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11 Beiträge in diesem Thema

Hi Community,

ich möchte gern zum Eigenbedarf einen Dachrohling kaufen und ausbauen. Nun habe ich zwei schöne Dächer gefunden und mich schon ein wenig erkundigt. Bei dem einen ist das Haus Eigentum eines einzelnen Inhabers und bei dem anderen ist das Haus in 8 Eigentümer aufgeteilt. Nun stehen die Dächer nicht zum Verkauf, ich möchte auf die Inhaber zugehen und die Inhaber aber davon überzeugen mir das Dach zu verkaufen. Welche Vorteile hat/haben der/die Eigentümer von einem Dachausbau? Wie würdet ihr an diese Sache rangehen?

 

Besten Dank

Johannes

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Hallo :)


Bei dem Haus mit den acht Eigentümern könnte es schon von Vorteil sein, dass durch den Ankauf eine schöne Summe in die Gemeinschaftskasse fließt.
Ebenso würdest du als zusätzlicher Eigentümer dann auch Hausgeld zahlen, wodurch sich die Belastung aller vielleicht etwas verringert, mit Hinsicht auf die Instandhaltungsrücklage.

Bedenken werden wohl bestehen wegen dem Lärm und dem Schmutz, den solche Arbeiten mit sich bringen.
Hast du bereits Erfahrung mit einem derartigen Ausbau oder eine Firma die Erfahrung hat an der Hand, so dass du den Eigentümern/Mietern eine schnell Durchführung der Arbeiten zusichern kannst?
Zudem muss die Teilungserklärung dann wohl auch angepasst werden, ebenso wie die Stimmanteile der jeweiligen Eigentümer, für den Verwalter und die Eigentümer ist dies ein Aufwand und natürlich auch ein Kostenfaktor.

Hier ist es Vorteilhaft wenn die Teilungserklärung bereits älter ist, da diese dann meistens ein paar Punkte haben die rechtlich nicht immer mehr so dem Stand der Dinge entsprechen, kann man den Eigentümern dadurch dann auch gleich erklären, dass sie dann auch ein neues, rechtlich aktuelles Werk haben.

Was das Haus mit einem Eigentümer angeht, da würde ich die Finger von lassen, da der Eigentümer dann bestimmt die Stimmhoheit hat und du nur nach seiner Pfeife tanzen musst, wenn du nicht willst dass jedes Jahr mal etwas renoviert wird, mit Sonderumlagen.
Und vielleicht will er auch gar niemanden haben, mit dem er sich besprechen muss.

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vor 17 Stunden schrieb Johannes_t:

Wie würdet ihr an diese Sache rangehen?

Ganz banal mit den Beteiligten sprechen (bei der WEG zunächst mit dem Verwalter oder einzelnen Eigentümern) - in beiden Fällen dürfte das Hauptargument der finanzielle Anreiz sein.

Einzeleigentümer:

Du müsstest den Eigentümer davon überzeugen, dass er sein Haus in eine WEG überführt und dass er Dich als Miteigentümer akzeptiert. Umgekehrt hast Du das Problem, der "Junior-Partner" in dieser WEG zu sein. Bei der Mehrheitsverteilung ist die Beschlusslage klar - nicht zwingend zu Deinem Vorteil! Ein finanziell schwacher Mehrheitseigentümer kann Dich in große Schwierigkeiten bringen!

WEG:

Hier ist zunächst zu prüfen, ob das DG Sonder- oder Gemeinschaftseigentum ist. Ist es Sondereigentum kannst Du es (bei entsprechender Beschlussfassung der WEG) problemlos erwerben - sollte es Gemeinschaftseigentum sein wird es kompliziert. Denn dann müsste es zu Sondereigentum werden, für die notwendige Änderung der TE bedarf es der Zustimmung aller Eigentümer und aller in den jeweiligen Grundbüchern eingetragenen Grundpfandrechtsgläubigern!

