Thomas Knedel spricht heute im Interview mit:

Marcel Rutz

… über Immobilieninvestments in den USA.

In diesem Interview spricht Thomas Knedel mit dem Schweizer Marcel Rutz. Marcel ist in Deutschland und der Schweiz bereits investiert und hat nun vor einiger Zeit den Sprung über den großen Teich gewagt.

Erfahre in diesem zweiteiligen Interview worauf Erstinvestoren in den USA (und auch anderen „fremden“ Märkten) besonders achten sollten.

Teil 1:

In diesem ersten Teil unseres Interviews spricht Thomas Knedel mit dem erfahrenen Immobilieninvestor Marcel Rutz und seiner Strategie im amerikanischen Markt.

Marcel gibt Dir wertvolle Tipps, wie man in Amerika in den Immobilienmarkt einsteigen kann, obwohl man dort nicht lebt. Außerdem stellt er die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten vor.

Teil 2:

Unser Interview mit dem Immobilieninvestor Marcel Rutz in geht in die zweite Runde. Marcel hat beeindruckende Strategien für sich und sein Team gebildet, von dem Du so einiges lernen kannst.

Wir predigen immer das „um die Ecke denken“. Marcel hat da einiges auf dem Kasten. Lass’ Dich inspirieren und lerne, wie Du mit Immobilienkäufen im Ausland erfolgreich werden kannst.

Shownotes / hilfreiche Links

Kontakt Marcel Rutz: geldsmart.com und realestate-rockstars.com

Immobilienportal: zillow.com

Immobilienportal: trulia.com

Einige US-Podcasts, die ich selbst auch gerne höre:

Die größte US-Community: biggerpockets.com

Marcels Buchtipps:

Robert Kiyosaki: „Rich Dad, Poor Dad

Robert Kiyosaki: „Cashflow Quadrant

Robert Kiyosaki: „Rich Dad’s Investmentguide: Wo und wie die Reichen wirklich investieren

Richard Bach: „Die Möve Jonathan

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript - Teil 1

Freu Dich jetzt auf ein Interview mit einem Schweizer, der auszog, um seinen Investment-Horizont zu erweitern.

Thomas: Hallo und herzlich Willkommen! Thomas einmal mehr hier. Heute mit Marcel Rutz. Ich habe einen Hinweis zu diesem Interview: In dem Interview wird es naturgemäß ein paar Fachbegriffe geben. Lass Dich davon nicht abschrecken. Wir werden diese alle noch auf der Seite für diesen Podcast erläutern. Am Ende des zweiten Teils, sagen wir Dir, wo Du das findest.

Und nun wünsche ich Dir viel Spaß bei diesem spannenden Interview mit Marcel Rutz.

Wie schon im Titel zu hören, schweifen wir heute ins Ausland. Gleich hinsichtlich zweier Länder: Schweiz und USA. Da kommen wir gleich noch einmal genauer drauf. Marcel Rutz ist seit sechs Jahren Immobilieninvestor. Angestellt ist er im Pharmabereich, befasst sich dort mit Vermögens- und Vorsorge-Themen und hat erkannt, dass wir ein Problem haben. Das ist das Thema Pension oder Altersvorsorge. Er hat natürlich einen ganz tiefen Einblick, was das Thema Demographie-Entwicklung angeht, Überalterung der Bevölkerung und dergleichen und hat eben deswegen für sich beschlossen: Da musst Du selbst rangehen und das in die Hand nehmen. Er hat außerdem beschlossen, zu investieren – in etwas schwierigere Immobilien, Value-Add Immobilien und langfristig in Cashflow Immobilien. Seine Maxime dabei ist „Wissen ist Macht“, um vorwärts zu kommen.

Noch einmal herzlich Willkommen in die Runde und vielleicht sagt Du noch einmal unseren Hörern ganz kurz in drei Sätzen, wie Du Dich vorstellen würdest, was der Kern Deiner heutigen Tätigkeit im Investmentbereich ist.

Marcel:  Ja, hallo Thomas. Vielen Dank, dass ich bei Dir sein darf. Wie Du schon gesagt hast, habe ich erkannt, dass das nächste Thema in der Zukunft, voran der Baby-Boom in Amerika, sein wird, weil jeden Tag rund 10.000 Leute 65 werden und das ist sehr spannend, da die Nachfrage nach Wohnungen natürlich sehr hoch ist. Ich habe auch erkannt, dass Firmen, wie zum Beispiel das Pharma-Geschäft sehr lukrativ ist, weil die Leute  länger leben und mehr Gesundheitsversorgung brauchen.

Das heißt, alles was im Bereich Gesundheit ist, zum Beispiel Spitale und undund – das wird die Zukunft sein. Und als Immobilieninvestor ist es natürlich sehr interessant, da dabei zu sein und dieses Problem aufzugreifen, weil man gewisse Immobilien einfach in diese Nische umpositionieren kann.

Thomas: Wow! Das ist ein interessanter Ansatz. Wie bist Du denn da drauf gekommen, überhaupt in die USA abzuschweifen? Ich denke mal in der Schweiz, in Deutschland oder auch in Österreich – also im deutschsprachigen Raum – ist es für uns öfters bequemer. Hier gibt es doch auch genug Immobilien und die schmeißen auch Geld ab. Wieso also gerade in den USA?

Marcel:  Ja, das ist richtig. Wir haben natürlich eine Leidenschaft für Immobilien. Es ist egal, wo sie sind. Wir sind in Basel – das ist an der Grenze zwischen Frankreich, Schweiz und Deutschland, wir kennen das Dreiländereck also sehr gut und das ist natürlich spannend. Wir haben auch Wohnungen auf den Philippinen. Meine Mutter kommt aus den Philippinen, aus Asien und ich war ein Jahr dort. Aber auch dort ist der Immobilienmarkt sehr stark. Da haben wir jährliche Kapitalgewinne von rund 10% pro Jahr. Das ist sehr spannend. Leider gibt es dort natürlich andere Punkte, die man beachten muss.

Um auf Deine Frage zurückzukommen: Wir haben das Ganze nach unserer Methode analysiert und sind zu dem Schluss gekommen, dass wir dort investieren, wo es sehr viele Großfirmen gibt. Das liegt im Bereich eines zweistelligen Milliardenumsatzes. Und das ist auch der Grund, weshalb wir das machen. In Basel gibt es sehr große Pharmafirmen und da haben wir erkannt: Je größer die Firma, desto mehr Leute kommen und arbeiten bei diesen Firme. Sie brauchen dann natürlich ein Dach über dem Kopf und deshalb haben wir Europa analysiert. Wir waren auch in London, sind da vor Ort gegangen, haben alles durchgerechnet und sind zu dem Schluss gekommen, dass gewisse Staaten in Amerika eigentlich top Zahlen haben. In Amerika lernt man sehr viel.

