückenlosen Nachhalt und dann verliert man hinten heraus nicht so Zeit und man kommt nicht in diese Verlegenheit, dass es so sein kann von wegen, ja, ich muss hier monatelang auf mein Geld warten. Sondern kann die Wohnung eventuell auch wieder neu belegen. #0:06:11.4

T: Ja, definitiv. Also das Mahnwesen spielt eine zentrale Rolle bei einem Hausverwalter. Also ganz, ganz wichtig. Idealerweise macht das der Hausverwalter. Klärt auch ab, welche Mahnstufen ihr dahabt. Man kann mehrere Mahnstufen eben haben. Also beispielsweise, was passiert, wenn eine Miete im Rückstand ist und dergleichen. Und ein kleiner Extratipp, baut auch das Telefon ein. Lasst den Verwalter die Mieter anrufen, wenn Mieten fehlen. Seitdem wir das machen, wir gehen sie sogar besuchen, haben wir teilweise in manchen Häusern nicht eine einzige Miete Rückstand. Und ich habe mir vorher und nachher verglichen. Das ist unglaublich, was sich da tut.

Weil keiner möchte daran erinnert werden, dass er noch jemandem Geld schuldet. So einfach ist das. Das ist reine Psychologie. Bleibt immer dran, wenn die Mieten fehlen. Natürlich nicht gleich kündigen. Das dürft ihr nicht. Sondern mahnen. Schriftlich mahnen und / oder mündlich am Anfang. Aber dann auch schriftlich. Und wenn zwei Mieten ausbleiben, dann muss die Keule durchaus ausgepackt werden. Weil das addiert sich schnell auf, auf drei, vier, fünf Monate. Da verliert ihr einfach Zeit und das darf nicht sein. Das ist nämlich euer Geld. Wenn ihr in das Thema Räumung kommt, weil er die Miete nämlich gar nicht mehr zahlt, da kommen schnell mal sechs bis achtzehn Monate noch mal drauf. Und deswegen braucht ihr da stringentes Mahnwesen. Das ist wichtig. Baut diesen Telefontrick mit ein. Das ist ein Extratipp. #0:07:32.8

S: Der ist auch echt gut. Denn immerhin, ein Gespräch kann Berge versetzen. Man muss ja auch nicht päpstlicher sein, als der Papst. Wenn zum Beispiel der Mieter mal abklärt vorher und anruft, die Miete kommt drei Tage später, dann kann man zwar mal rüffeln, aber man muss ihn nicht gleich erschießen. #0:07:46.1

T: Ich habe oft Mieter, die zahlen einfach in der Mitte des Monats, weil das Gehalt dann kommt. Wenn das vereinbart ist, das wird irgendwo eingetragen ganz kurz und gut ist. Und wenn jemand mal anruft, in dem Monat ist das Geld ein bisschen knapp, dann ist es doch auch in Ordnung. Die Leute müssen nur mit dir sprechen. Das ist genauso, wie im Verhältnis mit der Bank. Wenn du mit dem Bänker sprichst, wenn mal was ein bisschen knapp ist, dann ist alles gut. #0:08:04.4

S: Das sehe ich ganz genauso.Aber wenn es drauf ankommt, dann auch dementsprechend mal wirklich ein bisschen stringent oder auch härter sein, denn auch wir müssen immerhin leben. Thomas, aber wir kommen mal zum nächsten Urteil. Und das war für mich so eine leichte Überraschung. Vermieterfreundliche Betriebskostenabrechnung? Was ist das? #0:08:22.3

T: Ja, ich liebe ja diese Nebenkostenthemen. Ehrlich, danke Stefan, dass ich das machen darf. Ich bin ein echter Betriebskostenfan. Nein, im Ernst, ich betrachte Betriebskosten eigentlich immer nur als durchlaufenden Posten. Aber ich habe mich gerne damit mal beschäftigt ausnahmsweise. Es geht darum, dass wenn eine Nebenkostenabrechnung erstellt wurde und kein Einspruch erhoben wird, und zwar gilt das innerhalb von zwölf Monaten, hast du ja Zeit, als Mieter, eben Einspruch zu erheben.

