In der heutigen Q&A-Folge spricht Thomas Knedel über:

Steuern sparen

… mit Vermögensverwaltender GmbH?

In der 10. Q&A-Folge geht es um die Frage von meinem guten, alten Bekannten Tamer, wann es sinnvoll ist, Cashflow-Immobilien in einer Vermögensverwaltenden GmbH zu halten?

Ich gehe in dieser insbesondere auf die steuerlichen Aspekte ein und und sage Dir außerdem, wann es überhaupt keinen Sinn macht Immobilien in einer Vermögensverwaltenden GmbH zu halten.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Hallo und guten Tag, Thomas einmal mehr hier. Heute habe ich die Frage von Tamer über Facebook zur steuerlichen Behandlung von von Cashflow-Immobilien:

Hallo Thomas, ich habe wieder mal eine Frage, die mich brennend interessiert.

Denkst du, es ist sinnvoll Objekte über eine GmbH zu kaufen bzw. zu finanzieren, deren Wert vermutlich nicht steigen oder sogar fallen wird?

Also ich meine, eine reine Cashflow-Immobilie, die ich dann am besten auch nicht wieder verkaufen, sondern halten. Dann gibt es auf der anderen Seite natürlich Immobilien mit geringem Cashflow, also in guten Lagen wie z.B Düsseldorf. Macht es dann eher Sinn diese privat zu kaufen und nach 10 Jahren von der steuerfreien Verkaufsmöglichkeit Gebrauch zu machen?

Insgesamt fragt er, was ich von diesem Gedankengang halte. – Ja, würde ich sagen. Das ist eine ziemlich spannende, als auch gleichzeitig komplexe Fragestellung. Deswegen lass’ mich das mal vorneweg ein bisschen aufräumen bzw. klarstellen. Ich lasse es mal sacken und versuche es einfacher zu formulieren: Für welche Cashflow-Immobilien macht eine Vermögensverwaltende GmbH Sinn? Das ist der Kern dieser Frage.

Da würde ich gerne vorneweg etwas erläutern: Was ist denn überhaupt eine Vermögensverwaltende GmbH? Ich bin da auch insgesamt noch einmal in mich gegangen und habe versucht, das so klar wie möglich herauszuarbeiten. Eine Vermögensverwaltende GmbH ist nichts anderes als eine ganz normale GmbH.

Ihr Zweck ist das Halten von Grundeigentum – jedenfalls wenn wir im Zusammenhang mit Immobilien arbeiten – und wenn ich das alles steuerlich sauber aufsetze, dann habe ich keine Gewerbesteuer zu zahlen und das nennt sich steuerlich gesprochen “Erweiterte Gewerbesteuerkürzung”. Das Resumée daraus wäre, dass ich nur noch die Körperschaftssteuer von 15% + Solidaritätszuschlag zu zahlen hätte, also etwas über 15% und das wäre es.

Wichtig dabei ist, dass ich, wenn ich das Geld aus der GmbH herausbekommen möchte, dann muss es natürlich versteuert werden. Entweder in Form eines Gehaltes – dann muss ich es auf der persönlichen Ebene versteuern – oder beispielsweise als Ausschüttung.

Dann habe ich die üblichen 25% auf die Kapitalerträge zu zahlen. Daher macht so eine GmbH vom Grundsatz immer nur dann Sinn, wenn man das Geld in der GmbH behalten möchte, die Erträge also tesaurieren möchte. Das ist schon mal wichtig zu wissen.

Wenn man jetzt darüber nachdenkt, welche Immobilien denn für solch eine GmbH sinnvoll ist, dann kommt man ganz schnell darauf, dass es Immobilien sein sollten, die einen hohen Cashflow haben, der schlichtweg niedrig versteuert werden soll. Das heißt nichts anderes, als dass die Immobilie entsprechend günstig eingekauft sein muss, sprich, einen niedrigen Faktor bzw. eine hohe Rendite hat.

Weil dann ist der Cashflow hoch. Also merke Dir: Das ist ein sehr gutes Instrument für Immobilien in schlechteren Lagen mit niedrigerem Faktor. Das ist Fakt 1.

Für welche Immobilien ist diese GmbH also nicht geeignet? – Immobilien mit einer geringen Rendite bzw. mit einer großen Wertentwicklung oben drauf, weil dann kann ich den Vorteil des steuerfreien Verkaufes nutzen. In der Vermögensverwaltenden GmbH muss ich jegliche Erträge versteuern. Das heißt, auch den Verkaufserlös. Das ist wichtig zu wissen.

Dann wäre noch wichtig zu wissen: Wenn ich mit solch einer GmbH arbeite, dass diese GmbH natürlich Geld kostet. Nicht nur die Gründung, sondern auch der laufende Betrieb, weil ich bilanzieren muss. Es ist eben eine Kapitalgesellschaft und daher sollte ich auf jeden Fall eine kritische Masse haben.

Das heißt, wenn ich nur 1-Zimmerwohnungen kaufen möchte, dann macht das keinen Sinn, sondern es sollten mehrere Immobilien sein, idealerweise sogar schon mehrere Mehrfamilienhäuser. Manchmal macht es schon Sinn ab dem ersten Mehrfamilienhaus. Das muss man sich einfach mal hochrechnen.

Wichtig dazu sind einige Steuerfallen, die man beachten sollte, bei der Vermögensverwaltenden GmbH und zwar ganz wichtig, dass kein Gewerbe beigemischt wird, sonst kann das alles infiziert werden und ich muss im Nachhinein doch Gewerbesteuer zahlen und das gilt es im Vorhinein über den Steuerberater zu prüfen, damit man da keine Probleme bekommt.

Mein Resumée dazu: Ich finde, es ist eine sehr, sehr spannende Alternative, wenn man gerade cashflowstarke Immobilien kaufen möchte, an nicht so guten Standorten. Wichtig dabei ist – ich habe es gerade schon erwähnt – so eine GmbH kostet natürlich auch in der Bewirtschaftung Geld. Von daher ist eine kritische Masse von Immobilien notwendig, sonst macht das einfach keinen Sinn.

Kaufe dann cashflowstarke Immobilien mit niedriger Wertentwicklung in diese GmbH hinein, also nicht so gute Standorte, die nicht so stark performen, weil die Wertentwicklung nicht so viel ausmacht und dann hast Du auch nicht so viel zu versteuern, wenn Du die Immobilie verkaufst. Was aber klar ist, wenn Du das Geld aus dieser Vermögensverwaltenden GmbH herausholen möchtest, dann wird es meist teuer.

Immobilien mit hoher Wertentwicklung gehören idealerweise in die private Vermietung und Verpachtung – jedenfalls in der Regel. Und ganz wichtig bei solchen Dingen:

Sprich intensiv und vorher mit Deinem Steuerberater darüber. Ich habe diese Dinge ein bisschen stärker betont, wie ich es sonst tue. Das ist ein sehr komplexes Thema und ich habe es versucht, trotzdem aufzuarbeiten in sieben Minuten. Ich hoffe, das ist für Dich, lieber Tamer, gelungen und für Dich, lieber Hörer, interessant.

In diesem Sinne: Wir hören uns demnächst wieder!

Dein Thomas