Lupus

Kein Job, dafür Eigenkapital - wie fange ich an?

47 Beiträge in diesem Thema

Hallo zusammen,

ich hoffe, ich bin hier im richtigen Unterforum. Bisher hatte ich mich noch nie selbst um mein Geld gekümmert, sondern immer andere dies regeln lassen. Damit waren die betroffenen Personen mehr oder weniger,... eher weniger.... erfolgreich und ich will das ganze selbst in die Hand nehmen.

Seit einem Jahr beschäftige ich mich nun thematisch mit Immobilien. 

Ich habe in meinem Leben noch nie einen Kredit aufgenommen oder irgendwie Schulden gemacht - von daher hatte ich davon keine Ahnung, dachte aber nicht, dass Schulden machen, mein größtes Problem wird. Als Student habe ich kein Einkommen (die Dauer meines Studiums und mein darauf folgendes Einstiegsgehalt sind keine Faktoren, die eine Kreditwürdigkeit fördern würden)  - Bei meiner Bank sagten sie mir, dass ich im Grunde keinen "normalen Kredit" bekomme, sondern z.B. über eine Lebensversicherung Sicherheiten schaffen muss. (100% verstanden habe ich das noch nicht) - Ich solle also für 100-200k eine Lebensversicherung kaufen, diese der Bank überschreiben und dafür hätte ich dann "keine Tilgung".  (habe mir einige Modelle ausrechnen lassen bei Krediten 100k 200k 300k - wie die Zinsen wären etc.)

Was würde der Profi machen?

500.000€ habt ihr zur Verfügung, kein Gehalt, und euer Bankberater hat nicht wirklich Lust, euch einen Kredit zu geben. - Ja es ist jammern auf hohem Niveau, aber es ist einfach zu viel Geld um irgendwelche Fehler zu machen. (Eine Bürgschaft von Freunden oder Eltern kommt für mich erst in Frage, wenn ich weiß, wie der Hase läuft und ich das ganze nicht doch noch gegen die Wand fahre - das Risiko ist mir zu groß)

Ich danke euch vielmals für eure Ideen und den Input!

Beste Grüße

 

 

 

bearbeitet von Lupus

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Hm, habe ich das richtig verstanden, du hast keinen Job, aber 500.000 Euro EK "rumliegen" ?

Dann tätige die ersten Käufe komplett aus EK. Wenn das gut läuft hast du regelmäßige Einkünfte (Miete) und  lastenfreie Wohnungen, die du als Sicherheiten anbieten kannst. 

 

Wobei ich Bauchschmerzen dabei hätte als in Finanzdingen anscheinend eher unerfahrener (Dauer ?-)student in der aktuellen Marktphase einzusteigen. Die Gefahr, zu teuer einzukaufen sehe ich hier als sehr real an.

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Hallo Lupus, das lässt sich nicht in einem Satz beantworten.

Es geht ja hier bei dir weniger um Vermögensaufbau als um Kapitalerhalt bzw. Kapitalanlage, natürlich trotzdem mit guter Rendite.

Bei einem Kapitalstock von 500.000 € würde ich Dir folgendes raten:

1. Du bist noch Student, und wahrscheinlich auch noch ledig. In den nächsten Jahren steht bei dir an: Berufseinstieg, vielleicht Gründung einer Familie, du brauchst vielleicht ein Auto, musst eine Wohnung einrichten usw. 50.000 € legst Du auf einem Tagesgeldkonto bei jederzeitiger Verfügbarkeit an. So bleibst Du immer liquide.

2. Du solltest nicht Dein ganzes Geld in Immobilien investieren. Sowieso niemals, aber im Moment umso mehr als wir uns gerade in einem Immobilienboom bewegen, mit heißgelaufenen Märkten. Teile Dein restliches Kapital auf:

1/2 der Summe = 225.000 € legst Du in Wertpapieren an. Du kaufst einen breit gestreut investierenden ETF auf die internationalen Aktienmärkte, aber nicht alles auf einmal sondern z.B. jeden Monat 10.000 €, damit Du Kursschwankungen ausgleichst. Auch hier sind die Märkte heißgelaufen. Alternativ 10-15 gute Dividendenaktien wie Siemens, Nestle, BASF, Microsoft usw, dann hast Du ca. 3 % regelmäßige Erträge. Wichtig: Depot bei einer Direktbank, kaufe keine gemanagten Fonds mit hohen Gebühren.

