Thomas Knedel spricht heute im Interview mit:

Joachim „Jack“ Bosch

Grundstücke mit Cashflow in den USA kaufen.

Thomas Knedel spricht in diesem zweiteiligen Interview mit Joachim „Jack“ Bosch über Grundstück-Investments in den USA. Jack lebt beinahe 20 Jahre in den USA und betreibt dort mehrere Unternehmen im Immobilien- und Online-Bereich.

Lerne in diesem Interview Jacks neueste Mehrfamilienhausinvestments kennen und wie Du in nur kurzer Zeit Dein erstes Grundstück in den USA kaufst.

Teil 1 von 2:

Thomas Knedel spricht in diesem ersten Teil des Interviews mit Jack Bosch darüber, wie er in den USA von 0 auf 100 ins Immobiliengeschäft eingestiegen ist.

Außerdem erfährst Du welche Möglichkeiten es in den USA gibt, Immobilien gewinnbringend einzukaufen, welche Unterschiede es zu Deutschland gibt und welche Vorteile sich daraus ergeben können.

Teil 2 von 2:

Wir haben den zweiten Teil des Interviews von Thomas Knedel mit Jack Bosch für Dich.

In diesem Teil gibt es viel Input darüber, welche Möglichkeiten in den USA zur Verfügung stehen, Immobilien einzukaufen und diese mit einer enormen Marge wieder zu verkaufen.

Wir empfehlen, Dir den ersten Teil anzuhören bevor Du mit dieser Folge beginnst – falls Du das nicht schon längst getan hast.

Viel Spaß dabei!

Shownotes / hilfreiche Links

Mailinghouse: usmailinghouse.com
1st American Title: firstam.com
AgentPro: agentpro247.com (Code LPG)

Jacks Seiten:
Facebook – Gruppe.
Facebook – Seite.
„Land Profit Generator“: LandProfitGenerator.com

Interview mit Marcel Rutz mit weiteren zahlreichen Links zum Thema USA: immopreneur.de/marcel-rutz

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Ja Thomas, mache ich gerne
Transkript - Teil 1:

Thomas: Hallo und herzlich willkommen. Jack, sei gegrüßt.

Jack: Hallo Thomas. Freut mich, hier sein dürfen.

Thomas: Ja, ich freue mich auch riesig. Prima, dass das geklappt hat. Bei Dir ist glaube ich morgens. Du hast schon gefrühstückt gerade morgens um acht und bei uns ist es abends 16 Uhr, wahrscheinlich gerade aufgestanden, oder?

Jack: Ja, ich habe eine neunjährige Tochter und die muss in die Schule und von daher stehen wir schon so circa um halb sieben morgens auf und da die um acht in der Schule sein muss, passt das dann und den Hund noch ausbringen und so weiter und so fort und dann geht das alles.

Thomas: Wunderbar, cool! Ich stell Dich mal ganz kurz vor und dann machst Du das gerne nochmal ein bisschen ausführlicher. Jack Bosch ist Deutscher, ausgewandert vor vielen, vielen Jahren in die USA, er hat dort nämlich studiert und ist einfach hängengeblieben. Jack Bosch ist Buchautor und wir wollen heute mal sprechen über Investments in den USA. Vielleicht stellst Du Dich noch mal ein bisschen ausführlicher vor?

Jack: Alles klar, gerne. Wie gesagt, Jack Bosch, aber eigentlich heiße ich ja Joachim Bosch. Ich werde immer gefragt, bist Du jetzt Deutscher oder Amerikaner, weil mein Deutsch nämlich schon einen amerikanischen Slang hat. Das liegt daran, dass ich schon seit 1997 in den USA lebe, also 19 Jahre. Ich bin damals von der Universität Mannheim, wo ich Betriebswirtschaftslehre studiert habe, über ein Austauschprogramm in die USA gegangen bin, um dort eben mein Studium noch zu beenden. Ich bin dann praktisch dort hängengeblieben ohne eigentlich Auswanderungsabsichten zu haben. Ich hatte meinen Job und alles schon bereit. In Deutschland habe ich meinen Eltern nur gesagt, lass uns meine Sachen in den Keller packen für ein Jahr und dann komme ich wieder.

Gut, das ist 19 Jahre her. Jetzt bin ich seitdem in USA. Ich habe dann fünf Jahre lang dort einen Arbeitsplatz gehabt. Danach habe ich in einer Softwarefirma gearbeitet; ich habe das nicht besonders gemocht, da ich kein Software-Typ bin und auch kein Programmierer und in meinem Leben noch nie eine Zeile Programmiersprache geschrieben habe und bin dann aus Frustration praktisch den Selbstständigkeitsweg gegangen, weil ich wirklich eigentlich der Herr meiner Zeit sein und auch mehr verdienen und auch mehr Freizeit haben wollte, um wieder nach Deutschland kommen zu können, meine Eltern besuchen, meinen Bruder besuchen, meine Freunde besuchen.

Meine Frau ist auch aus Mittelamerika, aus Honduras. Und mit zwei Wochen Urlaub kann man praktisch niemanden besuchen. Wir haben uns praktisch nicht mal wirklich absichtlich selbständig gemacht, sind jetzt aber natürlich Vollblut-Unternehmer, haben es natürlich kapiert nach ganz kurzer Zeit, dass selbstständig sein meiner Meinung nach die einzige wirkliche Möglichkeit ist, um sich so entfalten zu können wie man es wirklich möchte und habe mich dann auch eben auf Immobilien konzentriert.

Ich habe nichts von Immobilien gewusst, habe das von Null angefangen und habe dann innerhalb von diesen 19 Jahren recht viele Grundstücke und mich auf Grundstücke konzentriert. Ich habe über 3800 Grundstücke gekauft und verkauft, also nicht als Makler, sondern als Investor – also Händler sozusagen – Kauf und Verkauf. Seit sieben, acht Jahren kaufe ich auch Häuser, An- und Verkauf, vor allen Dingen auch für langfristige Mieteinnahmen. Ich habe mir ein Portfolio von einigen Häusern, Einfamilienhäuser an verschiedenen Märkten in den USA und habe jetzt auch im letzten Jahr angefangen, im Mehrfamilien-Bereich was zu machen. Ich habe jetzt gerade vor zwei Wochen ein Appartement-Gebäude gekauft mit 93 Wohnungen und werde mich jetzt mehr und mehr in der Richtung auch weiterentwickeln, wobei ich immerhin weiter meinen Grundstückshandel mache, weil die sind so einfach, die kann man so billig kaufen, gut Gewinne machen und es lässt sich auch von überall in der Welt machen.

Thomas: Wow! Wow! Gerade ein Mehrfamilienhaus mit 93 Wohnungen – das elektrisiert mich natürlich. Wie bist Du eigentlich auf die Idee gekommen, auf die Immobilie? Warum investierst Du überhaupt in Immobilien und warum gerade in den USA?

Jack: Ja. Also, warum in den USA? Weil ich, wie gesagt dort lebte. Weißt Du, das macht man gerne in seinem Wohnort, wo man sich am besten auskennt oder in der Gegend, wo man lebt. Die meisten fangen dort an, weil es macht auch Sinn, weil dann kann man die Werte besser beurteilen, man kann die Qualität des Wohngebiets besser beurteilen und damit eben auch wissen, ob man auf gut Deutsch “verarscht” wird mit dem Preis oder ob man auch einen guten Deal bekommt.

Dementsprechend habe ich praktisch – ich lebe in den USA, ich lebe in Phoenix Arizona – angefangen mich in diesem Markt umzuschauen und deshalb USA.

Weshalb Immobilien? Das ist eine gute Frage! Ich habe mir viele verschiedene Geschäftsmodelle angeschaut, bin dann aber letztendlich bei Immobilien hängengeblieben, weil es eben, speziell in den USA, doch eine der lukrativsten Methoden ist, Wohlstand aufzubauen und auch in Deutschland und natürlich auch in Europa ist es wahr. Aber es gibt ein paar spezifische Gründe in den USA, die die Immobilien sehr, sehr attraktiv machen. Zum Beispiel die niedrig gehaltenen Transaktionskosten. Es ist also so, dass so ein Notar kostet nicht mehrere Prozent und Grunderwerbssteuer gibt es fast gar nicht usw. Die Kosten einer Transaktion sind in ein bis 2 % des Immobilienwertes zu rechnen. Das heißt, wenn man also etwas auch nur für 10 % unter Marktwert bekommt, dann kann man es sich leisten das Ding auch wieder zum Marktwert zu verkaufen und Gewinn damit zu machen.

