dkh99

Entscheidungshilfe: Gut vermietete Kita behalten oder verkaufen

19 Beiträge in diesem Thema

Guten Morgen zusammen,

nun bin ich recht neu hier im Forum und muss auch schon meine zweite Frage stellen. Natürlich könnt ihr mir hier nicht die Entscheidung abnehmen, aber doch vielleicht eure persönliche Meinung dazu äußern. Genau genommen geht es um die Immobilie meines Vaters, für den ich die ganzen Finanzen verwalte. Es handelt sich um eine kleine 75qm Erdgeschoss-Gewerbeeinheit, die seit vielen vielen Jahren als Kindertagesstätte vermietet wird, in guter Lage in Berlin-Schöneberg. Mein Vater hat die Einheit nun schon seit 1996, sie ist abbezahlt und wurde nun neu vermietet. 

Nach Abzug der Kosten fließen meinem Vater 1.030 EUR in die Tasche. Also eigentlich eine super Rente nebenbei. Seit einiger Zeit beschäft er mich damit, das Objekt zu verkaufen. Er befürchtet, dass er es nicht mehr so leicht vermietet bekommt, wenn die Mieterin mal aufhört (sie geht davon aus, dass sie nach den vermieteten 5 Jahren aufhört). Außerdem meint er, mit dem Geld könne man gut in etwas größerem Investieren. Schon im Jahre 2010 standen wir kurz vor dem Verkauf. Der Deal ist vor dem Notartermin geplatzt... zum Glück :D Damals lag der Preis bei 135.000 EUR. Zwei Makler haben den Preis heute auf rund 285.000 EUR, ggf. 300.000 EUR geschätzt.

Ich persönlich hänge am Objekt. Schöner sanierter Altbau, nette WEG, solide Rendite... Andererseits ist ein Gewerbe tatsächlich immer schlechter zu vermieten als eine Wohnung. 

Was meint ihr? Wie würdet ihr an die Sache rangehen? Zwischenzeitlich überlege ich, ob ich ihm das Objekt einfach abnehme...

LG aus Berlin, Alex 

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vor 22 Minuten schrieb dkh99:

Was meint ihr? Wie würdet ihr an die Sache rangehen? Zwischenzeitlich überlege ich, ob ich ihm das Objekt einfach abnehme...

Ein gewerblicher Mietvertrag mit einer Laufzeit von 5 Jahren ist aus Käufersicht nicht ganz so sexy - Banken quittieren solche Kurzläufer gerne mal mit erhöhten EK-Anforderungen. 

Potentielle Käufer dürften also nicht die klassischen Kapitalanleger sein, sondern eher jene, die auf eine spätere Umwidmung spekulieren - und das kannst Du auch selber machen!

Der Berliner Markt wird auf längere Sicht ein Boom-Markt bleiben (die historisch bedingt niedrigen Mieten sorgen dafür, dass auch die Kaufpreise noch Luft nach oben haben), ohne Not würde ich hier nicht verkaufen!

PS.: Und wenn eine Umwidmung nicht drin ist sorgt der Zuzug nach Berlin für weitere "Kundschaft" einer Nachfolge-Betreiberin.

 

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Sehe ich ähnlich: eine bestehende Kita in Berlin wird noch auf lange Sicht gebraucht. Versuch doch mal, Dir eine Meinung zu bilden, wie die Chancen sind, dass sich ein Nachfolge-Betreiber findet. So zwei bis drei Jahre vor dem Ende des Vertrages dürftest Du in der Richtung sicher auch viel Unterstützung von den Eltern den dann betreuten Kinder erwarten können...

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Also 4000 Euro pro qm ist ein super Preis für eine Gewerbeeinheit. Ich würde auf jeden Fall verkaufen (selbst für nur 3000 Euro verkaufen). Die Vermietung von Gewerbeeinheiten ist in Seitenstr. von Berlin sehr schwierig (ich habe deshalb vor ein paar Jahren in Weißensee 2 Einheiten in WOhnungen umgewandelt). Die Umnutzung in Wohnungen ist nicht ohne (in einer WEG wahrscheinlich kaum/nicht möglich). Daher verkaufe, solange Du noch die gegenwärtigen Mondpreise bekommen kannst und die Einheit langfristig vermietet ist.