Wenn du das nicht machst, dann später wird aber das doch gemerkt, dann ist es vorbei. Das gilt auch für Kosten, die einfach nicht umlegbar sind. Wenn die Rüge einfach zu spät kommt von dem Mieter, dann ist es durch. Und das ist gut natürlich für dich als Vermieter. Das heißt, du machst einen groben Schnitzer. Du packst einfach Instandhaltung mit rein und übersiehst es einfach. Natürlich macht man das nicht absichtlich.

Der Mieter merkt das nicht. Nach zwölf Monaten ist das Thema durch. Ich habe das mal ein bisschen übersetzt. Das sind Themen, die können darein rutschen, die völlig einfach nicht umlegbar sind. Das sind Phantasiepositionen, können das sein. Natürlich ich das nicht machen. Aber nach zwölf Monaten ist das durch und das ist doch ein ganz spannendes Urteil. #0:09:26.2

S: Vor allen Dingen, weil man ja sonst immer weiß, dass der Vermieter auch derjenige ist, der am längsten das Geld auch bitte zurückzahlen kann. Teilweise Jahre. Aber ganz klar, das hier ist kein Aufruf jetzt nicht umlagefähige Kosten dem Mieter unterzudrücken. Bitte, bitte nicht. Bleibt ein vernünftiger Vermieter. Weil dann hat man diese Problematik erst recht nicht, dass man irgendwie darum bettelt, ob zwölf Monate alles gut geht. #0:09:50.4

T: Denkt dran, ihr habt langfristige Beziehungen zu euern Mietern. Ihr habt langfristige Geschäftsbeziehungen und das geht sonst alles nach hinten los. Aber gehen wir mal zum nächsten Urteil. Stefan, du hast uns da ein Hammerurteil für Vermieter rausgesucht. Was ist das denn? Also das wollte ich ein bisschen in den Vordergrund rücken, weil da ist sehr, sehr viel drüber gesprochen worden. Was ist das für ein Teil? #0:10:10.7

S: Das sehe ich auch als einen bösen Hammer, wirklich. Ab sofort ist es nämlich so, dass für die rechtzeitige Mietzahlung der Zeitpunkt der Überweisung maßgeblich ist und nicht mehr der Eingang des Geldes auf deinem Konto. Das heißt für eine rechtzeitige Zahlung der Miete per Überweisung, reicht es, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt.

Es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Geldeingangs an. Anderslautende Formularklauseln, die ja Standard sind im Mietvertrag, also die hat eigentlich jeder drin. Wenn du mal in deine Mietverträge reinguckst, da steht immer drin: Geldeingang bis zum Dritten. Manchmal sagt man vielleicht auch bis zum Fünften oder sowas. Aber es ist unwirksam. Ab jetzt heißt es, es muss bis dahin überwiesen werden, aber nicht, dass das Geld eingeht. In meinen Augen, das ist eine persönliche Meinung, eine Schweinerei.

Weil die Miete somit im Moment das Einzige ist, wo es auf die Überweisung ankommt und nicht auf den Zahlungseingang. Mich würde echt mal interessieren, wie zum Beispiel das Finanzamt reagiert, wenn ich bis zum Zahlungszeitpunkt überweise, aber das Geld bei denen nicht eingetroffen ist. Dann kriege ich nämlich direkt einen bösen Anruf. Bei allem geht es immer um den Zahlungseingang. Nur bei der Miete plötzlich kommt es auf die Überweisung an. Und wie sollen wir als Vermieter das denn bitte nachweisen, bis wann der Mieter überwiesen hat? Also ich stelle mir das schwierig vor. Wie siehst du das Thomas? #0:11:30.8

T: Das ist natürlich eine Regelung aus einer ganz alten Zeit noch. Noch so aus der Postzeit. Das ist das Thema, was so ein bisschen hochgekocht wurde. Natürlich bis zum Dritten überweisen und dann weiß ja keiner, wann das ankommt. Ich sehe es schon so ein bisschen / Es ist schon so ein bisschen Umkehr dessen, von dem was sonst eigentlich so üblich ist. Also sehr, sehr mieterfreundlich. Da habe ich auch den Punkt wieder. Das heißt. da wird mal wieder dieser Mieterschutz ganz, ganz weit oben angestellt.