Thomas: Das ist natürlich ein mega spannender Vorteil für die USA, so wie ich das sehe. Diese ganz, ganz niedrigen Transaktionskosten. Da kommen wir sicherlich gleich noch mal drauf zurück, wenn wir über die Grundstücke reden. Ein spannendes Thema, ist auf jeden Fall auch für unsere Hörer, wie Du es auch sagst, obwohl Du weit weg bist, aber irgendwo bist Du ja doch bei Dir wieder nah dran. Das heißt, zu Hause zu investieren. Darauf wollte ich auch hinaus. Vielen Dank, dass Du da in die Falle getappt bist: Lauf nicht so weit weg, um zu investieren. Das ist die Message, sondern lerne erstmal den Markt bei Dir in der Nähe kennen. Es muss ja nicht direkt Deine Nachbarschaft sein, weil die muss ja nicht zwingend geeignet sein für’s Investieren, aber in der Umgebung, weil dann kennst natürlich auch die Charakteristika Deines Marktes, Du kennst das Rechtssystem und diese ganzen Dinge darfst Du auch nicht unterschätzen. Von daher kann ich das auch immer wieder nur so empfehlen.

Jack: Ja genau. Und es ist auch so, wenn man Bankkredite braucht zum Investieren, dann ist die Bonität natürlich noch nicht da, aber die ist im eigenen Land natürlich da usw. Es gibt verschiedene Vorteile auch erstmal im eigenen Land zu investieren, wobei  man natürlich auch international investieren kann. Und da reden wir sicherlich auch noch gleich drüber.

Thomas: Jetzt mal eine ganz andere Frage und da geht es drum, bevor wir jetzt gleich mal auf Dein besonderes Modell Grundstücksgeschäfte kommen: Wie bist Du auf die Immobilie an sich gekommen? Also das eine, das hatten wir eben schon besprochen und das andere die Investment-Strategie, die Du fährst. Das heißt, wie hast Du angefangen in Immobilien zu investieren? Was war konkret Dein erstes Investment?

Jack: Mein erstes Investment war eines, das gar nicht funktionierte. Und zwar hab ich mir da tatsächlich nachts um zehn oder zwölf im Fernsehen so eine dieser Infomercials angeguckt, wo irgend so ein Typ da irgendwas verkauft hat und zwar hat der was verkauft zum Thema Immobilien und da habe ich gesehen, dass die Leute davon geredet haben, dass die da 20.000 in einem Deal verdient haben und 30.000 und 50.000 und 10.000. Da habe ich gedacht “Ja. Hör mal zu, da will ich auch mal ein bisschen mehr darüber wissen”. Obwohl es natürlich alles recht unglaubwürdig klang usw. usf.

Dann habe ich mir da mal ein paar Bücher in der Bibliothek geholt, bei Barnes & Nobles, was eine große Bücherkette der USA ist, und habe mich da eben eingearbeitet. Da ich ja mit meinem Job 100%-ig auf Reisen war – ich war nachts immer irgendwo im Hotel  und nicht in der Innenstadt, wo alles schön ist, sondern irgendwo am Stadtrand in so einem relativ billigen Hotel und da saß ich immer rum und habe dann praktisch nachts ein bisschen gelesen oder habe im Internet Research gemacht und so.

Das erste Objekt, das ich gefunden habe, war ein Tribeplex, wie das hier heißt, also praktisch ein Gebäude mit drei Wohnungen drin. Das war in einer ziemlich schlechten Gegend von Phoenix und das habe ich aber  für 45.000 Dollar unter Vertrag gekriegt. Ich dachte aber, es wäre ungefähr 80.000 Dollar , 85.000 Dollar wert und dachte daher, ich könnte das ganz schnell – da wiederum die Transaktionskosten so niedrig sind – kaufen. Das würde mich vielleicht nur 1.000 Dollar extra kosten. Also, ich könnte es für 46.000 kaufen, dann könnte ich es vielleicht für 51.000 wieder verkaufen und 5000 Dollar dran verdienen. Das wäre eine Möglichkeit.

Dann habe ich das probiert, aber letztendlich realisiert, dass ich wahrscheinlich alles falsch gemacht habe, was ich falsch machen konnte, weil ich nämlich keine Ahnung hatte, wie viel es nämlich kostet so ein Ding zu renovieren. Ich wusste nämlich eigentlich überhaupt nichts von Immobilien. Letztendlich hat sich herausgestellt, dass das Ding wahrscheinlich 70.000 Dollar kosten würde, um es zu renovieren und daher habe ich es praktisch viel zu teuer unter Vertrag gekriegt.

Ich habe den Vertrag dann also einfach wieder aufgelöst, das geht dann hier auch, und hab gesagt “Okay, sorry” und bin dann wieder zurückgetreten und habe mir die ganze Sache dann etwas anders überlegt. Ich bin dann über das Konzept gestolpert der Tax Liens und TaxDeeds. Und dieses Konzept, das ist hier auch in Deutschland zunehmend bekannt. Das Konzept, dass es hier in den USA so gibt, ist wie der Wilde Westen, das ist faszinierend, wenn ich das mit Europa vergleiche. Obwohl es zum Beispiel diese Grunderwerbssteuern fast nicht gibt, gibt es die jährlichen Grundsteuern, die es auch in Deutschland gibt, aber die sind in Europa sehr gering; in den USA sind sie sehr hoch. Man zahlt also fast keine Grunderwerbssteuern oder gar keine, aber dafür zahlt man zwischen einem und zwei Prozent im Normalfall des Immobilienwertes pro Jahr als Grundsteuern. Das kann also sehr viel sein, wenn man da Immobilie hat, die 200.000 Dollar wert ist, dann zahlt man zwischen 2.000 und 4.000 Dollar pro Jahr an Grundsteuern und es gibt auch viele Leute, die nach einer Zeit sagen, entweder können sie es sich nicht mehr leisten, wenn die sie nicht bezahlen. Oder sie sagen “Hey! ich will das Ding nicht mehr”.

Speziell mit Grundstücken ist es der Fall, dass, wenn die Grundstücke irgendwo am Stadtrand liegen oder auch ein bisschen weiter draußen liegen, dass die dann sagen “Nee, das will ich nicht mehr” oder sie haben es geerbt. Und dass sie dann einfach aufhören diese Grundsteuern zu zahlen. Und da gibt es in den USA einen Prozess, der über diese Tax Liens &TaxDeeds dazu designt ist, diese Grundstücke wieder in die Hände von jemand anders zu geben und damit die Zahlungen wieder anlaufen zu lassen, dass der Staat seine Steuern bekommt.

Es ist also so, die machen dann eine Liste bekannt, die wird dann sogar in der Zeitung veröffentlicht, wer seine Grundsteuern nicht bezahlt hat. Datenschutz gibt es praktisch nicht. Die machen da eine Versteigerung und entweder versteigern sie die Grundsteuer an einen Investor und er kauft die dann und hat dann praktisch die Steuern und der Staat bezahlt. Er ist dann praktisch an die Stelle des Eigentümers getreten und hat das bezahlt; darf dafür nach einer gewissen Zeit auch eine Zwangsenteignung der Immobilie machen oder der Staat sagt “Nee, das machen wir nicht so. Wir warten ein bisschen länger”- wie das im Grundgesetz des Staates auch verankert ist – “bringen dann tatsächlich die Immobilie auf eine Versteigerung und versteigern die dann an den höchsten Bieter wegen der Nichtzahlung der Grundsteuern”.

