Arnd Uftring

"Trügerische Ruhe am Wohnungsmarkt"

11 Beiträge in diesem Thema

Nachtrag:

Zu einer ausgewogenen Betrachtung gehört der Hinweis, dass Dr.Lübke & Kelber im Kern ein Maklerhaus ist - hier lebt man von der Transaktion. Dass ein Makler zum Verkauf aufruft dient also seinem Provisionserlös.

Die Risiken der aktuellen Marktsituation mindert das aber nicht ....

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Hallo Arnd, danke für die Verlinkung dieses (und anderer) interessanter Artikel.

Als einziges Szenario für einen (Teil-)Verkauf - der Sinn macht - ist für mich denkbar, diese Zeit guter VK-Preise für eine Senkung der Verschuldung zu nutzen oder für eine Portfoliobereinigung in dem Sinne, dass man Objekte jetzt für gutes Geld aussortiert, die ohnehin "über" im Bestand sind oder sonstwie "weg sollen".

Langfristigen Bestandshaltern können die Aufs und Abs der Preise egal sein - wie mir - ich behalte eben meine Objekte und kassiere Miete. Wo es passt kaufe ich auch weiter zu. Ich bin durch die Preisanstiege der letzten Jahre nicht reicher geworden und werde durch Preisrückgänge auch nicht ärmer.

Der "Flipper" denkt ohnehin immer nur in Tagespreisen...

Probleme könnten die Mitstreiter bekommen die einen Verkauf in 10 Jahren fest einplanen, womöglich mit schon sicher einkalkulierter Wertsteigerung, da frage ich mich schon ob dort immer die Rechnung aufgeht.

 

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48 minutes ago, DiBe said:

Probleme könnten die Mitstreiter bekommen die einen Verkauf in 10 Jahren fest einplanen, womöglich mit schon sicher einkalkulierter Wertsteigerung, da frage ich mich schon ob dort immer die Rechnung aufgeht.

 

Das sehe ich auch so. 
Nicht jeder befolgt diese Grundregel.   Ich kaufe mich ein Investitionsgut X heute weil ich damit x y z erreichen will.  x y z steht für ein konkretes messbares akzeptierbares realistisches zeitbezogenes Ziel. Egal ob eine Aktien, Immobilie oder ein Oldtimer...  Alles sollte sie nur ein Mittel zum Zweck sein.


Ich kaufe mir heute Produkt a weil ich damit Ziel(e) X Y Z erreichen will.
Ein rationaler Investor weiss ach die möglichen Exitszenarien.  z. B. wenn Ziel(e) X Y Z erreicht ist ( sich nicht erreichen lässt ) dann verkaufe ich oder verkaufe ich...


Ich weiss, das ist nicht einfach und auch Glaskugelleserei. Das ist dann aber ein nachhaltiges Investment wenn man sämtliche Exitszenarien sich VOR dem Kauf bewusst gemacht hat. ( sowohl die Positiven als auch die Negativen)  Wer den Aufwand für ein solches Risikomanagement betreibt der hat einen hohen Eintrittswahrscheinlichkeit für finanziellen Erfolg. Wenn dann kein Schwarzer Schwan kommt, dann ist man eigentlich erfolgreich. Denn man hat ein potentiellen Verlut beim Kauf im Vornherein schon akzeptiert und wird dann nicht überrascht.

Die Realität sieht natürlich bei vielen anderes aus.  Kaufen aus dem Bauchgefühl raus.
Und weil alle sagen Produkt X steigt, fällt geht man davon aus dass das auch so sein wird.
Steigen und Senken ist auch reltiv.

Oftmals liest man:

Produkt a kostet 1900 und fällt auf 1197   -> -38%

Produkt a steigt von 1200 auf 1900 -> + 58%
 
Runter geht es leider immer schneller als hoch, also ob man 37% verliert oder 58% Gewinn macht ist schon eine Untereschied , nicht nur weil es Gewinn oder Verlust darstellt, auch psychologisch ist es ein großer  Unterschied. 
Im übrigen ! Denkt bitte nicht zu häufig in Prozenten, dies ist neben trügerisch auch verwirrend wie das Beispiel von Gewinn und Verlust einmal sind es 37% und ein anderes  mal 58% , dabei handelt es sich um die selbe Summe einfach von verschiedenen Seiten betrachtet (da fängts schon an). Es ist im übrigen auch eine der grössten Verwirr-Maschen der Hoch-Finanz etc. eben mit Prozent und Laufzeit die Leute blöd gesacht um die Finger zu wickeln und zu verwirren.
 
Immobilienpreise steigen um 10%  Pustekuchen. 10% von was? In welchem absoluten Betrag?
 
