Immobilien: So macht Dich Verschuldung reich!

Ernsthaft? Verschuldung macht reich? Ja! Genau das lernst Du in diesem Artikel.

Es klingt zuerst unlogisch, geradezu fahrlässig. Denn bekommen wir nicht seit Generationen eingetrichtert: „Mach keine Schulden!“? Das ist richtig, soweit es sich um Konsumschulden handelt. Bei Immobilien ist die Basis aber eine völlig andere. Hier kannst Du mit Verschuldung ein Vermögen aufbauen und sogar reich werden. Abseits der Definition des Begriffes „reich“ steht zumindest fest: Mit einer solide geplanten, gut überlegten und mit einer Strategie verknüpften Immobilieninvestition baust Du ein Vermögen auf. Die Verschuldung ist dabei ein wichtiger und sinnvoller Baustein.

 

So funktioniert es: Vermögensaufbau durch Verschuldung

Bei Konsumschulden kaufst Du etwas auf Pump und zahlst es in Raten ab. Je nachdem, was Du Dir angeschafft oder gegönnt hast, ist der Nutzen vielleicht schon vorbei, während Du den Kredit weiter tilgst. Das Wesen von Konsumschulden ist, dass Du etwas teurer und sofort erwerben kannst, wozu Dir momentan eigentlich das Geld fehlt.

Eine Investition in Immobilien funktioniert jedoch anders. Du nimmst zwar ebenfalls einen Kredit auf, allerdings startest Du damit ein kleineres oder größeres „Unternehmen Immobilie“. Der Unterschied ist auf den ersten Blick nicht sofort klar. Entscheidend sind zwei Dinge:

  • Du generierst Mieteinnahmen und konsumierst nicht einfach nur.
  • Du baust ein Vermögen auf und gibst eben kein Geld aus.

Das erscheint anfangs irritierend, erzeugt aber einen richtig starken Effekt. Das Schlüsselwort heißt Mieteinnahmen.

 

Cashflow generieren: Immobilienkredit für Mieteinnahmen anstatt für Ausgaben

Zunächst solltest Du Dir klar machen, was Du mit einer Immobilie erhältst. Damit kaufst Du zwar auch einen Wertgegenstand. Du erwirbst aber nicht nur das sogenannte Betongold, sondern investierst in ein Vorhaben, das Rendite bringt. Zumindest sollte das Dein Ziel sein. Daher gehört selbstverständlich eine gute Kalkulation vor dem Kauf zum Investment dazu. Rendite heißt: Von den Mieteinnahmen bleibt abzüglich aller Kosten ein positiver Cashflow übrig!

Spürst Du den Aha-Effekt? Kribbelt es schon? Das ist gut, denn an dieser Stelle wird es wirklich interessant. Denn mach es Dir noch einmal mit anderen Worten klar: Du nimmst einen Kredit auf und generierst Einnahmen! Diese Einnahmen sind höher als alle Ausgaben und Dein Beitrag zur Kreditrückzahlung. Du verdienst also am Ende mehr Geld als vorher – durch die Verschuldung. In diesem Punkt unterscheidet sich eine Investition in Immobilien mit einem entsprechenden Darlehen deutlich von einem Konsumkredit.

 

Schöner Nebeneffekt: Immobilienkauf von den Mietern finanzieren lassen

Generierst Du einen positiven Cashflow, impliziert das bereits einen riesigen Vorteil. Da neben den laufenden Kosten der Bewirtschaftung auch die Kreditzinsen und die Tilgung bereits eingerechnet sind, verdienst Du nicht nur Monat für Monat an der Immobilie. Sondern Du bist auf absehbare Zeit Besitzer einer schuldenfreien Immobilie.

Richtig: Du nimmst mit oder ohne einen gewissen Eigenkapitalanteil einen Immobilienkredit auf, erzielst danach Mieteinnahmen und finanzierst den Kapitaldienst darüber. Das heißt: Du zahlst anders als beim Eigenheim kein eigenes Geld an die Bank, sondern das der Mieter.

Vereinfacht ausgedrückt: Die Mieteinnahmen finanzieren Deinen Immobilienkredit. Da die Darlehenssumme somit Schritt für Schritt sinkt, steigt automatisch der Nettowert der Immobilie – der Marktwert abzüglich der offenen Kreditsumme. Diese Summe entspricht Deinem neu hinzugewonnenen Vermögen. Ein Vermögen, das durch Verschuldung möglich wird.