Und dieses Konzept hat mich fasziniert, weil, dass da einfach Leute ihre Grundsteuer nicht bezahlen. Das ist jetzt nicht die Hypothek, es sind nicht die Zahlung an die Bank, sondern einfach die Grundsteuer. Dass es da wirklich Zehntausende, fast Hunderttausende in den USA gibt, die das jährlich nicht machen, hat mich fasziniert und da habe ich angefangen damit zu investieren und bin über diesen Weg dann zu meiner Methode gekommen, wo ich gesagt hab “Nee, ich mache nicht mehr bei den Versteigerungen mit”, sondern ich gehe direkt zu den Eigentümern und schaue mal, ob die mir das Grundstück oder die Immobilie direkt verkaufen wollen.

Thomas: Okay. Ich habe mich vor drei Jahren mal ein bisschen mit diesem Thema Tax Liens &TaxDeeds befasst und da war mir aufgefallen, dass die Tranchen, die man da so kaufen kann, sehr, sehr klein sind, teilweise mal 100 Dollar, mal 300 Dollar dort und dergleichen und dann war das Geschäftsmodell so ungefähr: Man konnte da einen gewissen Zinssatz bekommen, weil natürlich der Staat irgendwo auch seine Zinsen haben wollte und da konnte man sich dazwischen schalten und der Staat hat das garantiert, dass man auch seine Zinsen bekommt. Diese Zertifikate, so kann man das ungefähr übersetzen, die wurden dann schlichtweg versteigert. Da habe ich mich die ganze Zeit schon gefragt: Wie kann man da wirklich Geld mit verdienen? Weil ich will ja nicht auf 100 Versteigerungen gehen, wenn ich jetzt mal 10.000 Dollar zusammenkriegen will. Das ist ein bisschen nervig. Wie siehst denn Du das? Wie kann man das in Griff kriegen?

Jack: Speziell bei den Text Liens ist es ja so, dass man wirklich nicht die Immobilie kauft, sondern eine Finanzobligation gegen die Immobilie kauft. Man kauft also diese Tax Liens, was eigentlich die Schulden sind, die der Eigentümer an den Staat hat. Die werden an Privatleute verkauft und die bekommen dann eben, wie Du gesagt hast, sie schalten sich dazwischen und haben dann das Recht in manchen Staaten 12 %, manchen 16, manchen 18, in manchen sogar bis zu 36 % pro Jahr Zinsen zu bekommen.

Das ist natürlich toll, wenn man Geld hat, dann ist das toll in so was zu investieren, weil dann bekommt man riesige Zinsen dafür. Die Nachteile davon sind natürlich auch, dass man nicht genau weiß, wann man die Zinsen bekommt, weil es nämlich doch so ist, dass man die Zinsen nicht monatlich ausbezahlt bekommt, auch nicht quartalsmäßig, auch nicht jährlich, sondern die Zinsen bekommt man nur dann, wenn der Eigentümer wirklich seine Schulden wieder begleicht.

Wenn er aber diese Schulden nie begleicht, dann bekommt man nach einer gewissen Zeit, zwei, drei oder vier Jahren – je nach Staat, das ist unterschiedlich – das Recht eben auch eine Zwangsenteignung zu beantragen. Und da wird dann das Geld verdient. Allerdings ist das Problem an der Sache, dass 98 %, also wirklich nur 2 % der Immobilien gehen wirklich so weit, dass man die Zwangsenteignung macht. Bei 98 % wird irgendwann im Laufe dieser Zeit der Eigentümer die Schulden wieder abzahlen. Das bedeutet aber in dem Fall, dass man dann zwischen 12 und 36 % Zinsen bekommt. Natürlich nicht pauschal, sondern pro Jahr, wenn er nach einem halben Jahr zurückzahlt und in dem Staat sind es 18 %, bekommt man 9 Zinsen. Problem dann ist, dann hat man das Geld wieder und muss wieder auf die nächste Versteigerung rennen, um eben das Geld wieder zu reinvestieren. Obwohl aber diese Versteigerungen oft auch online stattfinden, man kann sich also auch aus Deutschland gemütlich oder aus Europa gemütlich an den Computer setzen und bei diesen Versteigerungen mitmachen, auch aus dem Ausland.

Die Voraussetzung dafür ist natürlich, dass man liquides Geld hat, um in solche Sachen zu investieren. Und wo ich dann eben den Gedankensprung gemacht habe – damals hatte ich kein Geld; damals hatte ich gerade mein eigenes Haus gekauft, gerade meine Frau geheiratet und ich mein Gesamtvermögen waren 3.500 Dollar. Das war alles, was ich praktisch liquide hatte. Von daher, 3.500 Dollar irgendwo in Tax Liens zu investieren, macht jetzt sogar bei 18 % nicht so viel Sinn. Das macht zwar Sinn über die nächsten 20, 30 Jahre, aber es macht eigentlich keinen Sinn und bringt mich jetzt nicht in die Lage, mit meinem Job aufhören und das vollberuflich machen zu können.

Thomas: Ja, das war mir auch dabei aufgefallen. Also zwei Dinge: Es ist eben nicht, um einen größeren Hebel zu haben mit wenig Kapital, sondern man braucht ein gewisses Kapital, auf der einen Seite und das Zweite ist natürlich die Kleinteiligkeit, was ich ja gesagt hatte. Das kann einem auch noch ganz schön Arbeit bereiten, dass man nämlich immer wieder neu ersteigern muss und ich habe mich auch schon mal ein bisschen umgehört: So oft sind die Leute dann auch nicht  an die Häuser hintendran rangekommen, weil die Steuerschuldner natürlich dann am Ende merken “Okay jetzt wird es eng. Jetzt wirds wirklich eng. Dann zahl’ ich es dann doch noch ganz schnell”. Und dann kommen die Immobilien gar nicht in diese Versteigerungsprozesse rein.

Jack: So ist es, genau. Oder auch, wenn da ein Bankkredit drauf ist, dann wird die Bank dafür auch… Die kriegen ein Schreiben. Das Landratsamt, das sich darum kümmert, muss an alle möglichen Kreditoren und Geldgeber und jedem, der  mit der Immobilie was zu tun hat, einen Brief schreiben und sagen “Hey! Hör mal zu, diese Versteigerung findet jetzt bald statt”. Oder auch, wenn die Zwangsversteigerung stattfindet, wenn die auch schon am Laufen ist, muss jeder einen Brief kriegen und dann rennen sie alle hin und zahlen die Sache dann ab. Entweder zahlst Du es an die Bank ab und hängst dann die Hypothek dran oder einen Kredit dran oder der Eigentümer zahlt es ab. Deshalb gehen nur zwei Prozent aller Tax Liens wirklich nur zu der Zwangsenteignung.

Da gibt’s ein paar Möglichkeiten, die Chancen zu erhöhen, indem man sich eben auf die Immobilien konzentriert, die nicht so begehrenswert sind, die aber immer noch gut sind. Aber jetzt nicht auf das schöne Haus, das frisch gestrichen ist und einen Zaun drum herum hat und wo die Kinder im Garten spielen, sondern auch die leerstehende Immobilie, wo die Fenster verbrettert sind und Grundstücke eben und das ist es, wo ich angefangen habe mich auf Grundstücke zu konzentrieren und die ganze Sache auch einen Schritt weiter genommen habe.

Thomas: Okay. Bevor wir auf die Grundstücke kommen, Du sagtest ja auch, Du machst noch andere Investments, zum Beispiel die Mehrfamilienhäuser. Wie gehst denn Du da vor, wenn Du jetzt Dich entscheidest in ein Mehrfamilienhaus zu investieren? Wie suchst Du Dir den Standort aus, die Immobilienart und welche Strategien fährst Du da insgesamt? Bei einem ganz klassischen Mehrfamilienhaus-Deal.

Jack: Ja, das ist eine sehr gute Frage. Eigentlich ganz ähnlich, wie man es eigentlich auch in Deutschland macht, wie ich so gelernt habe von Deinem Podcast und auch anderen. Wie das eben läuft. Wie gesagt, als ich in die Sache gekommen bin, da hatte ich von Immobilien noch keine Ahnung. Aber von daher lerne ich jetzt gerade erst wieder, wie das alles in Deutschland stattfindet, damit ich auch die Unterschiede so ein bisschen mehr erklären kann. Aber ganz einfach, in ganz ähnlicher Form. Ich suche mir Gegenden aus, die Upswings sind, wie man es auf Englisch sagt, wo also praktisch Wachstum ist. Die USA ist ein so großes Land, dass man da praktisch nichts sagen kann.

