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swsakard

Preisentwicklung Immobilien 2018

15 Beiträge in diesem Thema

Hallo Immo-Kollegen, ich sehe keine großen Änderungen. Für Preisrückgänge sehe ich wenig Grund, jedoch ein paar Gründe die gegen einen weiteren Anstieg sprechen:

- Anders als in den Vorjahren meine ich zu beobachten dass durchaus vermehrt Privateigentümer ihre Objekte zum Verkauf stellen, da sie glauben jetzt (noch) einen Top-Preis erzielen zu können. Gefühlt kommt dadurch ein wenig mehr auf den Markt.

- Die Neubautätigkeit hat stark angezogen, dadurch gibt es einfach ein größeres Angebot. Solche Neubau-ETW und -MFH sind zwar nicht im Fokus der hier versammelten Investoren, aber den Gesamtmarkt entlastet das dann doch.

- Die Wohnungsknappheit steht doch sehr im Fokus von Politik und Medien. Dadurch steigt die Regulierung (Stichwort Verschärfung der Mietpreisbremse), aber auch die laufende Rechtsprechung ist gefühlt noch mieterfreundlicher geworden als eh schon. Nicht gerade ein Anreiz für Anleger auch noch ins Mietgeschäft einsteigen zu wollen.

- Überteuerte Objekte werden nicht mehr zu jedem Preis gekauft, die Kunden achten auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Ich glaube daher an stabile Preise auf dem erreichten Niveau (von dem wir alle glauben es sei zu hoch).

 

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Was @DiBesagt ist interessant... auch ich merke, dass immer mehr Private Angebote auf den Markt schmeißen... 
die Preise werden höher aber auch immer mehr Objekte werden Ladenhüter (stehen seit Monaten im Netz)

Mir fällt auf, dass viele Banken unter Verkaufspreis einwerten und die Differenz aus EK für eine 100% gelegt werden muss. Da kommen viele ins Schwanken, weil Sie faktisch kein Bargeld haben. Habe das jetzt schon mehrfach im letzten Jahr gehabt, "Oh 60000 EK +Kaufnebenkosten aus EK - nein dann biete ich weniger oder ich bin raus"

Ich glaube, wir haben den Zenith erreicht, in den letzten Jahren haben sich auch viele bei den Banken eingedeckt und viele sind nun in der Renovierungsphase.

was mir auch auffällt, da wir gerade ein EFH suchen , das EFHs unbezahlbar geworden sind , selbst in kleinen Provinzen  ist man schnell bei 400000 eur ohne Extras - für mich sieht es hier so aus, als wird es irgendwann einen EFH Crash geben...

so viel kann man so schnell garnicht tilgen , dass man bei einem Notverkauf ohne Verlust raus geht

bearbeitet von Jb007
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vor 5 Stunden schrieb Jb007:

was mir auch auffällt, da wir gerade ein EFH suchen , das EFHs unbezahlbar geworden sind , selbst in kleinen Provinzen  ist man schnell bei 400000 eur ohne Extras - für mich sieht es hier so aus, als wird es irgendwann einen EFH Crash geben...

Ja, das ist auch in meinem Bereich hier so. Ich hatte das Glück, dass ich vor 6 Jahren kaufte und somit zu einem ganz anständigen Preis.

Mein Cousin sucht gerade in einer völligen Pamparegion im Allgäu ein Haus. Auch da fangen brauchbare Häuser erst bei 400.000 Euro an. Da ist nichts mit Fußbodenheizung, Sauna oder Pool und besonders groß ist es dann auch noch nicht mal.

Das nächste Problem wartet aber auch schon in den Startlöchern. Wenn die GroKo das mit dem Baukindergeld umsetzt, dürfte das die Eigenheimpreise nochmal anfeuern, weil der Anreiz sich ein Haus zu kaufen nochmal deutlich gesteigert wird. Ich sehe hier erstmal für die kommenden Jahre zumindest keine Entspannung und auch kein Platzen einer Blase...aber einen Crash wird es definitiv geben, wenn man solche Anreize aus dem Programm nimmt und die Zinsen sind vielleicht auch noch etwas nach oben bewegen. Die Gefahr ist halt groß, dass sich viele mit einem Hauskauf übernehmen.

Das ist nur meine Meinung dazu. EIne Glaskugel habe ich auch nicht.