Aber was bedeutet das in der Praxis? Außer du machst jetzt papierweise, also papierhafte Überweisungen, wo es dann wirklich ein bisschen länger dauert. Es geht doch am Ende eigentlich nur um ein paar Tage später Miete. Natürlich ist die Tendenz politisch gesehen, sage ich mal, eine Falsche. Mal wieder zu Lasten des Vermieters. Richtig. Aber jetzt haben wir so ungefähr, ich glaube ein dreiviertel Jahr, ein halbes Jahr nach diesem Urteil. Da spricht keiner mehr davon. Das ist einfach so. Es ist blöd und lästig, keine Frage.

Es kommt ja auch nicht auf den Tag drauf an, wann die Miete ankommt. Also, ich sage mal, für mich als Investor, ich da schon wieder einen Schwamm drübergemacht. Aber es ist für jedenfalls persönlich so. Schwamm drüber, fertig, nächstes Thema. Oder findest du es so schlimm, Stefan? #0:12:38.1

S: Im Grunde gebe ich dir Recht. Was mich eher daran stört, das muss ich ganz klar sagen, ist, wenn jetzt ein Angestellter sein Geld später kriegt, wenn jetzt der Staat sein Geld später kriegt. Egal, wo es ist, dann ist das Geschrei riesengroß. Nur beim Vermieter nicht und da muss ich jetzt ganz klar sagen, da fühle ich mich als Vermieter, wenn ich die ganzen Urteile langsam höre und was uns allen auferlegt wird, als Mensch zweiter Klasse. Das ist jetzt meine persönliche Meinung. Warum sonst gibt es eine komplett andere Rechtsprechung als bei uns Vermietern. Das verstehe ich einfach nicht. #0:13:07:0

T: Das ist eine Prinzipsache. Da folge ich dir zu hundert Prozent, Stefan. Das ist so. Das ist mal wieder zum Nachteil der Vermieter. Definitiv ja. Praxisrelevant ist es hier in diesem Fall nicht so sehr, aber es natürlich wieder in die völlig falsche Richtung. Definitiv. #0:13:22:0

S: Also, in der Hinsicht, wir gehen gleich. Ja, es ist doof, wenn die Miete jetzt noch mal ein paar Tage später kommt. Man muss ja auch Kosten tragen. Im Endeffekt muss sie trotzdem kommen. Es ist halt einfach nur ärgerlich, gerade so aus menschlicher Sicht gesehen. Kommen wir jetzt mal zu was Anderem und zwar, wir haben doch auch gesagt, wir wollen mal schmunzeln. Thomas, du hast ein passendes Urteil zum Schmunzeln. #0:13:36:4

T: Au, ja. Jetzt geht es um die Toten hier. Wir haben ein Urteil ausgegraben. Ich weiß gar nicht, wo du das gefunden hast. Also, wenn jemand ein Wohnrecht hat, dann gibt es tatsächlich jetzt ein BGH Urteil, das muss man sich mal auf der Zunge zergehen lassen, das darf, trotz Bluttat, also Mord und dergleichen, bestehen bleiben. Also, das heißt wenn jemand ein dingliches Wohnrecht hat, es gibt nichts Stärkeres als ein dingliches Wohnrecht. Das ist nämlich im Grundbuch eingetragen, wie wir wissen.

Und wenn der den Grundstückseigentümer getötet hat, dann muss der das Wohnrecht nicht aufgeben. Gibt dann doch eine Abmilderung. Das kann schon dann dahin führen, dass das Wohnrecht dann eben nicht mehr persönlich ausgeübt werden kann. Also hier in diesem Fall war es so, dass zwei Brüder und die Mutter in einem Haus mit drei Wohnungen gewohnt haben. Die Mutter hat die Wohnungen an die Brüder verkauft.