Thomas: Das heißt, Du bist also sehr, sehr analytisch da dran gegangen. Du hast gesagt, hinweg über die Grenzen. Hast Du Dir auch im Vergleich dazu die Schweiz angeguckt ?

Marcel:  Selbstverständlich. Wir haben auch eine Wohnung in Basel, eben in der Nähe von dieser Pharmafirma, in der ich arbeite.  Die habe ich vor sechs Jahren gekauft, da lag sie bei  53.000 und ich habe gerade dieser Woche, lustigerweise, eine Bewertung bekommen. Jetzt  ist sie mit  625.000 bewertet. Verkaufen kann man sie ganz bestimmt irgendwann ein bisschen darunter, aber das ist ein extremer Sprung nach oben. Natürlich verkaufen wir nicht. Wir machen damit eine Buyand Hold Strategie. Aber in der Schweiz ist  der Markt momentan sehr dynamisch und sehr teuer. Wir wollen auch nicht irgendwo in der Pampa kaufen. Das muss mindestens 20 Autominuten von Großfirmen sein. Unser Fokus liegt jetzt zum Beispiel eben auf Arbeitnehmern und jungen Senioren.

Thomas: Ja, das finde ich auch: Das Thema Jobs ist das Entscheidende.

Marcel: Absolut, genau. Ich habe Kollegen, die  das schon gemacht haben und ich habe einen Kollegen, mit dem habe ich früher einen Riedstadt-Club in Bern gegründet. Er ist Banker in Zürich und hat mehrere Häuser aus dem zweistelligen Bereich gekauft, in Indiana, weil seine Frau  von dort kommt. Ich habe mich mit dem ausgetauscht und habe gesehen, dass das funktioniert. Dann habe ich weiter recherchiert und bemerkt, dass es sehr viele professionelle Investoren gibt, die zum Teil einen Ansatz haben: “Investmoneymakes sense”. Da ist es ganz klar, dass ich diesen Ansatz übernommen habe. Und es funktioniert. Auf den Philippinen haben wir das jetzt schon seit sechs Jahren und da bin ich das letzte Mal vor etwa drei, vier Jahren gewesen. Wir gehen nächstes Jahr wieder dorthin. Das funktioniert auch.

Thomas: Das muss man nicht so oft sehen, das denke ich auch. Was ist heute Deine Hauptinvestmentstrategie? Wie gehst Du da vor? Beziehungsweise fang vielleicht mal damit an, was Dein aller erstes Investment in den USA war. Lass uns erst mal so einsteigen.

Marcel:  Das Wichtigste ist natürlich, sich im Markt auszukennen. Man kann da natürlich schon mal im Internet schauen, da bekommt man in der heutigen Zeit extrem viele Informationen und das ist eben genau das Schöne in den USA. Es ist ein sehr sophisticated Ort, wo man sehr schnell zu Informationen kommt. Es fängt zum Beispiel mit Zillow und Trulia an. Da bekommt man schon extrem viele Informationen. Da wird einem sogar schon vorgeschlagen: Wenn Du eine Küche einbaust, dann kostet das etwa 3.000 bis 4.000 US-Dollar und undund. Das ist wahnsinnig. Das macht auch Spaß! Und wenn man da, so wie ich – ich bin sehr offen, ich gehe auf die Leute zu und die Amerikaner sind das eigentlich auch. Wenn sie merken, dass Du auf sie zukommst, dann geben sie Dir vieles zurück. Natürlich erwarten sie dann, dass Du ihnen dann auch mal etwas gibst, aber das Prinzip dort ist noch viel stärker, als bei uns hier in Europa. Dort bekommt man sehr viele Informationen.

Thomas: Du hast gerade Informationsplattformen erwähnt. Die werden wir auch noch einmal hier auf unserer Podcast-Seite verlinken. Den Link nenne ich dann noch einmal am Ende dieser Episode. Das war unter anderem Zillow – ein großes Portal. So habe ich es in Erinnerung. Ähnlich wie Immobilienscout, nur zehn Mal besser was die Informationslage angeht.

Marcel:  Ja, aber man muss auch da ein bisschen aufpassen. Zum Beispiel beim Text ist da ist nicht alles registriert und dann ist es nicht ganz akkurat, aber das lernt man. Mein Tipp ist natürlich dorthin zu fliegen. Man sollte sich entscheiden, welcher Ort einen anspricht. Bei uns ist es natürlich in erster Linie Texas und natürlich gibt es auch noch Orte, wie Zentral-Florida, Arizona und Atlanta. Da muss mindestens einmal hinfliegen und sich den Markt anschauen, mit mit so vielen Leuten wie möglich ein Boot Camp machen – das ist sehr wichtig – oder ein Training Camp. Das ist wirklich wichtig, auch fokussiert vorzugehen. Unsere klare Strategie ist natürlich Cashflow und Value-Add und natürlich möglichst „halten“ für fünf Jahre; überlegen; Umfinanzieren oder verkaufen, je nach dem. Das ist sehr unterschiedlich, je nach Objekt.

Thomas: Wie bist Du auf diese Standorte bzw. Staaten, die Du gerade genannt hast, wie Texas, Zentral-Florida, Arizona und Atlanta gekommen? Warum gerade die?

Marcel:  Ja, das hat auch damit zu tun, dass wir in unserem Markt in Basel gesehen haben, wie sich das wegen der zwei weltweit größten Pharmafirmen, entwickelt – das ist unglaublich. Ich habe  mit diesen Leuten face-to-face  aus aller Welt zu tun und dann habe ich erkannt: Das ist überall genau gleich.

Auf den Philippinen haben wir in einen Businesspark investiert. Zum Beispiel hat die Hong Kong Shanghai Bank aus Amerika das Ganze auf die Philippinen ausgelagert. Dann habe ich überlegt: Aha ok. Dann ist der Bedarf, also meine Miete dort, von diesen Call-Center-Personen der Großfirmen und da ist die Nachfrage hoch. Um auf die Frage zurückzukommen: Es ist so, dass Texas nach New York sehr viele Fortune 500 Firmen hat. Das sind da etwa 52 und das ist riesig. Das ist im Texas Triangel: Dallas, Austin, St. Antonio und Houston und die sind alle mit der Autobahn verbunden. Man ist also innerhalb von zwei, drei, vielleicht vier Stunden in der nächsten Stadt und dort gibt es eben sehr viele Firmen. Das bedeutet natürlich: Wenn es viele Jobs gibt, dann kommen die Arbeitnehmer aus allen Staaten. Das ist sicher der erste Grund.

Der zweite Grund ist natürlich auch, dass es sehr vermieterfreundlich ist. Wenn jemand nicht bezahlt, kann man ihn in 30 Tagen aus der Wohnung werfen. Man nennt das „eviction“. Dann muss er rausgehen.

Natürlich gibt es auch steuerliche Vorteile und die Immobilienpreise steigen dort im Durchschnitt zwischen fünf und sechs Prozent pro Jahr.

Thomas: Ja, sind sie dann jetzt vielleicht schon zu teuer geworden?

