D.Schumacher

Maximale Verbindlichkeit gegenüber dem Makler signalisieren

22 Beiträge in diesem Thema

Hallo zusammen,

im aktuellern Verkäufermarkt braucht man Ausdauer und wenn es ernst wird muss man schnell zuschlagen. Wie geht ihr vor, um euch vom dem Rest der Käuferschicht abzuheben und welche Kritierien sind aus Maklersicht wichtig, um als Käufer maximale Verbindlichkeit zu signalisieren?

Was mir dazu einfällt bzw. was ich zum Teil schon mache:

1) Individuelles Anschreiben auf das Immobilienangebot, kein 0 8 15 Anschreiben. Hier signalisiere ich, dass ich mich schon intensiver mit dem Angebot beschäftigt habe. Ich stelle mich und mein Vorhaben kurz vor und gebe den von der Bank unterstützen Kreditrahmen an. z.B. ETW Kosten 100t€ und Finanzierungsrahmen der Bank ist bei 700000€

2) Nach der schriftlichen Kontaktaufnahme erfolgt direkt ein Anruf, meistens kontaktiere ich am Abend per E-Mail und rufe am nächsten Tag an. Wenn die Eckdaten passen versuche ich direkt zu reservieren.

3) Ich versuche schnellstmöglich den Besichtigungstermin zu vereinbaren und versuche hier sehr flexibel zu sein, um zu zeigen, dass ich das Objekt wirklich will

4) Zum Besichtigungstermin habe ich je nach Situation (z.B. offene Besichtigung) 3 unterschriebene Kaufangebote dabei, die etwaige Preiabschläge berücksichtigen bzw. den aufgerufenen Preis

5) Idealerweise habe ich direkt mit dem Verkäufer Kontakt und gehe hier auf seine persönliche Situation ein, um viel über Ihn und den Verkaufsgrund zu erfahren. Dies nutze ich für meine Argumentation und das Verhandlungsgespräch.

6) Generell reagiere ich schnell auf Rückmeldungen bzw. versuche immer erreichbar zu sein

 

Nun zu meinen Fragen:

Was fällt euch noch ein?

Ideal wäre natürlich eine verbindliche Bankzusage zu dem Objekt aber da ist meine Hausbank zu langsam. Eine generelle verbindliche Finanzierungszusage möchte diese auch nicht ausstellen, da dies nur nach vollständiger Objektprüfung möglich ist. Wie geht ihr hier vor?

Was ist aus Maklersicht noch ein gern gesehenes Unterscheidungsmerkmal?

 

Freue mich auf die Diskussion mit euch.

 

Gruß
Daniel

 

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Ich mache mir da kein Stress und gehe weder besonders schnell noch so vor dass man den Makler mit Samthandschuhen anfasst... 

ich besichtige , gib mein Angebot ab und lasse dann reservieren , wenn der Makler das nicht macht kaufe ich woanders - Mittlerweile schaue ich auch vermehrt , das ich die Eigentümer selbst rauskriege und anspreche ... das letzte Haus war von privat - man muss halt mehr auf der Straße sein und alles und jenes ansprechen

ist viel Entspannter und ich zahle keine Provision - sobald ein Makler im Spiel ist, baut der nur Druck auf „sind noch 3 andere im Rennen bla bla blubb“ - versucht es einfach mal , ohne Makler ist das einfach viel entspannter 

hab jetzt in kürze wieder ein Haus von privat , wo ich die preisverhandlung beim Eigentümer zuhause mache 

Man muss sich nur bewusst sein, das man kein Aufwand scheuen darf 

bearbeitet von Jb007
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Ich habe sogar einen relativ guten Off-Market Deal-Flow. Ca. 10% aller angesprochenen Eigentümer würden privat verkaufen. In meinem aktuellen Suchgebiet sind die Preise aber so hoch, dass selbst Off-Market keine Schnäppchen zu machen sind. Die Verkäufer sind i.d.R. gut über die Marktentwicklung informiert.

Aktuell suche ich an einem Standort 180km von meinem Wohnort und werde da vorzugsweise über Makler gehen. Natürlich werde ich aber auch hier versuchen an Off-Market-Angebote zu gelangen, zu mal an diesem Standort der Markt noch Nachholbedarf hat und man auch zum fairen Marktwert noch gute Rendite macht.

