• Ankündigungen

Bluedream

Warum nicht mal ein Fachwerkhaus?

12 Beiträge in diesem Thema

Moin moin Immopreneure,

seit längerem ist mir aufgefallen das Fachwerkhäuser deutlich günstiger als Massiv Gebaute Mehrfamilienhäuser sind. Die Faktoren sind geringer und die Rendite höher. Gerade in vielen Kleinstädten und B-Lagen lassen sich schönte rentable Fachwerkhäuser finden. 

Warum investiert kaum einer in ein Fachwerkhaus? Sind die Instandhaltungs und Sanierungskosten hier deutlich höher, sodass man Expertenwissen benötigt?

Oder haben wir hier im Forum sogar jemanden der sich in den Bereich spezialisiert hat? 

Grüße Blue

 

  • Like 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Bei Fachwerkhäusern hat man oftmals niedrige Deckenhöhen, schiefe Wände, unebene Böden... feuchte niedrige feuchte Keller Tür und Fenstermaße außerhalb jeglicher Norm, vom Denkmalschutz ganz zu schweigen..

Fachwerkhäuser sind meist deutlich älter als 130 Jahre, wenn irgendwas renoviert werden muss ist alles aufwändiger und kann nur von Fachleuten erledigt werden sonst macht man mehr kaputt.

Fachwerkhäuser sind was für Liebhaber zum selbstbewohnen...

Eine Ausnahme würde ich bei hochherrschaftlichen innerstädtischen Fachwerkhäusern (mindestens 3m Deckenhöhe keine Bauernhäuser) zwischen Bj. 1880 und 1914 machen.

Gebäude vor ca. 1880 sind nur was für Spezialisten!

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Ich hab ein Kumpel, der macht genau das. Hat 16 Fachwerkhäuser zu meganiedrigen Faktoren (teilweise 1-2) gekauft und alles im Marburger Raum vermietet. Meist an Studis. Er ist ein guter Alloroundhandwerker und ich mache auch viel mit ihm zusammen. Wir sind keine Profis, bekommen aber einiges hin. Ich glaub seine Story wäre ähnlich spektakulär wie die Erfolge von @Jb007 und für das Forum interessant. Aber er hat kein Bock auf Öffentlichkeit. Ich kann aber sagen, er hat das Geld in den letzen 10 Jahren verdient von dem viele hier träumen. Passiv war das natürlich nicht. Das war schon ne ganz schöne Plackerei. Dazu hat er kaum Schulden - das ist schon der Hammer. 

bearbeitet von Fröhn
  • Like 1
  • Thanks 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Marburg ist ein Sonderfall, da hier noch eine schöne Altstadt erhalten geblieben ist, und die dortigen Studenten darauf stehen.

wie viele der Fachwerkhäuser deines Kumpels sind aus der Zeit nach 1880?

Und sind innerstädtisch mit hohen Decken?

 

Heute wollen alle soooo individuell sein, mit bodentiefen Fenstern und Einheitsschrankwand.., da ist die Mieterauswahl im Fachwerkhaus schon gewaltig kleiner 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor 31 Minuten schrieb Fröhn:

Ich hab ein Kumpel, der macht genau das. Hat 16 Fachwerkhäuser zu meganiedrigen Faktoren (teilweise 1-2) gekauft und alles im Marburger Raum vermietet. Meist an Studis. Er ist ein guter Alloroundhandwerker und ich mache auch viel mit ihm zusammen. Wir sind keine Profis, bekommen aber einiges hin. Ich glaub seine Story wäre ähnlich spektakulär wie die Erfolge von @Jb007 und für das Forum interessant. Aber er hat kein Bock auf Öffentlichkeit. Ich kann aber sagen, er hat das Geld in den letzen 10 Jahren verdient von dem viele hier träumen. Passiv war das natürlich nicht. Das war schon ne ganz schöne Plackerei. Dazu hat er kaum Schulden - das ist schon der Hammer. 

Wenn du sagst zu 1-2 fachen, die Dinger aber nicht renoviert sind und da keiner wohnt dann kann man doch nciht 1-2 faches sagen.

Was also bedeutet die Aussage jetzt?

Nach der Renovierung hat er Mieteinahmen x ,hat er also zu 2x gekauft?

Oder Einkaufspreis + Renovierungskosten = 2 x Jahresmiete?

bearbeitet von daeda

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

@daeda Du hast völlig recht. Aus 1 - 2 fachen - wird dann am Ende doch 10-fach. Ein kleines Häuschen hat er für 9k gekauft und am Ende hat er da auch 70k reingesteckt. Dafür 450 nkm ist der Faktor auch nicht so dolle. Aber das kann er dann 10 Jahre voll abschreiben und bekommt die Miete quasi netto. Dann klingt es schon wieder anders 

@Matt Ja Marburg ist ein Sonderfall. Aber alles ist ein Sonderfall. Er hat den Nordhessischen Raum - die Studis - er als Handwerker usw.. alles auf einen Punkt gebracht und dafür eine eigene Strategie entwickelt und das passend gemacht. Hjalmar @jb007 hat die Ruhrpottstrategie mit seinem Wissen kombiniert und so muss jeder schauen, was er besser als die anderen machen kann. 

  • Like 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Ich habe auch 3 sehr alte Fachwerkhäuser und man sollte sich mit der Materie schon beschäftigen, weil man rein technisch viel Falsch machen kann und meist auch viel Falsch gemacht wurde. Wenn man es aber dann richtig macht halte ich Fachwerk durchaus für sehr haltbar. Dass die Dinger schon 300 Jahre da stehen zeugt meiner Meinung nach von einer guten Bauart.

