In der heutigen Q&A-Folge spricht Thomas Knedel über:

Alternative Finanzierungsquellen

… wie beispielsweise nachrangige Darlehen über Co-Investoren.

Semih S. möchte wissen, was es zu beachten gilt, wenn man Co-Investoren mithilfe eines Darlehens bei Immobilieninvestments einbinden will und wie die Vollständigkeit der vertraglichen Ausgestaltung des Darlehens aussehen sollte.

Zu dieser und weiteren Fragen von Semih S. steht Thomas Knedel Rede und Antwort und erklärt, worauf besonders zu achten ist.

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript:

Von Semih S. hat mich über Youtube recht ausführliche Frage erreicht, die ich gerne beantworte. Erst mal bedankt er sich für die Initiierung des Immopreneur-Netzwerks und dem tollen Ideenaustausch. Danke, für das Feedback!

Natürlich geben wir Gas und gucken, dass die Community immer besser wird und da trägt Deine Frage definitiv zu bei.

Seine Fragen in recht ausführlicher Form sind:

Ich habe eine Frage in Bezug auf alternative Finanzierungsquellen. Wenn ich Co-Investoren mithilfe eines Darlehens bei Immobilieninvestments einbinden will, was gilt es da zu beachten? Ich denke da über die Marktüblichkeit und Vollständigkeit der vertraglichen Ausgestaltung des Darlehens hinaus vielmehr an Themen wie Kleinanlegerschutz.

Kommt man in die Prospektpflicht, wenn man ein Darlehen für ein Immobilieninvestment – auch wenn im Bekanntenkreis – platziert? Wie handhaben Sie das in der Praxis? Und wie kann man die Besicherung eines solchen Darlehens am praktikabelsten abwickeln.

Über eine nachrangige Grundschuld? Wie reagieren Banken in der Regel auf eine Finanzierungsstruktur mit Co-Investoren bzw. nachrangigen Grundschulden?

Vielleicht könnten Sie an einem Beispiel, das Sie bereits erfolgreich umgesetzt haben, die wichtigsten Punkte kurz darlegen.

Das mache ich natürlich gerne, das sind doch ziemlich spannende Fragen, die sich hier aufgetan haben und die ziemlich ins Detail gehen. Ich nehme mir gerne einen Punkt nach dem anderen vor, weil das durchaus interessant ist für viele Leute, die zusammen mit anderen Investoren investieren möchten.

Das Erste richtet sich an die Vertragsgestaltung, also Anlegerschutz und Prospektpflicht und dergleichen. Ich würde das ganz einfach machen: Ich würde immer zwingend einen Rechtsanwalt mit einbinden. Das Geld muss man einfach mal investieren, damit man eine ordentliche Vertragsstruktur hat. Das kann man anhand des ersten Deals machen, den man aufsetzt.

Meine Meinung zum Anlegerschutz und zur Prospektpflicht: In der Regel kein Thema ist, wenn man nicht über die Maßen geht. Das heißt, eine Seite aufsetzt, wo man formularmäßig beschreibt wie etwa “Beteilige Dich an unseren Projekten” oder dergleichen. Dann kann das natürlich in die Richtung gehen.

Da muss man sehr, sehr aufpassen. Aber wenn Du eine Individualvereinbarung mit jemandem triffst, weil ihr euch kennenlernt und zusammen arbeiten wollt, dann hat das in der Regel nichts mit Anlegerschutz und Prospektpflicht zu tun. Da macht ihr einfach unter Geschäftspartnern einen gemeinschaftlichen Deal – fertig. Das sollte funktionieren, aber binde auf jeden Fall bitte Deinen Rechtsanwalt mit ein.

Ich mache das in der Regel recht individuell und das ist je Deal auch ziemlich unterschiedlich. Selbstverständlich benutze ich da gewisse Vorlagen, die ich mit der Zeit entwickelt habe, aber das wird jedes Mal wieder neu hinterfragt. Das ist ja klar.

Wegen der Besicherung hattest Du schon einen richtigen Riecher. Selbstverständlich im Grundbuch eintragen, in Abteilung 2, sofern es der Co-Investor wünscht. Weil das ist natürlich immer mit Kosten verbunden. Denke an den Notar und die Gerichtskosten, das kann man sich gerade bei kleineren Darlehen natürlich auch mal sparen, wenn ihr euch gut kennt und vertraut, dann ist das durchaus machbar.

Denke daran, dass so eine Besicherung immer nach der Bank stattfinden soll, also nachrangig – Du hast es selbst erwähnt – nur dann macht es Sinn so etwas zu machen, weil die Bank ist dann erstrangig drin und dann stört es die Bank auch nicht, wenn Du mit Co-Investoren arbeitest.

Sie fragt dann vielleicht, was das ist und wie ihr das macht usw., aber in der Regel wird das sogar positiv aufgenommen, weil Du dann nämlich sehr professionell vorgehst, wenn Du das ordentlich strukturiert hast.

Wie machst Du das konkret mit so einem Deal? – Ich würde das jetzt nicht so kompliziert machen, einfach eine Laufzeit vereinbaren mit dem Co-Investor und einen Zinssatz, den Du auszahlst.

Das kannst Du entweder thesauriert machen – also ganz am Ende, wenn Dein Projekt realisiert wird – oder jährlich, beispielsweise mit einem festen Prozentsatz, beispielsweise 5% oder dergleichen, können aber auch 8%, 12% oder 3% sein, das kommt immer auf das Projekt an, auszahlen. Mach’ in dem Darlehensvertrag dann natürlich immer entsprechende Bedingungen klar, das ist wichtig. Sprecht das vorher ab und haltet es dann im Vertrag fest – mehr ist das nicht.

Gute Laufzeiten für so etwas sind natürlich nicht ganz so lange Projekte wie 10-20 Jahre, sondern 2, 3 vielleicht auch maximal 5 Jahre. Das müsst ihr vereinbaren und wann er sein Geld wieder bekommt. Aber es kann auch sein, dass Du später mit der Bank nachfinanzieren kannst und dann entsprechend das Geld wieder zurückzahlen kannst.

Auch da macht es Sinn, Dich flexibel zu halten. Das heißt, dass Du Dir auch vorbehälst, das Darlehen früher zurückzuführen, weil solche nachrangigen Co-Investor-Darlehen oft auch teurer sind, als die erstrangige Bankfinanzierung. Vielleicht gelingt es Dir später eine Nachfinanzeirung zu bekommen von der Bank, wenn Du die Immobilie beispielsweise aufgewertet hast. Das würde ziemlich viel Sinn machen.

Insgesamt kann man sagen: Das ganze wunderbar über den Standard-Darlehensvertrag machen. Achte darauf, dass entsprechend das Vertrauen aufgebaut wird, dass ein Trackrecord nachgewiesen werden kann, sprich, dass Du schon ähnliche Projekte gemacht hast, auch alleine, das spielt dann ja keine Rolle und dann sollte das eigentlich gut funktionieren. Da sehe ich jedenfalls kein Problem drin. Das ist eine ganz normale Zusammenarbeit unter Investoren.

Wie kannst Du da weiter vorankommen? – Ich würde Dir konkret empfehlen, komm einfach auf immopreneur.de, unserem Forum für Investoren und da wirst Du viele Leute treffen, die das auch schon machen. Da kannst Du Dir weitere Tricks und Tipps abholen und teile dann später gerne auch Deine Erfahrung mit den Usern.

Also, nochmals vielen, vielen Dank für diese tolle Frage, Semih. Ich wünsche Dir nun gute Erkenntnisse und viel Erfolg mit Deinem Projekt.

Dein Thomas.