Gregor fragt: Sind Zwangsversteigerungen in der Region Essen, Duisburg, Gelsenkirchen und Bochum eine gute Einkaufsmöglichkeit?

Das ist die 3. Q&A Folge mit einer Frage von Georg über Facebook, die in der Tat viele Investoren beschäftigen dürfte, denn es geht um das Thema Zwangsversteigerungen in einem weniger dynamischen Raum. In diesem Fall geht es um das Ruhrgebiet.

Wie hoch sind hier die Risiken? Welche Dinge sind besonders zu beachten, gerade wenn man noch nicht so erfahren ist?

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Transkript:

Hallo und herzlich willkommen zu dieser neuen Q&A Folge mit einer Frage von Georg:

“Hi Thomas, erstmal ein dickes Lob für den Podcast. Bisher haben mir sämtliche Folgen sehr gut gefallen. Prägnant und mit hoher Informationsdichte und besonders mit anderen Investoren im Zwiegespräch, das macht das ganze plausibler und greifbarer, besonders für Menschen ohne Immohintergrund.”

Vielen, vielen Dank für dieses Lob. Ich denke auch, das Thema Gespräche ist gar nicht so schlecht, weil man da einfach immer verschiedene Blickwinkel zu hören bekommt. Wir streiten uns ja durchaus auch mal im Gespräch, was ja so sein soll.

Dann seine Frage:

“Wie denkst Du generell über Zwangsversteigerungen, besonders bei Eigentumswohnungen? Ich gucke mir seit längerem die jeweiligen Fälle an. Ich weiß, dass bei Zwangsversteigerungen sehr oft bereits keine Schnäppchen mehr zu holen sind, aber dennoch bin ich der Ansicht, dass durchaus noch was möglich ist. Da bin ich sehr auf die Region Essen, Duisburg, Gelsenkirchen und Bochum eingeschossen. Meiner Meinung nach haben diese Regionen, vielleicht mit Ausnahme von Gelsenkirchen, nach wie vor ein Zukunft. Ich wollte wissen, wie Du generell zu diesem Thema stehst und im Besonderen zu den von mir angesprochenen Regionen.”

Insgesamt eine spannende Frage, gerade die Kombination einer nicht ganz so dynamischen Region mit dem Thema Zwangsversteigerung. Sprich: Wie verhält es sich – ich übersetze es einfach mal – mit Zwangsversteigerungen in schwächeren Märkten mit einer nicht so starken Dynamik. Die meisten Leute wissen es mittlerweile: Zwangsversteigerungen sind im Allgemeinen recht überlaufen, jedenfalls was das Thema starke Regionen angeht, wo einfach viele Leute Immobilien kaufen wollen. Da gehen die Preise oft über den Verkehrswert hoch. Ich habe schon Fälle mitbekommen von 70% über dem Verkehrswert. Das heißt, dort sind sehr viele Eigennutzer unterwegs, Liebhaber, die eben bereit sind alle möglichen irrsinnigen Preise zu zahlen.

Das ist natürlich nicht das, was wir als Investoren wollen, aber es ist auch nicht immer so. Es gibt eben diese etwas schwächeren Märkte. Meiner Meinung nach sind die aber ein wenig mit Vorsicht zu genießen. Gerade wenn Du noch nicht so erfahren bist, ist es sehr, sehr wichtig, erstmal die Grundlagen zu schaffen. Das heißt, nimm solche Standorte wirklich auseinander.

Beschäftige Dich tiefgehend mit dem Thema Bevölkerungsentwicklung und -pronose. Wegweiser Kommune ist da so ein Tool für. Wie ist die Beschäftigtenentwicklung, also nicht nur die Arbeitslosenzahlen, sondern wieviele Leute stehen wirklich in Lohn und Brot. Ganz wichtig: Die Pendlerquoten! Wieviele Leute pendeln in den Ort rein und raus. Das ergibt in der Summe ein Gefühl dafür, vielleicht dann noch in Kombination mit dem Schwerpunkt der Branchen, die da sind. Wie haben die sich entwickelt? Sprich: Welche sind die 10-20 größten Arbeitgeber? Wo sind da die Schwerpunkte und wie stehen diese Branchen dar? Und wie sind da die Erwartungen? Das ist sehr wichtig, weil dann kriegst Du natürlich ein Gefühl für den Standort. Geht es eher aufwärts oder abwärts oder zumindest stabil oder nur leicht abwärts?