Zur Info: ich habe noch 4 Gewerbemieter in meinem anderen Berliner Haus (allerdings an Hauptstraße mit hoher Visibiliät, daher gute Gewerbelage). Aber auch dort ist die Vermietung an seriöse Gewerbemieter nicht ohne.....

 

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Vielen Dank für Eure Antworten. Natürlich weiß man nicht, wo die Preise hingehen werden. Ich gehe persönlich auch noch nicht davon aus, dass nächstes oder übernächstes Jahr Schluss ist. Dass ein Mietvertrag von 5 Jahren nachteilig ist für die Finanzierung, hätte ich nicht gedacht. Aber klar, vermutlich denken Banken, dass das Leerstandsrisiko bei Gewerbeeinheiten einfach größer ist.

Die Frage, die man sich hier stellen muss: bekommt man für die 300 k einen monatlichen positiven Cashflow von 1 k? 

Aber wie schon in meinem Anfangsbeitrag erwähnt: die Entscheidung können nur wir treffen .

 

P.S. eine Umwidmung in eine Wohnung ist leider nicht möglich, da die Einheit Ladenfenster hat. Aber ihr meint sicherlich eine Umwidmung für ein anderes Gewerbe. 

bearbeitet von dkh99

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Hallo dkh,

bauliche Herausforderungen wie z.B. ein Schaufenster kann man ändern. Einen blockierenden WEG-Miteigentümer, der deinen Wunsch auf Nutzungsänderung nicht mitträgt kannst du nicht ändern. 

Ich kenne mich auf dem Berliner Markt nicht aus, deswegen fällt es mit schwer zu beurteilen, ob du in deinem Umfeld 4% Rendite erzielen kannst. Absolut unrealistisch hören sich 4% aber nicht an. Ich parke überschüssige Liquidität in einem Dividenden-WP-Depot. Mit etwas Geduld hast du dort auch günstige Kaufgelegenheiten und eine Rendite von 5%. Nach Steuer sind das knapp unter 4%. Solange meine Immo-Darlehenszinsen darunter liegen, verzichte ich auf Sondertilgungen. 

Aber mal ne andere Idee für einen Nachmieter aus der Kita- Branche. Wenn das Wohnumfeld ausreichend Nachfrage nach KiTa-Plätzen hergibt gründest du eine UG. Das ist mit kleinem Kapital möglich. Mach einen Deal mit der jetzigen Mieterin zu Übernahme der Einrichtung. Beteilige eine fähige Erziehrin mit einem auskömmlichen Anteil an der UG und lass Sie den Laden schmeißen. Mach es für deine Geschäftspartnerin finanziell attraktiv. Du kassierst die Miete und Teile des Überschusses aus dem Betrieb.

VG Tobias

 

 

bearbeitet von Tobias Röhrig

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vor 1 Stunde schrieb dkh99:

eine Umwidmung in eine Wohnung ist leider nicht möglich, da die Einheit Ladenfenster hat

Warum sollte das nicht möglich sein? Der Aufwand wird zwar größer - aber ansonsten gängige Praxis.

 

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vor 4 Stunden schrieb Tobias Röhrig:

Hallo dkh,

bauliche Herausforderungen wie z.B. ein Schaufenster kann man ändern. Einen blockierenden WEG-Miteigentümer, der deinen Wunsch auf Nutzungsänderung nicht mitträgt kannst du nicht ändern.

Das stimmt, wenngleich in diesem konkreten Fall vorstellbar ist, dass die Umwandlung einer Kinderbetreuung mit zugehörigem Lärm etc. in eine ruhige Wohnung den übrigen Eigentümern möglicherweise entgegenkommt.  

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vor 8 Stunden schrieb dkh99:

P.S. eine Umwidmung in eine Wohnung ist leider nicht möglich, da die Einheit Ladenfenster hat. Aber ihr meint sicherlich eine Umwidmung für ein anderes Gewerbe. 

Ich habe eine Ladeneinheit in Berlin-Weißensee in eine Wohnung umgenutzt und die Ladenfenster belassen. Bisher hatte ich keine Probleme, die Wohnung zu vermieten. Das Problem ist die Zustimmung der anderen Eigentümer in eine Wohnung. Es reicht ein Eigentümer, um die Sache zu verhindern.