Die USA wächst und die USA schrumpft. Das gibt’s hier nicht. Es gibt Gegenden, es gibt Städte, die wachsen und andere Städte, die schrumpfen. Als die Wirtschaft hier zusammengefallen ist im Jahr 2008 und 2009 und so weiter, da ist alles nach Texas gezogen, die US-Amerikaner sind sehr mobil. Die ziehen von einem Staat zum anderen um. Die ziehen hin, wo es Jobs gibt und so weiter. Und Texas ist in den letzten sechs, sieben Jahren sehr viel gewachsen.

Aber auch Louisiana zum Beispiel, wo New Orleans ist, nach dem Hurrikan, den sie  vor einigen Jahren hatten, ist wieder richtig gut, massiver Wachstum und so. Und dementsprechend suchen wir uns sonst im Normalfall oft sekundäre Standorte, also die B-Standorte aus, weil zum Beispiel in Phoenix Arizona, es ist eines der heißesten Pflaster, temperaturmäßig auch, aber einfach immobilienmäßig eines der heißesten Pflaster. Ich kaufe gerade keine Mehrfamilienhäuser, auch selbst keine Einfamilienhäuser in Phoenix, weil der Cash-Flow hier keinen Sinn macht.

Ich muss hier, selbst im Einfamilienbereich, 150.000 Dollar für eine Wohnung zahlen, die sich bei 800 vermietet. Nach allen möglichen Kosten, das klingt jetzt gut, aber nachdem man die Grundsteuern mit einbaut und alles Mögliche, zahlt sich das nicht aus. Da ist die Rendite fast null. Aber in anderen Märkten kann ich eben Immobilien und große Immobilien, Apartment-Gebäude kaufen. Man rechnet hier mit einer sogenannten Cap-Rate, also praktisch mit einer Rendite von fünf oder sechs Prozent. In anderen Märkten kann ich die  mit acht oder neun Prozent kaufen und von daher kann ich praktisch meinen Cash-Flow fast verdoppeln oder eineinhalbfach mehr kriegen.

Ich schaue mir also so Gegenden an, wo die Wirtschaft boomt, wo aber die Preise noch nicht sehr hoch sind, wo die Kriminalität relativ niedrig ist, wo es nicht nur eine Industrie gibt, sondern wo es verschiedene Industrien gibt. Wenn eine runtergeht, ist die andere noch stabil. Ich will nicht nur irgendwo investieren, wo plötzlich, wenn eine Firma Pleite geht, alles weg zieht. Das wäre ein hohes Risiko, das will ich nicht. Und so weiter, man schaut sich also die ganzen Sachen an und dann haben wir eine Immobilie gefunden außerhalb von New Orleans. In dem Fall in Louisiana, wo praktisch bei 93 Einheiten, die Durchschnittswohnung unter 40.000 Dollar gekostet hat. Die vermietet sich aber für 800 Dollar pro Monat. Und das sind natürlich Zahlen, mit denen kann man arbeiten. Gleichzeitig ist es ein Wachstumsmarkt, von daher gesehen stimmt da alles.

Thomas: Wow! Das eine schöne Relation, 40.000 Dollar zu 800 US-Dollar im Monat. Das ist schon irre. Ja, es ist eigentlich sehr ähnlich. Ich darf mal ganz kurz die Relation zu Deutschland sehen. Auch sehr, sehr ähnlich, wo wie ich das sehe. Du guckst natürlich auf Regionen, die gut und stabil sind oder sogar vorwärtsgehen in der Wirtschaft, vielleicht etwas stärker als bei uns, muss man da drauf gucken. Ein Aspekt ist mir da aufgefallen, wo wir immer nicht so drauf gucken: Das ist die Kriminalität. Wahrscheinlich in den USA wichtiger als bei uns. Ansonsten sehr analog B-Standorte ebenfalls bei uns nicht in den Top Zentren Frankfurt, München, Köln, sondern eben weiter raus und dann im Einflussbereich dessen zu bleiben. Also doch sehr, sehr ähnlich, wie mir das so auffällt. Das Thema Finanzierungen: Wie machst Du das, wie finanzierst Du so ein 93 Familienhaus?

Jack: In unserem Fall haben wir von Privatinvestoren Eigenkapital zusammengebracht.Sowas nennt sich in den USA ein PPM, ein Private Placement Memorandum. Ich weiß gar nicht, wie das auf Deutsch heißt, aber das ist praktisch ein 90 Seiten Dokument, das vom Rechtsanwalt gemacht wird. Das wird in der Securities In Exchange Commission auch eingetragen. Das ist ein bisschen Aufwand, das hier zu machen. Das kostet auch ein bisschen was und dann war der Kaufpreis der Immobilie bei 3,65 Millionen Dollar. Dazu wissen wir noch, dass wir circa 400.000 Dollar in Reparaturen und Verbesserungen investieren müssen. Das Ding braucht ein neues Dach und sonst noch einige Sachen. Innen war es schon komplett renoviert.

Das Gesamtvolumen des Kaufes war praktisch 4,1 Million Dollar und dann sind wir hingegangen und haben 1,4 Millionen Dollar über Privatinvestoren aufgebracht. Wir haben natürlich auch selber Geld investiert und haben dann praktisch von Freunden, Bekannten und Investoren Geld zusammengebracht. Die haben halt 50.000, 25.000 und 75.000, 100.000, 150.000 uns so weiter investiert.

Diese Privatinvestoren besitzen damit 50 Prozent der Immobilie und mein Geschäftspartner und ich wir besitzen die andere Hälfte der Immobilie und dafür bezahlen wir dann eine zweiteilige Rendite. Erstens wird eine Rendite einmal pro Quartal vom Cash-Flow der Immobilie ausbezahlt und in diesem Fall sind das acht 8 % pro Jahr. Deshalb ist es natürlich wichtig eine Immobilie auszusuchen, die auch einen guten Cash-Flow hat und am Ende bezahlen wir, wenn wir die Immobilie in circa fünf Jahren nehmen wir an, dass wir sie verkaufen, dann werden eben die Gewinne auch noch mal aufgeteilt zwischen den Investoren und uns, sodass die Investoren wahrscheinlich ungefähr nach 5 Jahren nochmal eine 40 %-ige Rendite bekommen. Also die machen im Durchschnitt damit 16 %.

Damit haben die Investoren praktisch die Anzahlung aufgebracht und auch das Geld für die Renovierung. Und gleichzeitig nehmen wir dann noch einen 75- zu 80 %-igen Kredit von einer Bank auf. Und zwar ist das hier in den USA die sogenannte Freddie Mac. Das heißt, das ist also auch wieder ein Kredit, der von der Regierung der USA praktisch abgesichert wird. Und da der abgesichert ist, das ist auch das Schöne daran, dass ganz anders als in Deutschland die einzige Sicherung für diesen Kredit, ist die Immobilie.

Falls also etwas schiefgehen sollte in diesem Fall, was natürlich keiner annimmt und unsere Vorhersagen für die Immobilie sind sehr, sehr gut und alles sollte richtig gut laufen und das sind wir fast 100 %-ig sicher. Aber falls doch irgendwas ganz Wildes passieren sollte und das ganze Ding geht den Bach runter, was natürlich nicht erwartet wird, dann kann die Bank sich nur die Immobilie holen und die kann nicht an die Investoren persönlich ran und an deren weiteres Vermögen. Und das ist natürlich auch was ganz, ganz Schönes, was auch in den USA in sehr vielen Großimmobilien so stattfindet.

Das heißt, natürlich riskiert man damit praktisch seine eigene Investition, obwohl die extrem sicher ist. Die Immobilie ist schon 98 Prozent ausgelastet. Unser Value Add, weshalb wir gekauft haben, ist, dass wir wissen, dass der Eigentümer im Augenblick das Ding viel zu teuer verwaltet. Wir können da wirklich pro Jahr 100.000 Dollar runterfahren und die Immobilie für 100.000 Dollar weniger verwalten und damit praktisch 100.000 Dollar mehr Einkommen schaffen für die Immobilie und deshalb kaufen wir die.

