Lange habe ich darüber nachgedacht, welches Thema meines ersten Blogbeitrages würdig sein kann. Irgendetwas über Standortsuche oder vielleicht Renditeberechnungen? Oder Standorte, wo Sie die besten Immobilienschnäppchen machen können? Nein, das Thema sollte lieber umfassend, grundlegend, aus der Praxis, persönlich und vor allem lehrreich sein. Daher glaube ich mit meinem ersten Immobilieninvestment ein wirklich gutes Thema gefunden zu haben. Ich hoffe Sie sehen es spätestens nach den letzten Zeilen dieses Artikels ähnlich.

Es war das Jahr 1998. Ich hatte gerade mein Studium beendet und arbeitete weiter (ja, ich habe bereits während des Studiums einige Jahre gearbeitet!) in einem Ingenieurbüro für das Bauwesen. Was mich damals gedanklich umtrieb lesen Sie am besten hier.

Wie ich begann ein Mehrfamilienhaus zu kaufen

Ich machte mich also auf die Suche. Denn ich wollte ein kleines Mehrfamilienhaus kaufen. Eine Eigentumswohnung wollte ich nicht, da ich allein bestimmen wollte, wo es lang geht. Wir schrieben, wie erwähnt, das Jahr 1998, also kein Immobilienscout24 o. ä., keine bebilderten Onlineanzeigen. Ein Dreizeiler in der Frankfurter Rundschau war der Standard. Also wenn Quadratmeterangaben mit inseriert wurden, war das schon riesig. Ich merkte schnell, dass ich so nicht sehr weit kam. Ich kannte höchstens zwei Makler. Das war’s. Und die vielen Anzeigen – allesamt ohne aussagekräftige Details – mühsam war’s. Aber dann hatte ich die zündende Idee (ja, selbst; ich hatte ja kein Netzwerk): Ich gab eine Suchanzeige in einem Anzeigenblättchen auf. Eine, höchstens zwei waren es. Es meldeten sich tatsächlich zwei, drei vernünftige Leute. Ich war hin und weg.
So ergab es sich nach dieser tatsächlich gemeisterten Hürde, dass ich innerhalb von drei Monaten stolzer Eigentümer eines kleinen, gut gelegenen Dreifamilienhauses in Offenbach-Bürgel wurde. Ich hatte tatsächlich ein Mehrfamilienhaus gekauft! Die Lage war gut, ruhig und bodenständig. Schon fast schick war sie, wegen der vielen Gründerzeithäuschen in direkter Nachbarschaft. Die Lage konnte ich damals schon recht gut beurteilen – dies war der gute Teil der Geschichte. Naja, nicht ganz. Die drei Wohnungen waren, mit Ausnahme der Frankfurter Bäder, alle recht gut geschnitten und das Haus war natürlich ebenfalls ein wunderschöner Altbau aus der Gründerzeit.

Nun zum finanziellen Teil. Ich hatte mir hochgerechnet, was die ungefähre Anfangsinvestition einschließlich einiger (teils größerer) Erstreparaturen ausmachen würde. Ungefähr 400.000 DM waren dies. Selbstverständlich finanzierte ich das Investment bei einer Bank. Beleihung knapp 100 % zzgl. Nebenkosten aus eigener Tasche. Auch hinsichtlich des Cash-Flows sah alles gut aus. Und Steuervorteile wie Anfangswerbungskosten und Abschreibung gab es auch noch. Nach der ersten Mietanpassung – die Bestandsmieten waren sehr niedrig – war nach Abzug der Instandhaltungskosten monatlich sogar ein kleiner Betrag als Überschuss vorhanden. Die Verwaltung nahm ich selbst in die Hand, was den Geldbeutel schonte. Soweit, so teilweise gut.

Ich hatte mir vorgenommen, das Haus mit der Zeit Schritt für Schritt wieder in Schuss zu bringen. Dazu sollte man wissen, dass das Haus ein Familienerbstück war. Es war zuletzt lange im Besitz einer alten Dame, die es dann einer Gemeinde vererbte, die es wiederum an mich verkaufte. Wesentliches Problem solcher Geschichten – dies habe ich in den letzten 15 Jahre intensiv lernen dürfen – ist, dass derartige Häuser im Allgemeinen nicht unbedingt einem fachkundigen Management unterzogen wurden. Sprich, es war baulich einiges im Argen. Und auch einige Mietvertragsgestaltungen waren – vorsichtig ausgedrückt – recht mieterfreundlich.