Bitte prüfe die Teilungserklärung, ob die Nutzung der Einheit auf einen Kindergarten beschränkt ist. Ggf. kannst Du die Einheit auch nicht als anderes Gewerbe nutzen, wenn es einem der anderen Eigentümer nicht gefällt.

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vor 5 Stunden schrieb HenKo:

Das stimmt, wenngleich in diesem konkreten Fall vorstellbar ist, dass die Umwandlung einer Kinderbetreuung mit zugehörigem Lärm etc. in eine ruhige Wohnung den übrigen Eigentümern möglicherweise entgegenkommt.  

In der Tat. Der Hausdrachen ist ständig am Meckern über die Eltern, die ihre Kinderwagen kurz im Hausflur stehen lassen oder wenn mal auf dem Hof gespielt wird :D

Das mit der Umwidmung in eine Wohnung wäre echt interessant.

 

bearbeitet von dkh99

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Liebe Community, ich komme auf das Thema Umwidmung der Kita zurück. Das Thema Verkauf ist noch nicht wirklich vom Tisch. Auch das Behalten und die Umwidmung sind noch Thema. Bei der Prüfung der Unterlagen bin ich in der Teilungserklärung auf etwas interessantes gestoßen. Die Kita wird in der TE als Wohnung angesehen. Damit ist doch das Thema Umwidmung vom Tisch und ich bzw. (im Falle eines Verkaufs) der neue Eigentümer können daraus auch ohne weitere Zustimmung eine Wohnung machen oder? Dieser Umstand dürfte definitiv wertsteigernd sein.  

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Ich kenne mich mit KiTas ganz gut aus.

Grundsätzlich gibt es einen sehr hohen Bedarf an KiTa Plätzen. Oft ist der Bedarf größer als das Angebot. Check mal, ob das in deiner Lage auch so ist.

Nur weil ein KiTa Träger (Betrieber) aufhöhren will, heißt dass noch nicht, dass die Eltern der Kinder aus der kiTa wollen, dass die KiTa schließt und dass das jugendamt (als zuständige "Behörde") das will. Es gibt in solchen Fällen also große Chancen, dass ein anderer träger den laden übernimmt, und das nahtlos weiter geht. Allerdings (In NRW) ist die Daumenregel: KiTas bekommen weniger Kostenprobleme wenn sie mehr als 30 haben. Und bei 75qm sind da viel weniger.

Lässt sich aber beides über ein Gespräch mit der richtigen person im Jugendamt schnell raus finden.

Es gibt von den Jugendämtern Pauschalen für Mieten/qm-Mieten, finde mal raus wie hoch die Ist, so dass Du einen Faktor mit der marktübleichen Miete errechnen kannst.

LG Georg

P.S. KiTas sind laut. Lautstärke mindert den Wert der Nachbarschaft. Da könnte ich mir vorstellen, dass deine/eure Nachbareigentümer ein bisschen dafür zahlen würden, wenn die KiTa in eine leise Wohnung umgewandelt wird.

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Hallo Georg, aus welchen Gründen auch immer: ich habe keine Benachrichtigung zum deinem sehr hilfreichen Beitrag erhalten. Da - unbewusst - ignoriert :D  

 

Danke für deine Einschätzung. Ich mache mir kaum Gedanken darüber, dass das Objekt nicht weiter vermietet werden kann. In der Gegend ist ein großer Bedarf (so meine Mieterin, die sich häufig mit anderen Betreiber der Gegend trifft). 

Ich habe mich dennoch einmal mit einem Makler in Verbindung gesetzt. Dabei sind wir auf eine sehr interessante Sache gestoßen, die mich etwas stutzig macht... aber auch den WEG-Verwalter, der mir keine Antwort liefern konnte, weil er die Verwaltung erst vor 3 Jahren übernommen hat:

In der TE ist die Einheit als Wohnung geführt, nicht als Gewerbeeinheit. Eine Kita ist für mich aber ein Gewerbe und keine Wohnung. Ob das von der WEG nur geduldet wurde, weiß ich nicht. Ich habe mich darüber mit einem Kollegen unterhalten, der Notar ist. Er meinte, dass seinerzeit zu Westberliner Zeiten vieles geduldet wurde und alles nicht so streng war. Die Frage ist natürlich, v.a. für den Fall des Verkaufs: was passiert, wenn die Kita auszieht... dann dürfte ich es, wenn es nicht als Gewerbe umgenutzt wurde, auch nur als Wohnung vermietet werden. Und als Wohnung wird sie vermutlich derzeit noch nicht den baurechtlichen Vorgaben gerecht. 