Und einer hat eben das Wohnrecht gehabt. Dann hat einer eben seinen Bruder getötet. Dann sagte die Mutter natürlich, sie will das Wohnrecht aus dem Grundbuch streichen lassen und das sagte eben der Richter, nein, das geht eben nicht. Weil der andere der kann ja vermieten. Die Person muss nicht in dem Haus bleiben, der Mörder sozusagen. Aber der ist doch eh im Knast jetzt, deswegen verstehe ich die Praxisrelevanz nicht. Aber er kann ja vermieten. Das heißt, damit kann nämlich der Mörder seinen Knastaufenthalt durchaus finanzieren. #0:15:03:4

S: Vielleicht kommt er ja trotzdem irgendwann wieder nach Hause. Wir sind in Deutschland ja doch für unsere Resozialisierungsmaßnahmen bekannt. Das heißt, dass man bei lebenslang und den fünfzehn Jahren, vielleicht doch wieder nach der Hälfte der Zeit ganz gut rauskommt. Jetzt ist es ja so, selbst, wenn ich das Wohnrecht nicht mehr ausüben darf, sondern es vermiete.

Als Vermieter schaue ich ja auch ab und zu mal nach meinen Wohnungen. Und ich glaube, ich hätte da schon irgendwie ein Problem damit, wenn der Mörder meines Sohnes, auch nach Haft ab und zu mal in das Haus kommt. Das hätte ich persönlich sehr ungern. Würde ich wahrscheinlich auch komisch reagieren. War einfach interessant, dass es dazu echt ein BGH Urteil gab. Muss ich ganz ehrlich sagen. Ich habe mich da doch erstmal etwas belustigt. #0:15:42:3

T: Ja, definitiv. Also es ist schon ziemlich skurril, was es da so manchmal gibt. Es sind halt Einzelfälle. Das darf man auch nicht sehen. Es ist sicherlich ein Fall, wo es sich auch aus Spaß lohnt den mal so richtig zu zerpflücken. Mal gucken, was das wirklich für Umstände waren und dergleichen. Wir haben das jetzt natürlich hier in drei, vier Minuten angesprochen. Es gibt immer die schrägsten Dinge, die es im Leben einfach gibt. Ja, wenn man mal so weitermachen. Was hast du da noch schickes, Stefan, ausgegraben? #0:16:05:6

S: Wir haben so ein schönes skurriles Ding. Und zwar, der Mieter haftet nicht ohne Weiteres für Schäden durch Hausdurchsuchungen bei ihm. Im Beispiel bewahrt der Mieter in einer deiner Wohnungen Drogen auf, verletzt hierdurch zwar den Mietvertrag, aber er muss für diesen Schaden eventuell nicht aufkommen, wenn der Polizeieinsatz, nun einmal ganz kurz in die Bude reingeht, um zu gucken, ob das ein böser Dealer ist.

Sobald aber dieser Tatbestand nicht erfüllt werden kann, in dem hier vorliegenden Fall hatte derjenige zwar Drogen, aber die Menge war so klein, dass er nicht als Dealer überführt werden konnte. Und weil es nur Eigengebrauch war, keine Dealerei, damit war der Schaden ihm nicht zuzurechnen. Deswegen muss er auch den Schaden an der Wohnung nicht bezahlen. Wäre er Dealer gewesen, hätte er es bezahlen müssen, so muss er es nicht. #0:16:52:3

T: Ja, das liegt natürlich in dem Vermietungsrisiko. Das heißt, wenn die Polizei die Bude stürmt, die hat eigentlich gar keinen Grund, das weiß sie ja vielleicht vorher gar nicht, oder durchsucht dann eben. Ich stelle mir da jetzt gerade so eine Szene vor, wo sie jetzt aufbrechen mit so einem Rammbock. Ja, wie kann man sowas entgehen? Einfach ein bisschen genauer auf den Mieter gucken, was der so gelegentlich halt raucht und ob es ein bisschen mehr ist. Mehr kannst du da nicht machen, das ist ja klar. #0:17:19:1

S: Noch eine kleine Einschränkung. Natürlich hat der Staat für sowas vorgesorgt. Es gibt noch ein BGH Urteil. Das ist aber aus 2013. Das besagt, der Staat haftet beim Vermieter nach Schäden durch Hausdurchsuchungen, die in so einem Fall dann eintreffen. Es war trotzdem ein unheimlich interessantes, wie ich fand, auch wieder lustiges, BGH Urteil. Mit dem Drogendealer, der mal eben ganz kurz vom SEK geweckt wird.

