In der heutigen Q&A-Folge spricht Thomas Knedel über:

Immobilienfinanzierung …

… als Eigennutzer leichter von der Bank zu bekommen?

In der 9. Q&A-Folge geht es um die Frage von Benjamin P., ob Immobilienfinanzierungen leichter zu bekommen sind, wenn man sie zur Eigennutzung kauft, obwohl man eigentlich ein Investment tätigen möchte.

Thomas gibt hier wichtige Tipps und erklärt Dir auch welche Nachteile Dir entstehen, wenn Du nur für die Finanzierung zum Beispiel jedes Mal ein- und dann wieder ausziehen musst.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Es hat mich eine Frage von Benjamin P. erreicht und er fragt:

“Ich würde mir gerne eine Eigentumswohnung kaufen und diese über eine Bank finanzieren. Anschließend habe ich vor, nach etwa zwei Jahren diese Wohnung dann zu verlassen und anschließend zu vermieten.

Ich habe diese Idee aus einem Podcast übernommen. Dort hieß es, dass die Bank gegenüber Privatnutzern nicht solche hohen Anforderungen an die Kreditvergabe stellt.”

Er fragt offensichtlich „Soll ich nicht lieber einfach selbst einziehen, dann kriege ich schneller eine Finanzierung“ – ja, da kann er irgendwie mehr Gas geben. Ich finde diese Idee ganz interessant und auch gut.

Es ist wirklich so, dass Eigennutzer von Banken – jedenfalls von bestimmten Banken – oft einfacher finanziert werden. Das ist der Gedankengang von Benjamin, schneller an eine Finanzierung zu kommen.

Aber ich habe da auch ein paar Bedenken: Das erste, was ich hier sehe ist, wenn Du immer ein- und ausziehst: Das geht nach Deinem Modell nur alle zwei Jahre – was übrigens auch steuerlich nicht sehr optimal wäre – und Du hättest immer den großen Aufwand mit Deiner Umzieherei.

Überlege mal: Die ganze Post und und und. Das macht einfach keinen Spaß. Ich würde versuchen, das Investment nicht so mit der Eigennutzung zu mischen. Das ist einfach ein großer Nachteil.

Dann wirst Du die Bank schlichtweg anlügen müssen und wenn Du öfters Investments machst, weil Du willst ja gar nicht eigennutzen, das machst Du nur zur Not sozusagen, weil Du zielst im Endeffekt auf ein Investment ab und das ist langfristig gesehen, sehr oft nicht so nachhaltig, weil wenn man eine Unwahrheit gegenüber der Bank sagt, dann kriegt der Bänker das irgendwann mit. Und wenn man langjährig mit einer Bank arbeiten will, dann wird das nicht wirklich auf den grünen Zweig führen.

Ich habe die Erfahrung gemacht. Ich arbeite mit vielen Bänkern über zehn Jahre zusammen. Wenn ich irgendwas zu dem Bänker sage, dann versuche ich das auch immer einzuhalten und kann später erklären, warum es nicht funktioniert hat. Aber so entsteht ein Vertrauensverhältnis und wenn ich sage, die Immobilie rechnet sich, dann wissen das die Bänker, dass sie sich das anschauen können.

Glauben tun sie es natürlich nie, sie müssen es ja selbst prüfen, aber es ist ein Vertrauen da, dass ich denen nicht nur Arbeit produziere, sondern etwas Ordentliches beibringe. Und so ist es hier auch: Wenn ich sage, ich möchte eine Investment-Immobilie kaufen, dann wissen die, ich ziehe nicht ein. Und das sollte man auch so handhaben.

Was ich noch sehe ist, wenn Du eine gute Bonität hast – also eine vernünftige Einkommenssituation und eine Vermögenssituation, die passt – dann wirst Du auch Investmentimmobilien finanziert bekommen. Ich verstehe nicht, warum Du dann überall einziehen möchtest.

Da musst Du vielleicht andere Banken fragen. Es kommt natürlich immer auf die Bank an, aber dann frag einfach andere Banken und dann sollte das funktionieren. Ich sehe da überhaupt kein Thema drin. Deswegen verstehe ich ehrlich gesagt die Frage auch nicht so ganz, auch wenn die Idee erst mal natürlich interessant klingt.

Ich persönlich mag es so: KISS – Keep it short and simple. Mach keine Umwege. Wenn Du eine Investment-Immobilie anfragen möchtest, dann frag’ eine Investment-Immobilie an und nicht eine eigengenutzte Immobilie.
Wie das vielleicht ein bisschen einfacher von statten geht, noch ein Extratipp von mir: Stell’ doch einfach die Daten eines Musterprojektes zusammen, wie sie so aussehen könnte. Such’ Dir im Immobilienscout einfach eine passende Immobilie aus, bereite die mal für drei bis fünf Banken auf und frag’ die Banken, ob sie Dir die finanzieren würden, mit Deiner Vermögenssituation.

Das musst Du sowieso mal aufbereiten, wenn Du es nicht schon getan hast. Dieses Feedback dieser Bänker wird Dir einen guten Querschnitt geben, was möglich ist. Du kannst auch noch offene Fragen stellen, zum Beispiel „Wieviele Immobilien könnte ich mir noch kaufen? Wie sehen Sie das“ usw. Dann kriegt man ein sehr, sehr gutes Gefühl.

Ich würde Dir empfehlen, lieber so vorzugehen: Bereite ein paar Musterobjekte, oder ein Musterobjekt, auf und gehe mal zu drei bis fünf Banken und dann weißt Du, was Sache ist. Das würde ich Dir sehr empfehlen. Mein Tipp für den Schluss: Mach’ es heute! Suche Dir jetzt gleich in Immobilienscout eine Immobilie, trage die Daten zusammen und rufe zumindest schon mal den ersten Banker an heute und die weiteren gleich morgen und mach’ Termine aus.

Das lässt sich mit der Zeit gut machen. Ich verspreche Dir, lieber Benjamin und lieber Hörer, wenn Du das wirklich heute tust, der Fortschritt den Du damit machst, wird riesengroß sein. So einfach wie dieser Schritt ist, er wird von vielen Leuten einfach nicht gemacht. Und wenn Du das tust, dann kommst Du einen großen Meilenstein weiter.

In diesem Sinne wünsche ich Dir viel Erfolg mit Deiner ersten Bankanfrage!

Dein Thomas