In der heutigen Q&A-Folge spricht Thomas Knedel über

Nebenkostenabrechnung und Co.

… beim Kauf einer Eigentumswohnung

In der heutigen Folge erklärt dir Thomas Knedel, was du bei der Nebenkostenabrechnung, dem Wirtschaftsplan und dem Hausgeld beim Kauf einer Eigentumswohnung beachten musst.

Lerne, welche Positionen zu den umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten gehören und wie du das Hausgeld für deine Wohnung berechnest und optimierst.

Erfahre, wie du den Erhaltungszustand deiner Wohnung im Vorfeld einschätzt und wie hoch der Instandhaltungsbetrag ist, den du zurücklegen solltest.

 

Shownotes / hilfreiche Links

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Mieterbund – Betriebskostenspiegel: http://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel.html

Artikel zur Instandhaltungsrücklage: https://www.financescout24.de/wissen/ratgeber/instandhaltungsruecklage

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript

Thomas: Hallo und herzlich willkommen, Thomas hier. Alex brennt es in den Fingern, wenn es um das Thema Nebenkostenabrechnungen und co. geht. Er zielt ein wenig darauf ab, bei seinen weiteren Ausführungen zu der Frage, welche Richtwerte es gibt und wie man es ungefähr in den Griff bekommen kann.

Ich versuche das ein wenig aufzuteilen. Ich finde das ja eine ganz spannende Frage, die sicherlich auch viele Hörer hier interessieren dürfte. Nehmen wir einmal die Betriebskosten, also die umlegbaren Betriebskosten.

Das setzt sich alles aus mehreren Positionen zusammen. Nehmen wir einmal das Hausgeld. Dieses setzt sich aus den umlegbaren und den nicht umlegbaren Kosten zusammen.

Die umlegbaren Kosten werden von der Betriebskostenverordnung geregelt, was das eben alles ist. Da gibt es Erfahrungswerte von ungefähr von 2,20 Euro bis 3,20 Euro pro Quadratmeter.

Das hängt davon ab, wo die Immobilie liegt, wie groß sie ist, was für einen Energiestandard und Baujahr sie hat, am Dämmungszustand, wie viele Personen in der Wohnung leben und all diese Dinge. Und dann kommt man so ungefähr auf diese Werte rund um die 2,20 Euro bis 3,20 Euro pro Quadratmeter. Das sind immer Brutto-Werte inklusive Umsatzsteuer.

Man findet solche Sachen ganz gut inden Betriebskostenspiegeln des Deutschen Mieterbundes. Wir werden das auch in den Shownotes verlinken. Und auch in den öffentlichen Mietspiegeln der Gemeinde.

Manche weisen das aus und gehen teilweise sogar sehr dezidiert darauf ein. Und die sind im Zweifelsfall genauer, da sie dann schon einen Regionalbezug haben. Man muss dazu wissen, die Müllgebühren und all sowas, das hängt davon ab, was die Gemeinden verlangen. Und deshalb sind diese Spannen durchaus größer.

Also man kann nicht sagen, die Nebenkosten kosten 2,50 Euro pro Quadratmeter. Das wäre schlichtweg falsch. Das ist einfach eine Spanne. Das sind nur die umlegbaren Kosten. Jetzt kann man überlegen, das ist mir eigentlich egal, das zahlt mir eh der Mieter, das ist nicht ganz richtig, denn der Mieter schaut natürlich immer auf die Warmmiete. Deshalb solltest Du als Investor immer darauf schauen, dass Du diese Kosten optimierst.

Und es gibt da immer zwei Arten, auf die einen hast Du Einfluss, auf die anderen nicht. Und Du solltest Dich vor allem auf die stürzen, auf die Du Einfluss darauf hast. Ein Mehrfamilienhaus beispielsweise, da kannst Du selbst einen Hausmeister beauftragen. Bei einer Eigentumswohnung kannst du es höchstens mal in der Versammlung ansprechen, der ist aber ein bisschen teuer. Und er holt auch mal andere Angebote ein.