Marcel:  Ja, das könnte sein. Wenn man natürlich eine klare Strategie fährt und unter Wert einkauft und auch zum Beispiel einen Value-Add reinmacht. Wir kaufen immer im Prinzip „Value“, das heißt zum Beispiel, ein Euro kaufen bei wir bei fünfzig Cent ein und rechnen so, dass der Euro auf Zwei geht. Wir fahren diese Strategie, weil man immer einen Cycle haben wird, also ein Auf und Ab.

Es kann schon sein, dass es in der Aufstiegsphase ist, aber ich glaube nicht, dass wir schon an der Spitze sind. Wenn man es halten kann; es gibt ein passives Einkommen und es kommt  jeden Monat Geld auf’s Konto, dann spielt es ja auch keine Rolle, weil irgendwann einmal geht es wieder rauf. Die Bevölkerung wächst, sie schrumpft nicht und deshalb wird die Nachfrage immer höher sein.

Thomas: Du sagtest jetzt das Auf und Ab in den USA. Ist das ein Stärkeres als in unseren Kreisen, sprich in Deutschland, Schweiz oder Österreich oder ist das schneller? Wie nimmst Du das wahr?

Marcel: Ich habe gelesen – das war eine Studie von der FED sogar – dass der Markt in Europa “volatiler” ist, als in Amerika.

Thomas: Oh, das überrascht mich jetzt ein bisschen. Ok. Aber in der USA ist er wahrscheinlich etwas transparenter. Da kriegt man irgendwie immer mehr Zahlen, habe ich den Eindruck.

Marcel:  Ja, richtig. Das ist eben der Vorteil. Man hat sehr schnell Informationen und Information sind für mich das A und O.

Man muss natürlich aufpassen, in welchem Staat man kauft. Zum Beispiel ist New York für mich uninteressant. Oder zum Beispiel Kalifornien: uninteressant. Das ist einfach zu teuer. Und deshalb muss man schon schauen, wo die Jobs sind. Wo sind die Lebenshaltungskosten tief? Wo sind die Preise noch moderat und noch anständig? Dann ist man auf der guten Seite.

Thomas: Welche Renditeerwartung hast Du an die genannten Standorten, die nicht ganz so teuer sind, wenn Du auf Cashflow gehst?

Marcel:  Wir fahren natürlich verschiedene Strategien. Es gibt auch Möglichkeiten, wo man höhere Renditen erzielt. Ich mache zum Beispiel Chicago. Dort gibt es auch viele Fortune 500 Firmen , wo man zweistellige Netto-Renditen erzielen kann und auch da findet man Mieten, die schon langfristig drin sind. Ich würde aber sagen, es ist je nachdem. In Texas zum Beispiel haben wir Netto-Renditen von sechs Prozent. Eigenkapitalrenditen sind mit etwa fünf bis zehn Prozent möglich, je nachdem. Wir haben jetzt auch schon in Memphis zum Beispiel, das ist ganz wo anders, mit Tennessee als Bundesstaat, und dort gibt es auch noch gute Renditen zu erzielen, die noch höher sind – bis zu 20 Prozent. Es kommt auch darauf an, wie man es sich anschaut. Ich schaue immer den ganzen RoI auf einen Zeitpunkt von fünf Jahren an; nämlich den Value-Add, Kapitalgewinn und die Mietrendite zusammen und rechne es dann aufs Jahr. Dann liegen wir sogar bei 20 Prozent.

Thomas: Ok, also Wertentwicklung und Cashflow kombiniert.

Marcel:  Genau, das ist sogar unser Fokus: 15 bis 20 Prozent. Und das ist vielleicht der Unterschied zu Deutschland oder vor allen in der Schweiz. Wir sehen jetzt in der Schweiz sehr langsame Wertentwicklungen.

Thomas: Ja, ok. Wenn Du eine Immobilie suchst, guckst Du dann an diesen vier Standorten oder vier Staaten, die Du gerade genannt hast, gleichzeitig oder nach welchen Kriterien gehst Du vor? Worauf konzentrierst Du dich da?

Marcel: Wir fokussieren natürlich in erster Linie das Texas Triangel, also das Texas-Dreieck. Durch unsere Beziehungen haben wir Broker, die senden uns immer wieder Angebote, was in anderen Märkten los ist. Wenn die sehr spannend sind, dann schauen wir uns die natürlich an. Das sind sogenannte Pocket-Deals. Die sieht man gar nicht auf Zillow oder Trulia oder sonst so, weil diese Makler haben eine Käuferliste und das geht dann meistens auch noch sehr schnell.

Thomas: Wie schnell muss man da sein?

Marcel:  Ja, gut. Das kommt dann schon drauf an. Auf der anderen Seite gibt es natürlich Situationen, wo man sich Zeit nehmen muss um die ganze Due Diligence zu machen oder aufzugleisen. Man muss da schon versuchen, ein bisschen Zeit zu gewinnen, etwa drei, vier Wochen. Es kommt auf den Fall an.

Thomas: Ja, ich mache das immer ganz gerne, dass ich dann sage: “Ja, ja, wir können das ganz schnell machen”. Dann fange ich  mit der Prüfung an und dann versucht man irgendwo ein bisschen Zeit zu gewinnen.

Marcel:  Genau. Absolut.

Thomas:Weil wenn man den Deal an der Angel hat, dann lässt man den ungern wieder los, aber das ist da sehr ähnlich.

Marcel:  Das Tolle ist, in Amerika ist das sogar noch besser. Wenn man sagt: Ja, ich bin interessiert an einem Deal. Dann bist Du eigentlich derjenige, der den größten Fokus bekommt. Da kann ein anderer kommen und obwohl es noch gar nicht abgeschlossen ist, wird zuerst einmal mit Dir verhandelt.

Thomas: Sehr gut. Das ist so eine Art Exklusivität. Das gibt es in Deutschland genauso, aber eher im etwas größeren Bereich.

Marcel:  Ah. Ok.

Thomas: Bei kleinen Sachen ist das eher ungewöhnlich. Manchmal, wenn man dem Makler eine kleine Gebühr zahlt, bekommt man so eine Reservierung. Aber das ist keine Garantie oder dergleichen. Das ist Schade, weil man mit der Prüfung Aufwand hat und plötzlich schnappt es jemand anders weg, weil er mehr bietet. Das ist immer etwas  ärgerlich.

Welche Arten von Immobilien suchst Du denn? Cashflows hatte ich verstanden. Aber wie? Sind die neu oder alt, renovierungsbedürftig? Sind es Zehnfamilienhäuser oder Einfamilienhäuser, die vermietet werden. Was ist da Dein Fokus?

Marcel: Wir schauen auf kleine Apartmenthäuser, aber auch im mittleren Marktsegment. Es gibt auch Möglichkeiten im Einfamilienhausbereich, wo wir Interesse haben und dann sind wir jetzt auch noch dran, größere Sachen mit  50 bis 100 Wohneinheiten zu suchen, sogenannte „sweetspots“, wo man eigentlich nicht wahnsinnig viele Käufer im Vergleich zu den Häusern hat. Da kann man auch noch gute Renditen erzielen.