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Ich glaube in den A-Städten 2018 nur noch langsames Preiswachstum bzw. Stagnation - eben weil viel gebaut wird und auch iwann einfach rechnerisch CashFlow nicht mehr zu erreichen ist. Dafür immer mehr Fokus von Investoren auf B / C / D Städte und größere Risikobereitschaft.

Gutes Beispiel Ruhrgebiet:

In Essen merkt man seit 1-2 Jahren, dass die Preise extrem nach oben knallen. Käufer zunehmend Leute, die früher nicht hier gekauft hätten. Die finden in ihren Regionen (z.B. Düsseldorf) aber nix mehr und gehen deshalb in den Pott. Vermischt mit den lokalen Investoren ziemlicher Nachfrageüberhang. Brauchbare Objekte zu akzeptablen Preisen sind schnell weg, Preisnachlässe fast nicht mehr drin. inzwischen sind 1000 €/m² eher die Regel als die Ausnahme. @Jb007 hatte vor 1-2 Jahren hier mal geschrieben, dass er davon ausgeht, dass man sich in Essen wahrscheinlich an Preise um die 1000 €/m² gewöhnen muss. Und das ist leider auch passiert (wenn nicht sogar überholt) :PxD  Also gehen die Leute entweder Kompromisse beim Objekt ein (ich selbst bin z.B. an einem Objekt mit 2 Ladenlokalen dran - das hätte ich vor 2 Jahren niemals angesehen), oder sie weichen auf andere Standorte aus.

Die Leute sind dann jetzt in Duisburg, Oberhausen, Gelsenkirchen usw unterwegs und das treibt dann auch da wieder die Preise. So dreht sich das aktuell immer weiter und ich glaube auch nicht, dass wir an solchen Standorten 2018 da ein Ende sehen. Mag sein, dass es 2019 soweit ist aber solange man irgendwie Rendite machen kann werden die Preise auch hier weiter steigen. Und das ist m.E. nicht nur aufs Ruhrgebiet zu beziehen - die Käufer gehen immer weiter in die Fläche oder schwächere Regionen und nehmen Abschläge bei der Standortauswahl oder der Objektqualität in Kauf (sei es jetzt hoher Gewerbeanteil, schlechte Bausubstanz o.ä.). 

Wer früher nur in seinem Mittelzentrum mit 50.000 € Einwohnern gekauft hat, der kauft dann ggf. jetzt im Dorf vor der Stadt. Weil es da ja noch schön günstig ist. Und da liegt dann auch das Problem. Irgendwann ist das Ende der Fahnenstange erreicht und die Preise sinken und die Leute mit der vergammelten Bude im Dorf sind dann vllt. nicht mehr so froh über ihr Schnäppchen. Besonders, wenn man dann zum "Schönrechnen" auch noch die Ansätze falsch wählt. Das sieht man ja hier durchaus öfter mal: Tilgung noch 1% runter, damit es passt - auch mal Miete unrealistisch hoch kalkulieren, wird schon passen - Mietausfallwagnis ist nicht notwendig, man muss ja nur gut aufpassen - Instandhaltung noch bisschen runter, was soll schon passieren.  :P 

Möchte mich da gar nicht von freisprechen. Ich habe z.B. früher immer mit 7% Annuität kalkuliert, heute mit 5%. Früher hätte ich kein Haus mit Nachtspreicherheizung gekauft - heute schon. Früher hätte ich auch kein Haus mit Läden gekauft - heute schon. Man muss halt sehen, dass man sich da trotzdem etwas zusammenreißt. Ein paar Zugeständnisse gehen schon, man sollte aber nicht völlig durchdrehen :)  Die Zeiten von modernisierten Häusern aus den 70er Jahren zum 9-fachen sind halt vorbei.

Um es kurz zu machen: Sehe für 2018 weiterhin einen Preisanstieg, aber eher in diesen klassischen "Ausweichstandorten". Die Top Städte werden wahrscheinlich auch noch steigen, aber ggf. etwas schwächer. Es kommt aber aktuell halt auch viel ausländisches Kapital nach Deutschland und das wird eben oftmals klassisch in den A- Städten platziert.

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vor 1 Stunde schrieb nemo:

Um es kurz zu machen: Sehe für 2018 weiterhin einen Preisanstieg, aber eher in diesen klassischen "Ausweichstandorten". Die Top Städte werden wahrscheinlich auch noch steigen, aber ggf. etwas schwächer. Es kommt aber aktuell halt auch viel ausländisches Kapital nach Deutschland und das wird eben oftmals klassisch in den A- Städten platziert.