1/2 der Summe investierst Du in Immobilien. Nimm die 225.000 € als 40% Eigenkapital, dazu 60% Fremdkapital, dann hast Du insgesamt 560.000 € zur Verfügung. Wenn Du 40% EK einsetzt und die Immobilie beleihst sollte es möglich sein einen Kredit zu erhalten. Du kannst dann entweder 2-3 gute ETW kaufen oder ein Mehrfamilienhaus. Kaufe in der Nähe deines Wohnortes, nicht irgendwo weit weg. Kauf keine Problemobjekte, die hier die Profis machen, sondern etwas gutes, solides, aber auch keine High-End-Immobilie. Dann zahlt die Immobilie den Kredit von selber ab und bleibt auch noch ein kleiner Überschuss.

So hast Du dein Kapital vernünftig angelegt.

WARNUNG: Lass dein Geld nicht von Gebührenjägern auffressen. Dieser ganze Quatsch wie Lebensversicherung kaufen und dann beleihen, Bausparvertrag usw. dient NUR DER BANK. Es werden ausschließlich Provisionen abgeschöpft. Man wird auch versuchen Dein Aktienkapital in einen bankeigenen Fonds zu leiten und dann noch als Sicherheit zu nehmen. SEI MISSTRAUISCH !!

 

 

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Wenn Du dann 10 Jahre weiter bist, stehst im Berufsleben, dann ist Deine Immobilie(n) schon zum großen Teil abgetilgt, außerdem hast Du noch ein schönes Aktiendepot und schon ein paar Jahre Vermieterfahrung gesammelt - ideale Voraussetzungen um dann durchzustarten. Vielleicht haben sich die Märkte bis dahin wieder abgekühlt.

Von solchen Voraussetzungen können 99% der Leute hier nur träumen !

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Ich würde das Geld an deiner Stelle weiterhin so lange rumliegen lassen, bis du dir darüber im Klaren bist, was du eigentlich willst und bis du weißt, wie du es für dich richtig investierst.

vor 18 Stunden schrieb Lupus:

Bei meiner Bank sagten sie mir, dass ich im Grunde keinen "normalen Kredit" bekomme, sondern z.B. über eine Lebensversicherung Sicherheiten schaffen muss. (100% verstanden habe ich das noch nicht) -

Kümmere dich darum! Du bist Kreditwürdig und es gibt nicht nur eine Bank. Die Hinweise von @DiBe sind gut aber es sind lediglich seine Hinweise. Er kennt deine Ziele nicht und er würde so vorgehen. Nehme es mir nicht übel aber so intensiv hast du dich scheinbar nicht mit der Thematik auseinander gesetzt. Andere müssen mit weniger als 2.000€ bei 0,0 anfangen und schaffen das durch angeeignete Expertise. Du erwähnst nicht einmal, was du erreichen magst? Ich kann dir so keinen weiteren Rat geben.

 

vor 16 Stunden schrieb DiBe:

Von solchen Voraussetzungen können 99% der Leute hier nur träumen !

So schaut´s aus

bearbeitet von Stefan-RheinMain

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vor 19 Stunden schrieb Lupus:

Bisher hatte ich mich noch nie selbst um mein Geld gekümmert, sondern immer andere dies regeln lassen. Damit waren die betroffenen Personen mehr oder weniger,... eher weniger.... erfolgreich und ich will das ganze selbst in die Hand nehmen.

Seit einem Jahr beschäftige ich mich nun thematisch mit Immobilien. 

Es steht mir nicht zu, an Deinen Kompetenzen und Fähigkeiten zu zweifeln aber warum glaubst Du, das besser machen zu können als die anderen? Verfügst Du über entsprechende Qualifikationen, etc.?