Wir kaufen die nicht nur, weil sie jetzt schon gut Geld ausspuckt, gut Cashflow hat, sondern weil wir diesen Cash-Flow um 100.000 Dollar erhöhen können und dazu wissen wir auch noch, dass wir die Mieten erhöhen können, wenn wir die ganzen Renovierungen gemacht haben und insgesamt denken wir, dass wir innerhalb der nächsten fünf Jahre die Renditen, also den Cash-Flow auf über 150.000 Dollar pro Jahr höher kriegen können, was uns dann erlaubt eben die Immobilie gewinnbringend zu verkaufen und so weiter und so fort. Aber schön ist, das ist eine ganz, ganz sichere Investition. Gleichzeitig ist man aber doppelt abgesichert, dass die Bank eben nicht an die anderen Vermögenswerte ran kann.

Thomas: Ja. Das wäre es auch schon wieder gewesen mit dem ersten Teil des Interviews. Im zweiten Teil steigen wir dann so richtig in das Thema Grundstücke aus den USA ein.

Transkript - Teil 2:

Thomas: Heute sprechen wir in diesem zweiten Teil des Interviews nun um den Kern der Sache und zwar: Wie kaufen wir Grundstücke in den USA ein? Das heißt, Du finanzierst die Immobilie so, dass eben 80 % jetzt von, sage ich mal, Freddie Mac  kommen, das ist klar staatlich und kein Rückgriff der Bank auf irgendwelche eingebrachten Assets. Ich denke schon wahrscheinlich auf das Investorengeld, was drin ist, das haftet ja sicherlich?

Jack: Das haftet nur, weil es dazu genutzt wurde, die Immobilie zu kaufen, aber ansonsten haftet darüber hinaus eben nichts. Und das ist das Schöne daran.

Thomas: Wie ist das mit Dir und Deinem Geschäftspartner? Haftet ihr in irgendeiner Weise? Dann zusätzliche Stricke, übrigens gerade einen ähnlichen Deal in Deutschland, kann ich gleich nochmal dazu was sagen. Sehr, sehr ähnlich und sehr analog dazu, übrigens auch die Verhältnisse. Wie ist das mit eurer persönlichen Haftung? Wird das von den Investoren nicht erwartet, dass ihr da auch ein gewisses Commitment  mitbringt?

Jack: Unser Commitment kommt daher, dass wir auch Geld investieren und unser Interesse an der ganzen Sache liegt natürlich darin , das Ding so profitabel wie möglich zu machen, weil in unserer Struktur ist es so, dass die Investoren immer zuerst bezahlt werden bevor wir einen Pfennig kriegen.

Thomas: Dann hatten wir gerade auch in der Diskussion, dass immer das eingesetzte Eigenkapital, was von den Investoren üblicherweise gebracht wird, immer auch bevorzugt bedient wird. Das macht ihr vierteljährlich, hattest du gerade gesagt.

Jack: Absolut. Genau. Es wird bevorzugt bedient und wenn wir die Immobilie nach 5 Jahren verkaufen, gehen die Gewinne auch zuerst an die Investoren. Die werden auch dort bevorzugt bedient. Wenn wir das Ding also nur zu einer 9 %-igen Rendite bringen, dann kriegen die Investoren 8 und wir kriegen 1 %. Wenn wir das Ding nur so verkaufen, dass wir den Investoren nochmal 40 % zahlen können und dann am Schluss noch einmal 5 % für uns übrig sind, dann haben wir praktisch die ganzen 5 Jahre fast gratis gearbeitet.

Von daher sind unsere Ziele gleich gerichtet, die sind praktisch allein, wie man hier sagt. Wir haben die gleichen Ziele wie die Investoren und von daher arbeiten wir besonders hart daran, die Immobilie so profitabel wie möglich zu machen und wenn Du eine profitable Immobilie hast, dann sind die Risiken natürlich auch fast null oder ganz, ganz gering. Und dann passt die ganze Sache auch.

Gleichzeitig haben wir natürlich auch Geld investiert, das dann auch haften würde. Aber nein, tatsächlich gibt es über die Haftung der Immobilien hinaus  keine andere Haftung in einem sogenannten Non RecourseLoan.

Thomas: Kann man übrigens sehr ähnlich bei uns auch strukturieren, auch in der Größenordnung, vielleicht 70 % des Immobilienwertes, aber auch durchaus bis hin zu 80 %, auch Non Recourse zu machen, dann auch mit entsprechenden Co-Investoren zu arbeiten. Das funktioniert sehr, sehr ähnlich, nur wir können das nicht so öffentlich ausschreiben. Das geht nicht so ganz einfach, weil dann eben die Restriktionen kommen. Aber oft reicht es auch nur zwei, drei größere Investoren mit dabeizuhaben und dann kann man sowas bauen.

Du hast am Rande kurz erwähnt, dass die Ziele  von Dir und den Co-Investoren gleich sind. Das wollte ich nochmal hervorheben. Das ist das Entscheidende, denke ich. Dann sieht nämlich der Co-Investor oder der Mit-Investor auf jeden Fall, okay der zieht mindestens genauso stark an einem Strang und der gibt wirklich alles, dass er das Maximale aus der Immobilie rausholt. Schon allein aus eigenem Interesse und was natürlich dann auch das Interesse des Investors ist.

Jack: Ja genau. Es gibt zum Beispiel viele Modelle in diesem Bereich und manche Modelle, da arbeiten die Hauptinvestoren – also die, die das Projekt bringen, in dem Fall wir -, wir machen das nicht so, aber es gibt Modelle, wo die Hauptinvestoren, dann auf einer Gebührenbasis arbeiten und die saugen da ganz schön viele Gewinne auch für sich selber raus. Zuerst mal und dann zahlen sie den Investoren nur noch, was übrig ist und so weiter.

Das halte ich persönlich für nicht besonders gut und wenn wir das machen, dann verlangen wir gar keine Gebühren. Wir verdienen wirklich nur was, nachdem diese bevorzugte Rendite an die Investoren bezahlt wurde. Von daher arbeiten wir doppelt so hart, um die Sache profitabel zu machen. Und die wird nur dann profitabel, wenn wir natürlich die Immobilie so schön wie möglich machen, so gut wie möglich machen, so gute Mieter wie möglich da reinsetzen und so weiter und so fort. Von daher ziehen wir alle an einem Strang.

Thomas: Das sehe ich absolut genauso. Früher in den 80er, 90er Jahren, wurde bei uns sehr viel in Fonds-Gesellschaften gemacht. Da hat sich der Initiator erstmal das Geld geholt und der Rest ist, wenn es denn überhaupt noch einen gab, an die Investoren gegangen. Oft ist auch das Geld der Investoren einfach weg gewesen. Das war so. Wo kommen eigentlich Deine Ideen her? Mal eine ganz andere Frage.

Jack: Meine Ideen kommen daher, dass ich der Philosophie folge, dass jedes Problem der Kern einer Idee ist oder im Kern eine Idee hat – sozusagen. Weil alles, was wir jemals kaufen, ist dazu da ein Problem zu lösen. Und selbst wenn wir ins Kino gehen, dann ist das Problem, das wir lösen, indem wir ins Kino gehen, die Langeweile aufzulösen.

Von daher ist, wenn ich irgendwo was sehe, wo es nicht passt; wo ich irgendwo was sehe, wo es ein Problem gibt, dann geht mein Gehirn sofort dazu über: Wo ist hier die Opportunity? Wo ist hier die Möglichkeit? Wo ist hier die Lösung dazu? Das findet nicht nur Immobilienbereich statt. Wenn ich irgendwo eine hässliche Immobilie sehe, denke ich: “Super! Das ist eine Möglichkeit was zu kaufen”. Wenn ich irgendwo ein leeres Grundstück sehe und die Leute sagen “Ja, es ist leer, dann machen die Leute ihren Müll drauf” und so weiter.