 

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Ich sehe das wie @Jb007. Die Makler werden auch immer dreister. Letztens wollte ich einen Besichtigungstermin bei einem Makler (mit dem ich vorher noch nicht zu tun hatte) für ein von ihm angebotenes Objekt vereinbaren. Ich machte ihm also mehrere Terminvorschläge per Mail. Als Antwort kam eine Standardmail, dass ich ja einen Besichtigungstermin anstrebe, ich jedoch vorher doch eine Finanzierungsbestätigung von einer Bank meiner Wahl für das Objekt besorgen und ihm vorlegen soll. Danach könnte ich dann besichtigen. Das hat mich so von den Socken gehauen, dass ich ihm gleich die passende Mail zurückgeschrieben habe. Und wer jetzt denkt, dass es sich bei dem Objekt um ein Millionenvolumen handelte, dem sei gesagt, dass der Angebotspreis bei 119.000 € lag. Also ein Kaufpreis, den fast jeder Taxifahrer fürs Eigenheim finanziert bekommt und man in so einem frühen Stadium bestimmt nicht die Spreue vom Weizen trennen muss. Das war Ende dieser Woche. Bisher habe ich keine Antwort erhalten. Wenn der sich bis Mitte kommender Woche nicht meldet, werde ich mich direkt an den Verkäufer wenden und versuchen mit ihm direkt zu verhandeln. 

Dieser Makler hatte einfach keinen Bock zig Besichtigungen zu machen und sortierte so schon mal einen sehr großen Teil aus. Das liegt bestimmt nicht im Interesse seines Kunden (also des Verkäufers). Die haben einfach keinen Bock mehr zu arbeiten, weil sowieso alles weggeht. Und so ein Billigobjekt bringt ihm nunmal keine großen Provisionen.

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vor 15 Stunden schrieb Eduard H.:

Als Antwort kam eine Standardmail, dass ich ja einen Besichtigungstermin anstrebe, ich jedoch vorher doch eine Finanzierungsbestätigung von einer Bank meiner Wahl für das Objekt besorgen und ihm vorlegen soll. Danach könnte ich dann besichtigen.

Genau das hatte ich letztens auch gehabt, hab den Makler gefragt, wie denn die Bestätigung da sein soll, wenn unklar ist, ob ich das Objekt überhaupt kaufe?! Zudem würde keine Bank eine Objektspezifische Finanzierungsbestätigung erteilen, wenn nichts über das Objekt bekannt ist. Um die Bestätigung zu bekommen, müsste ich besichtigen und bräuchte Unterlagen... dafür hätte ich gerne ein Termin - hat er mir abgesagt. Er antwortete "Sie werden doch mit der Bank gesprochen haben, die gibt Ihnen eine Freigabe bis Summe X und das bräuchte ich schriftlich, wenn Sie kein Eigenkapital haben können wir uns den Aufwand sparen" ... man dreht sich hier im Kreis, hab dem abgesagt, hatte keine Lust mich zu wiederholen.

Immer mehr unqualifiziertes Maklerpersonal ist auf dem Markt... ich hätte auch den Eigentümer ausfindig machen sollen und als erstes hätte ich ihn gefragt, wie man so ein Makler beauftragen konnte...Termine werden einem verwehrt, patzige Antworten werden ausgeteilt, stattdessen erhält man Spott und dafür soll man noch 4,76% Provision zahlen... unfassbar

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Die Frage nach der Finanzierungsbestätigung wird leider in Stuttgart zur Normalität, sicherlich auch in anderern überhitzten Großstädten. Und seite ca. 1 Jahr stoße ich vermehrt auf 5,95% Provisionsverlangen für die "glanzvolle Leistung".

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Die Makler meinen sicherlich eine unverbindliche Vorab-"Finanzierungsbestätigung" unter banküblichem Vorbehalt.
Diese Schriftstücke geben lediglich Auskunft darüber, dass der Kaufinteressent „nach den bisherigen Geschäftsbeziehungen“ und „nach erster Einschätzung“ der Bank in der Lage ist, den bezifferten Kaufpreis für das genannte Objekt xyz zu finanzieren.

Das macht aus Sicht eines Verkäufers/Maklers im Einzelfall durchaus Sinn: Hier in Frankfurt haben wir mitunter 30-50 Interessenten für Mehrfamilienhäuser. Würde sich nach einer erfolgreichen Verhandlung mit einem Geschäftspartner herausstellen, dass er gar kein Darlehen erhalten würde, wäre für andere kaufwillige und "kauffähige" Geschäftspartner eine Menge Zeit verloren.

