dkh99

ETW gefunden. Einige Fragen vor dem OK

32 Beiträge in diesem Thema

Liebe Community,

ich bin nun seit 2 Wochen hier angemeldet und habe schon ein etwas schlechtes Gewissen, dass ich schon drei Threads aufgemacht habe. Natürlich hoffe ich, dass das hier dennoch ok ist. 

Manchmal geht alles doch schneller als gedacht und ich habe eine nette 2-Zimmer-Whg in einer guten Berliner Lage gefunden. Es ist ein Altbau und wird auch bald bezugsfrei sein. Der Preis liegt bei rund 3,6 k pro qm.

Nun weiß ich nicht worauf ich alles achten sollte. Auffällig ist, dass die Fassade an der einen oder anderen Stellen nicht mehr so gut ausschaut und vielleicht demnächst dort was gemacht werden muss. Ich habe euch Mal ein Bild beigefügt.

Für die Größe des Hauses (Stadtvilla mit 8 Einheiten) kommt mir die Instandhaltungsrücklage mit 35.000 EUR etwas wenig vor. 

Hinzu kommt, dass mir das Hausgeld mit rund 360 EUR recht hoch vorkommt. Rund 127 EUR sind davon nicht umlagefähig. 

Wie würdet ihr da an die Sache rangehen? Würdet bei einer solch geringen Instandhaltungsrücklage eher den Bogen rum machen?

Viele Grüße und besten Dank.

 

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Hallo dkh99,

wenn ich mich richtig erinnere, hast du Cashflow mit deinen Immobilien generieren wollen. Ich glaube, das wirst du bei dem qm-Preis nicht schaffen. In Berlin erlaubt der Mietspiegel für gute Altbauten 10€, inkl. 10% sind es gerade mal 132€/qm/Jahr. Du hast also einen Faktor von >27, ohne die Kaufnebenkosten und das Hausgeld zu betrachten. 

Du meinst “bald bezugsfrei“, liegt ein Mietaufhebungsvertrag vor?

Ich könnte in Berlin tausende Wohnungen zu dem Preis finden. Warum willst du unbedingt genau sie?

Gruß Sanny

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Hallo Sanny,

Ja das ist richtig. Ich suche eigentlich was mit Cashflow. Aber egal was ich mir aktuell anschaue: nix zu finden. Deshalb dachte ich, dass ich eben die Phantasie auf die Wertsteigerung für die Zukunft mitnehme.

Der Zeitmietvertrag endet am 15.12. und es wurde auch nicht verlängert.

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vor 7 Stunden schrieb dkh99:

Deshalb dachte ich, dass ich eben die Phantasie auf die Wertsteigerung für die Zukunft mitnehme.

Hi @dkh99, dein Objekt soll sich jetzt auch schon rechnen. Wenn dann noch eine Wertsteigerung kommt umso besser. 

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vor 8 Stunden schrieb dkh99:

Deshalb dachte ich, dass ich eben die Phantasie auf die Wertsteigerung für die Zukunft mitnehme.

Wie viel Wertsteigerung ist denn realistisch zum derzeitigen Vertrag? 
Zukunft ist schließlich immer so ne Sache. Was kommt kann eben keiner Wissen und auf eine Wertsteigerung zu hoffen finde ich persönlich immer schwer. 

Um so besser, wenn du etwas hast, was dir diesen Gedanken rechtfertigt. 

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@ Stefan-RheinMain: das ist leider derzeit nicht der Fall :(

scheinbar wieder das falsche Objekt. 

Ich müsste aber auch einmal prüfen, ob überhaupt schon einmal eine Strangsanierung erfolgt ist und die Stromleitungen erneuert wurden. Wenn das noch kommt, ist die geringe Inst-Rücklage schnell futsch.

@ Matthias Renner: nein noch nicht. Der Makler wollte noch nachliefern. 

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@dkh99 Faktor 27 ohne Kaufnebenkosten u. Hausgeld das kann doch niemals eine lohnende Investion werden (wenn nicht irgendwelche stark werterhöhende Besonderheiten vorliegen von denen du nichts schreibst) und auch nicht Cash positiv sein.

Der von dir aufgeführte Grund "es ist nichts anderes zu finden" macht das Invest auch nicht besser. Wenn du hier mal ausführlich liest so merkst du das viele Investoren aus diesem Grund aktuell kaum bzw. nur Sondersituationen kaufen.

Schon mal darüber nachgedacht das vielleicht ein ungünstiger Zeitpunkt ist um Immobilien zu erwerben. Besser kein Invest als ein schlechtes Invest das gilt speziell auch für Immobilien, da diese doch erhebliche höhere An- u. Verkaufskosten und Aufwand verursachen als z.B. Aktien o.ä.. 