Hat mal einer vor euch einen ähnlichen Fall mitbekommen?

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Hallo,

ihr müsst stark aufpassen! In Berlin wird das Thema Zweckentfremdung immer kritischer angegangen. Ich würde an eurer Stelle die Eintragung als Wohnung in der Akte nicht groß an die Glocke hängen. Zwar wird das Bauamt schon nicht ankommen und euch kontrollieren aber wenn jemand euch anpfeifft, müssen sie die Anzeige nachkommen und die Nutzung als Kindergarten untersagen. Eine Umnutzung von Wohnung ins Gewerbe ist fast unmöglich! Du müsstest ggf eine andere Wohnung neu herstellen um diese “abzulösen“. 

Ich würde auch nicht verkaufen. Jeder, der die Teilungserklärung sichtet und Ahnung hat, könnte dich unter Druck setzen. Wenn du unbedingt verkaufen willst, lieber vorher als Wohnung ausbauen und somit alles wieder legalisieren. 

Gruß

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Guten Morgen und danke,

von Zweckentfremdung dürfte ja nur die Rede sein, wenn wir wüssten, wie das Objekt auch öffentlich rechtlich geführt wird. Gewerbe oder Wohnung? Wenn das beim Bauamt ein Gewerbe ist, dann müsste es doch m. E. egal was in der TE drin steht. Die regelt das Verhältnis der WEG. 

Ich will es in der Tat nicht an die große Glocke hängen. Aber irgendwie würde ich schon für Klarheit sorgen wollen.

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Hallo Monsterchen und auch die anderen, die sich vielleicht für das Thema interessieren:

 

ich war heute im Bauarchiv und habe mir einmal die Bauakten seit 1892 angesehen. Zu der Einheit meines Vaters findet sich dort nichts. Also keine Bauanträge zu irgendwas oder Nutzungsänderungen etc. pp. Daraus lässt sich aber auch folgendes herleiten:

Das Haus wurde seinerzeit als reines Wohnhaus errichtet. Wenn sich dort also kein Antrag auf Nutzungsänderung findet, dann heißt es, dass es auch nur eine reine Wohnung ist. Zu einer anderen im EG befindlichen Einheit findet sich dagegen eine Gaststättenerlaubnis. Zum Kinderladen dagegen nicht. In der Abgeschlossenheitserklärung ist der Kinderladen auch als Wohnung ausgeführt, genauso wie alle anderen Einheiten auch, bis auf die Gaststätte.

Handelt es sich also hierbei um eine Zweckentfremdung, soweit die Einheit als Kinderladen genutzt wird? Antwort nach Rücksprache mit dem Jugendamt: Nein. Ein Kinderladen bzw. Kindertagespflegestätte darf sogar in der eigenen Wohnung betrieben werden. Es handelt sich dabei nämlich um kein Gewerbe. Daher ist alles - soweit ich das verstehe - völlig Safe. Wenn also die Mieterin mal ausziehen sollte, kann die Einheit als Wohnung genutzt werden oder aber jederzeit wieder als Kinderladen. Ich kann die Einheit nur nicht als Gewerbe vermarkten oder aber vermieten.

Jetzt habe ich wenigstens etwas Klarheit.