 

Mehr Vermögen durch aktive Immobilienstrategie

Damit nicht genug. Denn Du kaufst eine Immobilie zum Marktwert oder gar darunter. Wenn Du Dich intensiv umschaust und einen Rohdiamanten findest, kannst Du den Wert der Immobilie mit kleinen Kniffen kostengünstig steigern. Möglich ist dies insbesondere, indem Du die Mieten marktgerecht im Rahmen der Möglichkeiten anhebst und somit Deine Immobilie einem potenziell höheren Verkaufswert entspricht. Ähnliche Effekte kannst Du durch kleine und große Aufwertungen, Modernisierungen und Sanierungen erzielen. Hierbei ist jedoch immer auch die Kostenseite zu berücksichtigen. Dennoch: Ohne Verschuldung könntest Du nicht an Deinem „Unternehmen Immobilie“ arbeiten und somit den Wert steigern.

 

Inflation!? Du profitierst von der Nettovermögensschere

Am Ende noch ein weiteres Argument für die Verschuldung in eine Immobilieninvestition: die Inflation. Der daraus resultierende Effekt heißt auch Nettovermögensschere. Dabei machst Du Dir die Inflation zunutze. Zum einen passt Du die Mieten an und erzielst nominal mehr Einnahmen. Zum anderen sinkt die reale Kreditbelastung.

Die jährliche Inflationsrate gleichst Du als umsichtiger Investor immer wieder durch Mietpreisanpassungen aus. Ändern sich die anderen Rahmenbedingungen nicht, erzielst Du so einen Inflationsausgleich und nominal mehr Einnahmen, einen größeren Cashflow also. Den damit verbundenen Zuwachs beim Immobilienwert (höhere Mieten führen in der Regel zu besseren Verkaufspreisen) kannst Du mit einer Aufwertung des Objektes kombinieren.

Die reale Verschuldung sinkt. Ja, wirklich! Durch den Verlust an realer Kaufkraft sinkt die reale Belastung durch den Kredit. Diese bleibt nominal (auf dem Papier) identisch. Die gleiche Kreditsumme verliert jedoch real an Wert. Nutzt Du beispielsweise einen Immobilienkredit von 100.000 Euro und liegt die Inflationsrate bei einem Prozent, verliert dieser Betrag im ersten Jahr bereits 1.000 Euro an realem Wert. Deine reale Belastung sinkt Jahr für Jahr automatisch. Das ist die Nettovermögensschere.

Was heißt das? Du zahlst durch diesen doppelten Effekt weiter die gleichen Raten für den real sinkenden Kredit ab, während Du die Mieten anpasst und höhere Einnahmen erzielst!

 

Fazit: Vermögensaufbau durch Verschuldung

Diese Punkte zeigen eindeutig, dass sich Schulden entgegen der landläufigen Meinung durchaus lohnen können. Anders als bei Konsumschulden sind Immobilienkredite als Teil einer Investitionsstrategie ein Vorteil beim Vermögensaufbau. Du profitierst von einem vielschichtigen System, bei dem Du mit einem kleinen Eigenkapital oder sogar komplett fremdfinanziert ein Unternehmen aufbaust. Die wichtigsten Eckwerte:

  • Du erzielst bei guter Planung und einem attraktiven Objekt einen Cashflow.
  • Du zahlst mit den Mieteinnahmen das Darlehen ab.
  • Du steigerst durch kleine Aufwertungen den Immobilienwert zusätzlich.
  • Du profitierst von der Nettovermögensschere durch Inflation.

Die strategisch geplante Verschuldung ist die Grundlage für diese Effekte. Würdest Du eine Immobilie komplett aus eigener Tasche bezahlen, würdest Du anfangs einen größeren Cashflow erzielen, da der Kapitaldienst wegfällt. Du würdest aber die anderen positiven Effekte verlieren und Deine Eigenkapitalrendite wäre deutlich geringer.

Der Clou bei einer guten Immobilieninvestition ist jedoch, mit möglichst wenig Eigenkapital eine große Rendite und einen großen Wertzuwachs zu erzielen. Nicht zuletzt steigert die Verschuldung die Eigenkapitalrendite, da Du mit einem geringen Einsatz eigener Mittel ein großes Vermögen aufbauen kannst.

Wichtig ist auf der anderen Seite jedoch, die Risiken im Auge zu behalten und aktiv zu managen. Denn damit behältst Du die Kontrolle und kannst das Risiko steuern. Also, hab keine Angst vor Verschuldung. Achte jedoch darauf, dass Deine Immobilieninvestition sauber kalkuliert ist. Dann wirst Du durch Verschuldung sprichwörtlich reich.

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