Dann sag ich: “Super, was ich damit machen?” Mein Gedanke geht sofort dazu über “Okay, das ist ein Problem, wo ist die Lösung?” Die Lösung zum Problem ist, die Möglichkeit eventuell auch in eine lukrative Geschäftsmöglichkeit umzuwandeln.

Thomas: Ich sage dann immer “Wir kaufen die Probleme anderer Leute, aber …”

Jack: Das ist genau das Gleiche. Ja, genau dasselbe. Ja.

Thomas: Kommen wir mal zu den Grundstücken. Du sagst, man kann einen ordentlichen Cashflow aus Grundstücken erwirtschaften. Da war ich erst mal ein bisschen skeptisch bzw. nicht skeptisch, sondern ich hatte es schlichtweg nicht verstanden. Du hast auch eine Facebook-Gruppe bei uns gegründet und da hatte ich da ein bisschen geguckt und dergleichen und dann irgendwann ist der Groschen gefallen, wie Du das machst. Erkläre das doch mal ganz kurz, wie das funktioniert, wie man den Cashflow aus Grundstücken, die sonst nicht weiter vermietet sind, wo kein Haus draufsteht, wie man da einen Cash-Flow rausbekommt?

Jack: So sieht es aus in dem Bereich: Ich habe praktisch damals angefangen, als ich mich entschieden habe, statt diese Tax Liens zu kaufen und zu verkaufen, auf den Immobilienbereich zu stürzen und diese praktisch selber zu kaufen. Da bin ich auf die Idee gekommen, die Leute, die ihre Grundsteuern nicht bezahlen, einfach direkt selber anzuschreiben.

Und da es wie gesagt in den USA praktisch keinen Datenschutz gibt, kann ich tatsächlich zum Landratsamt gehen und sagen “Hey! Gebt mir mal eine Liste von allen Leuten, die ihre Grundsteuer nicht bezahlt haben” oder “Gebt mir mal eine Liste von allen Leuten, die ein Grundstück haben” oder “Gebt mir eine Liste von allen Leuten, die ein Haus haben”. Das geben die einem mit Adresse des Grundstücks und mit Adresse des Eigentümers des Grundstücks.

Die haben oftmals keine Adresse. Aber damit bin ich praktisch hingegangen, habe den Brief geschrieben und die haben sich gemeldet und dann habe ich festgestellt, dass speziell Grundstückseigentümer bereit sind, ganz, ganz wenig für ihr Grundstück zu bekommen, weil die, die nämlich ihre jährliche Grundsteuer zahlen, die haben kein Bock mehr drauf, die haben keine Lust mehr drauf.

Die haben das Geld dazu nicht mehr und die sagen “Nimm das Ding, ich will das nicht mehr!” Und da haben wir festgestellt bei einem meiner ersten Grundstücks-Deals: Da habe ich ein Grundstück gekauft für 400 Dollar; die Transaktionskosten an der ganzen Sache waren dann nochmal 100 Dollar.

Für 500 Dollar habe ich das also gekauft. Ich habe das dann aber direkt am nächsten Tag dem Nachbarn für 4.000 Dollar verkauft. Ich habe also auch praktisch fast zehnfach mein Geld wieder zurückgekommen. Und dann dachte ich, “Ja sag mal, das ist ja unglaublich!”

Aber zu der Cash-Flow Sache dann und das habe ich dann mehrfach gemacht und immer mehr gemacht bis dann eines Tages einer zu mir gekommen ist. Da hatte ich ein Grundstück, das hab ich für 3.000 gekauft, das wollte ich dann für 20.000 verkaufen, also ein schöner Gewinn. Und jemand kam zu mir und hat gesagt “Hey! Hör mal zu Jack, ich will das Grundstück gerne haben, aber ich habe keine 20.000 Dollar.

Würdest Du akzeptieren, dass ich Dir eine Anzahlung mache von sagen wir mal 3.000 Dollar und dann Dir eine monatliche Zahlung von 300 Dollar mache mit Zinsen für die nächsten zehn Jahre? Wäre das okay?” Da habe ich ihn angeguckt und habe mich erst am Kopf gekratzt und habe in meinem Kopf erstmal gedacht “Darf ich das? Ist das überhaupt möglich?” Und es ist tatsächlich möglich. Denn, es ist einfach nur eine Ratenzahlung.

Man kann sogar auch in Läden Sachen auf Raten kaufen. Früher war es schon so im Tante Emma Laden, die Leute haben die Sachen in Raten gezahlt. Es ist absolut legal überall auf der Welt etwas in Ratenzahlung zu machen. Und das ist meine Lösung für Cash-Flow von Grundstücken.

Die Grundstücke selber bringen keinen Cash-Flow, außer, dass man sie vermietet; außer, dass vielleicht jemand so einen Handy Tower drauf macht oder vielleicht eine Werbetafel oder sowas. Das sind alles Cash-Flow Möglichkeiten, aber die Hauptmöglichkeit Cash-Flow vom Grundstück zu machen ist, einfach mit Ratenzahlung zu verkaufen.

Da wird man selber die Bank. Und wie ich glaube ich gerade in dem Beispiel gesagt habe, ist es sogar so, dass man in dem Grundstücksbereich in den USA es tatsächlich so machen kann, dass man diese Grundstücke in vielen Fällen wirklich nur für 10 bis 20 oder 5 bis 25 % des Marktwertes kaufen kann und sie dann fast zum Gesamtmarktwert wieder verkaufen kann und zwar, wenn man sie mit Ratenzahlung anbietet.

Dann kann man den Preis fast zum Marktwert wieder hochschrauben, weil das Angebot, die Attraktivität des Angebots liegt nicht im Preis, sondern in der in der Möglichkeit, dass jemand, der keine 20.000 Dollar hat, sich das auch leisten kann, indem er eine Anzahlung macht und eine monatliche Zahlung macht. So wie viele auch in Deutschland, überall auf der Welt, in den USA ein Auto kaufen. Das Auto ist auch in Ratenzahlung bezahlt.

Das ist genau das selbe Modell. Mercedes könnte keine 100.000 Euro für eine S-Klasse verlangen, wenn jeder diese bar zahlen müsste. Aber da sie Ratenzahlung erlauben, können sich das manche Leute erlauben.

Thomas: Ja, eine grandiose Idee. Simpel und einfach und wenn man sie dann auch noch zugetragen bekommt von dem Kaufinteressenten, ist das natürlich genial. Da hatte ich das dann auch verstanden mit dem Cash-Flow, wenn man so investiert. Das heißt, Du kommst jetzt sehr hoch ran an den Verkaufspreis sozusagen, also an den echten Marktpreis. Das ist natürlich dann das Spannende dabei.

Wie gehst Du systematisch vor, wenn Du solche Grundstücke suchen gehst? Also sprich, versetze Dich mal in die Lage eines Deutschen. Man kann jetzt nicht wegen einem 500 Dollar Grundstück mal rüber fliegen. Da ist der Flug teurer – meistens jedenfalls. Wie kann man sich das vorstellen? Wie kann man das aus Deutschland machen?

Jack: Wunderbar. Es lässt sich tatsächlich aus Deutschland machen. Natürlich habe ich das zuerst hier angefangen, habe das dann weiterbetrieben, aber in der Zwischenzeit kaufe und verkaufe ich Grundstücke von Hawaii bis Florida. Ich habe aber seit dem Jahr 2006 keines dieser Grundstücke mehr gesehen.

Es ist also so, dass man die tatsächlich ohne sie zu sehen kaufen kann und zwar deshalb, weil wir da Gott sei Dank Google haben. Wir haben Google Maps, wir haben Google Earth, die Landratsämter haben auch sogenannte GIS-Systeme, also Geographical Information Systems, das sind praktisch solche Navi-Systeme, sage ich jetzt einfach mal. Ich weiß gar nicht wie es auf Deutsch heißt, aber wo man so Satellitenbilder von den Grundstücken auf der Website des Landratsamts bekommen kannst. Und damit kann man die Grundstücke sehr gut einsehen.