Thomas: Warum Sweet Spot? Ich verstehe es so, dass Du viele kleine Investoren im unteren Bereich, wenn es weniger Einheiten sind, hast. Wahrscheinlich ist es noch zu klein für die ganz Großen.

Marcel:  Ja, richtig. Ich nenne mal einen Preis: So zwischen einer Million und fünf Millionen.

Thomas: Ok.

Marcel:  Gerade da gibt es weniger als jetzt zum Beispiel bis eine Million. Da haben wir sehr viele. Und ab fünf Millionen haben wir die Hedgefonds.

Thomas: Ähnlich ist es in Deutschland. Auch da gibt es so einen Spot zwischen zwei und zehn Millionen, aber das ist dann auch sehr ähnlich. Da sind es dann nicht Hedgefonds, die Immobilien kaufen, sondern eher große Fond-Gesellschaften oder dergleichen. Und die Konkurrenz gibt es in dem Bereich nicht, weil es für die dann einfach zu klein ist. Und deswegen ist das interessant. Machst Du das dann alleine oder hast Du Partner?

Marcel:  Die größeren Sachen machen wir natürlich mit Partnern, mit passiven Investoren und die kleineren Sachen – Einfamilienhäuser, Duplex, Triplex, Fourplex, Fiveplex – machen wir natürlich entweder zu zweit oder alleine.

Thomas: Übersetz doch mal gerade die letzten Begriffe.

Marcel:  Gut, in Amerika unterscheidet man eigentlich zwischen Residential und Commercial. Commercial bedeutet ab fünf Wohnungen. Dann geht es in den Commercial Bereich rein, das sind Mehrfamilienhäuser, Business wird dann als Commercial angeschaut. Da wird das anders berechnet und bis fünf Wohnungen ist es dann Residential. Da ist der Marktwert entscheidend. Ab fünf Wohnungen ist dann die Netto-Miete, also „netto breakingincome“, relevant.

Thomas: Ok. Und Duplex bedeutet dann einfach Doppelhaus?

Marcel:  Ja, klar. Ja. Triplex ist das Dreifamilienhaus und so weiter.

Thomas: Ok. Die Begriffe sind kein Hexenwerk, wenn man die mal gehört hat . Das muss man nur einmal kennen. Wer kümmert sich darum, wenn Du so eine Immobilie gekauft hast? Ich nehme mal an, dass da auch etwas dran zu tun ist. Wer macht denn das? Du bist ja nicht die ganze Zeit da. Wie lange bist Du denn in den USA, wenn Du mal einkaufen gehst?

Marcel: Ja, also so vier Wochen.

Thomas: Vier Wochen?

Marcel:  Wenn natürlich das Projekt größer ist, dann muss man länger bleiben. Aber die ganzen Recherchen kann man schon im Internet machen, mit dem Telefon und alles. Da geht es nur noch darum, das umzusetzen. Die Due Diligence etc., das kann man alles delegieren. Ich bin nicht der Verwalter von der Immobilie, ich bin eigentlich der Verwalter vom Organisieren drumherum und das ist viel Arbeit. Man muss extrem viel recherchieren, wer zum Beispiel renoviert, wer das Ganze dann verwaltet und undund. Da schalten wir natürlich auch viele Anwälte ein, die  auf jedes Gebiet spezialisiert sind. Da prüfen wir natürlich alles. Das ist viel Arbeit, aber wenn man das mag und Freude hat und das haben wir, dann macht das Spaß. Das ist für uns eigentlich keine Arbeit.

Und es ist ganz, ganz wichtig, das ist eigentlich fast das Wichtigste, dass man eine gute Liegenschaftsverwaltung hat, die dann auch mindestens 200, 300 oder sogar 1000 Wohnungen managed.

Thomas: Das heißt, Du fliegst erst rüber, wenn Du den Deal machen möchtest. Du hast es Dir vorher im Internet angeschaut, hast Bilder bekommen, hast Deine Leute rübergeschickt, die sich den Zustand angeschaut haben vom, hast einen Bericht oder sonst dergleichen bekommen und dann sagst Du, dass Du den Deal machen möchtest und dann fliegst Du rüber?

Marcel:  Ja, genau. Ich habe aber auch schon gekauft, weil es wirklich ein guter Deal war.

Thomas: Ohne zu gucken?

Marcel:  Ja.

Thomas: Sehr gut.

Marcel: Und ich werde es wahrscheinlich sogar noch verstärken, weil wir waren dann vor Ort und haben bemerkt, dass der Deal wirklich genial ist und waren noch überrascht, dass es noch besser war, als gedacht. Der Vorteil in Amerika ist: Es gibt sehr viele Leute, die  einfach flippen wollen. Die wollen einfach Geld verdienen. Sie kaufen destressed, also aus einer Zwangsversteigerung und dann wollen sie das möglichst an einen Investor, zum Beispiel einen ausländischen Investor, weiterverkaufen. Und wenn wir natürlich kommen mit einer Buyand Hold-/ Value-Strategie, dann haben alle gewonnen.

Thomas: Das heißt, Du kaufst direkt von den Leuten, die fix und flipp betreiben?

Marcel:  Zum Teil. Es kommt immer drauf an. Ja, die haben natürlich auch schon sehr viel für uns gemacht oder der hat schon geprüft und das macht das Leben natürlich einfacher.

Thomas: Einfacher. Ja. Ok. Das ist eine spannende Synergie dann auch noch mal.

Marcel:  Ja, absolut.

Thomas: Du sagtest, Du machst größere Investments mit Co-Investoren oder mit passiven Investoren zusammen. Wie strukturierst Du denn das ungefähr?

Marcel:  Also ich habe jemanden im Team, der in Amerika ist und der das eigentlich schon seit 30 Jahren macht. Er ist sehr erfahren, auch schon älter und er hilft natürlich mehr mit Wissen vor Ort und hat die Connections, zum Beispiel bezüglich der ganzen Struktur. Das macht man mit einem sogenannten Syndikat. In Amerika ist das bekannt – Syndication. Da „poolt“ man Leute zusammen. Da gibt es einen sogenannten Sponsor, das wäre dann ich zum Beispiel beim Fond, der Fond-Verwalter und dann holt man sich bis maximal 35 Personen als passive Investoren.

Man muss natürlich die Regularien beachten, da man zwischen akkreditierten Investoren und sophisticated Investoren unterscheiden muss. Es ist natürlich einfach, wenn man mit akkreditierten arbeitet. Dann braucht man weniger rechtliche Unterlagen und muss – wenn man einen deutschen, österreichischen oder Schweizer Passiv-Investor mit ins Boot nehmen möchte – auch noch die lokalen Gesetze kennen bzw. einen Juristen, Anwalt, Anwaltskanzlei beiziehen und das prüfen. Es geht darum: Bei diesem Syndikat, macht man einen LLC in Amerika, was eigentlich wie eine GmbH ist, wo dann der passive Investor seine eigene LLC macht und der dann noch an dieser anderen Syndication LLC beteiligt ist. Dann kauft man gemeinsam dieses Objekt.