Und warum Immobilien - und warum gerade jetzt (für Einsteiger ist gerade nicht der sinnvollste Zeitpunkt, um in Immobilien zu investieren)? Bist Du tief in Dir ein verhinderter Aufteiler, Projektentwickler, Macher oder folgst Du hier nur einem Trend und möchtest einfach dabei sein?

vor 19 Stunden schrieb Lupus:

Eine Bürgschaft von Freunden oder Eltern kommt für mich erst in Frage, wenn ich weiß, wie der Hase läuft und ich das ganze nicht doch noch gegen die Wand fahre - das Risiko ist mir zu groß

Das ist löblich, bleibt aber ein frommer Wunsch!

Auch in diesem Metier kommt die Fehlervermeidung über gemachte Fehler - und auch Profis, die lange Jahre im Geschäft sind machen Fehler! Allerdings frage ich mich, warum Du bei der genannten Kapitalausstattung überhaupt an Bürgschaften Dritter denkst?

vor 19 Stunden schrieb Lupus:

Ja es ist jammern auf hohem Niveau,

Stimmt!

Komm in Bewegung und höre auf zu lamentieren - in diesem Forum gibt es zahlreiche Beispiele eines individuellen Erfolgs mit Ausgangsbasis "0"

Und wenn Du nicht bereit bist ein Risiko einzugehen, darfst Du Dich mit Immobilien nicht beschäftigen!

 

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Wenn ich 500k hätte, würde ich das am Bondmarkt anlegen, da kriegt man mit moderater Risikobereitschaft schon noch seine 5%, erst Recht wenn man auch USD beimischt. Und 500k zu 5% sind mal eben schlappe 2000 pro Monat, da würde ich dann gar nicht mehr arbeiten gehen. 

Wer braucht da bitte Immobilien? 

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Wenn man sonst keine Einkünfte hat wären es nur die Abgeltungssteuer, also 25% plus Soli. Und auch nur für das, was über das steuerfreie Existenzminimum geht.

bearbeitet von Furzi
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Meine persönliche Vorgehensweise wäre:

Barkauf mehrerer kleinerer ETWs um regelmäßige monatliche Einkünfte zu erzielen. Dabei kannst du Erfahrungen als Vermieter sammeln und Fehler machen, die nicht so teuer sind als mit großen Projekten. Später dann mit einem Job und Einkünften aus V+V kannst du Bankenfinanzierungen in Betracht ziehen.

 

 

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Alles in den Bond Markt ist aktuell viel zu risikoreich. Wo bekommt man dort den 5% Rendite. Doch nur wenn man Fremdwährungsanleihen im großen Stil beimischt, bei denen man dann sowohl das Währungsrisiko als auch das Länderrisiko hat. (bemerke das gerade selbst bei türkischen Lira Anleihen)

den Vorschag von @DiBe ist schon ganz i.O. ob man unbedingt jetzt Immobilien kaufen muss ist eine persönliche Entscheidung aber ok.

Finde auf jeden Fall gut das du Dich selbst mit Geldanlage usw. beschäftigst, hilft Dir auf jeden Fall und wenn nur dazu den richtigen Vermögensverwalter o.ä. auszuwählen.

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vor 16 Stunden schrieb Furzi:

Wenn ich 500k hätte, würde ich das am Bondmarkt anlegen, da kriegt man mit moderater Risikobereitschaft schon noch seine 5%, erst Recht wenn man auch USD beimischt.

Im Bondmarkt bekommst Du leider nirgendwo mehr 5% Rendite. Euro-Anleihen solventer Schuldner rentieren durchweg unter 2%. Dollar-Anleihen gibt es durchaus schon mit 2-2,5% Rendite, aber durch Währungsschwankungen ist die Mehrrendite schnell weg - wie unlängst geschehen. 5% bekomme ich nur von Schuldnern wie Griechenland, (früher) Air Berlin usw. - mit bekanntem Ergebnis.

Anleihen in weiteren Fremdwährungen sind sehr risikoreich. Langlaufende Anleihen (10/+ Jahre) rentieren etwas besser, aber bergen die Gefahr wirklich großer Kursverluste falls die Zinsen wieder steigen sollten und Du vorfristig verkaufen willst/musst.

Mein Anleihenportfolio trocknet daher mit jeder weiteren Fälligkeit aus.

vor 3 Stunden schrieb heikoclaus1:

(bemerke das gerade selbst bei türkischen Lira Anleihen)

Willkommen im Club !:autsch:

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Schwellenländer im weitesten Sinne (kann man Griechenland durchaus auch zu zählen), aber natürlich die halbwegs soliden und nix a la Venezuela oder so.