Ich bin persönlich auch der Meinung, dass wir mittlerweile Zenit erreicht haben. Mittlerweile klettern die Mietpreise nicht so schnell nach oben. Die Mieter sind nicht mehr bereit immer sehr höhere Mieten zu bezahlen, weil Einkommen nicht so stark gestiegen ist.

Wir hatten letztes Jahr bei dem Mieterwechsel in einem Vorort von Düsseldorf beobachtet, dass sehr große Wohnungen z.B. 110 m2 etwas länger auf dem Markt sind, weil die Leute mit Garagen und NK fast 1300 Euro bezahlen müssen. Die Wohnung im selbsen Haus die knapp über 1000 Euro warm lag musste gar nicht bei Scout24 eingestellt werden.

Dies gilt auch für die Kaufpreise. Es scheint so zu sein, dass die Schmerzgrenze für vielen Eigennutzer derzeit bei 500.000 Euro liegt. Daher scheint es nun nicht mehr m2 Preis entscheidend zu sein, sondern geht es ehe um den Gesamtbetrag.

Gefühlsmäßig hat sich der Markt für Eigennutzer etwas beruhigt. Die Leute sind nicht bereit jeden  Kaufpreis zu bezahlen, sind schon wählerisch und prüfen ganz genau den Zustand, sodass ich da wenig Spielraum für weiteren Anstieg sehe.

Auch bei den Anlageobjekten scheint schon der Höhepunkt erreicht zu sein. Die Finanzierungszinsen sind im Vergleich mit den Tiefständen im Sommer 2016 sind schon erheblich gestiegen. Ich sehe mittlerweile dass z.B. in Düsseldorf immer mehr Objekte auf den Markt kommen und die Nachfrage sehr verhalten ist, weil diese sehr lange im Netz bleiben. Es ist nicht mehr so, dass die Anzeige beretis am nächten Tag deaktviert wird, weil sich bereits 50 Interessenten mit Kapitalnachweis gemeldet haben.

 

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vor 8 Stunden schrieb eugkoll:

Ich bin persönlich auch der Meinung, dass wir mittlerweile Zenit erreicht haben. Mittlerweile klettern die Mietpreise nicht so schnell nach oben. Die Mieter sind nicht mehr bereit immer sehr höhere Mieten zu bezahlen, weil Einkommen nicht so stark gestiegen ist.

Wir hatten letztes Jahr bei dem Mieterwechsel in einem Vorort von Düsseldorf beobachtet, dass sehr große Wohnungen z.B. 110 m2 etwas länger auf dem Markt sind, weil die Leute mit Garagen und NK fast 1300 Euro bezahlen müssen. Die Wohnung im selbsen Haus die knapp über 1000 Euro warm lag musste gar nicht bei Scout24 eingestellt werden.

Dies gilt auch für die Kaufpreise. Es scheint so zu sein, dass die Schmerzgrenze für vielen Eigennutzer derzeit bei 500.000 Euro liegt. Daher scheint es nun nicht mehr m2 Preis entscheidend zu sein, sondern geht es ehe um den Gesamtbetrag.

Gefühlsmäßig hat sich der Markt für Eigennutzer etwas beruhigt. Die Leute sind nicht bereit jeden  Kaufpreis zu bezahlen, sind schon wählerisch und prüfen ganz genau den Zustand, sodass ich da wenig Spielraum für weiteren Anstieg sehe.

Auch bei den Anlageobjekten scheint schon der Höhepunkt erreicht zu sein. Die Finanzierungszinsen sind im Vergleich mit den Tiefständen im Sommer 2016 sind schon erheblich gestiegen. Ich sehe mittlerweile dass z.B. in Düsseldorf immer mehr Objekte auf den Markt kommen und die Nachfrage sehr verhalten ist, weil diese sehr lange im Netz bleiben. Es ist nicht mehr so, dass die Anzeige beretis am nächten Tag deaktviert wird, weil sich bereits 50 Interessenten mit Kapitalnachweis gemeldet haben.

 

Was Eugen sagt, kann ich bestätigen... genauso ist es, auch bei den Mieten merke ich auch das die nicht mehr weiter steigen, also zumindest, Düsseldorf Hilden, Ratingen. In Essen Duisburg Gelsenkirchen ist noch potential, weil man da lange zeit richtig weit unten war.