Noch wichtig ist, dass Du auch auf die Vermarktungsgeschwindigkeiten guckst. Also wenn Du beispielsweise Fix und Flip betreiben willst, dann sind solche Standorte oft eher nix, weil man sehr oft lange braucht, bis eine Immobilie wieder verkauft ist. Wenn Du Fix und Flip machen willst, dann brauchst Du eine kurze Kapitalbindung und da ist es nichts. Aber für Cashflow Immobilien kann das durchaus interessant sein.

Insgesamt ist das wichtig für diese Standorte. Bitte, wenn Du Anfänger bist, lass’ die Finger davon! Geht in stabilere Standorte, auch wenn es vielleicht zwei Jahresmieten mehr kostet beim Immobilieneinkauf. Solche Standorte, die wirklich nicht so stabil sind – das heißt nicht für alle vier im Ruhrgebiet, dass es so sein soll, das muss man sich genau anschauen, aber tendenziell eher etwas für Fortgeschrittene und Profis.

Beispielsweise in Essen kommt es ganz genau drauf an, wo Du in Essen kaufst. Wenn Du da in einer miesen Lage kaufst, dann kannst Du ein echtes Problem bekommen. Dann ist es wichtig, wenn Du in solche Standorte gehst, dass Du eine spezielle Immobilienstrategie aufbaust, beispielsweise, dass Du da stärker auf eine schnellere Tilgung guckst und das Risiko so aus der Immobilie wieder rausnimmst. Oder besondere Situationen nutzt, um Aufwertungsgewinne am Anfang zu haben, damit Du möglichst stabil darstehst, sonst machen es auch die Banken irgendwann nicht mehr mit.

Wenn Du jetzt da in eine Zwangsversteigerung gehst, dann würde ich immer empfehlen: Guck’ Dir erstmal viele Zwangsversteigerungen an. Komm dort ins Gespräch und lerne die Player dort kennen. Wer sind da die Leute? Warum sind die dort und was tun die da so? Selbst da ergeben sich schon oft Gelegenheiten für mögliche Immoblieneinkäufe, vielleicht am Rand der Zwangsversteigerung.

Wenn Du Dich da ein bisschen weiter hineinfuchst, dann vielleicht auch schon vor der Zwangsversteigerung ein Haus zu kaufen. Sprich: Notleidende Geschichten über entsprechende Verwertungsanbieter.

Insgesamt machen Zwangsversteigerungen durchaus Sinn, man muss einfach um die Ecke denken. Das heißt, einfach blind mitbieten mit den Leuten, das macht keinen Sinn. Such’ Dir Immobilien mit Problemen raus, wo die normalen Mitbieter die Lösung des Problems nicht so einfach erkennen und dann kann man da schon gute Sachen einkaufen. Das funktioniert übrigens auch noch in stärkeren Regionen, wenn beispielsweise die Microlage sozial schwierig ist und der Mieterbesatz in einem Mehrfamilienhaus extrem kompliziert ist. Dann kann man durchaus auch mal günstig einkaufen oder die Voreigentümerverhältnisse waren sehr verzwickt und schwierig. Aber wie gesagt, da sollte man schon etwas fortgeschritten sein. Es lohnt sich durchaus, auch sich heute noch mit Zwangsversteigerungen zu befassen.

Als Resumé vielleicht ganz wichtig: Gehe in solche Märkte ein, das macht durchaus Sinn, aber nur, wenn Du fortgeschritten bist. Dann sind auch in solchen Märkten durchaus interessante Deals zu machen. Es gibt Investoren, die machen nichts anderes und die sagen beispielsweise kaufe nichts über das 10- oder 12-fache und die wissen auch warum in so einem Fall, dass man da einfach nicht zu teuer kauft.

Das zweite was wichtig ist: Wenn Du in eine Zwangsversteigerung gehst, Du wirst meistens nur gute Deals machen, wenn Du Probleme der anderen Leute löst. Und das lässt Du Dir praktisch indirekt durch einen günstigen Einkauf vergüten.

Ich hoffe, lieber Georg, ich konnte Deine Frage beantworten und Dir, lieber Hörer hat es auch Spaß und gute Erkenntnisse gebracht. Wir hören uns gerne in einer der nächsten Folgen!

Dein Thomas