Paul Müller

Fehler beim Kauf des ersten MFH

13 Beiträge in diesem Thema

Hallo zusammen,

ich habe bisher 3 Eigentumswohnungen und habe nun ein Angebot von einem MFH in meiner Heimatstadt (C-Standort - sehr gute Mikrolage) bekommen. Da ich zukünftig auch in MFH'er investieren möchte, will ich dieses Angebot nun einmal genauer prüfen, habe mich aber bisher noch nicht konkret mit den Unterschieden ETW vs. MFH beschäftigt. Dazu gibt es ja genügend Infos auch hier im Forum.

Mich würde folgendes interessieren: Was waren denn eure Fehler beim Kauf des ersten MFH, wenn ihr vorher auch nur ETW hattet? Gibt es Dinge, die in der Theorie nicht ausgiebig behandelt werden und euch am Ende doch die ein oder andere Falte auf der Stirn eingebracht haben? Was habt ihr beim ersten MFH falsch gemacht und dann zukünftig geändert?

Ich freue mich über euren Input.VG
Paul
www.immocashflow.com

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Hallo Paul,

ich habe zwar nicht zuerst mit ETW´s und dann mit einem MFH begonnen sondern es genau anders herum gemacht. Ich habe mich erst lange theoretisch zum Thema Investmentimmobilien weitergebildet und dann nach über 2 Jahren den ersten Kauf getätigt. Das war nicht, wie man vielleicht meinen könnte, das ich zu vorsichtig gewesen wäre und erst ganz sicher sein wollte, sondern es lag daran, dass ich genaue Kaufvorausetzungen festgelegt habe und deswegen früher kein passendes Objekt gefunden habe bzw. es mir vor der Nase weggeschnappt wurde.

Im Nachhinein betrachtet habe ich wohl auch die Zeit gebraucht um ein kleines Netzwerk aufzubauen, da einem die passenden Objekte eben nicht reihenweise auf den Portalen zufliegen. Genug der Einleitung, was würde ich als Fehler/Risiken bei MFH im Vergleich zu ETW`s sehen.

  • Klumpenrisiko: Du bist für das gesamte Objekt verantwortlich und trägst alle Kosten selbst. Viele werden hier entgegnen, aber du hast doch mehr  Einheiten auf einmal und wenn eine Wohnung leer steht ist es nicht so schlimm, du hast ja schließlich höhere Einnahmen.Dem halte ich entgegen: Die Standortauswahl und die Objektprüfung sind deutlich wichtiger wie bei mehreren einzelnen ETW`s auf verschiedene Standorte verteilt. Wenn Du hier Fehler machst, sind gleich alle Einheiten betroffen. Das gleich gilt für die Bausubstanz usw.

Wie habe ich es gemacht? Ich habe mir Experten in meinem Netzwerk gesucht. Das MFH welches ich von Privat gekauft habe, habe ich gemeinsam mit einem befreundeten Makler angesehen, der mir bestätigt hat dass er in den nächsten Jahren keine Probleme bei der Vermietung sieht und meinte das Objekt sei in einem optisch guten Zustand.

Als zweites habe ich das Objekt mit einem Bekannten der für Banken Objekte einwertet angesehen und diese auch technisch beurteilen kann. Als er ebenfalls grüne Licht gab, habe ich mir die Bauakte angesehen und mich vorab informiert auf was ich achten muss. Mit der Landesbauordnung habe ich mich auch noch außeinandergesetzt. 

Erst dann habe ich was das MFH angeht ein gutes Gefühl gehabt. Bei mir war es BJ 1914 mit einer Kernsanierung 1998, mit nachträglicher Anbringung von Balkonen usw. das mag bei neueren Objekten die noch im ursprünglichen Originalzustand sind anders sein.

Zusammmenfassend würde ich auf jeden Fall mehr in die Objektprüfung investieren. Ich hatte aber auch keine bisherigen Hausverwaltung als Ansprechpartner, da das Objekt vorher von den Eigentümern selbst verwaltet wurde. Bei den darauf folgenden ETW`s habe ich weniger Aufwand betrieben. 

BG Florian

  

bearbeitet von FlorianI

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Hi Florian,

vielen Dank für die vielen hilfreichen Infos. Das klingt gut. Ich glaube ich würde mir die Bauakte gleich vorab noch vor der Besichtigung zukommen lassen. So hat man gleich die Infos wie alt Dach, Heizung etc. ist. Aber bei dir war es ja scheinbar sowieso 1998 saniert.

Was hattest du denn mit der Landesbauordnung zu tun?

Wie machst du es eigentlich zwecks Instandhaltungsrücklage. Wenn du das Haus kaufst, wird die ja nicht mit übernommen, da die ja dem Voreigentümer gehört. Bildest du am Anfang gleich einen größeren Betrag als Rücklage aus deinem EK, zu dem dann die monatlichen Zuzahlungen über die Mieter kommen?

