In der heutigen Q&A-Folge spricht Stephan Steup über den

Cashflow von Immobilien

Sollen Immobilien immer von Beginn an einen positiven Cashflow erbringen?

In der 11. Q&A-Folge geht es um die Frage von Sascha, nämlich ob Immobilien von Beginn an immer einen positiven Cashflow erbringen sollten.

Stephan Steup erklärt Dir, was es mit den Steuersparmodellen auf sich hat und wieso das Quatsch ist. Denn, was interessiert uns Investoren am meisten? – Richtig, wir wollen Gewinne machen.

Höre Dir dazu Stephans Tipps an. Viel Spaß!

BITTE BEWERTE UNSEREN PODACST

Möchtest Du der Community helfen den Podcast weiter voranzubringen und vor allem bekannt zu machen?

Dann unterstütze uns bitte mit Deiner Bewertung auf iTunes.

Alle Details und eine Anleitung findest Du gleich hier.

 

Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Hallo, ich begrüße Dich zu einer weiteren Q&A Folge. An der Stimme hast Du es wahrscheinlich schon erkannt: Heute mal ohne Thomas, dafür mit mir. Mein Name ist Stephan Steup und von Sascha hat uns folgende Frage erreicht:

Sollte eine Immobilie immer von vorne herein einen Cashflow bringen oder ist das Objekt ebenfalls lukrativ, auch wenn man von Beginn an mit investieren muss?

Also Sascha, das ganze ist natürlich auch wieder strategieabhängig. Hierbei zu unterscheiden ist, dass es keinen Sinn macht sogenannte Steuersparmodelle zu kaufen. Diese Steuersparmodelle sind darauf ausgelegt, dass man jeden Monat Zuschüsse zu einem negativen Cashflow leistet.

Diese unter Deckung zu tragen soll den Sinn ergeben, dass ich diesen Verlust bei der Steuer geltend machen kann, um dadurch eine Steuerersparnis zu bekommen. Diese soll mir dann die Immobilie so gesehen mitfinanzieren.

Das ganze macht natürlich eigentlich keinen Sinn, da es darauf ausgelegt ist, dass die Immobilie sich dann über 30 Jahre abbezahlt und ich danach, wenn ich anfange in die Rente einzutreten, da mit einem geringeren Steuersatz anfange diesen Cashflow, der da erwirtschaftet wird für meine Rente zu nutzen. Allerdings muss man dafür 30 Jahre lang jeden Monat etwas dazu tun und die Steuer, die ich spare, ist natürlich immer nur anteilig von meinem gesamten Einkommen.

Und dementsprechend kann ich dann eigentlich auch sagen “Hey, wer eine Steuerersparnis haben möchte, der kann sich gerne bei mir melden. Ich schreibe ihm eine Rechnung über 10.000 Euro und derjenige kann dann je nach Steuersatz ungefähr 3.000 Euro wieder geltend machen”. Die meisten werden jetzt sagen: Das macht doch überhaupt gar keinen Sinn. Und genauso ist es mit diesen Steuersparmodellen.

Mache Dir eher bewusst: Ein Steuersparmodell ist nicht das, was ein Investor möchte. Wir wollen Gewinne machen. Und es ist in Ordnung, wenn wir viele Steuern bezahlen, weil in dem Moment machen wir auch große Gewinne. Und das ist das, worum es eigentlich geht.

Darum sind aber solche Steuerersparnisse auch gar nicht erst in unseren Gewinnrechnungen mit drin. Also, so eine Steuerersparnis ist immer nur die Kirsche auf der Sahne. Wir beachten sie bei der eigentlichen Ankaufsprüfung und sowas nicht direkt mit, weil sie sich ja auch stetig verändert.

Man muss zum Beispiel einfach bedenken, wenn zum Beispiel die Zinsen abgeschrieben werden, verringern sich bei einem normalen Annuitätendarlehen jeden Monat der Anteil der Zinsen und der Anteil der Tilgung steigt. Das heißt, ich habe wieder eine Veränderung in dem was ich absetzen kann.