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vor 1 Stunde schrieb Furzi:

Schwellenländer im weitesten Sinne (kann man Griechenland durchaus auch zu zählen), aber natürlich die halbwegs soliden und nix a la Venezuela oder so.

Ahnungslosigkeit ist anscheindend weit verbreitet. Ja man kann durch einen Mix so 6% brutto durchaus erreichen, jedoch gehen hier noch die Steuern ab und das Depot kostet ebenfalls (auch bei den Direktanbietern - zumindest ab einer gewissen Größe). Solide Schwellenländer? Venezuela war bis zum Ende des Ölbooms und den beginn der Sanktionen ebenfalls als solide gekennzeichnet. Unter solide bitte nicht Nationen wie die BRD verstehen und vergleichen aber im Vergleich zu anderen Lateinamerikanischen Staaten durchaus. Brasilien - war bis vor kurzem außerordentlich stabil - jetzt down.

 

Wenn man das Risiko minimieren möchte und das Management outsourct, empfehle ich folgenden ETF (bin zwar kein Fan von ETFs aber dieser ist ganz ok): IE00B9M6RS56 (habe ich selber im Depot zB). Bearbeitet Anleihen aus EM-Märkten auf USD basis.

 

Konstruktionen wie die diversen BDCs (Business development companies) und die meisten Reits lehne ich zumindest ab. Die hohe Rendite ist erkauft durch das einmalige Geschäftsmodell welches sich auf niedrige Zinsen aufbaut. Die Zinslandschaft in den USA verändert sich aber. Was MLPs anlangt (welche ja auch immer wieder hervorgekramt werden): ja nicht schlecht. Für US-Amerikaner; nicht für Ausländer. Warum? Stichwort Steuern.

 

Eine (Nachrang-)anleihe die eventuell interessant wäre für die Leser:  WKN  A0E465. Achtung: habe ich NICHT im Depot.

 

Von den ganzen Immobilienaktien die am Markt sind: halte ich nix von. Dann lieber selber in Immos investieren - nur nicht gerade jetzt (Gründe habe ich und andere bereits im Forum angegeben). Eine Ausnahme gibt es allerdings: US7561091049 . Aktuell zwar etwas zu teuer aber ich bin vom Unternehmen überzeugt. habe ich selber im Depot liegen.

 

Haftungsausschluß: KEINE Steuerberatung und KEINE Vermögensberatung. :)

 

 

bearbeitet von Georg J. Heininger
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Was die allgemeine Frage des Threaderstellers betrifft. Auch bei 500k Vermögen dürften Finanzierungen ohne pfändbares lfd. Einkommen nicht möglich sein. War vor Jahren noch anders aber jetzt definitiv nicht mehr. Kein banker lässt sich auf so etwas ein. Falls ja - mir bitte die Nummer des Bankers übermitteln. Muss dann eine sehr dumme Bank sein die sämtliche Vorschriften und Regeln ignoriert, die vor allem seit Basel III immanent sind, in punkto Kreditgeschäfte.

 

Arnd hat recht: wer nicht bereit ist, Risiko zu nehmen, sollte es einfach bleiben lassen.

 

@Lupus  wo du anfangen kannst? Such dir einen job der Kohle bringt. Leg das Vermögen mit SEHR moderaten Risiko an und halte es in Reserve. Du verfügst bereits am Anfang über eine enorme Ek-Basis - die meisten haben nicht mal 50k. Lerne. Lese. Besser noch. wenn du mit Immos was machen willst und du stehst am Anfang der Karriere, dann bemühe dich um einen job in diesem Umfeld. Gibt einige Berufe und damit meine ich nicht nur den sogenannten Makler. Ah und was ganz wichtiges: Streich den Ausdruck passives investment aus deinen Wortschatz. Solches gibt es nicht.

bearbeitet von Georg J. Heininger
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wo ist Brasilien bitte down, wir reden von den Anleihen oder nicht? Und dass Venezuela als solide galt, das ist nun schon 10 Jahre her

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vor 15 Minuten schrieb Furzi:

wo ist Brasilien bitte down, wir reden von den Anleihen oder nicht? Und dass Venezuela als solide galt, das ist nun schon 10 Jahre her