Thomas: Ok. Und wie läuft das von der Beteiligungsstruktur ab, also sprich so rein monetär? Kriegt er einen festen Zinssatz oder ist er beteiligt am Erfolg des Objektes oder wie läuft das?

Marcel:  Ja, es gibt ein „preferreturn“, der ist fünf bis sieben Prozent, je nachdem. Das ist dann eine Art Garantie. Das ist keine Garantie, aber eben eine Art Garantie. Es ist eigentlich einfach: Seine Einlagen bekommt man bei einem Exit von fünf Jahren zurück und dann bleibt ein Gewinn übrig. Der Sponsor bekommt natürlich seinen Anteil. In der Regel sind das 20 bis 25 Prozent. Der Rest wird dann auf die Investoren aufgeteilt. Zuerst bekommt der Investor sein Geld zurück minus diese „preferreturn“ und dann wird der Rest aufgeteilt.

Thomas: Das wär´s auch schon gewesen mit Teil 1 des Interviews mit Marcel Rutz. Freu Dich schon jetzt auf Teil 2. Dort sprechen unter anderem über seinen größten Fehler, den er gemacht hat und über eine Möwe. Wunder Dich nicht. Aber es geht tatsächlich um eine Möwe. Also, bis bald. Dein Thomas.

Transkript - Teil 2

Thomas: Herzlich willkommen zum zweiten Teil dieses Ausfluges in die USA mit Marcel Rutz. Ich verstehe dieses „prefer return“ als so eine so eine Art Grundverzinsung für das Kapital.

Marcel:  Ja, wenn Du Dein Geld auf Deinem Bankkonto hast, bekommst Du einen kleinen Zins und das ist eigentlich der Sinn dieser ganzen Sache. Bevor der Syndicator oder der Sponsor seinen Anteil bekommt, bekommt der Passiv-Investor sein Geld zurück plus diesen Zins und dann den Rest. Sprich, der Gewinn, wird dann noch einmal zwischen dem Sponsor und der ganzen Gruppe aufgeteilt.

Thomas: Ich habe früher mal in einem Private Equity Bereich gearbeitet für ein kleines Unternehmen, die aber in München große Kundendinger bewegt haben. Das ist schon bald 20 Jahre her. Wir haben das dann immer „Wasserfall-Struktur“ genannt. Darum macht der  Syndikator oder generell der Partner – da gibt es ja Sponsoren wie man es auch immer nennt – das aktive Management. Das wäre bei Dir der Fall, oder? Das heißt, Du sorgst für den Deal. Du sorgst dafür, dass das ganze Investment funktioniert und dafür kriegst Du natürlich auch den größeren Hebel, nämlich diese 20 bis 25 Prozent. Das ist eine typische Größenordnung, das kenne ich auch. Aber das kriegst Du erst, wenn Du Erfolg hast. Das heißt, wahrscheinlich ein bisschen weiter hinten dran. Ist das richtig? Erst kriegen die Leute ihr Kapital verzinst.

Marcel:  Nein. In der Regel ist es so, dass, wenn man einen Deal gefunden hat,  man noch einen Prozentsatz bekommt.

Thomas: Ja, das kenne ich auch.

Marcel: Und dann natürlich noch die Management-Fee über die Jahre. Das sind die drei Komponenten.

Thomas: Ja, das ist aber zum Kostendecken sozusagen, damit Du den Verwalter bezahlen kannst. Da verdienst Du nicht richtig Geld mit, sondern das ist eher für’s Kostendecken und wahrscheinlich eine kleine Marge. Dann bekommen Deine Kapitalgeber ihr Geld.

Marcel: Ja, bei der Akquise sind das drei Prozent vom Kaufpreis und dann je nachdem, das können zwischen eins bis drei Prozent vom Wert der Immobilie sein. Der Exit ist dann ungefähr bei 25 Prozent. Das ist natürlich so, wie man das im Private Deal kennt.

Thomas: Private Deal. Ja, genau.

Marcel: Genau.

Thomas: Ja. Ja. Und der Rest wird dann geteilt auf die Kapitalgeber.

Marcel:  Ja, genau. Das Ganze wird dann im PPM abgedeckt, im Private Placement Memorandum – das ist ein Vertrag mit ganzen Vertragsstrukturen und so weiter.

Thomas: Das ist praktisch der zugrundeliegende Vertrag.

Marcel:  Genau. Darin ist alles geregelt. Das läuft so in Amerika: Das sind meistens diese Drei. Es gibt sogar noch mehr. Das kann aber auch zu unübersichtlich werden. Es gibt noch ganz viele Fees.

Thomas: Ja.

Marcel: Aber zu viel ist dann auch wieder nicht gut.

Thomas: Zu kompliziert.

Marcel:  Ja.

Thomas: Genau. Wer bringt in so einen Deal typischerweise noch Geld ein? Eine Bank?

Marcel:  Ja, na klar. Selbstverständlich. In der Regel muss man als Ausländer 30 Prozent bringen und wenn man eine LLC gründet, dann bringt man vielleicht 25 Prozent. Und das ist eigentlich der Teil, wo man passive Investoren einsammelt. Das andere finanziert je nach Strategie, der vorherige Besitzer, der sogenannte „Owner Finance“. Dann geht es sehr schnell und einfach. Am Anfang kann man natürlich noch nicht die Freddie Mac und Funnie Mae beantragen, das sind die staatlichen Kreditgeber, die einem das finanzieren. Da muss man zuerst einmal eine sogenannte Kredithistorie vorzeigen können, von mindestens einem Jahr. Deshalb kann man natürlich schon die Freddie Mac und Funnie Mae benötigen.

Thomas: Funnie Mae und Freddie Mac – das sind praktisch große institutionelle Banken, staatlich aufgehängt in den USA, über die man Immobilien finanzieren kann, über die der typische  Amerikaner erstrangig finanziert. Wir verlinken das auch noch mal. Da bekommt man aber als Ausländer nicht so schnell Geld, weil man als Ausländer eben Historien in den USA braucht. So habe ich es gelernt.

Marcel:  Ja, aber dann beauftragt man einen Amerikaner. Ein Amerikaner macht jetzt eine LLC, dann ist das eine LLC, die frisch behandelt ist. Es ist genau die gleiche Situation. Der einzige Unterschied, wenn ein Syndicator wie ich zum Beispiel, ein Ausländer ist, dann  muss ich natürlich sicherstellen, dass ich mindestens einen lokalen Investor dabei habe. Das habe ich ja. Und dann ist es auch sehr einfach das zu bekommen. Aber wie gesagt: Am Einfachsten ist natürlich eine „Owner Finance“. Es ist in der Regel auch bei kleinen Mehrfamilienhäusern, etwa 10 bis 30, sehr einfach eine Owner Strategie zu fahren.