 
Prozent sagt so rein gar nichts aus : Wir haben den Gewinn um 5% gesteigert, wie oft liest man das !?? 5% von "unbekannt" ist wirklich toll, also super ! Fragt sich bloss von was !?? ^^ Man kann in Prozent sehr viel reden und trotzdem nichts (aus) sagen.

Für die Vermittlung des Tipps einer Immobilie gebe ich dir 5 % 
von was (Notarkosten, Telefonkosten/ Verkaufspreise )

Merke auch. Jemand der an dir Geld verdient kann dich nie ganz verstehen was du wirklich willst. Natürlich spricht der Bankberater von steigenden Immobilienpreisen....
Er will ja schließlich dann von dir nen Kreditvertrag abgeschlossen bekommen.... Wenn er dir mitteilt dass der Verkehrswert sinkt und die Beleihungsgrenze angepasst  werden muss, dann hört sich das nicht ganz so toll das positiver Szenario. Gerade deshalb besser bei jeder Investition von dem Worse Case ausgehen und dann sich positiv überraschen lassen und nach seinem eigenen Plan handeln.
Somit bin ich immer ganz gut mit meine Investments und deren möglichen Exitstrategien gefahren... 
 
Für den Makler ist es auch gutes Kundenmangement. Heute eine Wohnung / Haus neu bei mir kaufen und nach 10 Jahren dann steuerfrei verkaufen und bei mir wieder ein neues Haus / Wohnung kaufen.
In 40 Jahren Berufstätigkeit kann man dann so dem Bestandskunden 4 Mal Transaktionskosten "aufbrummen"
Viele Verkaufsspielen rechnen sich auch nicht wirklich..
Hier und her macht die Taschen leer, egal bei welcher Investition. Nicht immer müssen die  nach 10 Jahre steuerfrei verkaufen sinn machen. Sie können Sinn machen müssen es aber nicht. Der Gewinn liegt im günstigen Einkauf und teuren Verkauf. Das muss dann eigentlich so sein, denn die Transaktionskosten sind ja ach nicht gerade gering... Da muss die Wertsteigerung auch inflationsbereinigt real sein und nicht nur auf nominalen Werten beruhen.
Oder ganz nüchtern auf Sachwertebene betrachtet. Ich habe das alte hässliche Häuslein gegen ein hübscheres Häuslein eingetauscht und habe nach allen Kosten jetzt noch 10 00 euro mehr auf dem Konto als zuvor und fahre davon in den Urlaub. Für den Tausch musste ich 1 Woche Arbeitszeit aufbringen... Das war ein realer Gewinn... 
 
Falls ich falsch liege korrigiert mich bitte... 
 
 

 

 

bearbeitet von Junginvestoer_Juergen
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Vermutlich haben die Profiinverstoren dem Rat jedoch schon gefolgt. Mann beobachtet seit ein Paar Wochen dass im Ruhr-Gebiet Pakete von MFH in den Problemgegenden wie Duisburger-Norden usw... auf den Markt kommen.

 

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vor 47 Minuten schrieb eugkoll:

Vermutlich haben die Profiinverstoren dem Rat jedoch schon gefolgt. Mann beobachtet seit ein Paar Wochen dass im Ruhr-Gebiet Pakete von MFH in den Problemgegenden wie Duisburger-Norden usw... auf den Markt kommen.

 

Dazu wird man aber sagen müssen, dass entsprechende Pakete auch sehr schnell verkauft sind. Ist m.E. panikmache. Die Preissteigerungen stagnieren in den A-Städten ggf. bald, in den B/C Städten läuft alles aktuell noch ziemlich schnell weiter. Ich sehe hier aktuell, dass gerade im Ruhrgebiet Pakete verkauft werden, die vor Jahren keiner angefasst hätte - liegt aber auch ein einer Unterbewertung des ganzen Potts. Ist aber m.E. immer noch besser, als in den A-Städten zu Faktor 30+ zu kaufen :P - das muss aber jeder für sich entscheiden. Ich sehe bislang keine Probleme in den B/C-Städten. Warum auch, wer ein MFH oder ine ETW kauft sollte auf positiven CashFlow achten. Das ist es für mich gewesen - klingt simpel - ist es meistens auch xD

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vor 14 Stunden schrieb nemo:

Die Preissteigerungen stagnieren in den A-Städten ggf. bald, in den B/C Städten läuft alles aktuell noch ziemlich schnell weiter. Ich sehe hier aktuell, dass gerade im Ruhrgebiet Pakete verkauft werden, die vor Jahren keiner angefasst hätte - liegt aber auch ein einer Unterbewertung des ganzen Potts. Ist aber m.E. immer noch besser, als in den A-Städten zu Faktor 30+ zu kaufen :P - das muss aber jeder für sich entscheiden. Ich sehe bislang keine Probleme in den B/C-Städten. Warum auch, wer ein MFH oder ine ETW kauft sollte auf positiven CashFlow achten. Das ist es für mich gewesen - klingt simpel - ist es meistens auch xD