 

Sofern der angestrebte Preis (4.100 bis 4.500 EUR pro qm) derzeit nicht realisierbar ist, bleibt die Einheit eben. Die Mieterin bleibt in jedem Falle die nächsten 4 Jahre. Und die Wahrscheinlichkeit dürfte groß sein, dass sich hinterher über das Jugendamt ein neuer Mieter findet. Der Makler, mit dem ich im Gespräch war, meinte sogar, dass man die Räume gut als WG vermieten könnte, so dass man auch wesentlich mehr Miete bekommen könnte, als jetzt.

bearbeitet von dkh99
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Am 9.7.2018 um 15:03 schrieb dkh99:

Handelt es sich also hierbei um eine Zweckentfremdung, soweit die Einheit als Kinderladen genutzt wird? Antwort nach Rücksprache mit dem Jugendamt: Nein. Ein Kinderladen bzw. Kindertagespflegestätte darf sogar in der eigenen Wohnung betrieben werden. Es handelt sich dabei nämlich um kein Gewerbe. Daher ist alles - soweit ich das verstehe - völlig Safe. Wenn also die Mieterin mal ausziehen sollte, kann die Einheit als Wohnung genutzt werden oder aber jederzeit wieder als Kinderladen. Ich kann die Einheit nur nicht als Gewerbe vermarkten oder aber vermieten.

Jetzt habe ich wenigstens etwas Klarheit.

Tut mir echt leid, ich möchte hier nicht den Miesepeter spielen aber das alles klingt in meinen Ohren nicht unbedingt nach Klarheit!

Das einzige Amt, dass dir die Fragen zur Zweckentfremdung  beantworten kann, ist das Zweckentfremdungsamt. Das Jugendamt hat diesbezüglich KEINE AHNUNG! Das Jugendamt gibt dir nur Auskunft bezüglich der Anforderung, die du bringen musst, wenn du mit “ihren Kindern“ arbeitest. Die meinen sicher, bis zu 5 Kindern dürfen auch in einer Wohnung betreut werden. Ein Sachbearbeiter von Jugendamt kann und darf dir keine Antworten zur baulichen Nutzung geben. Offiziell kann dir nicht mal die Bauaufsicht darüber Auskunft geben, obwohl sie davon sicher mehr Ahnung hätten. Wenn der Kindergarten mehr als zehn Kindern betreut, ist es (in Berlin) sogar ein Sonderbau, da gelten ganz andere Auflagen.  

Dass die Ämter teilweise aus Ungewissheit Auskünfte erteilen, die ihnen gar nicht zustehen, passiert gar nicht mal so selten. Ein Beispiel, wenn du eine Gaststätte in Berlin aufmachen willst, rennst du zum Gewerbeamt. Da es “nur“ eine Shisha Bar ist, also ohne Alkohol, hiesse es dort, es ist eine “erlaubnisfreie“ Gaststätte. Also gehst du fröhlich nach Hause und steckst dein gesamtes Ersparnis in den Umbau und machst die Bar auf. Eine Woche später kommt die Bauaufsicht und will dir die Nutzung untersagen, weil die Räumlichkeiten gar nicht als Gaststätte genehmigt wurden. Wenn du Glück hast, lässt sich das Ding nachgenehmigen, wenn nicht, ist dein Geld futsch. 

Aber in deinem Fall ist alles nur halb so schlimm, wie du sagtest, wenn die Räumlichkeiten nicht mehr als Kita sondern als WG vermietet wird, würde es dir sogar eine höhere Miete bringen. 

Ich frage mich nur, was könnte/würde passieren, wenn jemand euch bei der Zweckentfremdung anzeigt und sie euch die Nutzung untersagen, wie kämmt ihr dann aus dem Vertrag mit der Kita ohne Entschädigung raus? Bei Vertragsrecht können dir @Arndt und andere hier im Forum sicher besser helfen. 

Ich bleibe bei meiner Meinung, nicht verkaufen, ohne das Ding vorher legalisiert zu haben. Also was als Wohnung genehmigt ist, sollte auch als Wohnung vermietet werden. Sonst machst du dich immer angreifbar für den Käufer.

Gruß

 

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Lieber Monsterchen,

ich weiß deine Hinweise sehr zu schätzen. Vielen Dank! Dass das so heikel werden könnte, hätte ich nicht gedacht. Ich werde mich mit der Materie einmal näher auseinander setzen. In der Tat sollte man es vermeiden, sich von einem schlitzohrigen Interessenten unter Druck zu setzen. Das macht natürlich alles Sinn, was du schreibst. Ich werde mich einmal in den nächsten Tagen mit einem Kollegen unterhalten, der sich im öffentlichen und privaten Baurecht auskennt.

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