 Ich würde eine solche "Hürde" gar nicht unbedingt so kritisch sehen - eher im Gegenteil: Die Wirkung ist ja wie bei einer Chiffreanzeige: man hat weniger Konkurrenz.


 

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vor 53 Minuten schrieb Thorsten Beckers:

Die Makler meinen sicherlich eine unverbindliche Vorab-"Finanzierungsbestätigung" unter banküblichem Vorbehalt.
Diese Schriftstücke geben lediglich Auskunft darüber, dass der Kaufinteressent „nach den bisherigen Geschäftsbeziehungen“ und „nach erster Einschätzung“ der Bank in der Lage ist, den bezifferten Kaufpreis für das genannte Objekt xyz zu finanzieren.

Das macht aus Sicht eines Verkäufers/Maklers im Einzelfall durchaus Sinn: Hier in Frankfurt haben wir mitunter 30-50 Interessenten für Mehrfamilienhäuser. Würde sich nach einer erfolgreichen Verhandlung mit einem Geschäftspartner herausstellen, dass er gar kein Darlehen erhalten würde, wäre für andere kaufwillige und "kauffähige" Geschäftspartner eine Menge Zeit verloren.

 Ich würde eine solche "Hürde" gar nicht unbedingt so kritisch sehen - eher im Gegenteil: Die Wirkung ist ja wie bei einer Chiffreanzeige: man hat weniger Konkurrenz.


 

Also weder ich noch @Jb007 sind in einem A-Markt unterwegs. Aber selbst davon abgesehen, würde ich es trotzdem nicht machen und zwar weil wenn das jeder Makler zur neuen Bedingung machen würde, wäre ich nach ein paar solcher Anfragen bei meinen Bankkontakten diese dann los. Wer will denn ständig irgendwelche Immobilien durchrechnen, obwohl in 99% der Fälle er schon weiß, dass es zu keinem Finanzierungsvertrag kommen wird? Ich mache mir dadurch meine Bankkontakte kaputt und die Chance, dass ich die Immobilie tatsächlich haben will und dann auch noch bekomme, ist sehr gering. Ich habe es zwar nicht im Detail ausgerechnet, aber ich würde mal schätzen, dass ich auf 40-60 Besichtigungen einen Kauf habe. Das hieße, ich müsste 40-60 Mal bei meinem Bankkontakt auflaufen und seine Zeit mit einer Finanzierungsanfrage stehlen. Ich denke, es ist selbstredend, dass ich dann kein all zu gern gesehener Kunde im Hause sein würde, oder? Also VOR einer Besichtigung würde ich es auf keinen Fall machen. Denn zu diesem Zeitpunkt weiß ich noch gar nicht, ob ich die Immobilie überhaupt haben will.

Dann sollen die Makler lieber Massenbesichtigungen machen, die schaden wenigstens meinen Kontakten nicht!

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vor 6 Stunden schrieb Eduard H.:

dass ich auf 40-60 Besichtigungen einen Kauf habe.

das heisst aber auch, dass du 40-60x die Maklerdienstleistung kostenlos in Anspruch nimmst. Ich hoffe, du jammerst dann aber auch nicht über das Provisionsverlangen bei einem erfolgreichem Kauf.

 

Ich frage vor einer Besichtigung auch, ob mein Interessent vorher bereits ein Bankgespräch geführt hat und sich darüber im klaren ist, bis zu welcher Höhe seine Bank mitgeht. Dies muss nicht unbedingt in schriftlicher Form vorliegen, aber eine Besichtigung. ohne überhaupt die Finanzierbarkeit geklärt zu haben, lehne ich wegen entsprechend schlechter Erfahrung auch ab. (Ich bin Makler)

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@Eduard H.: vielleicht magst du mir (Immobilienmakler) mal helfen. Es scheint mir sehr unökonomisch, so viele erfolglose Besichtigungen durchzuführen. Ein halber bis ein ganzer Tag ist da ja schnell verbraucht.

Hat sich die Papierlage / Exposé so viel anders dargestellt als die Realität? Die nackten Zahlen sollten ja bereits aus den Unterlagen hervorgehen, bevor eine Besichtigung ins Auge gefasst wird. Ich versuche, meinen Interessenten nach Möglichkeit vorab (inkl. eines Besichtigungsvideos) genau diese Infos zu geben, um erfolglose Termine für beide Seiten zu vermeiden. Kannst du was zu deiner Vorgehensweise schreiben?