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Am 9.11.2017 um 00:12 schrieb dkh99:

Ich suche eigentlich was mit Cashflow. Aber egal was ich mir aktuell anschaue: nix zu finden. Deshalb dachte ich, dass ich eben die Phantasie auf die Wertsteigerung für die Zukunft mitnehme.

 

Ich glaube, das ist das Problem. Anstatt eines klaren Plans steht das Gefühl, was machen zu MÜSSEN im Vordergrund... ist wie beim Neuen Markt damals...

Hope is not a plan  :D

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Vielen Dank Leute,

das Forum ist auch dazu da, sich Ideen zu holen. Ich zähle mich einfach noch zu einem Anfänger.

Dennoch will ich auch dazu sagen: wer sich mit dem Berliner Markt befasst, wird merken, dass diese Immobilie noch zu den besseren gehört. Vielleicht muss ich einfach mal mit meiner Suche raus aus Berlin gehen. 

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@dkh99 ich finde es gut das du dir Ihr Meinungen einholst, deutlich besser als einfach mal zu machen. Was mich etwas entsetzt ist die Aussage sonst "nix zu finden" Das ist m.M. nach genau die Einstellung die ins Verderben führt.

Gute Objekte zu finden bedarf es neben guten Kontakten auch viel Geduld, Geduld und nochmal Geduld, die sich dann jedoch irgendwann auszahlt.

Ich hab nochmal kopiert was Andreas zu einem anderen Thema geschrieben hat, finde das passt auch sehr gut hier rein

Wesentlich war für Dr. Zitelmann der Nonkonformismus, das gegen den Strom schwimmen. Als Mit dem Strom Schwimmer kann man als Angestellter Karriere machen (leichter wenigstens, als wenn man Nonkonformist ist), aber reich wird man damit nicht.

Man sollte Vermögensgegenstände dann kaufen, wenn alle sagen: "Wie kannst Du nur (Ost-) Immobilien (Aktien. etc.) kaufen, ich kenne so viele Leute, die damit Geld verloren haben" (habe ich in den Jahren 2007 bis 2012 sehr häufig gehört).

Wenn alle über ihre Gewinne sprechen, sollte man verkaufen (egal ob Aktien oder Immobilien).

Darum ist jetzt der falsche Zeitpunkt massiv in Immobilien zu investieren

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Grundsätzlich gebe ich dir mit deiner Aussage völlig recht @heikoclaus1. Aber: gerade dass in Zeiten wo Immobilien scheinbar einen Boom erleben und viele unerfahrene Teilnehmer in den Markt strömen, sehe ich als enorme Chance für Investoren an, die mit etwas mehr Expertise an die Sache heran gehen. Es gibt viele schlechte und unüberlegte Investments. Zudem wird teilweise viel verkauft, nur weil wir uns scheinbar auf einem hohen Preisniveau bewegen. Selbst, auch im Vergleich zu anderen Forenteilnehmern, würde ich mich als totalen Immobilienanfänger bezeichnen. Aber im Gegensatz zu manchen Investoren, die aktuell mit teilweise viel Geld in den Markt drängen, habe ich vergleichsweise scheinbar viel Expertise. Es bleibt auf jeden Fall interessant. 

vor 5 Stunden schrieb heikoclaus1:

Wenn alle über ihre Gewinne sprechen, sollte man verkaufen (egal ob Aktien oder Immobilien).

Das zu Pauschalisieren halte ich nicht für richtig. Sicherlich stimmt das im Einzelfall. 

Grüße 

bearbeitet von Stefan-RheinMain
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Nabend Leute,

ich wollte mich einmal zurückmelden. Dank des Profikalkulationstools von Thomas Knedel bin jetzt auch ich zu dem Schluss gekommen, dass die Wohnung der wirtschaftliche Wahnsinn gewesen wäre. Sie ist auch nach wie vor nicht weg, obgleich sie doch so viele Interessenten gehabt haben soll :-)

Ich hatte gestern nun einen Termin bei einem Makler, der mir ein Neubauprojekt in Berlin-Köpenick vorgestellt hat. 3 Zimmer, 87 qm, 1 OG für 296.800 EUR. Wenn ich noch die Nebenkosten dazurechne, käme ich auf 338.000 EUR. Ausgehend davon, dass ich alles vollständig finanziere und ich einen Zinssatz von 1,5 % bekäme und eine anfängliche Tilgung von 2 % habe, kommt man auf einen Kapitaldienst von rund 990 EUR. Nun prognostiziert das Vermietungsteam des Maklers eine Miete von 14 EUR pro qm. Dann komme ich auf einen positiven CF von rund 150 EUR. Hört sich irgendwie alles etwas schöngerechnet aus. 

Ich weiß nicht. Ich werde es wohl ruhiger angehen lassen. Man kauf sich ja hier nicht nen Anzug oder einen Pulli, sondern bindet sich doch rund 350.000 EUR ans Bein.