In beiden Fällen solltest Du auch prüfen (lassen), ob die baurechtlichen Grundvoraussetzungen tatsächlich auch gegeben sind. Lässt sich hier zusätzlicher Wohnraum schaffen oder ist die Ausnutzung des Grundstücks erreicht? Brandschutz? Rettungswege?

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vor 19 Minuten schrieb Arnd Uftring:

In beiden Fällen solltest Du auch prüfen (lassen), ob die baurechtlichen Grundvoraussetzungen tatsächlich auch gegeben sind. Lässt sich hier zusätzlicher Wohnraum schaffen oder ist die Ausnutzung des Grundstücks erreicht? Brandschutz? Rettungswege?

Gerade Brandschutz - riesen Thema beim DG Ausbau! Brauchst teilweise Brandschutzkonzept, welches du in Vorkasse anfertigen lassen musst.

Wenn dann rauskommt, dass die Maßnahme nicht durchführbar ist (meist aus wirtschaftlichen Gründen), haste den Rohling an der Backe und die Kosten fürs Konzept (fängt bei 5000 € an).

Sowas ist für absolute Profis meiner Meinung nach und nichts für Anfänger.

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Hier in Frankfurt ist das ein Riesenthema, weil die Stadt täglich um mehr als 40 Personen wächst und es mangels Grundstücken kaum andere Möglichkeiten gibt, um schnell auf die Situation zu reagieren. Ich habe deswegen bereits mehrere Marktteilnehmer zu diesem Thema befragt: Privatinvestoren, Volks- Bau- und Sparverein, ABG-Holding etc. Alle haben mir in etwa das gleiche berichtet:

Man rennt mit dem Thema keine offenen Türen ein, weil jeder Angst vor Komplikationen, Lärm und Schmutz hat. „Freiwillig“ macht keiner mit und man hat mit erheblichen Widerständen zu kämpfen - was das Thema somit in die Profi-Liga hebt.

"Erfolgsrezepte" sind aber:

1.)    Man muss für sämtlichen Mieter und Vermieter-Eigentümer eine EXZELLENTE Kommunikationsanlaufstelle bieten – oft geht es nur um Kleinigkeiten, aber man muss verhindern, dass wegen „vernachlässigbaren Anliegen“, die Atmosphäre vergiftet wird.

2.)    Während der Ausbauphase sind regelmäßige (mindestens monatliche) Grillfeste mit Mietern und Vermieter-Eigentümern zu veranstalten: Man kommt sich näher und jeder identifiziert sich mit der Maßnahme.

3.)    Man sollte sich nicht zu kleinlich geben und auch der Gemeinschaft im Zuge der Ausbaumaßnahme etwas spendieren, alternativ oder kumulativ: neuer Treppenhausanstrich, neue Haustüre, Klingelanlage, hübsche Briefkastenanlage mit größeren Briefkästen oder neue Vorgartengestaltung etc.

bearbeitet von Thorsten Beckers
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Besten Dank für die Antworten!

Meint ihr, dass man sich zunächst mit der Verwaltung in Verbindung setzen sollte?

Kann mir dann zwei wege vorstellen:

1. Dem Verwalter ein Angebot für die Eigentümer bereitstellen, welches er dann proktiv oder im Rahmen der nächsten Eigentümerversammlung an die Eigentümer weitergibt.

2. Den Verwalter das Angebot vorstellen und vorschlagen, dass ich mein Angebot in der nächsten Versammlung persönlich vorstelle. Ist ein solcher "Gastauftritt" in einer Eigentümerversammlung überhaupt möglich?

Besten Dank

bearbeitet von Johannes_t
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Natürlich kann man als Gast auf einer Eigentümerversammlung vorsprechen, wenn die Eigentümerversammlung dem zustimmt.