Thomas: Wie funktioniert denn diese „Owner Finance“ Strategie? Wie kann ich mir das vorstellen?

Marcel:  Das ist ganz einfach: Der vorherige Besitzer will nicht den cash, sondern ist zufrieden, wenn er die Bank spielt. Dann hat man einen kleinen Vertrag, wo das geregelt ist und er spielt die Bank. Wenn man nicht zahlt, geht das wieder zu ihm zurück.

Thomas: Und das machen viele?

Marcel:  Sehr viele. Und das ist eben das Schöne in Amerika, es ist sehr ausgeprägt. Man muss nicht lange diskutieren, sondern es ist eine Variante, wo man dann schon überlegt, ob man das machen kann. Das ist sehr üblich in Mehrfamilienanlagen.

Thomas: Ich würde das gerne noch einmal betonen, weil das nämlich sehr spannend ist und das ein sehr einfaches Geld ist, an was man rankommt. Das heißt, ein älterer Herr verkauft sein Haus, weil er vielleicht in eine kleinere Wohnung gehen will oder einfach umzieht, hat genug Geld und sagt hier, “Du kannst das Haus kaufen und ich leihe Dir das Geld”. Er bekommt dann auf sein Kapital, vier, fünf Prozent Zinsen im Jahr und das ist es.

Marcel:  Genau. Wenn ich es ihm in Bar gebe, dann muss er das ja irgendwo auf seinem Sparkonto platzieren. Dann kann man sagen, “Hey, wir haben einen höheren Zinssatz, es ist abgesichert”. Und dann ist es natürlich eine Win-Win-Situation.

Thomas: Ja, ja. Absolut. Das ist in Deutschland leider noch nicht so gängig, weil die Verkäufer oft Vorbehalte haben. Der Kaufinteressent ist oft eine fremde Person und dann ist das schwierig, jedenfalls noch in Deutschland. Ab und zu gelingt das, aber nicht so oft.

Marcel:  Und dann gibt es natürlich noch eine dritte Variante, zum Beispiel ein sogenanntes Hard-Money-Lend. Das ist auch ein Finanzinstitut und die wollen dann natürlich einen höheren Zinssatz, aber so ist es als Ausländer oder als LLC auch möglich, zu Geld bzw. zu Fremdkapital zu kommen.

Thomas: Von was für Zinssätzen sprechen wir denn hier überhaupt?

Marcel:  Bei Funnie Mae, Freddie Mac haben wir zwischen vier und fünf Prozent.

Thomas: Für zehn Jahre fest, oder?

Marcel:  Normalerweise ist es auf 30 Jahre amortisierend und dann fest zwischen fünf und zehn Jahren. In der Regel fünf und sieben.

Thomas: Ok.

Marcel: Das ist natürlich, im Vergleich zur Schweiz, recht hoch aber das Tolle ist, es ist ein ganz anderer Markt und unter’m Strich netto machen wir immer noch gute Renditen.

Thomas: Hard-Money – in welchem Bereich liegen wir da?

Marcel:  Das kann zwischen sieben und zwölf Prozent sein. Aber immerhin auch hier, wenn es sich natürlich rechnet und der Deal toll ist, dann kann man sagen, die nächsten fünf Jahre habe ich weniger Rendite und nach fünf Jahren kann ich es umfinanzieren, weil ich habe einen Value-Add gemacht. Und dann kann ich zu Funnie Mae und Freddie Mac gehen, umfinanzieren und dann ist es eigentlich kein Problem. Es ist wichtig, dass man keinen Minus-Cashflow macht, gerade am Anfang.

Thomas: Das Hard-Money ist vielleicht ganz gut für den Anfang, um überhaupt in Schwung zu kommen und dann finanziert man in drei Jahren einfach um.

Marcel:  Genau. Das Tolle ist natürlich auch, das sogenannte „non recourse loan“, das heißt, wenn man zum Beispiel nicht mehr bezahlen kann, verliert man das Objekt und ist dann nicht privat.

Thomas: Die Person wird da bei der Bewertung komplett ausgenommen. Das hat nichts mehr mit der persönlichen Bonität  zu tun. Es ist ja klar, dass die Bank dann erstrangig nicht so hoch geht. Der nachrangige Teil ist dann etwas größer und den muss man natürlich anders organisieren, der ist dann teurer, ja.  Völlig klar. Aber das gibt es auch in unseren Gefilden, diese sogenannten Non-Recourse-Finanzierungen. Da ist das ähnlich. Da brauchst Du mehrere Partner, die dann das nachrangige Geld beibringen. Ist ja klar. Und das kostet natürlich das Nachrangige. Das ist genau das gleiche.

Vielen, vielen Dank für diese interessanten Einblicke. Da ist eine ganze Menge, die sehr ähnlich zu unseren Bereichen sind. Das ist nur mit anderen Begriffen gespickt. Wir bewegen uns in den USA in einem höheren Zinsniveau, aber dafür haben wir auch höhere Renditen. Es geht immer um die Differenz zwischen den Renditen. Das ist das Entscheidende. Der Zins-Spread zwischen dem, was ich für das Darlehen zahle und für’s Wievielfache ich die Immobilie kaufe und die Differenz zwischen der Objektrendite und der Rendite aller Darlehen zusammen, wenn ich hier mehrere Teile habe. Auf die Differenz kommt es einfach an. Wir bewegen uns da weiter oben, aber offensichtlich ist es nicht unspannend. Hast Du mal ein Investment gemacht, was nicht so gut lief? Was so richtig daneben gegriffen war?

Marcel: Ja, selbstverständlich. Gerade wenn man zum Beispiel einfach das Ziel hat, jetzt muss ich eine Wohnung kaufen, dann ist es sicher gut, dass man mal etwas macht, aber man hat dann vielleicht noch nicht die Erfahrung, dass man die Ausgaben alle eingerechnet hat und dann merkt: “Ups, da hab ich das noch vergessen und das noch vergessen”. Jetzt kostet es mich mehr Geld, als ich in Wahrheit bezahlen will. Das sind diese sogenannten Minus-Cashflows und wenn man zu viele Minus-Cashflow Objekte hat, dann überlebt man nicht. Das ist ganz klar.

Natürlich  haben wir solche, wir verkaufen die nicht. Es sind Fehler, die man gemacht hat. Da hat man aber noch Freude, weil es dann trotzdem noch gestiegen ist und ich denke auch, dass das  genau die Immobilien sind, also genau die Fehler, aus denen wir sehr viel gelernt haben.

Das ist eher ein Geschenk für uns. Wir machen täglich Fehler und wir haben auch ein Qualitätsmanagementsystem aufgebaut, wo wir ein sogenanntes KLVP-System eingefügt haben, das ist ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess. Da sammeln wir diese Fehler, weil das ist ganz, ganz wichtig. Wir analysieren diese und setzen sie um, sodass wir das in der Zukunft nicht mehr machen. Es ist so, dass wir gewissen Fehler in eine Chance umwandeln.