Dann haben wir natürlich noch die nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Das sind im Hausgeld regelmäßig die Hausverwaltung und verwandte Kosten, zum Beispiel Kontoführung und dergleichen. Und die Instandhaltung. Für die Hausverwaltung kannst Du ganz grob mit Brutto-Erfahrungswerten von 17 bis 25 Euro, auch mit 30 Euro, pro Einheit rechnen, das ist dann die Hausverwaltung, wie es eben der bestellte WEG-Verwalter (Wohneigentümergemeinschaft) bekommt an Gebühren.

Da sind manchmal noch Einzelgebühren mit dabei, für den Wohnungswechsel und dergleichen, sprich für den Eigentümerwechsel, wenn ein neuer Eigentümer im System angelegt werden muss, wenn eine Wohnung verkauft wurde. Aber das sind einmalige Dinge. Aber mit 25 Euro liegst Du eigentlich immer ganz gut, wenn Du damit rechnest, im Monat pro Wohnung.

Bei der laufenden Instandhaltung wird es ein bisschen spannender. Das ist auch wieder sehr abhängig von der Art der Wohnung, dem Alter, Zustand, die Größe, was auch immer. Da gibt es Erfahrungswerte für die gesamte Instandhaltung etwa von 5 bis 12 Euro, auch mal bis 14 Euro pro Quadratmeter. Damit arbeiten auch die Gutachter, mit ihren Wertvermittlungsverordnungen.

Da musst Du beachten, dass die Instandhaltung für die Wohnung im Inneren ist, als auch für die Instandhaltung der allgemeinen Bereiche. Und um die allgemeinen Bereiche kümmert sich ja die Gemeinschaft, also die WEG, die Wohneigentümergemeinschaft.

Und im Inneren der Wohnung ist es natürlich Dein Ding. Und da musst Du darauf achten, wenn Du diese Werte analysierst, dass es aus zwei Werten besteht, die auch unterschiedliche Anteile haben können, je nach Art und Struktur des Hauses und der Wohnung natürlich.

Wie kannst Du versuchen das in den Griff zu bekommen? Schau einfach bei der Instandhaltung, wie diese sich zusammensetzt und achte darauf, dass ein Teil für die Gemeinschaft ist und für einen Teil bist Du selbst verantwortlich, natürlich als Eigentümer der Wohnung, das heißt im Inneren der Wohnung.

Und insgesamt liegst Du da üblicherweise bei diesen 5 bis 14 Euro pro Quadratmeter im Jahr, bezogen auf die Wohnfläche. Wenn es keinen Instandhaltungsrückstand gibt. Den musst Du natürlich separat bewerten und Dir überlegen, wie Du damit umgehst. Beispielsweise den Kaufpreis verhandeln.

Wie bekommst Du heraus, was mit der Instandhaltungsrücklage in der Gemeinschaft los ist? Da schaust Du einfach in die Protokolle. Du schaust, ob irgendwelche Maßnahmen anstehen, ob Beschlüsse gefasst wurden, ob es vielleicht beschlossene Sonderungen gibt oder sonstiges. Da gibt es auch die sogenannte Beschlusssammlung, da findest Du alles, was in den letzten Jahren beschlossen wurde.

Es empfiehlt sich, drei, vier, fünf Jahre zurückzugehen und wirklich die Beschlüsse einmal durchzulesen. Dann musst Du reflektieren, wie das Haus aussieht, und was beschlossen und schon umgesetzt wurde. Sprich, wenn Du weißt, das Dach ist marode und die Heizung ist marode, und es wurde noch nichts beschlossen, dann könnte es sein, dass es recht bald beschlossen wird und gegebenenfalls eine Sonderumlage droht.

Das bekommst Du nur in den Griff, wenn Du dich mit dem baulichen Zustand der Immobilie – gegebenenfalls zusammen mit einem Fachmann – befasst und das hochrechnest. Ansonsten funktioniert das nicht. Also eine kleine Liste zu machen, diese Maßnahmen stehen in den nächsten Jahren an.