Man kann sehen wie die Straße ist; man kann sehen, was auf dem Nachbargrundstück los ist; die Informationen auf dem Landratsamt sagt einem im Normalfall auch, ob es da Elektrizität zum Grundstück gibt; ob es da Wasser, Abwasser, Strom und so weiter alles am Grundstück gibt oder auch nicht. Und wenn nicht, dann ist es auch kein Problem.

Dann kann es auch eine eigene Mini-Kläranlage sein und man baut sich ein System, wie es auch auf dem Land ist. Wenn man wirklich auf’s Land geht und da ist ein Haus irgendwo am Stadtrand. Das Haus ist auch nicht an die Stadt-Kanalisation angebunden, sondern die hat vielleicht eine Quelle.

Das ist alles legal in den USA zu machen, aber in den meisten Fällen handeln wir mit Grundstücken am Stadtrand. Die haben vieler dieser Sachen schon und auch wenn sie sie nicht haben, die kaufen sie nicht, um sie sofort zu bebauen, sondern sie kaufen sie als Wertanlage. Weil es doch so ist, dass die Städte in den USA auch weiter wachsen, das ist in den USA im Gegensatz zu Deutschland ein Land, wo jährlich neue Leute reinkommen und das wächst.

Als ich glaube ich vor 20 Jahren in die USA gekommen bin, waren es 300 Millionen Leute, jetzt sind es 320 Millionen. Das ist also ein wachsendes Land. Wenn man am Stadtrand Grundstücke kauft, dann ist es doch wahrscheinlich, dass irgendwann mal die Stadt direkt am Grundstück dran ist und diese Grundstücke dann massiv Wert gewinnen. Das sind viele unserer Käufer, die das machen. Aber strukturell wie man es in Deutschland macht, ist wieder so, man muss praktisch eine Liste haben von Leuten, die diese Grundstücke besitzen.

Die kann man vom Landratsamt bekommen oder auch von Services online, von Webseiten, wo man eine kleine monatliche Gebühr zahlt und dann bis zu 1.000 solcher Daten runterladen kann. Wie gesagt, Datenschutz gibt es hier praktisch nicht.

Zweitens muss man denen einen Brief schreiben. Und das lässt sich auch aus Deutschland in den USA machen. Nicht den Brief aus Deutschland schreiben, sondern in den USA gibt es solche Mailing Häuser, wo man ein Konto mit eröffnet. Denen schickt man per E-Mail die Liste und den Brief und die machen dann einen Mail Merge, also die packen dann die Liste mit dem Brief zusammen und schicken die den Vereinen raus.

Dann braucht man doch eventuell eine Telefonnummer, eine Google Telefonnummer oder auch andere, es gibt billige Telefonnummern, für 5 oder 10 Dollar pro Monat kann man seine Telefonnummer bekommen oder auch über eine Skype-Telefonnummer und vielleicht auch mit einem Antwortbeantworter.

Dann rufen die Leute einen an oder es gibt noch eine zweite Variante, wo die Leute gar nicht anrufen, sondern macht man gleich in dem ersten Brief ein Angebot an die Leute. Da muss man vorher ein bisschen mehr Nachforschung machen und gucken, was das Angebot sein sollte. Aber dann ruft einen fast keiner an, sondern die nehmen dann direkt das Angebot an.

Und dann braucht man noch eventuell ein Postfach in den USA. Und da gibt es sogenannte virtuelle Postfächer, die man irgendwo aufmachen kann, auch aus Deutschland und wenn die Post da ankommt, dann macht jemand die Post für Dich auf und scannt Deine Post ein und Du kannst Dich dann aus Deutschland einloggen und Deine Post anschauen und die in Deutschland ausdrucken. Und wenn ein Vertrag ankommt, kannst Du den unterschreiben und dann hast Du den Vertrag fertig.

Dann ist der letzte Punkt der Sache der, dass es in den USA statt einem Notar sogenannte Title Companies gibt. Die Title Companies sind die, die praktisch der Mittelmann sind. Die machen eine Suche im Grundbuchamt. Die bereiten die neuen Dokumente Dokumente auf. An die schickt man auch das Geld, um das Grundstück zu kaufen. Die schicken die Dokumente, die unterschrieben werden müssen, dann an Dich und an den Verkäufer.

Die werden dann wieder zurückgeschickt an diese Title Company und dann tragen die dann den neuen Eintrag ins Grundbuchamt ein und geben dann das Geld an den Verkäufer. Die sind also ein Mittelsmann, der sich um alles kümmert. Und die findet man online, die beste, die ich benutze, heißt 1st American Title. Die gibt es fast überall in den USA. Und wenn man dann eben so einen Vertrag hat, wo jemand bereit ist ein Grundstück zu verkaufen, dann scannt man das einfach nur wieder ein und schickt es per E-Mail an seine Title Company und die fangen dann an, die ganze Sache vorzubereiten und sagen einem dann, wie viel man da bezahlen muss und das bezahlt man dann.

Und dann ist man Eigentümer eines Grundstücks, vielleicht eines 20.000 Dollar Grundstücks, das man vielleicht für 3.000 oder 4.000 oder 5.000 Dollar kaufen konnte. Dann stellt man die Grundstücke wieder online ins Internet und verkauft sie dann online. Seit 2008 habe ich alle meine Grundstücke nur über’s Internet verkauft.

Thomas: Wow! Ich glaube, dass da im Internet sowieso noch viel, viel mehr geht. Mal eine Frage: Wenn ich jetzt, hier klein Thomas, das aus Deutschland machen möchte, ich habe kein Unternehmen in den USA und auch keinen Sitz in den USA; ich habe zwar den virtuellen Briefkasten, das habe ich verstanden; kann ich dann als Thomas Knedel direkt das kaufen? Geht das?

Jack: Das geht. Ja, das geht. Wenn Deine Adresse und so weiter im Ausland ist, behalten die eventuell ein bisschen Steuern ein, vor allem beim Verkauf. Beim Kauf ist es egal. Du kaufst es und dann wird das ins Grundbuch eingetragen und dann steht da: neuer Besitzer Thomas Knedel. Beim Verkauf, wenn Du dann 10.000 Gewinn machst, dann behält die Title Company etwas Geld, circa 15 % als Steuer ein, weil Du eben im Ausland sitzt.

Aber das ist dann auch gar nicht mal so schlimm. Natürlich ist es schlimm, weil die nehmen dann Steuern weg, aber das kannst Du dann, wenn Du Deine Steuererklärung abgibst, in Deutschland berichtet Du dann davon, dass Du in den USA Gewinne gemacht hast, berichtest davon, dass die 15 % einbehalten haben und das wird Dir dann auch wieder angerechnet auf Deinen deutschen Steuerbescheid. Also von daher ja.

Ich würde natürlich schon empfehlen, wenn Du das mit der Zeit etwas mehr machen will,  dann die Gewinne des ersten Deals zu benutzen und auch mal rüber zu fliegen, dort eine sogenannte LLC aufzumachen. Eine LLC ist eine Limited Liability Company, das ist sowas wie eine GmbH, nur viel einfacher aufzumachen. Das kostet in manchen Staaten 100, 200, 300 Dollar so ein Ding aufzumachen.

Du hast es innerhalb von 2, 3 Wochen auf und dann zahlst Du nie wieder eine Gebühr dafür. Es ist das Land mit ganz wenig Bürokratie. Deshalb ist es das Land der unbegrenzten Möglichkeiten. Es stimmt schon alles, das muss ich tatsächlich sagen. Wenn ich hier so gerade lerne wie das alles in Deutschland abgeht, da ist schon alles auch möglich, aber es ist schon viel komplizierter in Deutschland mit Gewerbeschein und alles mögliche. Sowas gibt’s hier gar nicht.

Thomas: Okay, das heißt, wenn ich jetzt meinen ersten Deal vielleicht mache, den mache ich dann sozusagen privat. Eine Finanzierung kriege ich logischerweise nicht, weil mich kennt da drüben natürlich keiner, aber das Investment ist auch nicht so groß und wenn ich merke so beim dritten, vierten Deal “Ach! Das macht mir Spaß” und so weiter, dann professionalisiere ich das, dann mache ich meine LLC auf und dann geht es da ein bisschen los.