 

 

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vor 43 Minuten schrieb ekki54:

Hat sich die Papierlage / Exposé so viel anders dargestellt als die Realität? Die nackten Zahlen sollten ja bereits aus den Unterlagen hervorgehen, bevor eine Besichtigung ins Auge gefasst wird. Ich versuche, meinen Interessenten nach Möglichkeit vorab (inkl. eines Besichtigungsvideos) genau diese Infos zu geben, um erfolglose Termine für beide Seiten zu vermeiden. Kannst du was zu deiner Vorgehensweise schreiben?

Das machen leider nicht sämtliche Makler. Ehe im Gegenteil. Bei Scout24 werden meistens nur die schönsten Bilder gepostet. Mietverträge oder eine anständige Mietaufstellung bekommt man zum Teil auch auf Anfrage nicht.

Ich war vor kurzem bei einem Objekt: Gewerbeliegenschaft, richtige Bruchbude,   "aktuelle" Mietaufstellung aus 2017. Mietverträge wurden trotz Anfrage in der zweiten Besichtigung mit dem Eigentümers nicht vorgelegt. Der Eigentümer legte seine Anlage V aus 2016 vor. Aus der ergibt dass die Kaltmieten in der Mietaufstellung eigentlich ehe richtung Bruttomieten inkl. Betriebskosten zu verstehen sind.   Unterlagen zum Teil lückenhaft, Altlastenauskunft - Gebäude befindet sich auf einer Altlastenverdachtsfläche - nicht mal beantragt. Vor kurzem gab es mehrere Ordnungsverfahren durch die Bauaufsicht. Unterlagen liegen mal nicht ansatzweise vor. Es soll eine Baugenehmigung für die Legalisierung der gegenwärtigen Nutzungen beantrag worden. Ebenfalls soll ein Branschutzkonzept erstellt worden sein. Diese hat man auch auf die Anfrage nicht mal bekommen.

Besichtigungstermin war reine Zeitverschwendung. Ich habe dem Makler bereits in dem ersten Besichtigungstermin einen Betrag genannt was ich für die Immobilie in dem Zustand (Gewerbeimmobilie, einfache Lage, etwas schwierige Mieter, Zustand reine Bruchbude, kaum finanzierbar) für vertretbar halte. Wie groß war  meine Überraschung  als ich bei dem zweiten Besichtigungstermin, der eignetlich von dem Makler vorgeschlagen wurde, um die offenen Fragen zu klären,  dem Eigentümer ebenfalls diesen Betrag genannt habe der aber fast umgefallen ist, weil offensichtlich der Makler gar nicht für nötig gehalten hat diesen über meine Preisvorstellung zu informieren. Der Besichtigungstermin war sofort zu Ende, weil der Eigentümer mitgeteilt hat, dass der Verkäuf für diesen Betrag nicht mal Ansatzweise (war ca. 33 % unter dem Inseratspreis) in Betracht kommt.

Da frage ich was da der Makler überhaupt macht und wofür der von mir bezahlt werden soll. Wir sprechen da nicht über ein MFH oder überschaubaer Immobilie für Eigennutzung. Da bin ich der Meinung dass es ja die Aufgabe des Maklers sämtliche Unterlagen im Vorfeld einzuholen,  eine anständige Mietaufstellung vorzubereiten, offene Fragen insbesondere im Hinblick auf Ordnungsverfahren usw... zu klären und bei dem Eigentümer notfalls nachzuhacken...

Makler war bei einem deutschlandweit tätigen Unternehmen angestellt...

Zahlt mir der Makler meine 3 Arbeitstunden für solche Zeitverschwendung?

 

 

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Hallo Daniel, die von Dir in deinem Eingangspost genannten Punkte sind eigentlich Selbstverständlichkeiten, die im Geschäftsleben allgemein üblich sein sollten; damit meine ich Dinge wie individualisierte Anschreiben oder flexible Terminplanung. Wer da patzt gibt doch seinem Gegenüber sofort zu erkennen dass hier Probleme lauern.

Natürlich ist es richtig von Dir das noch einmal explizit zu erwähnen, aber generell sollte man doch seinen Geschäftspartner so behandeln wie man auch selber behandelt werden möchte.