 

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Du kannst kein seriöses Angebot legen, wenn du die Machbarkeit deiner Pläne nicht kennst. Um das zu prüfen musst du Geld in die Hand nehmen und deine Idee von Fachleuten prüfen lassen. In den meisten Fällen wird es an den Eigentümern scheitern, bzw. ist der Ausbau einfach viel zu teuer.

In Wien kann man davon ausgehen, dass sich unter 300m² erzielbarer Nutzfläche der Ausbau nicht lohnt - da reden wir dann aber schon von hoch sechsstelligen Investitionskosten, etliche solcher Projekte landen in unfertigem Zustand in der Zwangsversteigerung, weil der Errichter auf halber Strecke pleite geht.

Ich rate von solchen Plänen daher grundsätzlich ab.

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Am 10.1.2018 um 16:43 schrieb Johannes_t:

Hi Community,

ich möchte gern zum Eigenbedarf einen Dachrohling kaufen und ausbauen. Nun habe ich zwei schöne Dächer gefunden und mich schon ein wenig erkundigt. Bei dem einen ist das Haus Eigentum eines einzelnen Inhabers und bei dem anderen ist das Haus in 8 Eigentümer aufgeteilt. Nun stehen die Dächer nicht zum Verkauf, ich möchte auf die Inhaber zugehen und die Inhaber aber davon überzeugen mir das Dach zu verkaufen. Welche Vorteile hat/haben der/die Eigentümer von einem Dachausbau? Wie würdet ihr an diese Sache rangehen?

 

Besten Dank

Johannes

Hallo Johannes,

Dachgeschosse auszubauen ist sehr, sehr teuer geworden. Bau- und Planungskosten sind höher als bei anderen Bauvorhaben im Bereich Wohnen. das lohnt sich nur in guten bis sehr guten Lagen. Bei der WEG kommen zusätzlich sehr viel Risiko dazu (sofern der Rohling in der Teilungserklärung nicht schon für den Ausbau vorbereitet wurde), das alle Eigentümer zustimmen müssen. 

Wenn man der 8 - WEG hinsichtlich der Baurisiken (beispielsweise Setzungsrisse der Außenwände aufgrund höherer Lasten) berät, würden wahrscheinlich nicht alle die Zustimmung zum Ausbau geben. Meiner Meinung nach nur etwas für Vollprofis. 

Bei nur einem Hauseigentümer ist alles einfacher, die Grundproblematik (hohe Baukosten, hohe Kosten- und Rechtsrisiken) bleibt jedoch gleich. 

bearbeitet von Markus-aus-Berlin

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Am ‎10‎.‎01‎.‎2018 um 16:43 schrieb Johannes_t:

Wie würdet ihr an diese Sache rangehen?

Eine Anmerkung am Rande

In der Wiesbadener Innenstadt kann eine große Anzahl von Dachgeschossen nicht ausgebaut werden, da der erforderliche Stellplatznachweis (im Umkreis von 200 m - mit etwas Diskussion auch bis 500 m) nicht erbracht werden kann!

Daher immer vor dem Kauf die baurechtlichen Gegebenheiten prüfen (lassen) - nicht dass die "Renditechance" plötzlich nur noch als Trockenboden taugt.

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vor 11 Stunden schrieb Arnd Uftring:

Eine Anmerkung am Rande

In der Wiesbadener Innenstadt kann eine große Anzahl von Dachgeschossen nicht ausgebaut werden, da der erforderliche Stellplatznachweis (im Umkreis von 200 m - mit etwas Diskussion auch bis 500 m) nicht erbracht werden kann!

Daher immer vor dem Kauf die baurechtlichen Gegebenheiten prüfen (lassen) - nicht dass die "Renditechance" plötzlich nur noch als Trockenboden taugt.

Es gibt einfach so viele Unwägbarkeiten bei DG Ausbauten mittlerweile - Macht meist nur für Vollprofis mit sehr gutem Netzwerk sinn.

Ich würde ausbaubare DG's nur mitnehmen bei nem MFH, dass ich sowieso ohne das DG schon rechnet...

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