Jack: Genau. So es ist es.

Thomas: Ich könnte mir vorstellen, ich sage es gleich nochmal ein bisschen genauer, aber ich plane da auch selbst was. Es ist nicht ganz ohne Grund, warum ich mich dafür interessiere. Ich habe auch gemerkt natürlich in unserer Community, dass sehr viele Leute an diesen Themen interessiert sind und wenn es nur zur Inspiration ist und wieder übertragen auf Deutschland, was man eben alles machen kann.

Wie würdest Du vorgehen? Wenn ich jetzt als Thomas beschließe: Anfang des Jahres möchte ich mit meinem ersten Grundstück starten. Ich kenne mich ganz gut aus in Deutschland mit Immobilien, in den USA hab ich schon mal vielleicht rüber geschielt, aber nicht wirklich. Wie sollte ich anfangen?

Jack: Man sollte damit anfangen sich irgendein Gebiet auszusuchen und meine Lieblingsgebiete sind der Stadtrand, direkt außerhalb des Stadtrands der großen Städte. Weil die großen Städte werden auch weiterhin wachsen, außer natürlich Detroit und so weiter, wo die Leute wegziehen. Aber Atlanta wächst weiter, Houston wächst weiter, Dallas, Texas wächst weiter, Miami und das ganze Einzugsgebiet von Miami wächst weiter.

Natürlich Miami ist auf der einen Seite Ozean auf der anderen Seite sind die Everglades, der Sumpf. Von daher muss man da in den Norden hoch gehen, wenn das Ganze Einzugsgebiet fertig ist, dann da gucken. Oder Orlando, um Orlando umgucken oder um Phoenix Arizona umgucken. Und auf der Ostseite von Los Angeles gucken und so weiter und so fort und dort einfach gucken, welche Landkreise gibts dort, die da direkt in der Umgebung sind und dann sich eine Liste zu holen über so einen Service. Das ist natürlich alles auf Englisch, aber einen Service, den ich immer empfehle, der heißt agentpro247.com und wenn man dort einen Coupon-Code eingibt und zwar heißt der LPG. Ich bringe das natürlich auch den Leuten bei.

Was ich noch gar nicht gesagt habe, seit 2008 habe ich auch ein Informations Business, wo ich Leuten beibringe, wie man genau diese Immobilien-, diese Grundstückssachen macht. Das ist natürlich alles auf Englisch, ich habe keinen deutschen Kurs. Ich überlege mir grade vielleicht in Deutschland was zu machen, wenn da Interesse ist. Nächstes Jahr vielleicht oder wann auch immer mal rüber zu kommen, ein kleines Seminar zu machen und das alles zu erklären.

Aber bisher habe ich noch nichts in Deutsch dafür. Von daher, wenn jemand kein Englisch kann, dann könnte es vielleicht ein bisschen schwierig sein. Wenn Du ein bisschen Englisch kannst, geht’s schon. Aber wie gesagt auf diese Agent Pro 247, heißt 24/7, was auf englisch heißt, Tag und Nacht verfügbar, 24/7, 24 Stunden pro Tag, 7 Tage die Woche. Agent Pro 247 mit dem Coupon Code “LPG” eintragen, dann kostet das 18 Dollar pro Monat, um sich da 1.000 solcher Immobiliendaten zu holen, also verschiedene Records zu holen. Und dann eben das Konto aufmachen mit so einem Mailing House und so weiter und so fort.

Auf unserer Facebook-Gruppe, die heißt „Immobilien investieren, USA und Europa“ und gleichzeitig habe ich noch eine Seite aufgemacht zum gleichen Thema, die heißt „Immobilien investieren in den USA aus Europa“ und gleichzeitig habe ich auch eine Gruppe, die heißt „Möglichst gleich in Immobilien investieren. USA und Europa“, da werden auch viele dieser Ressourcen geteilt, aber Du kannst das sicherlich auch in die  Shownotes schreiben.

Thomas: Ja natürlich. Dann findet man das gleich, auch die externen Dinge, die wir genannt hatten gerade, die Du genannt hast. Agent Pro 247 und so weiter. Das können wir alles da verlinken und dann hat man so einen ersten Anlauf, wer da ein bisschen genauer gucken möchte.

Schon mal vielen, vielen Dank für diese Tipps und Tricks. So, das heißt, wenn ich jetzt anfange, ich habe meinen Markt gefunden, ziehe mir so ein paar Listen und gucke nach den Grundstücken, richte ein Konto ein, damit ich das dann irgendwie auch dort transferieren kann und habe so einen Mailings-Service bzw. mein virtuelles Büro und die Telefonnummer bereit. Und dann kann ich loslegen, oder?

Jack: Genau. So ist es. Dann kannst Du loslegen. Das war’s eigentlich. Mehr brauchst Du nicht. Wie gesagt, am Anfang brauchst Du nicht mal ein Konto in den USA, weil Du kannst natürlich die Sachen per Auslandsüberweisungen auch direkt bezahlen. Da ist zwar eine kleine Gebühr dabei, aber das lohnt sich dann schon auch, um dann die ersten paar Mal das zu machen, weil die Gewinne sind da.

Wie gesagt, ich bringe es Leuten bei, ich biete den Leuten einfach immer zwei Optionen an, wenn sie mit mir arbeiten. Sie können entweder die Sachen lernen, wie sie das selber machen oder sie können auch in so ein Apartmentgebäude einfach mit mir investieren und dann passives Einkommen machen.

Ich sage einfach immer: Die Entscheidung, was besser ist, sollte meistens auch davon abhängen, wie Einkommensstruktur im Augenblick im Leben ist. Wer jetzt schon richtig gut verdient, seine Nische gefunden hat und ein Experte in etwas ist und da gut verdient, der sollte jetzt nicht unbedingt nochmal anfangen herauszufinden, “wie mache ich jetzt Immobilien in den USA und wie gehe ich dahin und wie kann ich das alles selber aufbauen”, sondern er sollte sich vielleicht eher darauf konzentrieren, bei seiner Sache zu bleiben.

Das, was nämlich seine Cash Cow ist, also die Methode ist, mit der er jetzt gerade gut verdient, die auch weiterzuführen und stattdessen lieber ein passiver Investor zu werden in Deals mit Thomas, in Deals mit mir, wenn es in den USA sein sollte und so weiter.

Ich schaue mir gerade im Augenblick nochmal zwei Deals an. Ein Apartmentgebäude mit 80 Wohnungen in Dallas und eins mit 200 in einem anderen Markt und wir suche immer nach neuen. Wer jetzt allerdings nicht liquide ist, wer gerade erst am Anfang ist, für die Person wäre es natürlich wirklich überlegenswert sowas wie diesen Grundstückshandel in den USA zu machen.

Wenn man wie gesagt 10.000 Dollar Grundstücke für 1.000 Dollar kaufen kann, einer meiner Kunden hat gerade ein Grundstück gekauft für 11.000 Dollar und hat es für 92.000 Dollar wieder verkauft.

Thomas: Ja, das ist schon mal eine Marge, die sich sehen lässt, definitiv. Dann sage ich erstmal vielen, vielen Dank für diesen tiefen Einblick in diese verschiedensten Geschäftsmodelle.

Wir verlinken da gerne einige Dinge auf unserer Seite. Schick mir das einfach durch, Jack. Gerne auch mal einen amerikanischen Kurs. Das ist durchaus spannend für den einen oder anderen mal reinzugucken, was es da gibt. Wie man so startet mit den Grundstücken.

Und wenn es um das Thema Investment geht, kann man auch zeigen wie sowas aussieht. Alle Details verlinken wir in unseren Shownotes unter immopreneur.de/jb und das leiten wir dann weiter. Dann sage ich Dir Jack fürs Erste, ich denke wir sprechen uns das ein oder andere Mal wieder: Vielen, vielen Dank für diese intensiven Strategien, die Du uns hier aufgezeigt hast.

Jack: Vielen Dank an Dich und “it was mypleasuretobehere”, wie man hier sagt.

Thomas: Da ist sehr cool. Besten Dank und bis bald. Ciao!

Jack: Alles klar. Vielen Dank. Tschüss!