VG
Paul
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Hallo Paul,

 

die Landesbauordnung war wegen dem ausgebauten Dachgeschoss in Bezug auf die Raumhöhe wichtig.

In Sachen Rücklage werde ich erst einmal mit einem höheren Betrag - ich plane 14 bis 15 € /qm zurückzulegen - starten, bis eine Jahresnettokaltmiete bereitsteht starten. Daraus sollen auch Kosten für Neuvermietung, temporärer Leerstand, weitgehend abgesichert werden. Danach entscheide ich, ob ich den Betrag reduziere oder nicht. Wenn davon was größeres kommt muss ich das aus meinen anderen Assets bezahlen.

Je nach Größenordnung, Risiko und Ertrag würde ich mir auch über den Kauf über eine GmbH machen.  

 

BG Florian 

bearbeitet von FlorianI

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vor 52 Minuten schrieb Paul Müller:

Ich glaube ich würde mir die Bauakte gleich vorab noch vor der Besichtigung zukommen lassen

Klingt in der Theorie super. In der Praxis habe ich es noch nie erlebt, dass irgendein Makler oder sonstiger Verkäufer sowas gemacht hat. Nicht vor der ersten Besichtigung und bei noch keinem konkreten Interesse.

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vor 1 Stunde schrieb FlorianI:

das stimmt, die Bauakte kann man i.d.R. nur bei berechtigtem Interesse auf dem Bauamt einsehen.

Das meine ich noch nicht mal. Es wird sich einfach kein Verkäufer/Makler die Mühe machen die Bauakte zu besorgen und diese zu digitalisieren, um sie dann an jeden vagen Erstinteressenten zu senden.

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Ich war letztens im Brauarchiv und habe mir eine Bauakte zu einem Objekt meines Vaters angesehen. Das berechtigte Interesse wurde nicht überprüft. Es wurde nicht einmal überprüft, ob mein Vater wirklich Eigentümer ist. Geprüft wurde lediglich die Bevollmächtigung. Also Bauakten einsehen geht relativ einfach. Auch ein Kaufinteressent kann die Akte einsehen. 

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Ich war letztens im Brauarchiv und habe mir eine Bauakte zu einem Objekt meines Vaters angesehen. Das berechtigte Interesse wurde nicht überprüft. Es wurde nicht einmal überprüft, ob mein Vater wirklich Eigentümer ist. Geprüft wurde lediglich die Bevollmächtigung. Also Bauakten einsehen geht relativ einfach. Auch ein Kaufinteressent kann die Akte einsehen. 


Definitiv nicht. Kannst Glück haben im Normalfall wird aber sehr genau geprüft.

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Hi Florian,
vielen Dank für die vielen hilfreichen Infos. Das klingt gut. Ich glaube ich würde mir die Bauakte gleich vorab noch vor der Besichtigung zukommen lassen. So hat man gleich die Infos wie alt Dach, Heizung etc. ist. Aber bei dir war es ja scheinbar sowieso 1998 saniert.
Was hattest du denn mit der Landesbauordnung zu tun?
Wie machst du es eigentlich zwecks Instandhaltungsrücklage. Wenn du das Haus kaufst, wird die ja nicht mit übernommen, da die ja dem Voreigentümer gehört. Bildest du am Anfang gleich einen größeren Betrag als Rücklage aus deinem EK, zu dem dann die monatlichen Zuzahlungen über die Mieter kommen?
VG
Paul
www.immocashflow.com


In der Bauakte stehen genehmigungspflichtige Dinge . Dach neu decken, Heizung austauschen etc. steht natürlich nicht drin. Dach ausbauen , Balkone anbauen zum Beispiel steht drin, da genehmigungspflichtig.

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Bei mir hat die Eigentümerin per Mail eine Vollmacht ans Bauamt geschickt. Fündig wurde ich was die ganzen Genehmigungen der Kernsanierung von 1998 betraf.  

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vor 4 Stunden schrieb mvg:

 


In der Bauakte stehen genehmigungspflichtige Dinge . Dach neu decken, Heizung austauschen etc. steht natürlich nicht drin. Dach ausbauen , Balkone anbauen zum Beispiel steht drin, da genehmigungspflichtig.
 

 

Wie kann ich mir denn dann nachweisen lassen, wann z.B. Dinge wie Austausch Heizung, Dach neu gedeckt etc. gemacht worden sind? Also alle nicht genehmigungspflichtigen Maßnahmen..

VG
Paul
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Hallo Paul,

fordere Rechnungskopien an. Das muss aber nicht gleich der erste Schritt in Sachen Unterlagen sein, sollte aber schon Bedingung vor einem Kauf sein.

BG Florian

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