Thomas: Wie sagt man immer so schön auf schmaldeutsch: Einen Fehler kannst Du einmal machen – ok, das passiert. Dann musst Du den natürlich irgendwie ausbügeln. Ein zweites Mal kommt durchaus vor. Beim dritten Mal solltest Du aufpassen, da machst Du vielleicht irgendwas richtig nachhaltig falsch. Das heißt aber, diese negativ laufende Immobilie hast Du ja heut wieder ins Positive drängen können.

Marcel:  Ja, man kann es umfinanzieren und dann sieht das wieder gut aus.

Thomas: Also kann man wieder ausbügeln.

Marcel:  Ja, absolut. Erfolgreich wird man ja, wenn man Probleme bekämpfen und sie in einen Erfolg umdisponieren kann .

Thomas: Ja, das Wichtige dabei ist, dass man nicht mit zu großen Investments anfängt. Wenn ich mir jetzt ein 60-Familienhaus kaufe, weil ich sage, “ich will groß einsteigen, super. Ich habe eigentlich keine Ahnung in dem Markt. Habe vielleicht ein bisschen was in Deutschland gemacht, ich bin da vielleicht auch schon als Vollprofi oder Halbprofi” oder was auch immer, heißt das lange noch nicht dort. Wenn dann ein Fehler mit so einem 60-Familienhaus passiert, dann kann das natürlich dramatische Folgen haben. Ich denke bei einer einzelnen Wohnung oder einem Haus in den USA, dann kann man das irgendwie immer ausbügeln. So war es bei mir in den ersten Jahren genauso in Deutschland. Mein kleines Dreifamilienhaus – da habe ich schon gut Lehrgeld gezahlt, aber ich konnte es immer zahlen. Das ist wichtig, dass man das Lehrgeld auch zahlen kann.

Marcel:  Genau.

Thomas: Ja, von dem ganz Negativen – was heißt negativ? So negativ war es jetzt ja auch nicht. Das Positive war ja schon, dass Du das eben umdrehen kannst. Was würdest Du denn als Deinen smartesten Deal bezeichnen?

Marcel:  Ja, das ist einfach. Wenn die Netto-Rendite wirklich sehr hoch ist und da haben wir natürlich schon Deal, der wirklich toll ist wo man sieht, dass die Entwicklung  sehr positiv ist – unerwartet positiv. Und ja, das spornt an. Da hat man Freude, wenn man das sieht und will einfach noch mehr. Es aber auch gefährlich sein, deswegen muss man immer auf dem Boden bleiben. Ich denke, man muss einfach fokussiert sein. Das ist wirklich wichtig.

Thomas: Ja, das Fokussierte, sich aber trotzdem anspornen lassen und immer wieder ausbremsen. Wie würdest Du unseren Hörern empfehlen, wenn jetzt jemand hier in dieser Runde auf den Geschmack gekommen ist und sagt, “ok, ich möchte mal gern über den Teich gucken und schauen, vielleicht ist das ja auch was für mich”. Wie sollte man anfangen als Anfänger? Wie sollte man vorgehen? Was wäre so eine gängige Investitionsstruktur? Wie sollte man sein Wissen aufbauen? Welchen Zeithorizont siehst Du, um überhaupt mal loszulegen?

Marcel: Man kann eigentlich sofort loslegen. Man muss einfach eine Leidenschaft entwickeln und die entwickelt man, indem man Podcasts hört oder Bücher liest. Es gibt so viele Sachen, wo man eigentlich sich rein lesen kann und das ist einfach das Wichtigste.

Der zweite Schritt ist natürlich dann: Nicht nur einfach lesen, sondern auch zum Beispiel, ruft mich an oder Leute, die ihr kennt, die das auch schon machen und dann unbedingt Kaffee trinken oder etwas Essen gehen und dann darüber diskutieren. Weil dann fängt es an mit dem Netzwerk. Das Netzwerk ist das A und O. Oder plötzlich ist man verbunden mit jemandem in Amerika, hat eine Bezugsperson, fliegt dann rüber und dann sieht man die Häuser oder diese Objekte und dann muss ein Angebot einfach raus. Wenn man das mal gemacht hat, dann ist man automatisch drin. Dann beschäftigst Du dich wirklich mit der ganzen Materie und wenn Du merkst: Aha, das funktioniert ja, das geht eigentlich gut”, dann denke ich, wird man vielleicht ein bisschen süchtig und will das immer wieder machen und bei uns war das genauso. Sich vernetzen, lesen, hören, austauschen und auch das Wissen weitergeben, weil wenn man auch Wissen weitergibt, dann lernt man noch mehr.

Thomas: Das kann ich absolut bestätigen. Gerade den letzten Punkt. Mit jedem Workshop, den ich selbst veranstalte oder sonst dergleichen, gehe ich nicht dümmer raus, sondern werde ich noch ein Stückchen intelligenter, habe ich das Gefühl.

Marcel:  Und das Lustige ist, durch meine Aktivitäten sind einige auf mich zugekommen und haben gesagt, “Hey, ich will das auch, aber ich kann nicht so gut englisch und ich habe das Know-how noch nicht” – Hey, das kann man alles lernen.

Man kann englisch lernen und wenn ich sehe, als ich in Amerika war, wie viele Chinesen, die kein Wort englisch können, mit den Amerikanern mit Händen und Füßen gesprochen haben und die Amerikaner haben dann da versucht zu helfen und zu machen. Also, wenn die das schaffen, dann schafft das jeder. Und das ist eigentlich der Gedanke, den man hat.

Ich habe so eine Coaching-Plattform, weil ich selber ja auch einen Coach habe, und da gebe ich das Wissen auch so weiter. Also wenn jemand Interesse hat, dann habe ich eine kleine Coaching-Plattform, wo wir die Leute unter anderem bei ihrem Deal begleiten .

Thomas: Das hört sich ja spannend an. Das war nicht abgesprochen. Super, super spannend. Das werden wir auf jeden Fall auf unserer Seite verlinken, das ist der Mega-Einstieg. Also, wer da wirklich anfangen möchte, dem kann ich das nur empfehlen. Gerade, wenn das jemand gerade durchlebt hat und jetzt im vierten, fünften, sechsten Investment steckt, der hat schon ein paar Kurven gedreht – was will man da mehr machen, als sich damit auszutauschen?

Marcel:  Gerne. Selbstverständlich. Ich bin immer offen für Netzwerke. Es geht genau um das. Das ist für mich leverage, also Hebeleffekt und auch Wissen. Je mehr Netzwerke, desto mehr kommt man weiter.