In einem Punkt ( 5. ) muss ich Dir aber widersprechen:

Makler reagieren ALLERGISCH darauf, wenn der Kaufinteressent direkt mit dem Verkäufer Kontakt aufnimmt. Sie wittern hier den Versuch, ein krummes Ding zur Umgehung der Courtage zu drehen, und so etwas wird ja auch immer wieder versucht. Im übrigen wollen auch viele Verkäufer selber keinen Kontakt mit den Kaufinteressenten. Natürlich mag es da auch Ausnahmen geben, z.B. wenn der Verkäufer bei der Besichtigung dabei ist. Aber generell wäre ich da äußerst vorsichtig.

Der ultimative Trumpf ist eigentlich immer die gesicherte Finanzierung. Also versuche doch, von Deiner Bank eine allgemeine, unverbindliche Bestätigung zu bekommen, dass Sie dich kennen und Finanzierungen bis zur Höhe XY vorbehaltlich einer Objektprüfung positiv begleiten.

 

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Es ist eine interessante Diskussion entfacht und man kann für beide Seiten , Makler und Kaufinteressent, Verständnis haben.

Aus Maklersicht möchte man aufgrund der Masse an Anfragen im Vorfeld aussieben, hier finde ich aber die Vorgehensweise von ekki54 gut, dass ich im Telefonat abkloppfe, ob mein Gegenüber seine Hausaufgaben gemacht hat. Jedem Makler mit einer unterschriebenen Finanzierungsbestätigung zu dienen, sehe ich auch nicht als erforderlich. Ich weiß nicht wie viele Besichtigungstermine für ein Objekt erforderlich sind aber in meinem Fall kann ich auch bestätigen, dass auf 30 Besichtigungen ca. ein Kauf kommt. Und leider ist es so, dass ich die notwendigen Unterlagen und Informationen erst während oder nach der Besichtigung erhalte. Hier könnten sich die Makler echt Arbeit sparen und ich mir auch, denn meine Zeit ist mir auch kostbar.

Ich habe aber auch schon sehr positive Erfahrung gemacht. Direkt im Antwortschreiben auf meine Anfrage kamen ein ausführliches Exposé mit Grundrissen, Wirtschaftsplan  und Protokoll der Eigentümerversammlung und Mietaufstellung ungefragt dazu. Ich denke, dass man in unserer digitalen Zeit hier echt mehr anbieten kann. Gut finde ich auch digitale Objektbesichtigungen.

Im aktuellen Verkäufermarkt wäre mir es als Makler besonders wichtig meine Arbeit möglichst effizient zu machen, um mit der Vielzahl an Interessenten klarzukommen.

bearbeitet von D.Schumacher
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vor 30 Minuten schrieb D.Schumacher:

[...] in meinem Fall kann ich auch bestätigen, dass auf 30 Besichtigungen ca. ein Kauf kommt. [...]

Sorry, etwas OT: Meinst Du als Käufer? Wenn Du im Vorfeld die Zahlen geprüft hast und ein Objekt "gut" ist, warum sortierst Du dann 29 gute Objekte aus bevor Du kaufst? Mich würde mal interessieren welche "Mängel" diese 29 Objekte hatten, dass Du nicht gekauft hast? 

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vor 7 Stunden schrieb ekki54:

das heisst aber auch, dass du 40-60x die Maklerdienstleistung kostenlos in Anspruch nimmst. Ich hoffe, du jammerst dann aber auch nicht über das Provisionsverlangen bei einem erfolgreichem Kauf.

Ich jammere nie, wenn mein Gegenüber für das Geld, was er bekommt, eine Gegenleistung erbracht hat. Ich jammere aber schon, wenn ich merke, dass ein Makler keinen Bock hat zig Besichtigungen zu machen. Dann soll er sich einen anderen Beruf aussuchen, denn das ist sein täglich Brot.

