In der heutigen Q&A-Folge spricht Thomas Knedel über

Das passende Mieterklientel

Wie findet man die passende Mieter-Zielgruppe?

In dieser Q&A-Folge befasst sich Thomas Knedel mit der Frage von Maik F.:

Wie finde ich die passende Mieter-Zielgruppe für meine Wohnungen, damit ich mich nicht verzettele?

Alle Antworten und Schritte wie Du vorgehen kannst findest Du in unserer heutigen Q&A-Folge!

Shownotes / hilfreiche Links

Die Sinus Miliues des Sinus Instituts.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript

Thomas: Hallo und herzlich willkommen, Thomas hier. Heute mit einer spannenden Frage von Maik. Gerne unterstütze ich ihn dabei und greife ihm ein wenig unter die Arme, wie man das richtige Mieterklientel für seine Wohnung findet.

Ich setze mal voraus, dass Maik auch Geld verdienen und wirtschaftlich vermieten möchte. Das heißt, er möchte das Bestmögliche herausholen. Nicht mit Gewalt, sondern ich sag ja immer 100 Prozent minus 5 Prozent, damit es auch immer ruhig und geschmeidig läuft.

Ich würde mit einem Schritte-Plan herangehen, wie man den richtigen Mieter findet oder das richtige Mieterklientel. Ich würde in einem ersten Schritt erst einmal schauen, was das für ein Standort ist. Also ich würde eine kleine Standortanalyse betreiben. Wer lebt hier? Was sind das für Typen von Menschen?

Sind das Familien mit kleinen Kindern? Eher junge Leute, die gerne ausgehen oder doch Rentner, die ihre Ruhe haben möchten? Das spielt eine große Rolle, weil man entsprechend schauen kann, in welche Richtung es geht.

Dazu fällt mir gleich direkt ein, die Sinus-Milieus  – das ist eine analytische Begutachtung darüber, welche Bevölkerungsschichten in einer Gegend leben und dergleichen.

Wie kann man die klassifizieren? Da gibt es das sogenannte Sinus-Institut, welches das sehr gut aufbereitet hat. Ich hab sie hier und da schonmal empfohlen und finde sie wirklich gut. Du findest den passenden Link in den Shownotes.

Im nächsten Schritt würde ich dann schauen, welche Leute dort leben und wie es mit der Infrastruktur aussieht. Also gibt es da Cafés, oder doch eher betreutes Wohnen? In welche Richtung geht es da? Sind dort viele Kindergärten in der Gegend für die Familien? Welche Trends gibt es?

Also sprich, als nächsten Punkt, wie wird es weitergehen? Ziehen gerade viele Leute dazu? Das heißt, zum Beispiel Kreative, die ihre Kunst dort ausstellen und dergleichen. Oder entstehen dort mehr Neubauten, wo junge Familien mit Kindern hinziehen? Ist dort eher der Kinderwagen-Osus oder doch eher das Szene-Cafe?

Damit man ein wenig eine Richtung dafür bekommt, wo man hinmarschiert in der Gegend. Wenn Du nicht weißt, wie Du da herangehen und das rausfinden sollst, dann besuch einfach die Gegend. Das mache ich auch immer wieder, und zwar nicht nur einmal, sondern immer wieder.

Gehe dort auch aus, sprich mit den Leuten, schaue in die Zeitung, was bewegt die Leute, und dann bekommst Du eigentlich ziemlich schnell heraus, wer dort wohnt, und vor allem wo die Reise hingeht. Ein Beispiel dazu:

Bei mir in Offenbach-Bürgel, wo ich vor zwei Jahren ein Haus verkauft habe, hat sich die Gegend in letzter Zeit sehr stark entwickelt, weil Neubaugebiete entstanden sind. Das ist familienfreundlicher geworden, da sind viele Familien zugezogen, einfach wegen den Neubauten, der Infrastruktur, die dort entstanden ist. So möchte ich einfach schauen, welcher Trend da gegeben ist.

Dann gibt es natürlich irgendwann die Entscheidung, weil es gibt natürlich nicht nur junge Familien, oder nur die jungen Kreativen, oder nur die Senioren. Sondern es ist immer eine Mischung. Da musst Du natürlich überlegen, „was habe ich für eine Wohnung, für wen passt das am besten und wo sehe ich die besten Perspektiven?“

Wenn ich jetzt zum Beispiel sehe, dass eine Wohnung sehr gut WG-geeignet ist, also für eine Wohngemeinschaft, aber die Uni ist eigentlich richtig schlecht zu erreichen oder es ist gar keine Uni in der Stadt, dann würde ich die Studenten eher streichen. Dann würde ich vielleicht eher überlegen, wie es denn mit jungen Familien aussieht.

