139 Beiträge in diesem Thema

Hallo,

 

ich bin gerade voll dabei, mir gutes Immobilienwissen anzueignen und soweit läuft es auch gut....

Allerdings hab ich noch eine grundsätzliche Frage:

 

Sollte man die Tilgung möglich hoch wählen oder möglichst niedrig?

Bei einer hoher Tilgung sinkt natürlich schneller die Schuldenlast, wodurch man dann insgesamt auch deutlich weniger Zinsen über die Jahre gesehen zahlen muss.

Allerdings habe ich von anderen Immobilienexperten, die sich für eine möglichst geringe Tilgung entscheiden, folgende Argumente für diese gehört:

1. Bei einer niedrigen Tilgung kannst du die Inflation mehr für dich nutzen (dieser Punkt ist logisch für mich).

2. Die Eigenkapitalrendite wird bei einer niedrigen Tilgung größer. Diese Aussage kann ich nicht nachvollziehen, da meiner Meinung nach die Tilgungshöhe keinen Einfluss auf die Eigenkapitalrendite hat, sondern lediglich dafür sorgt, wie viel man von dem Cashflow sich auszahlen lässt....

 

Vielen Dank für die Hilfe!

 

Kilian

 

 

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Doch die Eigenkapitalrendite hat eine Auswirkung auf die Tilgung, zumindest wenn man den Cashflow betrachtet.

beispiel : 

du finanzierst eine Wohnung 90.000 und packst 10.000 EK drauf, und du erhältst eine Miete von 600 Euro. Abzüglich 2prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergibt das mal (vereinfacht) 3600 Euro kosten und einen Mietvertrag von 7200, macht 3600 Euro gewinn sprich EK Quote 36 Prozent.

selbes Beispiele mit 30.000 EK. 70000 finanziert, bei 4 Prozent kosten sind 2800, bei 7200 Euro ertrag sind das 4400 Euro gewinn, sprich EK Quote von nicht mal 15 Prozent.

da EK begrenzt ist Hebelt man mit Fremdkapital. Sorry kurz Sohn ins Bett bringen.

 

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Was,du machst insbesondere mir Eigenkapital, Tilgung, zinsbindung etc. Hängt von deiner Strategie ab, aber aufgrund des begrenzten Eigenkapital und der Maximierung der Rendite nimmt man so wenig EK wie möglich.

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Oder schau Dir mal einen älteren Beitrag und die Diskussion bei diesem Thema an:

 

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Vielen Dank für eure Antworten!  :)

Das Video hab ich gesehen - leider ist dabei kein Rechenbeispiel aufgeführt...

Mit der geringen EK-Quote war mir vorher schon bewusst.....

Gerade die verlinkte Diskussion hat mir sehr geholfen!
Vielen Dank euch!!
 

Aber

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Mir ist gerade noch ein anderer Gedanke gekommen...

Hängt die Frage der höhe der Tilgung nicht auch davon ab, was man mit dem zusätzlichen Cashflow, der auf das Konto geht, so anstellt??

Wenn man ihn für Konsum ausgibt, dann würde doch eine höhere Tilgung mehr Sinn ergeben, weil man so die Zinszahlungen langfristig deutlich höher sind.

 

Wenn den Cashflow aber wieder investiert (Aktien, Immos) und dadurch eine höhere Rendite erzielt, als der Zinssatz des Darlehens, dann müsste eine niedrige Tilgung am meisten Sinn machen, oder. Außerdem hat man noch ein wenig die Inflatin auf seiner Seite (macht wegen der höheren Summe des Darlehens mehr aus, als dass sie den Wert der Aktienentwicklung drückt)

 

 

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Das ist durchaus ein sinnvoller Ansatz.

Ich persönlich würde immer so wenig wie möglich (erst einmal) tilgen, weitere Immos kaufen und eine flexible(!) Cash-Reserve aufbauen. Wenn Du dann später mehr tilgen möchtest, weil Du schlichtweg mehr Geld hast, dann tu' es dann:rolleyes:

Zitat

Flexibilität ist das oberste Gebot - schnüre Dir nicht die Luft ab mit einer zu hohen Tilgung!

Ein schöner Leitsatz, wie ich finde:klatsch:

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@Thomas Knedel  und @finanzdurchblick  ich sehe das nicht ganz so und muss Euch ein wenig widersprechen und möchte deshalb differenzieren.

 

Cashflowobjekte (in die GmbH) kurz finanzieren und schnell tilgen.

Renditeobjekte (privat in Bestand halten) 1% tilgen

 

Generell gilt: "Liquidität geht immer vor Rentabilität"

 

Richtig?

 

 

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vor 19 Minuten schrieb Fröhn:

@Thomas Knedel  und @finanzdurchblick  ich sehe das nicht ganz so und muss Euch ein wenig widersprechen und möchte deshalb differenzieren.

 

Cashflowobjekte (in die GmbH) kurz finanzieren und schnell tilgen.

Renditeobjekte (privat in Bestand halten) 1% tilgen

 

Generell gilt: "Liquidität geht immer vor Rentabilität"

 

Richtig?