 

vor 7 Stunden schrieb ekki54:

Ich frage vor einer Besichtigung auch, ob mein Interessent vorher bereits ein Bankgespräch geführt hat und sich darüber im klaren ist, bis zu welcher Höhe seine Bank mitgeht. Dies muss nicht unbedingt in schriftlicher Form vorliegen, aber eine Besichtigung. ohne überhaupt die Finanzierbarkeit geklärt zu haben, lehne ich wegen entsprechend schlechter Erfahrung auch ab. (Ich bin Makler)

Also ich denke, dass du den Unterschied zwischen deinem Vorgehen und dem von mir geschilderten Makler erkennen kannst? Mit deinem Vorgehen hätte ich absolut null Probleme. Du fragst mich, ob ich schon bankseitig generell meine Finanzierbarkeit durchgesprochen hätte, ich würde dir antworten:"Ja, das habe ich. Kaufpreise in der Höhe kann ich jederzeit und uneingeschränkt finanziert bekommen". Daraufhin die Besichtigung und wenn man dann beim Preis zusammen kommt, kommt die schriftliche Bankbestätigung. Das ist ein vollkommen legitimes Vorgehen, welches ich sehr begrüße.

Ich begrüße es aber nicht, wenn mir der Makler bereits vor der Besichtigung von oben herab einen Besichtigungstermin verweigert und von mir eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einfordert, weil er quasi von Gottes Gnaden den Käufer aussuchen kann. Und genau solche Makler treten vermehrt auf den Markt.

 

vor 4 Stunden schrieb ekki54:

@Eduard H.: vielleicht magst du mir (Immobilienmakler) mal helfen. Es scheint mir sehr unökonomisch, so viele erfolglose Besichtigungen durchzuführen. Ein halber bis ein ganzer Tag ist da ja schnell verbraucht.

Hat sich die Papierlage / Exposé so viel anders dargestellt als die Realität? Die nackten Zahlen sollten ja bereits aus den Unterlagen hervorgehen, bevor eine Besichtigung ins Auge gefasst wird. Ich versuche, meinen Interessenten nach Möglichkeit vorab (inkl. eines Besichtigungsvideos) genau diese Infos zu geben, um erfolglose Termine für beide Seiten zu vermeiden. Kannst du was zu deiner Vorgehensweise schreiben?

Tja, ich würde es auch anders haben wollen, jedoch sind deine Maklerkollegen meist nicht in der Lage die notwendigen Dokumente bereits vor dem Besichtigungstermin bereit zu stellen. Ganz oft fehlen die Grundrisse oder Innenbilder. Auf Nachfrage kann ich vielleicht noch die Mieteinnahmen erfahren, bevor ich besichtige. Aber im Grunde sind viele Exposés nichtssagend. Und ich kann im Vorfeld der Besichtigung natürlich auch keine Preisverhandlung führen.

Dann kommen dazu noch die Privatverkäufer. Ich kann ein Beispiel von vor zwei Wochen erzählen. Privatverkäufer um die 70 Jahre. Er hatte diverse Bau- und Immobilienfirmen. Also einer vom Fach. Ich rufe ihn auf eine Anzeige hin an und vereinbare mit ihm ein Gespräch, in dem er mir die Details der Immobilie, die er mir am Telefon nicht nennen konnte, erörtern wollte. Ich komme also zu den Gespräch zu ihm nach Hause. Er war vollkommen planlos und konnte mir auch in diesem Termin keine Infos zu der Immobilie nennen, weder Wfl, noch Mieteinnahmen, noch konnte er mir auch nur ein paar Bilder von den Innenräumen zeigen. Er hatte gesundheitliche Probleme und deshalb nicht dazu gekommen. Also hatten wir zwar ein nettes Gespräch, aber im Endeffekt war es eine reine Zeitverschwendung. Mal sehen, was der nächste abgesprochene Termin mit sich bringt. Dafür hat er mir nun hoch und heilig versprochen die Zahlen auf den Tisch zu legen. Die Immobilie ist von Außen ganz gut. Aber seine Preisvorstellung in Höhe von 700k kann ich absolut nicht bewerten. Ist es gerechtfertigt oder nicht? Keine Ahnung! Lässt er mit sich handeln oder nicht? Keine Ahnung, weil ich ja keine Preisverhandlung führen kann, ohne die genauen Begebenheiten zu kennen. Ich gebe zu, dass das ein Härtefall ist, aber viele Privatverkäufer sind generell nicht organisiert und wollen dann auch keine Details preisgeben. Man muss sie regelrecht langwierig bearbeiten.

Das sind die Punkte, warum die Quote so schlecht ist. Das liegt auch einfach an der momentanen Marktsituation. Die Preis sind einfach viel zu hoch und die Bereitschaft den Preis nach unten zu verhandeln ist quasi nicht gegeben. Die Alternativen wären entweder zu teuer zu kaufen oder gar nicht mehr zu suchen. Der Aufwand eine Immobilie zu finden, ist definitiv sehr hoch, da hast du recht.