Mit den Eigennutzern, das war 2013+2014 schon so... so wählerisch wie die waren, "alles muss passen" kann man gar nicht liefern. Jedenfalls ist es schön zu wissen, dass viele hier ebenfalls den gleichen Trend beobachten, der Zenith ist erreicht. 

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vor 2 Stunden schrieb Jb007:

genauso ist es, auch bei den Mieten merke ich auch das die nicht mehr weiter steigen,

..... und während alle Welt noch angeregt über eine Blasen-Gefahren und ein Crash-Szenario diskutiert kommt die Gefahr für eine breite Käuferschicht leise, still und heimlich durch die Hintertür in Gestalt stagnierender Mieten!

Vielen Käufern bricht so mittelfristig die Kalkulationsgrundlage weg .....

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vor 32 Minuten schrieb Arnd Uftring:

..... und während alle Welt noch angeregt über eine Blasen-Gefahren und ein Crash-Szenario diskutiert kommt die Gefahr für eine breite Käuferschicht leise, still und heimlich durch die Hintertür in Gestalt stagnierender Mieten!

Vielen Käufern bricht so mittelfristig die Kalkulationsgrundlage weg .....

Darum rechne ich alter Langweiler meine Immos immer mit stagnierendem Mietzins und ohne Wertzuwachs des Objekts. Nur falls es sich dann rechnet, kommt es in Frage. Alles andere ist Schönrechnerei! 

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vor 15 Minuten schrieb Arminius:

Darum rechne ich alter Langweiler meine Immos immer mit stagnierendem Mietzins und ohne Wertzuwachs des Objekts. Nur falls es sich dann rechnet, kommt es in Frage. Alles andere ist Schönrechnerei! 

Immer wieder das gleiche Spiel 

Erst kommt die Rentabilität und dann das Sahnehäubchen (Steuervorteile, Fördermittel, Miet-/Wertsteigerungen, etc.) - wenn das Sahnehäubchen aber für die Rentabilität sorgen muss sitzt man schon in der Falle!

Die Langeweiler von heute sind die "Überlebenden" von morgen .....

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Ich bin auch der Meinung, immer konservativ zu rechnen, lieber etwas weniger als zu viel. Auch Sonderformen, wie Hotel, WG, oder RNB würde ich nie als Grundlage nehmen. Ich hatte letztens noch einen Kunden, der überlegt hatte aus einer 5 Zimmerwohnung eine WG zu machen, erst dann würde es sich für Ihn rechnen 5x250 EUR... Gute Nacht, wenn die Regierung sowas untersagt und nur einheitliche MV auf Basis des Mietspiegels berechnet werden dürfen.

So habe ich es auch immer von meinem Chef gelernt -> Konservativ berechnen und am ende lieber mehr haben als hoch und weniger in der Tasche 

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Ich war heute auf einer besichtigung in Hamburg, MFH in schlechter Lage, schlechter Zustand, Faktor 24. Objekt war bei E&V selbst die sagen hier in HH die Spitze ist erreicht...trotzdem waren heute ca 10 Besichtigungen (Das Objekt war nicht Online)

- in Hamburg sind extrem viele skandinavier unterwegs die kaufen bis Faktor 40 gerne in guten Lagen !!

- die meisten Banken geben Finanzierungen bis MAX  Faktor 20-25 auch das in HH, zwar haben die Investoren Cash aber wollen eben das Geld nicht einsetzen...

Kurz&Knapp gesagt denke ich auch die Spitze ist erreicht!! Die meisten big Deals gehen nur noch an Ausländische Investoren ...die Zinsen sind leicht gestiegen, die Banken haben kein bok mehr hohe risiken einzugehen..folge -> der Markt wird sich beruhigen zumindestens in HH

 

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vor 20 Stunden schrieb nemo:

Möchte mich da gar nicht von freisprechen. Ich habe z.B. früher immer mit 7% Annuität kalkuliert, heute mit 5%. Früher hätte ich kein Haus mit Nachtspreicherheizung gekauft - heute schon. Früher hätte ich auch kein Haus mit Läden gekauft - heute schon. Man muss halt sehen, dass man sich da trotzdem etwas zusammenreißt. Ein paar Zugeständnisse gehen schon, man sollte aber nicht völlig durchdrehen :) 

Endlich mal ein paar ehrliche Worte, dass hier nicht nur die hammer mega Deals abgeschlossen werden :D

bearbeitet von Scraffy
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