 

 

es gibt kein richtig oder falsch:rolleyes:

Aber Liquidität = Flexibilität, also sind wir beide auf der selben Spur:klatsch:

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Hallo @Fröhn

Ich kann deine Einteilung sehr gut verstehen, da die Vermögensverwaltende GmbH vor allem für den "Vermögensaufbau" zur weiteren Objektaquise sinnvoll ist und somit in risikoreicheren Gegenden mit hohen Renditen zum Einsatz kommen sollte. Hier macht das schnelle Abtilgen absolut Sinn. Zum einen nimmt man schnell das Risiko wieder aus dem Portfolio (Wenn die Immobilie Bezahlt ist, ist es auch egal wie sich der Markt entwickelt) Und zum Anderen ist auch der schnellere Verkauf kein steuerliches Problem (Keine 10 Jahresfrist dafür anderer Besteuerungssatz wenn man das Geld nicht aus der GmbH entnimmt). Und auch die Banken sind zu deutlich mehr bereit wenn man eine GmbH mit lauter bezahlter Immobilien in der Hinterhand hat ^^)

Ansonsten ganz richtig erkannt, neue Investitionsmittel vor Bestandstilgung.

Grüße

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@Stephan Steup  Ich stimme Dir 100%ig zu, deshalb verstehe ich @Thomas Knedel in diesem Punkt auch nicht, wenn er schreibt, dass es hier kein "richtig oder falsch" gäbe. Für mich macht es Sinn - genau wie Du es schreibst - das man eingegangenes hohes Risiko schnell wieder senkt, und das geht nur durch Verkauf oder schnelles Abtilgen und das am besten in der GmbH. Aber vielleicht übersehen wir ja etwas.

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Es kommt auch immer auf das Konzept an, von daher ist seine Aussage ja nicht falsch, das mit der Vermögensverwaltenden war ja nur eine Möglichkeit in einem bestimmten Marktsegment. Denn etwas kategorisch als falsch ab zu tun, denke ich wäre auch nur ein Weg der einem evtl. den Blick auf andere Chancen verstellt und man so Deals verpasst.

Also immer offen bleiben ^^

:daumen:

Grüße

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Beide Aussagen sind richtig, und sogar kombinierbar.

Keine feste Tilgung sondern Sondertilgung vereinbaren, bei Bedarf tilgen, ansonsten Liquidität für eventuell das nächste Projekt sichern.

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vor 9 Stunden schrieb Fröhn:

@Stephan Steup  Ich stimme Dir 100%ig zu, deshalb verstehe ich @Thomas Knedel in diesem Punkt auch nicht, wenn er schreibt, dass es hier kein "richtig oder falsch" gäbe. Für mich macht es Sinn - genau wie Du es schreibst - das man eingegangenes hohes Risiko schnell wieder senkt, und das geht nur durch Verkauf oder schnelles Abtilgen und das am besten in der GmbH. Aber vielleicht übersehen wir ja etwas.

Statt zu tilgen könntest Du auch den Wert der Immobilie (massiv) heben. Es kommt immer auf den LTV = Loan to Value an. Die Differenz zwischen Immobiienwert und Darlehensstand ist entscheidend. Nicht die Höhe der Schulden alleine.

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Ich kann @Thomas Knedel nur bestätigen und das deckt sich mit meinen Erfahrungen. Der LTV ist das entscheidende und ist auch für die Bank eines der wichtigsten Kriterien bei der Kreditbeurteilung! Im Endeffekt ist das auch nichts anderes als die Vermögensschere, die Thomas in seinem Buch beschreibt!

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Mir hat mal jemand gesagt:

Wenn du in jungen Jahren mit Immobilieninvestments anfängst, tilge so wenig wie möglich und so viel wie nötig.

Wenn du im fortgeschritteren Alter investierst, tilge so viel wie möglich.

- Wobei sich natürlich darüber diskutieren lässt, was heißt alt und jung :twisted:

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Auch im Alter würde ich von der Taktik des niedrigen Tilgens nicht abweichen, denn welchen Unterschied soll das denn bringen? Dieser Rat ist meiner Ansicht nach nicht von einem Investor sondern aus der "alten Zeit" als Fabel überliefert und wenn es aus dem privaten kommt dann muss man wieder sagen das der erste Teil nicht passt. Denn wenn es für den Eigennutz ist Tilge SOFORT und auch wenn du erst 18 bist ^^.:daumen:

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ich nutze die geringe Tilgung für EK für neue Objekte und mehr Cashflow.

 

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@Rene Bohsem genau so sehe ich das auch, ist nach meiner Meinung die Beste Nutzungsart des Kapitals.

Mehr Immobilien

Mehr Cashflow

Mehr Hebel

Mehr Abschreibungen

Mehr Vermögensschere 

etc.

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Natürlich auch Abhängig von der Zinsphase.

Diese "Fabel" ist sicher älter ja. Ich habe sie mal erwähnt, um eine Diskussion anzuregen. Ich teile diese auch nicht zu 100%.

Dieser Spruch stammt von jemanden mit mehr als 500 WE ....sicher kein Anfänger :confused:

Den heiligen Gral muss jeder für sich selber finden. Soll ja auch Leute geben die Immobilien Cash kaufen :b60:

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Wenn wir von renditeoptimierung reden dann macht es Sinn jedes Objekt mit dem größten Hebel in der geringsten Tilgung zu wählen, da der Cashflow hier am höchsten ist und platz für neue Objekte. 

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Angenommen ich tilge 5000 Euro dann kann ich zum einen die Zinsen für den Betrag nicht abschreiben und zu anderen erwirtschafte ich mit jedem getilgten Euro mehr ertrag in einem neuen Projekt, einstellig Zinsen gegen 2stellig Rendite. 

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vor 23 Minuten schrieb Sebastian Lo:

Den heiligen Gral muss jeder für sich selber finden. Soll ja auch Leute geben die Immobilien Cash kaufen :b60:

Ich kenne Leute, die haben einen sicher mittleren xxx.xxx.xxx EUR-Betrag (ja, es sind neun x) cash in Immos investiert:autsch:  Die wollen einfach bankenunabhängig bleiben, was sie durchaus auch sindO.o 

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