 

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@Eduard H.

Also im Punkt Privatverkäufer da gebe ich Dir 100% Recht ! Insbesondere haben die meisten völlig absurde Preisvorstellungen und wollen mir klarmachen wie wahnsinnig der Markt boomt. Dann lieber 5,95% für den Makler, der den Kunden erst mal auf den Boden der Realitäten zurückbringt.

Was ich aber gar nicht nachvollziehen kann ist eine Quote von 1 : 40--60 beim Verhältnis Kaufverträge zu Besichtigungen. Bei mir ist die vielleicht 1 : 4, und da sind auch noch welche dabei die ich eher aus Bildungsinteresse mache.

Wenn ich ein interessantes Angebot sehe kann ich doch schon an den wenigen Fakten in Immoscout, Ebay-KA o.ä. ableiten ob das überhaupt infrage kommt. Dann fordere ich ein Exposé an, welches ja meistens außer der Objektanschrift nur die Bilder und Fakten aus den Internetanzeigen enthält, und etwas Lyrik zum Standort. Damit schaue ich mir bei Google-Maps die Umgebung an, Verkehrslage, Nachbarschaft usw.

Immer noch Interesse = abends zum Objekt, mal diskret ins Treppenhaus schauen, Parkplätze, Klingelschild, Zustand Dach/Fassade/Fenster/Außenanlage. Dann weiß ich auch meist schon wie es von innen aussieht, denn außen pfui = innen auch pfui !!!

Wenn's weiter geht rufe ich den Makler an, frage ihn aus, häufig erfährt man noch wertvolle Dinge die nicht im Exposé stehen.

Erst wenn dann immer noch Kaufinteresse besteht mache ich einen Besichtigungstermin. Dann reden wir nur noch über wenige Objekte.

Und im übrigen ist es doch auch egal, ob bei einem MFH aus den 60ern die Bäder blau, grün oder braun sind. Müssen bei Mieterwechsel eh alle gemacht werden !

Praktisch geht es um: Treppenhaus, ist der Keller trocken, Heizung, Elektro-Hauptverteilung, Dachboden/Dachkonstruktion und den allgemeinen Gesamtzustand.

(Einschränkung: Hier reden wir über MFH).

 

 

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An dieser Stelle noch einmal der Hinweis auf das eigentliche Thema. Es ist einfach so, dass oft Gruppenbesichtigungen durchgeführt werden, keine Preisabschläge mehr möglich sind sondern eher der Angebotspreis überboten wurde. Interessanterweise viele Makler erst einen Besichtigungstermin machen möchten, bevor sie weitere Infos herausgeben. Bei den meisten interessanten Immoscout-Angeboten gibt es einen Haken, da die guten Deals oft auf dem Vormarkt schon weg sind. Natürlich sind die 30 Besichtigungen nur für Objekte, die von den Eckdaten interessant sind aber es gab bisher immer negative Überraschungen bzw. waren andere schneller.

Daher auch meine Frage nach Möglichkeiten sich von der Masse abzuheben und eben schneller und verbindlicher als andere zu sein.

bearbeitet von D.Schumacher

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vor 17 Minuten schrieb DiBe:

Was ich aber gar nicht nachvollziehen kann ist eine Quote von 1 : 40--60 beim Verhältnis Kaufverträge zu Besichtigungen. Bei mir ist die vielleicht 1 : 4, und da sind auch noch welche dabei die ich eher aus Bildungsinteresse mache.

 

 

vor 17 Minuten schrieb DiBe:

Immer noch Interesse = abends zum Objekt, mal diskret ins Treppenhaus schauen, Parkplätze, Klingelschild, Zustand Dach/Fassade/Fenster/Außenanlage. Dann weiß ich auch meist schon wie es von innen aussieht, denn außen pfui = innen auch pfui !!!

Naja, im Grunde machst du dabei auch eine Besichtigung. Ob ich nun kurz ins Treppenhaus gehe und vielleicht den Innenhof anschaue oder direkt eine Besichtigung mache, spielt doch fast keine Rolle. Ich muss mich bei beiden ins Auto setzen und hin fahren und danach wieder nach Hause fahren. Rechne das mal mit ein und berechne dann deine Quote nochmal.