Weiß ich jetzt, dass sich da schon viele Kitas entwickelt haben und es einige Kindergärten in der Gegend gibt, typische Cafés wo vormittags die Muttis mit ihren Kinderwagen sitzen und sich treffen. Oder am Spielplatz natürlich auch, ist auch in der Nähe. Und Du hast eine große Wohnung mit Balkon und einer guten Infrastruktur anzubieten, vielleicht drei, vier Zimmer, dass da eine vierköpfige Familie gut unterkommt.

Dann liegt es vielleicht nahe, an eine Familie zu vermieten. Und so würde ich schauen, in welche Richtung das geht.

Ich würde auch überlegen, welche Mieterfluktuation Du haben möchtest. Wer bezahlt mehr oder weniger? Wenn Du an eine Familie vermietest, kannst Du damit rechnen, dass diese nicht so oft umziehen wie Studenten, die dann immer wieder Rein-Raus-Spielchen machen. So musst Du Dir das eigentlich überlegen.

Und so würde es jetzt in diesem Beispiel recht stark für eine junge Familie sprechen, also einfach unter der Voraussetzung, dass die Gegend beliebt für Familien ist. Du hast eine größere Wohnung, und das eignet sich da dann wunderbar. Und junge Familien ziehen zu, das ist ja auch gut für den Standort.

Du möchtest eher die Ruhe haben, keine hohe Fluktuation, dann würde das in die Richtung laufen. Und so kann es in alle mögliche Richtungen laufen.

Es kann ja auch sein, dass Du eine Ein-Zimmer-Wohnung hast, und Du überlegst, ob Du sie beispielsweise möblieren möchtest. Dann kannst Du Dir überlegen, ob Business-Leute diese Gegend mögen. Gibt es da entsprechende Arbeitgeber in der Gegend oder sonst dergleichen. Da gibt es sehr viele Faktoren, die da zusammenkommen.

Du wirst das in den Griff bekommen, indem Du Dich einfach mit den Leuten befasst. Nicht immer nur auf die Wohnung und die Häuser gucken, sondern auf die Menschen. Die wohnen da nämlich drin. Und dann kommst Du ziemlich schnell drauf. Und nicht nur die Ist-Aufnahme zu machen, sondern auch in die Zukunft zu schauen.

Ich weiß, eine Glaskugel haben wir nicht. Aber trotzdem kann man Trends erkennen. Entstehen Neubaugebiete, was treibt die Leute an in der Gegend? Werden die Häuser saniert oder wurden sie schon saniert? Ist es eine gesetzte Gegend?

Und dann kannst Du Deine Schlüsse ziehen, dann Deine Wohnung entsprechend vermieten und auch entsprechend anpassen, das heißt, wenn Du an alte Leute vermietest, musst Du natürlich schauen, dass es ebenerdig ist und all diese Dinge.

Auch die Innenausstattung der Wohnungen darauf zuschneiden, bei Rentnern ist das sicherlich sehr hilfreich, wenn Du eine bodengleiche Dusche einbauen würdest.

Ja, in diesem Sinne kann ich Dir eigentlich zwei Dinge mit auf den Weg geben. Tauche ein in die Gegend, wo Du vermieten möchtest. Mach Dir ein Bild über Deinen künftigen Mieter. Im Marketing sagt man so schön, dass Mieter deine Kunden sind, so sollst Du das sehen. Du baust Dir einen Kunden-Avatar auf.

Das kannst Du so weit treiben, dass Du Deinen potenziellen Mieter einen Namen gibst. Du kannst sagen, das wird der Klaus sein mit seiner Frau und seinen zwei Kindern, und die wären idealerweise so und so sein. Die werden ein mittleres Bildungsniveau haben, in dem Alter sein, die Kinder werden so und so alt sein.

Und dann findest Du Deine Idealmieter. Und dann kannst Du nämlich auch Deine Anzeigen und Dein Marketing darauf ausrichten. Nur Klaus würde ich ihn nicht zwingend nennen.

In dem Sinne kannst Du ganz gut vorgehen. Tauch ein in die Gegend und befasse Dich auch mit den Sinus-Milieus. Du findest alle Links wie gewohnt in den Shownotes, hier unter www.immopreneur.de/qa15 für diese Folge. In diesem Sinne wünsche ich gute Besuche in Deiner Gegend. Bis bald, Dein Thomas.