Schon lustig. Aber, wie gesagt, du bleibst nicht auf den Kosten sitzen. Entweder muss der Mieter bezahlen oder es übernimmt der Staat. Für beides gibt es halt BGH Urteile. So, jetzt haben wir vieles für Vermieter gehabt, aber, Thomas, es gibt ja auch einige, die da draußen uns zuhören, die mit ihren Immobilien flippen wollen. Die haben doch garantiert auch vom BGH was zu erwarten. #0:17:56:6

T: Ja, definitiv. Da gibt es mal wieder das lustige Thema „auf Eigenbedarf kündigen“. Ich schätze jetzt ist die Aufmerksamkeit wieder komplett da, nachdem wir so ein bisschen abgeschweift waren. Dazu gab es auch mal wieder was. Und zwar der vorgeschobene Eigenbedarf für den auszugsbereiten Verwandten. Also das heißt, wenn ein Vermieter Verkaufsabsichten hegt, dann praktisch eine andere Person vorschiebt und sagt, für ihn mache ich eben diesen Eigenbedarf. Dann darf es eben nicht sein, dass er sofort auch wieder rausgeht oder nach einer gewissen Zeit.

Also sprich, wahldeutsch, den Bruder mal für ein paar Monate einzuquartieren, das funktioniert nicht. Sondern es muss schon was Ordentliches sein und nachhaltiger sein. So dieses reingeschobene, Family und Friends reinschieben, die mal eben zwei Monate darin sind. Das funktioniert einfach nicht. Das ist, denke ich, auch ein recht sinnvolles Urteil. Einfach zum Schutz der Mieter. Auch wenn es mal wieder in Richtung Mieter geht. Klar, aber ich finde, das ist schon ganz vernünftig. #0:18:57:2

S: Aber hier können ja auch, wenn es dann mal jemanden gibt, der meint, auf die Art und Weise könnte ich es ja doch hinkriegen, einen schönen Gewinn zu realisieren, das sollte man wirklich nicht machen. Denn hier können sehr hohe Schadensforderungen möglich werden, oder? #0:19:08:8

T: Ja, das höre ich immer wieder. Kann ich nicht doch irgendwie gucken, dass ich reinkomme? Ich muss da unbedingt rein. Ich werde dann so richtig reich, wenn ich da reinkomme. Und die lästigen Mieter raus. Also tricksen wir doch irgendwie. Dazu eine ganz eindeutige Warnung. Es entsteht ein Schadensersatzanspruch. Das heißt, der Ex-Mieter, also wenn ihr ihn wirklich rauskomplementiert, wie auch immer, und der steigt später dahinter, der kann für einen ganz langen Zeitraum, auch für den zehn Jahreszeitraum, die Differenz zur Miete zurückverlangen. Sprich er muss eine Wohnung mieten, die einfach viel teurer ist, weil er keine andere findet.

Und kriegt dann mit, das war ja nur vorgeschoben. Dann kannst du für zehn Jahre die Miete zurückerstatten. Die Mehr-Miete zumindest. Also der Schaden, der dadurch entstanden ist, plus die Umzugskosten, plus das hin und Her. Da können ganz schnell mal fünfstellige Beträge zusammenkommen. Also deswegen das Tricksen da mit diesem Eigenbedarf. Ich höre das sehr oft, dass Leute doch immer hin und her Überlegen. Klarer Hinweis, achtet auf den Schadensersatz, der entsteht. Deswegen geht lieber nicht so da dran. Trefft lieber Vereinbarungen mit den Mietern oder Umzugskostenzuschüsse anbieten. Was auch immer. Aber nicht so dieses rausdrängen und tricksen. Das funktioniert nicht nachhaltig. #0:20:20:7