Aber um es mal deutlich zu machen. Für die meisten Immobilien mache ich ein Kaufpreisangebot, welches jedoch oft nicht akzeptiert wird. Manchmal liege ich weit weg vom Kaufpreis, manchmal nur ein paar tausend, manchmal waren andere schneller und manchmal bekomme ich eben den Zuschlag. Ich weiß nicht, wo du investierst, aber an meinem Standort kann ich mir keine überteuerten Preise erlauben, weil die Chance gering ist, dass der Immobilienpreis signifikant steigt. Ich bin also auf eine gute Mietrendite angewiesen. Kann ich diese nicht erreichen, muss der Kaufpreis angepasst werden. Ich kaufe keine Immos mit 6 % Rendite, sondern mindestens 10% und das ist in meinem beiden Standorten schon anspruchsvoll. Daher ist alleine die Absagequote extrem hoch.

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Ich kaufe keine Immos mit 6 % Rendite, sondern mindestens 10% und das ist in meinem beiden Standorten schon anspruchsvoll.


Redest du von brutto oder netto?

Unrealistische Preisvorstellungen vom Verkäufer: scheint gerade weit verbreitet zu sein. Ich setze auf Verzögerungstaktik. Man muss ihnen vielleicht etwas Zeit geben, der Realität ins Auge zu sehen...

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Selbst bei der Bruttorendite sehe ich keine Chance auf 10% Rendite, wenn man in guten Städten kaufen möchte. Ich bin ich Leipzig aktiv und schaue ab 6% Bruttorendite genauer nach der Kalkulation. 10% bekomme ich da nirgends, auch nicht in Randgebieten. Das klingt bei Eduard aber eher nach C-Standort von der Beschreibung.?

Viele Grüße
Paul
www.immocashflow.com

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Am 26.8.2018 um 23:12 schrieb Krandi:

 


Redest du von brutto oder netto?

Unrealistische Preisvorstellungen vom Verkäufer: scheint gerade weit verbreitet zu sein. Ich setze auf Verzögerungstaktik. Man muss ihnen vielleicht etwas Zeit geben, der Realität ins Auge zu sehen... emoji6.png

Ein Zwischending. Ich kalkuliere die Anfangsrendite auf Grundlage des Kaufpreises + NK + evtl. sofort notwendige Sanierung zur JNKM (Ist, bzw. Soll nach sofortiger Sanierung/Neuvermietung).

 

vor 3 Stunden schrieb Paul Müller:

Selbst bei der Bruttorendite sehe ich keine Chance auf 10% Rendite, wenn man in guten Städten kaufen möchte. Ich bin ich Leipzig aktiv und schaue ab 6% Bruttorendite genauer nach der Kalkulation. 10% bekomme ich da nirgends, auch nicht in Randgebieten. Das klingt bei Eduard aber eher nach C-Standort von der Beschreibung.?

Ich habe zwei Investitionsstandorte (OWL/Niedersachsen), die etwa 55 km von einander entfernt sind. Also diese werden wohl als C-Lage bezeichnet. Aber signifikanten Leerstand gibts hier nicht und Mieten sind denen von Leipzig ähnlich (5-10 € je nach Lage und Zustand). Die Nachfrage nach Wohnraum ist, besonders in einem der beiden Standorte enorm hoch.

Und wenn ich den Mietwohnungsanzeigenmarkt bei Immoscout anschaue, dann sind die Verhältnisse bei meinen Standorten deutlich besser als in Leipzig. In Leipzig (ca. 550.000 EW) gibt es über 4500 angebotene Wohnungen. In meinen Standorten: 35.000 EW - 18 Wohnungen und 80.000 EW - 140 Wohnungen.

Leipzig ist zwar hoch gehypt und hat stetigen Zuzug, aber eben auch einen enorm hohen Leerstand. Die Preise sind dort nach meiner Auffassung nicht mehr im Lot. Die Spekulation auf Wertsteigerung koppelt sich allmählich vom Bedarf und Mietpreis ab. Das ist meistens ein Zeichen der Überhitzung. 6% Rendite auf Basis einer üblichen Miete würde ich dort sicherlich nicht kaufen.

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... damit ist mal wieder bestätigt, dass nicht nur Lage, Lage, Lage zählt, sondern was am individuellen Objekt unterm Strich übrig bleibt. Danke und Gruss!

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