Einfach die aktuelle Entwicklung Brasiliens betrachten. Innenpolitisch bewegungsunfähig und wirtschaftl. in einer Quasi-Rezession. Nur weil es noch nicht von den Ratingagenturen abgestuft wurde, bedeutet nicht, dass sie derzeit keine Probleme haben. Ad Venezuela: Solide im Vergleich mit den Anrainerstaaten betrachtet.

bearbeitet von Georg J. Heininger

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@Georg J. Heininger Realty Income halte ich selbst auch in meinem Depot und stimme dir da voll zu, momentan leicht überteuert aber überzeugendes Unternehmen. Kann dir aber auch die LTC Poperties für dein Depot Empfehlen ist auch eine sehr überzeugende Immobilienaktie und zahlt Ihre Dividende genauso wie die Realty Income.

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Am 16.11.2017 um 08:48 schrieb Stefan-RheinMain:

Kümmere dich darum! Du bist Kreditwürdig und es gibt nicht nur eine Bank

Hier muss ich meine Aussage revidieren/anpassen und mich @Georg J. Heininger anschließen. Ohne pfändbares Einkommen wird es natürlich schwer. Mit Sicherheiten, die ja vorhanden sind, ist es allerdings nicht unmöglich. 

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vor 8 Stunden schrieb Stefan-RheinMain:

Hier muss ich meine Aussage revidieren/anpassen und mich @Georg J. Heininger anschließen. Ohne pfändbares Einkommen wird es natürlich schwer. Mit Sicherheiten, die ja vorhanden sind, ist es allerdings nicht unmöglich. 

Man muß nicht unbedingt ein Einkommen als Angestellter oder Selbstständiger sein, um Kredite zu erhalten. Diese geht natürlich auch, wenn man entsprechende Vermögenserträge nachweisen kann. Allerdings dürften die Erträge von Immobilien in Höhe von 500.000 Euro hierzu nicht ausreichen.

Daher: Erst halbwegs gut bezahlten Job finden. Dann cash flow reiche Immobilien kauen, so daß schnell aus den Immoilien z.B. 2000 Euro im Monat übrig bleiben. Dann kann man auch Privatier werden. (2000 Euro wurden mir vor knapp 10 Jahren genannt, wenn ich mich recht erinnere).

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Ich würde mich in erster Linie einmal professionell beraten lassen. Eine Finanzierung sollte gut durchdacht sein. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass mit Eigenkapital alles möglich ist, da es in den meisten Fällen bei tragenden Objekten als Gewährleistung von Sicherheit dient. Ich weiß leider nicht woher Sie kommen, ich persönlich habe bei der WKI Gmbh in Bielefeld www.wki-gmbh.de ganz gute Erfahrung gemacht. Die haben mich wirklich super beraten. Ich hoffe es ist in ordnung einen link zu posten.


Liebe Grüße
Ps: Ich hoffe ich konnte helfen.

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vor 23 Stunden schrieb Andreas:

Man muß nicht unbedingt ein Einkommen als Angestellter oder Selbstständiger sein, um Kredite zu erhalten. Diese geht natürlich auch, wenn man entsprechende Vermögenserträge nachweisen kann. Allerdings dürften die Erträge von Immobilien in Höhe von 500.000 Euro hierzu nicht ausreichen.

Daher: Erst halbwegs gut bezahlten Job finden. Dann cash flow reiche Immobilien kauen, so daß schnell aus den Immoilien z.B. 2000 Euro im Monat übrig bleiben. Dann kann man auch Privatier werden. (2000 Euro wurden mir vor knapp 10 Jahren genannt, wenn ich mich recht erinnere).

Bei allem Respekt, hier kann ich leider nicht Zustimmen.

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Hier war auch schon mal sowas wie "habe kein gutes Einkommen, aber EK zum Zeigen". Glaube kaum, dass das bei der Bank Eindruck schindet. Da wurde sogar gesagt, dann verpfände das EK doch an die Bank. Was Blöderes gibt's wohl nicht. Da ist der Bank den Stinkefinger zeigen und Cash kaufen noch allemal besser.

bearbeitet von Furzi

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