S: Wir wollen ja auch immer sagen, wir versuchen hier jeden zu einem vernünftigen Investor zu machen. Handelt seriös, seid seriös. Dann habt ihr auch viel mehr Spaß an eurer Immobilie und dann passiert euch sowas auch nicht. Also, seid einfach keine Schweine. Das ist das Wort zum Sonntag. #0:20:38:0

T: Ja, nein, das ist aber auch so. Weil du hast den ganzen Tag mit den Leuten zu tun und dergleichen. Und nur, um ein paar Prozent mehr zu verdienen. Wenn man das ehrlich und ordentlich durchzieht, dann funktioniert das genauso. Definitiv. #0:20:50:6

S: Ich würde sagen, wir kommen mal zum letzten Urteil. Sonst schläft uns der eine oder andere doch noch ein. Also, wir kommen noch zum letzten Urteil. Geht auch noch mal um Eigenbedarf. Und zwar, es gibt eine Änderung der Rechtsprechung zur Verletzung der Anbieterpflicht. Für alle, die sich damit noch auskennen. Anbieterpflicht war auch beim Kündigen eines Mieters, normalerweise war ich dazu verpflichtet bei Eigenbedarf demjenigen eine Ersatzwohnung anzubieten. Erstens haben Richter sogar gesagt, im gleichen Haus, gleichwertig. Ich habe mich immer gefragt, wie man dann die Wohnung schaffen will. Ob man dann dafür den Nachbarn tötet oder so.

Keine Ahnung. Es ist nun so, dass auch bei Verletzung dieser Anbieterpflicht einer Ersatzwohnung, die Eigenbedarfskündigung wirksam bleibt. Der Mieter kann allenfalls noch Schadensersatz verlangen. Etwa die Erstattung von Umzugs- und Maklerkosten, wie du es eben angesprochen hast. Und dieses Urteil ist eine ausdrückliche Aufhebung eines Urteils aus 2003. Das Vergleichsurteil, das ist jetzt mal die einzige Nummer, die ich nenne, ist vom 9.7.2003. Aktenzeichen machen wir jetzt nicht, das ist alles unten in den Shownotes. Das ganz klar, diese Anbieterpflicht, wenn die verletzt wird, führt nicht mehr dazu, dass der Eigenbedarfskündigungsgrund unwirksam ist. #0:21:56:0

T: Ja, aber trotzdem ist es wichtig, dass man eben bei dem Eigenbedarf, also wenn man den geltend macht, also durchaus auch eine Ersatzwohnung vielleicht anbietet, wenn man die Möglichkeit hat. Weil es könnte ja doch dann zum Streit kommen. Und dann ist einfach der Schadensersatz, der mögliche Schadensersatz, der im Raum steht, eben einfach wesentlich geringer. Das heißt, also ich würde sowieso immer versuchen, wenn das Thema Eigenbedarf hochkommt, helft dem Mieter eine adäquate, passende Wohnung zu finden. Dann läuft der ganze Prozess geschmeidiger und die Summen, die eventuell auflaufen könnten, sind wesentlich geringer. Wenn überhaupt. #0:22:35:6

S: Außerdem macht man sich einen guten Ruf, einen guten Namen. Und du bist viel attraktiver für andere, weil wenn der sagt, hey mein Vermieter, der ist trotzdem noch das coolste Ding und der hat noch andere Wohnungen, da kannst du jederzeit rein. Das spricht sich genauso rum, wie wenn einer ein sehr schlechter Vermieter ist. Von daher bleibt wieder nur dasselbe zu sagen. Einfach fair sein. Geh mit den Leuten so um, wie du willst, dass mit dir umgegangen wird. Und dann passt das auch. Das würde ich jetzt aber sagen reicht erstmal mit trockenem Recht.