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Der positive CF ist - wie du schon selbst sagst - schön gerechnet. Denn 1,5% bei einer 100% Finanzierung wirst du wohl kaum erzielen können.

Hält die erwartete Miete auch eine Annuität von 8% stand?

Dann steht wie bei wohl allen Neubauprojekten ein neg. CF da und du erkennst, dass auch dieses Projekt eher etwas für Kapitalanleger ist.

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Am ‎16‎.‎11‎.‎2017 um 22:45 schrieb dkh99:

Sie ist auch nach wie vor nicht weg, obgleich sie doch so viele Interessenten gehabt haben soll :-)

jo, vielleicht auch ein Zeichen, dass der Peak am Immomarkt erreicht ist

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vor 48 Minuten schrieb Furzi:

jo, vielleicht auch ein Zeichen, dass der Peak am Immomarkt erreicht ist

3500 EUro ist auch für einen Berliner Altbau ein hoher Preis, dürfte aber auch daran liegen, dass die Wohnung bezugsfrei wird. Soviel zahlt man bei dem Zustand des Hauses nur innerhalb des S-Bahnrings. Vor ein paar Jahren kosteten solche MFH 600 Euro pro qm......

Hände Weg (Dito für Köpenick bei dem Preis).

Sell on good news

Kaufen wenn die Kanonen donnern.

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Ich war gestern mal Just 4 Fun in Köpenick, um mir die Baustelle anzuschauen. Habe dort ein Ehepaar getroffen, die schon letztes Jahr dort gekauft haben und die Wohnung vermieten wollen. Die meinten 14 EUR sind unmöglich. Die versuchen ihre derzeit für 10,5 EUR zu vermieten. 😝

Wie schon vermutet: schöngeredet vom Makler. 

Ich lasse es. Danke Euch :)

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Berlin mit München verwechselt, würde ich mal sagen.

 

Aber Berlin wird ja das neue München. Und Leipzig das neue Berlin. Und Bitterfeld das neue Leipzig.

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Ich bin auch gerade am Anfang und habe mich die letzten Monate viel in die Materie eingelesen. Ich habe mein eigenes Excel tool erstellt in dem ich Immobilien anhand der Randdaten grob durchkalkulieren kann. Man muss sich zwar sehr intensiv mit den unterschiedlichen Kalkulationen befassen, das macht aber zum Start auf jeden Fall Sinn um sich einmal einen Überblick über die Relevanten Eckdaten eines Investments zu verschaffen. Danach kann man sehr schnell beurteilen (auch als Anfänger) ob ein Investment in Frage kommt oder nicht. Das kann ich dir auch nur empfehlen und man geht auch mit einem recht guten Gefühl an die Suche heran da man weiß worauf man achten muss.

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Hallo liebe Community,

ich hatte eigentlich schon einen Haken an das Jahr gesetzt und mir gedacht, ich schaue einfach mal im neuen Jahr, was der Markt so bringt. Nun rief mich ein Makler an, der etwas "sehr interessantes" für mich hätte. Ich habe mir alles durchgeben lassen und irgendwie finde ich das ganz und gar nicht interessant. Aber vielleicht habe ich auch einen Denkfehler

 

Und zwar: es ist eine 1 Zimmer Wohnung in Berlin-Wilmersdorf. 60er Jahre, 40,5 qm, allerdings komplett hochwertig saniert. Die Wohnung wird derzeit möbliert auf Zeit vermietet. Da die Eigentümerin alles drin lassen würde, meint der Makler, ich solle das auch weiterhin so vermarkten, also Wohnen auf Zeit. Der Mietspiegel sieht maximal 9 EUR NK dort vor. Sie vermietet sie derzeit zu pauschal 15 EUR brutto. Die Wohnung wird im März frei.

Nun ruft Sie 176.000 EUR auf. Evtl. sind 160.000 EUR drin. Wenn ich mal von 160.000 EUR ausgehe, bin ich mit den Nebenkosten bei rund 180.000 EUR. Unterstellt, ich vermiete sie auch für 15 EUR pauschal, hätte ich Mieteinnahmen von rund 605 EUR. Das Hausgeld liegt bei 171 EUR. Bei einem Kapitaldienst von 3,6 % wäre das doch wirtschaftlicher Blödsinn oder übersehe ich hier was? Ich glaube, der Umstand, dass die Wohnung auf Zeit vermietet werden kann, wird hier mit eingepreist. Für die Berechnung der Wirtschaftlichkeit muss ich doch eher von einem regulären Mietvertrag (Mietspiegel zu beachten) ausgehen. Richtig? Und da wäre ich bei unter 400 EUR NKM, abzgl. nicht umlegbare Kosten von vielleicht 40 EUR: Einnahmen von (schön geredet) rund 360 EUR. 

Für die eine oder andere Anregung wäre ich dankbar.

 

Schöne Festtage wünsche ich euch

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