Meine Erfahrungen den letzten Monate sind  leider etwas anderes.  Natürlich sind die Pakete für professionele Investoren in Ruhr-Gebiet Städten vergleichsweise erschwinglich. Das Problem ist, dass die Problematik von der Leerstand, Demografischen Entwicklung der kommenden Jahre usw... weiterhin da ist und erst nur durch den massenhaften Zuzug der letzten Jahre etwas abgemildert wurde. Es wird kommen, dass diese Pakete in wenigen Jahren wieder auf den Markt kommen, weil die Investoren davon trennen werden. 

Letzte Woche von einem Makler kontaktiert. MFH in Duisburg (jedoch südlich von der Innenstadt). Angebotspreis im Dezember 1.2 Mio. Jetzt sind bereit eigentümer für 1.0 Mio zu verkaufen (rund 10 Fach). Ob man noch Interesse hätte. Ich halte immer noch für etwas zu teuer, da Gewerbeanteil über 50 % und ehe mittlere Lage. In dem benachbarten Heiligenhaus wird ein Riesenwohnungspaket seit 2 Monaten inseriert. Immer noch online.

Wir verkaufen derzeit selbst ein 3 FH in Essen in guter Lage. Die Nachfrage ist da, aber deutlich verhaltener als mann erwartet hat. Die Leute nehmen sich Zeit und sind nicht mehr bereit jeden erdenklichen Kaufpreis zu bezahlen. Es wird weiterhin vergelichsweise viel gebaut, sodass die Auswahl mitterlweile vorhanden ist.

Die Bekannten vermieten in Wesel. Das würde ich als B/C Stadt nennen. Gute Lage, Wohnungen vor wenigen Jahren renoviert. Die Nachfrage ist deutlich geringer als in den letzten Jahren. Im letzten Jahr sind 2 Mieter ausgezogen, weil die sich eigene Wohnung/eigenes Haus gekauft haben. Die sehen da wirklich kein Spielraum nach oben, weil die Leute sich einfach ein Haus kaufen (da kriegt mann schon für 350.000 Euro eine Bude in der besten Wohnlage). 

Ich bin persönlich der Meinung, dass wenn man mit Immobilien Geld verdienen möchte neben dem CashFlow auch den Exit beachten muss. Natürlich gibt es da viele Unbekannte, aber was bringt mir ein positiver Cahsflow wenn am Ende die Wohnung/Haus  sehr schwer oder nur mit Preisabschlägen oder nocht schlimmer unter Einkaufswert veräußert werden kann. 

Party kann nicht unendlich weitergehen... Für diese traurige Wahrheit muss man sich gefasst machen.

 

 

 

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Also meine Erfahrungen sind anders. Bei den letzten Häusern bin ich meist überboten worden, obwohl ich zum Teil schon den Angebotspreis geboten hab. Klar kommen Pakete auf den Markt, das ist aber immer schon so gewesen und wird auch zukünftig immer so sein... Ist ja durchaus auch legitim, dass Investoren jetzt die hohen Preise für den Exit nutzen. Ich spiele aktuell selbst mit dem Gedanken mal was zu verkaufen und Gewinne mitzunehmen. Viele Verkäufer haben aber tatsächlich auch unrealistische Preisvorstellungen, die man am Markt dann nicht durchgesetzt bekommt. Gerade das o.g. Beispiel - 50% Gewerbeanteil ist halt nicht Investors Liebling - von den Banken mal ganz abgesehen. Das ist halt kein Objekt für die breite Masse, sondern für Leute mit viel EK oder Profis. Da hätte man vor einigen Jahren aber eher Faktor 6-7 für verlangt und nicht 10.

Wohnhäuser die einigermaßen in Schuss sind und bei denen es auch keine Probleme gibt werden aktuell ziemlich schnell aufgekauft. Vor 2-3 Jahren konnte ich IS24 aufmachen und hab in Essen auf Anhieb 5 Häuser gefunden, die man bedenkenlos kaufen konnte und bei denen der Preis stimmt. Kommt jetzt ein vernünftiges Haus auf den Markt, kannst du dich in die Schlange stellen und hoffen, dass du evtl. zum Zug kommst. Preisnachlass kriegst du schon fast garnicht mehr verhandelt. Ich hab früher immer locker 20-30% drücken können - dafür hast du heute einfach zuviel Konkurrenz.