Thomas: Ja, durchaus. Das kann ich absolut bestätigen. In Deutschland hat das die letzten paar Jahre auch eine relativ intensive Entwicklung genommen. Wenn die Netzwerke größer werden, dann entsteht eine ganze Menge. Um mal langsam zum Ende zu kommen. Wir haben ja jetzt schon eine ganze Menge Themen gestreift. Wir wissen jetzt, wie man anfangen kann und dergleichen. Jetzt mal ein kleiner Blick in die Zukunft und zwar bei Dir, noch mal zurück auf Dich: Was ist Deine Überlegung? Was sind Deine Ziele? Was schätzt Du? Oder wo möchtest Du in fünf Jahren stehen?

Marcel:  Ich möchte ungefähr 200 Wohnungen haben.

Thomas: 200?

Marcel:  Ja, weil es gibt Deals mit Mehrfamilienhäusern, die haben zwischen 50 und 100 Wohnungen und dann natürlich noch kleine Mehrfamilienhäuser, im 20er, 30er, 40er Bereich. Das sind dann eben eher kleinere Deals in Amerika. Die größeren sind dann zwischen 100 und 200, also Größenordnungen in unserem Sweet-Spot, sodass wir uns auf die mittleren Mehrfamilienhäuser fokussieren. Wir wollen aber trotzdem noch Triplex und Duplex, weil die haben einfach ähnliche Renditen und sind auch sehr spannend.

Thomas: Da hast Du Dir wirklich ein spannendes Ziel gesetzt.

Marcel:  Ja. Es ist natürlich auch ein toller Markt. Wir denken auch demnächst daran: Die haben 77 Millionen Baby-Boomers in den USA, jeden Tag 10.000 werden 65 und das wird eine enorme Dynamik im Mehrfamilienhaussegment geben, weil die werden ihre großen Häuser verkaufen und dann in kleinere, flexiblere und vor allem in vereinfachtere Wohnungen einziehen wollen. Wir haben eine klare Strategie entwickelt, wo wir ein schweizerisches und ein deutsches AAL-System, das heißt Ambiante-Assistant-Living, einbinden werden.  Das ist eine Art Smarthome Technology, wo wir versuchen, die Wohnungen in Amerika auf vereinfachtes Leben umzurüsten. Das heißt, es gibt so verschiedene Möglichkeiten, wo einem das Leben vereinfacht wird. Das ist natürlich unsere Einzigartigkeit und dann wollen wir Mehrfamilienhäuser mit diesen AAL-Systemen ausstatten. Die Nachfrage nach solchen Wohnungen wird  mit der Zeit natürlich steigen.

Thomas: Das hört sich durchaus spannend an. Das heißt, ihr denkt schon darüber nach, nicht nur irgendwo Wohnungen zu kaufen, sondern fokussiert Euch auf eine gewisse Zielgruppe, weil die Leute eben älter werden und so weiter und die Technology dazu. Wir verlinken das auch noch mal. Können wir da was verlinken? – Einen Hersteller oder was es da für Systeme gibt von diesen Smarthome Systemen. Das ist eigentlich sehr schön zu sehen, was es da gibt.

Marcel:  Es ist die Firma Provedo. Die haben sogar einen Preis gewonnen und das ist natürlich spannend, weil ein Teil wird in der Schweiz entwickelt und das Spannende ist natürlich, die Amerikaner sind auf das Ganze noch nicht vorbereitet. Die Häuser und die Wohnungen sind dort noch nicht so ausgestattet für vereinfachtes Leben und da kommen wir und machen dann die Wohnungen auch unterschiedlich. Wir fokussieren uns auf diese Nischen, wo wir dann eben auch einen Lift einbauen, einen Transport-Service anbieten und eben diese AAL-Systeme einbauen und so weiter. Dann wird natürlich die Nachfrage höher sein, wo man dann auch die Mieten erhöhen kann und so den Wert der ganzen Wohnunganlage noch nach oben bringen kann. Das ist die Strategie, die wir fahren.

Thomas: Das heißt, Du möchtest Technology von uns  rüberbringen.

Marcel: Genau.

Thomas: Das hatte ich vorhin nicht verstanden. Das ist ein schöner Ansatz, so eine Nische zu bilden und Dich genau auf eine Mieterzielgruppe einzustellen. Ja, dann vielleicht zum Schluss noch:

Was empfiehlst Du unseren Hörern, wie sie anfangen sollten? Gleich zu Beginn? Vielleicht heute? Vielleicht innerhalb der nächsten Woche, spätestens? Also wirklich ganz konkret, wenn das Interesse für die USA da ist. Was sollte man als Erstes tun?

Marcel:  Mit jemanden in Kontakt treten, der das vielleicht schon mal gemacht hat und dann loslegen und einfach starten, Kaufangebot machen und dann ist man drin und dann fängt das Ganze an.

Thomas: Also einfach irgendwo Kontakte aufbauen, eintauchen in die Materie.

Marcel:  Ja, man kann zum Beispiel mich anrufen, mit mir einen Kaffee trinken oder etwas zu Mittag essen. Es gibt natürlich noch viele andere, aber ich denke, das Netzwerk ist extrem wichtig.

Dann einfach starten, loslegen, hinfliegen, Häuser anschauen, einfach machen. Man kann lesen, man kann Podcasts hören, das hilft und so weiter.

Schlussendlich muss man es dann auch umsetzen und dann einfach die Leute kopieren, die das schon gemacht haben oder sich sogar ihnen denen beraten lassen, wie man vorgeht und dann selber seine eigene Magie einbringen und einfach starten. Und das kann man heute. Man kann jederzeit starten. Wenn man irgendwelche Blockaden hat und sagt, “ich habe kein Geld ich habe das nicht, jenes nicht”, das sind alles nur Aussagen, um es eben nicht  tun zu wollen, aber es gibt Strategien, wo man eben mit der „Owner-Finance“ sogar ohne Kapital einfach einsteigen kann. Das sind alles nur Ausreden, einfach machen und vorwärts schauen.

Thomas: Was möchte man denn als besseres Schlusswort haben, als das? Dann sage ich Dir vielen, vielen Dank für dieses nette Gespräch und ich bin mir sicher, wir hören und sehen uns auf anderem Wege wieder.

Marcel:  Vielen Dank, Thomas.

Thomas: Ja, das war doch eine ganze Menge Neues jetzt hier in diesem Interview. Selbst für mich. Ich kann es nur noch einmal wiederholen in vielen, vielen neuen Themen.

Vielleicht hast Du es ja als Zuhörer auch gemerkt: Ich bin sehr stark daran interessiert auch mal was in den USA zu machen. Diese ganzen Fachbegriffe, die Marcel genannt hat: Ich kannte da einige selber noch nicht, die haben wir aufgearbeitet und die sind zu finden, zusammen mit den Links und Kontaktmöglichkeiten zu Marcel unter folgender Webadresse: www.immopreneur.de/mr.

Da findest Du alle Informationen. Dann sage ich auch nochmal an dieser Stelle: Vielen, vielen Dank fürs Zuhören und sehr gerne bis bald. Dein Thomas.