Weil ich mich mittlerweile eingearbeitet habe kann ich da größtenteils günstige Arbeiter nehmen, denen ich dann halt erkläre wie es gemacht werden soll und das dann regelmäßig kontrolliere. Wenn man natürlich nur Restauratoren nimmt und alles Diffusionsoffen macht bekommt man ein Super Wohnklima aber dann wird es zu teuer.

Inhaltlich kann ich da diese Quellen empfehlen, da gibt es viele gute Erklärungen:

https://www.youtube.com/user/tracheide2/videos

http://xn--ingenieurbro-bttcher-asl-yoc5m.de/kostenlose-downloads.html

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Der Grundtenor ist immer - nimm nur die Baustoffe, die auch zu der zeitlichen Epoche passen. Wenn die Gefache aus Lehm sind, dann ist auch Lehm wieder das Beste wo gibt. :D  Und wenn das Gefach mit einer modernen Chemiepampe aufgefüllt wird, dann hält das nicht lange - also raus damit. Ein weiter Vorteil ist, dass man das Holz von alten Scheunen nehmen kann und dass Lehm im Grunde nix kostet, genau wie auch Weidenstöcke nicht usw... 

  • Like 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
Am 17.5.2018 um 20:11 schrieb Fröhn:

@daeda Du hast völlig recht. Aus 1 - 2 fachen - wird dann am Ende doch 10-fach. Ein kleines Häuschen hat er für 9k gekauft und am Ende hat er da auch 70k reingesteckt. Dafür 450 nkm ist der Faktor auch nicht so dolle. Aber das kann er dann 10 Jahre voll abschreiben und bekommt die Miete quasi netto. Dann klingt es schon wieder anders 

@Matt Ja Marburg ist ein Sonderfall. Aber alles ist ein Sonderfall. Er hat den Nordhessischen Raum - die Studis - er als Handwerker usw.. alles auf einen Punkt gebracht und dafür eine eigene Strategie entwickelt und das passend gemacht. Hjalmar @jb007 hat die Ruhrpottstrategie mit seinem Wissen kombiniert und so muss jeder schauen, was er besser als die anderen machen kann. 

Ich muss jetzt doch ein bisschen nachbohren ;) Ich lande da beim 14 fachen am Ende. Die 70k hat er aber aus Eigenkapital?

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

@daeda Ganz genau kann es Dir nicht sagen. Aber er bekommt ein Haufen Kohle von der Stadt - und die zahlen einiges. Die rufen ihn sogar an, dass er mehr Geld abrufen soll, weil die Stadt eben Geld ausgeben will für schöne Fachwerkfassaden. Dazu  kann er noch  - glaub - 90 oder 100% in 10 Jahren abschreiben - sprich AFA = 10% und nicht nur2 oder  2,5%. Deswegen ist es dann auch nicht wirklich Faktor 14 mehr. Ja - er macht beides. Manchmal finanziert er - aber ich denke dass die 70k aus Eigenmitteln kommen. Aber er ist wie die Aldi-Brüder. Er will sich nicht völlig in die Karten schauen lassen. 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor 14 Stunden schrieb Fröhn:

@daeda Ganz genau kann es Dir nicht sagen. Aber er bekommt ein Haufen Kohle von der Stadt - und die zahlen einiges. Die rufen ihn sogar an, dass er mehr Geld abrufen soll, weil die Stadt eben Geld ausgeben will für schöne Fachwerkfassaden. Dazu  kann er noch  - glaub - 90 oder 100% in 10 Jahren abschreiben - sprich AFA = 10% und nicht nur2 oder  2,5%. Deswegen ist es dann auch nicht wirklich Faktor 14 mehr. Ja - er macht beides. Manchmal finanziert er - aber ich denke dass die 70k aus Eigenmitteln kommen. Aber er ist wie die Aldi-Brüder. Er will sich nicht völlig in die Karten schauen lassen. 

Ist ja ok ;) ich frage nur so genau, weil wenn man noch am Anfang steht kann man sich von solchen Aussagen wie 1-2 fach schon entmutigen lassen, weil man das eben so nicht findet. Wenn du aber sagst am Ende wars dann doch 14 fach, zwar mit Sonderabschreibungen usw. aber eben nicht 1-2 fach. Das heisst dann am Ende dass der Faktor gar nicht "so gut" sein muss. Und das zu wissen oder zu sehen ist schon wichtig, sonst kauft man am Ende gar nichts weil eben kein 1-2 fach vorbeirauscht.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

@daeda ich wollte mit der Aussage keinesfalls arrogant rüberkommen. Ich möchte auch niemanden entmutigen - sondern eher im Gegenteil. Es gibt aber im Osten haufenweise Regionen mit solchen Faktoren. Ein Kumpel von mir hat mitten in Gera letztens ein MFH zu Faktor 2,6 oder 2,9 gekauft. Weiß nicht mehr genau. Ich habe aber auch 100km südlich von HH Dörfer gefunden - zb. Dömniz an der Elbe. Dort gibt es viel Leerstand. Mieten total im Keller. X Häuser grotten im Stadtkern vor sich hin. Da findest du locker solche Einkaufsfaktoren. Du musst hat dann natürlich ein bißchen renovieren können. Das ist klar. Sollte man aber am Ende beim 5 - 6 fachen rauskommen, geht ja auch nicht die Welt unter. 

bearbeitet von Fröhn

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Erstelle ein Benutzerkonto oder melde dich an, um zu kommentieren

Du musst ein Benutzerkonto haben, um einen Kommentar verfassen zu können

Benutzerkonto erstellen

Neues Benutzerkonto für unsere Community erstellen. Es ist einfach!

Neues Benutzerkonto erstellen

Anmelden

Du hast bereits ein Benutzerkonto? Melde dich hier an.

Jetzt anmelden