Tamer fragt: Wie schafft man es in kurzer Zeit mehrere Kredite der Bank für seine Immobilien zu bekommen? Sprich, wie kann man in kurzer Zeit seinen Immobilienbestand erweitern?

Thomas Knedel beantwortet die Frage von Tamer kurz, knapp und prägnant:

  • Warum gute Immobilien essentiell für einen nachhaltigen Aufbau eines großen Bestands sind
  • Was es mit den Bankkennwerten auf sich hat
  • Warum eine Nachbewertung sinnvoll sein kann

Shownotes / hilfreiche Links:

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Transkript:

Hallo in die Runde, Thomas hier, sei gegrüßt. Heute mit einem ganz neuen Format „Q&A“ habe ich es genannt. Es ist so simpel, wie es sich anhört, Leser und Hörer fragen und ich antworte. Das ist am Ende alles. Die Idee dabei ist, dass es ziemlich kurz ist, kurz, knapp und prägnant. Da schöne ist dabei, ich kann diese Fragen dann immer schnell beantworten. Noch schöner für Dich als Hörer ist, dass Du die Gelegenheit hast, diese Folge auch einmal ganz schnell zwischendurch zu hören, weil sie nämlich sehr kurz sein wird. Deswegen halte ich mich auch kurz.

Hier ist auch schon die Frage: Tamer fragt mich:

„Wie schafft man es denn eigentlich in kurzer Zeit mehrere Kredite der Bank für seine Immobilien zu bekommen, also für mehrere Immobilien?“ Sprich, er verdeutlicht das dann auch noch einmal: „Wie kann man in kurzer Zeit seinen Immobilienbestand erweitern?“

Das ist natürlich eine sehr elektrisierende Frage und ich finde es auch immer spannend, wenn man sich so die erste Immobilie gekauft hat. Wie geht es denn weiter? Wie kann ich denn richtig Gas geben? Auf was muss ich denn achten, wenn ich eine Immobilie kaufe bzw. finanziere und dann eine nach der anderen finanzieren möchte? Da sage ich nur eins, guckt wie die Bank schaut. Da gibt es relativ einfache Regeln, die man beachten kann. Ich kannte sie früher selbst nicht, ich war mal in ganz früher grauer Vorzeit reingelaufen in so eine Falle. – Das kann man auch wieder bereinigen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, setzt einfach den Hut der Bank auf.

So, jetzt sagst Du vielleicht „Ich kenne den Hut der Bank gar nicht“. Na dann frage doch den Banker oder frage mich. Die Bank wünscht sich gute Immobilien. Klingt trivial und einfach, aber es ist auch so einfach. Die Immobilien müssen werthaltig sein, in einer vernünftigen Lage und ein entsprechendes Wertsteigerungspotential haben, sprich die Bewertung der Bank muss gegenüber dem Darlehen gut aussehen. Du hast am Ende weniger Darlehen als Immobilienwert. Das muss nicht gleich von Anfang an sein, aber möglichst bald. Wenn Du Wertsteigerungspotentiale hast in der Immobilie, dann nutze diese Potentiale und setze sie eher früh um und lasse nach einer gewissen Zeit – idealerweise nach einem Jahr oder ein wenig später – die Immobilie neu von der Bank bewerten. Was hat das zur Folge? Die Bank hat die Immobilie dann mit einem anderen Wert in den Büchern.

Das bedeutet, dass die Bewertung positiver aussieht, solltest Du schlummernde Potentiale rausgeholt haben aus er Immobilie und damit ist die Möglichkeit gegeben, dass Du positiv da stehst gegenüber der Bank und Deine Bonität beim Rating positiv bewertet wird, weil Du ein höheres Nettovermögen hast. Nämlich der Immobilienwert ist dann größer als das Darlehen. Im besten Fall kannst Du sogar die Immobilie nachbeleihen, um weitere Investments zu machen, was ich sehr, sehr gerne mache. Kitzle also so viel wie möglich raus aus der Immobilie, was den Wert angeht. Auch wenn viele Autoren sagen, der Wert ist gar nicht so wichtig. Ich sehe es anders. Der Wert ist wichtig. Wenn Du einen hohen Wert hast, kannst Du die Immobilie nachbeleihen. Das verschafft Dir wieder Spielraum.

Dann noch auf den anderen Effekt, auf den man gucken sollte: ist der Immobilienwert und das andere der Cash-Flow der Immobilie, aber auch aus Sicht der Bank. Das ist noch einfacher. Nimm einfach den Mietertrag der Immobilie, also die Nettokaltmiete und ziehe davon 25 % ab. Dann must Du schauen, dass dieser Wert den Kapitaldienst, also Zinsen und Tilgung decken kann. Kaltmiete minus 25 % minus Zinsen minus Tilgung muss positiv sein. Das ist alles. Manche Banken rechnen hier ein bisschen konservativer – zumindest oft anfänglich mit 30 %. Diese 25 oder 30 % ist ein Wert für die fiktiven Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten der Immobilie. Du hast damit 2 Parameter, die Du beachten solltest. Ich fasse es gerne noch einmal zusammen. Das eine ist der Immobilienwert, der eben möglichst hoch sein sollte im Verhältnis zum Darlehen. Damit schaffst Du ein Nettovermögen, verbesserst Deine Bonität. Das zweite, Du musst aus Sicht der Bank einen positiven Cash-Flow der Immobilie generieren und darstellen. Wenn das am Anfang nicht gleich der Fall ist, arbeite an der Immobilie, dass der Cash-Flow und der Wert der Immobilie steigen.

So einfach ist das. Bestenfalls lässt Du die Immobilie nach einem Jahr oder später bewerten, dann muss sich die Bank nicht mehr an das sogenannte Niederstwertprinzip halten und sie steht dann mit dem neuen Wert in den Büchern. Damit ist der Weg frei, weitere Immobilien zu kaufen, weil die Bank sieht, dass Du ein gestiegenes Vermögen hast. Du hast zudem der Bank bewiesen, dass Du einen positiven „Track Record“ vorweisen kannst, nämlich dass Du eine Immobilie weiter entwickelt hast. Das kannst Du durchaus immer wieder tun. Umso mehr Assets Du so aufgebaut hast – positive Assets – umso bereitwilliger wird die Bank Dir auch mal zwei Darlehen gleichzeitig geben.

Ich hoffe, ich konnte Dir damit weiterhelfen. Es ist eine sehr spannende Frage, wie ich finde und wünsche Dir gute Investments damit. Noch ein Tipp für all diejenigen die sich ein bisschen näher damit befassen. Wir haben Tutorial-Videos dazu, wo wir ganz genau auf diese Bankkennwerte eingehen, im Rahmen unseres IIPRO-Tools. Gehe einfach auf http://iipro.de. Teste unser Tool 14 Tage lang völlig unverbindlich. Da findest Du alles über die Bankkennziffern und wie man überhaupt Immobilieninvestments berechnet. Das kannst Du online machen mit unserem Onlinetool. In dem Sinne wünsche ich Dir gute Investments, gutes Gelingen und dass die Zahlen immerpassen. Dein Thomas.