Mit Daumenwerten, die müssen gar nicht so genau sein, wie viel das eben ist, und das musst Du dann herunter brechen auf die Mieteigentumsanteile. Wenn es jetzt z.B. das Dach ist: wie viel Prozent Mieteigentumanteil hat Deine Wohnung, und das entfällt dann natürlich nur auf Deine Wohnung für Dich. Das ist sozusagen Dein Anteil.

Dann gibt es noch eine lustige Formel, die nennt sich die Petersche Formel. Ich habe mal einen Artikel dazu in den Shownotes verlinkt. Da orientieren sich auch Gutachter sehr gerne daran. Einfach anhand des Baualters und dergleichen einfach mal hochzurechnen, was könnte ungefähr der Instandhaltungsbetrag sein, den ich zurücklegen sollte, Monat für Monat oder Jahr für Jahr. Das kann man mit dieser Formel abschätzen.

Mein Tipp, wie Du da jetzt ganz pragmatisch herangehst, wenn Du jetzt noch kein Gefühl dafür hast. Ich hab das früher auch immer so gemacht, und wenn ich in einem neuen Markt bin, dann mache ich das auch. Schau dir mehrere Wohnungen aus verschiedenen Anlagen eines ähnlichen Typs an. Das heißt, vergleiche!

Versuche, Dir mehrere Protokolle, mehrere Hausgeldabrechnungen anzuschauen von den verschiedensten Wohnungen. Und dann wirst Du ein Gefühl dafür bekommen, wo der Instandhaltungsstau so steht und wie der Erhaltungszustand ist, wie die Betriebskosten so stehen. Das kannst Du Dir sogar in einer Tabelle anlegen. Da bekommst du Erfahrungswerte. Und irgendwann kennst Du das dann auch in Deiner Gegend.

Anders funktioniert das nicht. Da gibt es keine Wissenschaft in dem Sinne. Mit Ausnahme von solch einer Formel hier. Aber auch die ist eben aus der Imperik, wie man eben so schön sagt, abgeleitet worden. Anders bekommst Du das nicht in den Griff.

Du kannst natürlich auch mit den Marktteilnehmern sprechen, mit anderen erfahrenen Investoren natürlich auch aus deiner Gegend, und mit der Hausverwaltung. Oder mit verschiedenen Hausverwaltern. Und die haben alle ihre Daumenwerte, da bekommst Du das in den Griff. Aber überlagere das immer mit den Themen, die spezifisch in dem Haus offen sind.

Sprich, wenn das Haus marode ist und große Dinge anstehen, dann musst Du das natürlich drauf addieren. Weil diese Erfahrungswerte gelten immer nur dann, wenn alles schon in Ordnung ist. Man sagt eben, man  hat keinen Instandhaltungsstau, dann sollte man diese Größenordnungen zurücklegen.

Das sehen auch normalerweise gut geführte Hausgemeinschaften so vor, deswegen siehst Du da auch Hausgeld, wie viel ist monatlich im Voraus zu leisten? Und da ist auch ausgewiesen im Wirtschaftsplan, wie viel davon für die Instandhaltungsrücklage vorgesehen ist. Das musst Du dann nur noch in Einklang bringen mit den Erfahrungswerten.

Ich weiß, das ist nicht sehr genau, was ich gesagt habe. Aber es geht schlichtweg nicht genauer, weil dazu müsste ich eigentlich die Wohnung sehen, auch den Standort genau kennen, um das genauer beurteilen zu können. Aber die beschriebene Herangehensweise funktioniert definitiv.

Wir haben in den Shownotes, die findest Du wie gewohnt unter www.immopreneur.de/qa14 für die Q&A-Folge 14, und dort findest Du den Link zu dem erwähnten Artikel zur Instandhaltungsrücklage und auch zu dem Mieterbund, zu dem Betriebskostenspiegel.

In diesem Sinne wünsche ich weiterhin gute Investments, gute Erkenntnisse. Dein Thomas.