Und Partystimmung kommt bei mir sowieso eher auf, wenn die Preise mal wieder unten sind. Ich hab von den hohen Preisen am Ende ja nichts. Ob die Häuser jetzt 20% mehr Wert sind als vor ein paar Jahren wirkt sich erstmal im Tagesgeschäft nicht auf meinen Cashflow aus. ich wäre schwer dafür, dass die Preise mal wieder deutlich sinken, dann würde ich nicht mehr soviel Zeit aufwenden müssen um was zu kaufen. Ich sehe nur ehrlich gesagt aktuell keine entsprechende Tendenz. Als ich angefangen hab mich in Essen umzuschauen, da hätte ich jedem gesagt er spinnt, wenn er was zum Faktor 12 loswerden will. Heute ist aber 15+ normal (bei "normalen" MFH).

Noch zum Thema Mieten: Die Mieten in Essen sind gefühlt extrem gestiegen, ich wohne seit 2012 hier. Als ich damals nach Wohnungen geguckt habe, konnte ich ganz easy für 5€/m² eine renovierte Wohnung mieten. Das ist inzwischen eher die Ausnahme geworden. Ich vermiete inzwischen eigentlich nicht mehr unter 7€. Und ich bin nicht in guten Lagen unterwegs. Das gilt auch für Wesel - da habe ich früher zufällig gewohnt. 5 € war gut möglich was zu finden, ich vermiete da heute zum Teil sogar für mehr als 7€...

Ich sehe auch überhaupt kein Problem bei Preiseinbrüchen. Interessiert mich als Investor doch nur wenig. Ich habe meine Zinsfestschreibung und nach den 10 Jahren hab ich meine 30-40% getilgt. Ist doch Latte, ob das Haus dann 20-30% weniger Wert ist. Dann hab ich im Zweifel 10 Jahre schön Cashflow generiert und von den Mieten gut gelebt. Dann verkaufe ich das Haus entweder und mache keinen Veräußerungsgewinn oder ich behalte die Bude einfach im Bestand. Wenn man vernünftig einkauft sehe ich überhaupt keine Problematik bei niedrigen Preisen. Wenn ich mir natürlich für Faktor 20 in Gelsenkirchen ne ranzige Bude gekauft hab, dann bekomme ich halt Probleme. Dann ist einen aber sowieso nicht mehr zu helfen^^

Um es kurz zu machen - die Immos müssen einfach guten Cashflow abwerfen und solide/realistisch kalkuliert sein dann können einem Preisschwankungen vollkommen egal sein und man kann gut schlafen.

bearbeitet von nemo
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Gefühlsmäßig sprechen wir über verschiedene Dinge. Ich habe in meinem Post  die Objekte in den Problemgegenden wie Duisburger-Norder, Gelsenkirchen genannt. Essen ist nicht Ruhr-Gebiet und Ruhr-Gebiet ist nicht gleich Essen. Du hast in deinem Post über B/C-Standorte gesprochen. Ich würde Essen - insbesondere aufgrund der Entwicklung der letzten 10 Jahre - nicht als B oder C-Standort nennen. Das wäre - je nach der Lage - ehe A - -/B+.

Natürlich gibt es momentan in Essen - wie eigentlich überall -  sehr wenig gute Renditeobjekte auf dem Markt, weil Düsseldorf Köln und Co viel zu teuer geworden sind und Essen eine preisgünstigste Alternative beim überschaubaren Risiko (natürlich je nach der Lage) bietet. Wenn noch ein Objekt in einem vertrebaren Zustand  zu einem angemessen Kaufpreis angeboten wird, dann ist tastsächlich die Eile geboten und Verhandlungen heutzutage sind ehe fehl am Platz.

Wenn man etwas weiter herumschaut auf die echten B/C Standorte wie Duisburg, Gladbeck, Bottrop, Marl, Dorsten, Moers, Wuppertal oder D-Standorte wie Gelsenkirchen, Duisburger-Norden ist die Lage doch etwas anders.

Mann konnte tatsächlich vor 5-10 Jahren die Wohnungen in Essen für 4-5 Euro ohne Probleme finden. Natürlich gibt es immer weniger Wohnungen für 5 Euro weil das Harz IV level ist.  Aber die Steigerungen  weiter nach oben sind halt gedeckelt. Von den Verhältnissen wie in Düsseldorf sind wir sehr sehr weit entfernt.

Ich habe eine Referenz-Wohnung in Essen-Haarzopf. Ca. 50 m2, knapp gute Lage. Die hat 2008   311 Euro gekostet (knapp über 6 Euro). Heute nach 10 Jahren bekommt mann dafür max   360-370 Euro (knapp über 7 Euro). Mehr ist schon schwieriger, da in der Umgebung sonst andere Angebote gibt. Das ist nur eine Steigerung von 2 % pro Jahr.  Also nichts mehr als reiner Inflationsausgleich.

 

 

 

 

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