In der heutigen Q&A-Folge spricht Stephan Steup über

Mietpreise für Wohnungen

Wie finde ich die optimale Preise für meine Wohnungen?

Uns ist eine E-Mail von Mike zugegangen, in der er fragt, wie er den optimalen Mietpreis für seine Wohnungen finden kann.

Hierbei sind mehrere Dinge unbedingt zu beachten, nämlich ob es eine Neuvermietung nach Renovierung, ein Mieterwechsel oder ob es eine einfache Mieterhöhung ist. Für all diese Punkte gilt es verschiedene Regeln zu beachten.

In dieser 12. Q&A Folge geht Stephan Steup genau auf die einzelnen Themen ein. Viel Spaß!

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Hallo, ich begrüße Dich zu dieser neuen Q&A-Folge. Heute einmal mehr nicht mit Thomas, sondern mit mir. Mein Name ist Stephan Steup und Mike hat uns per Mail folgende Frage geschickt:

“Wie finde ich den optimalen Mietpreis für meine Wohnungen?

Also Mike, zunächst einmal gilt natürlich: Die Miete wird dadurch bestimmt, was Angebot und Nachfrage hergeben – sie ist also Marktabhängig. Allerdings gelten in Deutschland viele rechtliche Grundlagen, die uns einen gewissen Rahmen vorgeben, in dem wir uns bewegen müssen.

Auch ergeben sich Unterschiede in diesem Rahmen, ob es sich um eine vermietete Wohnung, um eine Neuvermietung oder um einen Mieterwechsel handelt. Auf diese einzelnen Unterschiede gehe ich jetzt ganz kurz ein.

Wenn es sich um eine vermietete Wohnung handelt, wo ich die Miete dementsprechend erhöhen möchte zum Beispiel, dann bin ich in den meisten Regionen inzwischen durch den Mietspiegel begrenzt. Diesen Mietspiegel erhältst Du bei den zuständigen Ämtern gegen eine kleine Gebühr.

In diesen Mietspiegeln kann dann die Immobilie, je nach Ausstattung und Lage, in bestimmte Kategorien eingeordnet werden und diese geben Dir die maximale Miete wieder, die Du dementsprechend verlangen kannst.

Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist, dann ist es normalerweise so, dass Du frei in der Erhörung bist. Allerdings gilt zusätzlich eine weitere Regelung: In ganz Deutschland gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze von 20%, die ich innerhalb von drei Jahren nur erhöhen darf. Hierbei ist zu beachten, dass sich diese 20% auf das erste Jahr dieses dreijährigen Betrachtungszeitraums beziehen.

Ebenfalls ist hierbei allerdings auch zu beachten, dass in manchen Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, diese 20% auf 15% abgesenkt wurden. Dies gilt zum Beispiel in einer Region wie Köln.

Ebenso ist zu beachten, dass in manchen Mietverträgen bestimmte Klauseln eingebaut sind, die mir vielleicht verbieten, eine gewisse Mietanpassung vorzunehmen. Dieses müsstest Du bereits beim Erwerb prüfen und bei der Due Diligence mit unterbringen. Dann kommt auch diese böse Überraschung nicht erst später zutage.

Kommen wir zum Mieterwechsel: Wenn man bei einem Mieterwechsel dementsprechend die Miete erhöhen möchte, gilt auch hier in den meisten Regionen der Mietspiegel. Allerdings kann ich hier nur 10% über den Mietspiegel hinausgehen.

Bei einer Neuvermietung, das heißt ein Erstbezug nach Neubau oder nach einer umfassenden Renovierung habe ich zurzeit keine Grenze, die mich irgendwie einschränkt.

Zur Modernisierung möchte ich noch folgendes sagen: Die Modernisierungsumlage liegt momentan noch bei 11%, die ich auf den Mieter umlegen kann. Dies könnte sich allerdings in naher Zukunft ändern, da eine zweite Mietrechtsreform bevorsteht und man da davon ausgeht, dass diese 11% auf 8% gesenkt werden.

Kommen wir also zurück zur eigentlichen Frage: Wir kennen nun einige Grenzen, in denen wir uns bewegen müssen. Wie kriegt man jetzt also raus, wie ich in diesen Grenzen meine Marktmiete bestimmen kann?

Zunächst einmal ist es natürlich davon abhängig, wie viele Leute überhaupt die Art von Wohnung haben wollen, die ich anbiete. Also, eine mögliche Mieteranzahl.

Ebenfalls ist es interessant, welche Ausstattung meine Wohnung hat. Wenn ich natürlich eine gehobene Ausstattung habe, kann ich auch etwas mehr Miete verlangen. Teilweise ist das ebenfalls in den Mietspiegeln hinterlegt, wie viel Cent pro Quadratmeter für welche Ausstattung mehr genommen werden können.

Ansonsten gilt natürlich: Sehr gute Quellen um herauszufinden, wie der momentane Markt ist, sind Makler und Hausverwaltungen aus der Region, die Dir auch gerne mit solchen Informationen weiterhelfen werden. Ebenfalls ist es sehr hilfreich auf Internetportalen zu vergleichen.

Hier sind vor allen Dingen Immowelt und Immoscout sehr hilfreich, da diese sehr gute Mietpreiskarten wie auch einzelne Aufstellungen je nach Wohnungsgröße haben, die man vergleichen kann. Hierbei empfehle ich Dir allerdings, dass Du vor allen Dingen immer beide Portale nimmst und dann daraus einen ungefähren Durchschnitt bildest.

Ebenfalls ist hierbei zu beachten, dass das eventuell teilweise mit der Mietpreisbremse nicht übereinstimmen könnte, da natürlich auf den Internetportalen vor allen Dingen die gesamten Neuvermietungen stattfinden und teilweise die Marktpreise etwas höher sind, als der Mietspiegel es wiedergibt, da der Mietspiegel über die letzten vier Jahre gerechnet wird – zumindest zurzeit noch werden auf den Internetportalen nur aus dem aktuellen Mietpreis Durchschnitte ermittelt werden.

Dementsprechend hier nun unser Action-Tipp: Organisiere Dir als erstes für Deine Region den jeweiligen Mietspiegel. Dann, pflege Deine Immobilien dementsprechend in diesen Mietspiegel ein. Also, schau nach, welche Lage und Ausstattung vergleichbar ist und errechne Dir damit Deine Miete, die nach Mietspiegel gegeben ist.

Danach noch schnell einmal ins Internet und dementsprechend vergleichen, wie das bei den Neuvermietungen aussieht. Ansonsten noch damit ganz kurz vielleicht bei einem Makler oder bei einer Hausverwaltung nachfragen, wo bei ihm gerade die Neuvermietungspreise liegen.

Dann hast Du relativ eindeutig Deinen optimalen Mietpreis, der auch gleichzeitig rechtskonform ist, ermittelt und kannst diesen dann dementsprechend erhöhen oder von einem neuen Mieter verlangen.

Gut, das soll’s für heute auch wieder gewesen sein. Wir freuen uns von Dir weitere Fragen zu erhalten. Bis dahin – viel Investmentglück und bis bald, tschüss!