Es kam daher, wie es in solchen Fällen kommen muss. Noch während des Ankaufsprozesses zog ein Mieter aus und hinterließ die Wohnung in einem – sagen wir heute lächelnd – atemberaubenden Zustand. Wegen besagter Mietvertragsgestaltungen war ein Rückgriff auf den Mieter quasi unmöglich, weswegen ich es auch erst gar nicht versuchte. Welche organisatorische und finanzielle Mühe jedoch mit der anschließenden Wohnungssanierung zur Unzeit (direkt nach dem Hauskauf; ohne weiteres Budget!) verbunden war, ist vermutlich selbsterklärend.

Ein weiterer Aspekt, der innerhalb der ersten zwei Jahre zum Tragen kam, war die Fassade. Genauer gesagt die straßenseitige Fassade. Dort löste sich der Putz. Ich hatte ursprünglich geplant die Sanierung der Fassade erst in einigen Jahren in die Hand zu nehmen. Nun war aber die Ursache des Putzablösens eine stark löchrige Dachrinne. Der Schaden vergrößerte sich also massiv, so dass die Zeit drängte. Immerhin ist Wasser der größte Feind einer jeden (offenen) Fassade. Am Ende war also eine erneute Hauruck-Aktion notwendig.

Ohne jetzt noch auf weitere bauliche Themen eingehen zu wollen: Was ist die Kernaussage dessen? Ganz einfach. Es fehlte das Budget zur rechten Zeit. Also die professionelle technische Begutachtung mitsamt eines Maßnahmen-, Kosten- und Zeitplans. Da ich gelernter Bauingenieur bin, nahm ich dies nämlich selbst vor. Die Krux dabei war nur, dass ich nicht DIE Altbauerfahrung hatte, die für solch eine Einschätzung notwendig ist. Die Baukosten waren dennoch (ich behaupte heute: eher zufällig) recht gut eingeschätzt, aber eben nicht der erforderliche Zeitplan.

So viel zur technischen Begutachtung. Gestatten Sie mir bitte noch eine kleine Anmerkung zu dem Ankaufsprozess insgesamt. Bitte organisieren Sie sich neben dem notwendigen Bausachverständigen mindestens drei weitere Fachleute, die Ihre Ankaufsprüfung unterstützen. Ihr Vierer-Team sollte daher mindestens aus einem Bausachverständigen, einem Rechtsanwalt, einen Steuerberater und einem Hausverwalter bestehen. Sie wollen die Kosten sparen? Nein! Tun Sie es nicht. Es kann Ihnen das Genick brechen.

So, jetzt der vielleicht erstaunlichste Teil meiner kurzen Geschichte: Ich bin heilfroh, dass ich dieses Investment gemacht habe! – „Der hat einen an der Waffel!“, denken Sie jetzt vermutlich. Nein, im Ernst. Was konnte mir Besseres passieren, als in ein gutes Haus an einem guten Standort zu investieren? 😉 Nein, es ist wirklich so, langfristig hat sich das Investment hervorragend entwickelt. Offenbach-Bürgel zählt heute zu den beliebtesten Stadtteilen Offenbachs. Neubaugebiete sind entstanden. Und die Mieternachfrage ist enorm, die Preise ziehen an – die Grundlage eines jeden guten Investments!

Außerdem, was wäre *und dies ist der tatsächliche Kern der Geschichte* passiert, hätte ich diese Liegenschaft nicht erworben? Oh mein Gott, ich hätte vielleicht – bis heute – in keine einzige Immobilie investiert. Fragen Sie mal meine Frau, was Sie dazu sagen würde!

Bitte nehmen Sie daher folgendes mit: Suchen Sie sich einen Standort, bereiten Sie sich vor, lernen Sie, lernen Sie, lernen Sie, machen Sie es besser und beginnen Sie spätestens innerhalb der nächsten 6 Monate!

So, nachdem ich Ihnen hier hoffentlich Interessantes an die Hand geben durfte, beflügelt mich auch ein wenig die Neugier. Haben Sie bereits in Immobilien investiert? Wie sah Ihr erstes Investment aus? Oder wo stehen Sie? Was sind Ihre Planungen? Was hält Sie derzeit auf bzw. wann und wie wollen Sie beginnen? Welche Informationen, Anleitungen, Hilfen wären für Sie wichtig? Haben Sie Bekannte, die hieran interessiert sind? Teilen Sie meinen Artikel! Bitte schreiben Sie mir – am besten gleich hier unten in den Kommentaren! Ich freue mich darauf! Ihre Kommentare werden belohnt – je nach Wunsch mit Bildern meiner ersten Wohnungssanierung 😉 oder mit meinem selbst entwickelten Profi-Kalkulationstool „Start“ für Ihren persönlichen Start. Ihr E-Mail-Hinweis genügt.

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