Wobei das eine oder andere, wie ich finde persönlich, schon sehr belustigend war. Und ich fand es dementsprechend trotzdem spannend, denn es betrifft uns nun mal und es gehört halt dazu. Das Recht ist das, was uns in der Hinsicht ganz klar die linke rechte Grenze vorgibt. Also von daher. Thomas, von dir noch irgendwas? #0:23:18:0

T: Ja, nee, ich sehe es absolut definitiv genauso. Wobei ich bin so ein bisschen wieder zurück erinnert in das Jahr 1998, wie ich nach Literatur Podcasts und Videos auf Youtube gab es nicht wirklich, gesucht hatte rund um das Thema Immobilie und ich habe nur Rechtsratgeber gefunden. Deswegen, man merkt es ist jetzt nicht zwingend mein Lieblingsthema. Wobei hier sowas mal einzuschieben, das ist absolut okay.

Also ich glaube, ich mache es nicht öfter als einmal im Jahr Urteile zu lesen. Ich glaube, es ist jetzt rübergekommen. Ich mag es nicht sonderlich. Wobei auskennen müssen wir uns damit. Das ist schon wichtig. Deswegen haben wir es jetzt auch hier auch in der Podcastfolge mal natürlich gemacht. Das ist echt trocken. Lest mal rein in die Shownotes und in die Urteile. Da fallen euch die Haare aus. Ihr kommt auf die Shownotes unter www.immopreneur.de/so2 ohne Leerzeichen und da findet ihr lauter lustige Urteile in richtig gutem Juristendeutsch. Tut es euch ruhig mal an und versucht auch mal das längste Urteil und die Begründung dazu komplett durchzulesen.

Ich bin vorhin dadran wieder fast abgestorben. Es ist wirklich so. Dann noch eine zweite Sache. Wir arbeiten gerade an unserem Veranstaltungskalender. Ich bin sehr, sehr viel unterwegs. Teilweise mit Stefan, teilweise ohne. Und auch mit anderen Leuten unterwegs. Auch als Gastredner. Hier und da als Gastvortrag oder Koreferent, wie man so schön sagt. Wir haben einen Kalender verlinkt. Den werden wir jetzt auch schon bereit haben, wenn die Folge publiziert wird. Und da ist das alles verlinkt, wo man uns eben treffen kann. Auch der ein oder andere Stammtisch. Das packen wir da mit rein. Ich kann jetzt noch keinen Link sagen, aber in den Shownotes ist es dann mit drin. Ja, ich denke, das waren so ein paar Hinweise zum Schluss von mir. #0:25:05:4

S: Von daher, wir sind jetzt auch schon wieder lange dabei. Ich finde es einfach super, dass du genauso lange bei dem Thema dabeigeblieben bist, wie wir. Auch wenn es uns und gerade wenn ich Thomas damit gerade vielleicht doch etwas gequält habe. Wobei ich habe ja letztens eine ganz nette Rezession gekriegt. Die war persönlich. Thomas, du hast ja daneben gesessen. Man findet es ab und zu auch ganz nett, wenn ich dich ein bisschen necke.

Habe ich mit der Folge wieder getan. Ich hoffe, ihr freut euch da draußen. Gut, nichts desto trotz. Ich finde es immer super, wenn ihr einschaltet. Und wenn du dich auch für diese Folge bedanken möchtest, dass wir diese Zeit investiert haben, dann hinterlasse uns doch bitte eine Bewertung auf iTunes oder gib uns auch mal so Feedback, sei es im Facebook oder einfach im Immopreneur Forum. Also, von daher, ich sage, von meiner Seite war es das. Ich bedanke mich nochmals bei dir. Bin damit raus. Thomas, die letzten Worte gehören dir. Bis demnächst. Tschüss! #0:25:56:6

T: Dankeschön, Stefan. Und ich sage auch nur noch eins. Ciao, macht es gut, bis bald!

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Das war der Immopreneur Podcast. Der Podcast der Immopreneur Community. Von Immobilieninvestoren für Immobilieninvestoren. Thomas Knedel und die Community sagen vielen Dank fürs Zuhören. Wir freuen uns bereits auf die nächste Folge und natürlich weitere inspirierende Gespräche auf www.immopreneur.de

Ich wünsche dir nun, lieber Hörer, auch im Namen meiner Co-Moderatoren und Gäste, viele gute Ideen und vor allem erfolgreiche Investments.

Dein Thomas