Es wird auf die Dauer immer weniger. Dementsprechend ist es nichts, was man von vorne herein mitbestimmen sollte in seiner Gewinnrechnung, sondern eine Immobilie sollte sich auch immer dann tragen, selbst wenn die Steuer “nicht zu meinen Gunsten läuft”, weil die Immobilie so gut läuft, dass ich eventuell sogar Steuern zahlen müsste und nicht alles abgeschrieben bekomme.

Aber dann dementsprechend auch wieder zurück zu der Strategieabhängigkeit: Wann kann es trotzdem sinnvoll sein eventuell eine Immobilie mit anfänglich negativem Cashflow zu kaufen? Das macht in dem Moment Sinn, wenn Du eine Strategie hast. Und zwar, wie Du in einer überschaubaren Zeit den negativen Cashflow in einen positiven verwandeln kannst, um bereits in der Ankaufsprüfung die Verluste, die Du in dieser Zeit machst, mit in Deiner Rechnung berücksichtigt hast.

Dann können solche Immobilien natürlich auch sehr lukrativ werden, weil Du dafür sogesehen Deinen Gewinn erhältst, dass Du die Immobilie entwickelt hast.

Nur dann macht es Sinn, wenn ich möglichst schnell aus einem negativen Cashflow in einen positiven komme. Denn wir wollen immer positiven Cashflow. Am besten vom allerersten Tag.

Lass uns das einmal anders betrachten: Wie oft kannst Du eine Immobilie kaufen, die einen negativen Cashflow hat? Vielleicht funktioniert das ein, zwei oder auch fünf Mal. Und jedes Mal würdest Du pro Immobilie 50 Euro im Monat dazu tun. Aber irgendwann sagt Dir die Bank, dass sie das nicht mehr mitmacht.

Dann hast Du die ganze Zeit nur eine Verbindlichkeit, die Du bewirtschaften musst und Du bist nicht abgesichert gegen weitere Risiken, weil Du nicht mit der Miete noch etwas spielen kannst, weil Du jedes Mal noch größere Verluste einfahren würdest.

Also, kein negativer Cashflow. Den kann man sowieso nicht häufig kaufen. Was passiert aber, wenn ich jetzt genau mit der gleichen Immobilie nicht 50 Euro Verlust, sondern 50 Euro Gewinn jeden Monat habe? Wie oft kann ich eine solche Immobilie kaufen? Die richtige Antwort ist:

So oft es mir nur irgend möglich ist. Am liebsten Tausend Mal. Weil jede Immobilie bringt mir Geld in meine Tasche und der Investor will den positiven Cashflow jeder Immobilie gleich von Anfang an oder in der kürzt möglichen Zeit. Und dann möchte er für diese Entwicklung auch angemessen bezahlt werden.

Auf negative Cashflow Deals solltest Du besser verzichten. Denn bedenke: Auch solche Sachen könnten irgendwann in die Lebensplanung einschlagen. Es ist immer möglich, dass in Zukunft vielleicht etwas nicht so läuft, wie es eigentlich geplant ist und dann hat man diese Belastung, die einen die ganze Zeit mitverfolgt.

Nichtsdestotrotz ist es immer strategieabhängig und sollte von Einzelfall zu Einzelfall entschieden werden. Grundsätzlich, Ausnahmen mal nicht berücksichtigt, sollten Immobilien vom ersten Tag an Cashflow bringen oder dazu entwickelt werden können. Tun sie das nicht, dann lass die Finger davon. Da draußen sind mehr als genug Immobilien, die vom ersten Tag Geld mitbringen.

Hier jetzt noch der Action-Tipp: Zieh los und finde eine Immobilie mit positivem Cashflow. Ein Tipp dazu: Gerade Immobilien unterhalb eines Faktors von 15 sollten sich relativ schnell dahin berechnen lassen. Ansonsten können wir nur sagen: Achte auf die nächsten Folgen bzw. auf die bereits gelaufenen zum Thema Immobilien-Renditeberechnung.

Wir hoffen, dass wir Dir damit ordentlich helfen konnten und ansonsten sage ich Tschüss und bis zum nächsten Mal,

Dein Stephan Steup.