dkh99

Jeden Monat Zuzahlung: schlechtes Geschäft oder alles im grünen Bereich?

14 Beiträge in diesem Thema

Hallo liebe Community

ich bin noch neu hier und bin auf das Forum durch das Buch von Thomas Knedel gestoßen. Zu mir: ich habe meine erste ETW im Jahre 2011 in Berlin Spandau gekauft. Sie war damals recht günstig (72 q für 50.000 EUR, BJ 92). Leider war ich da noch etwas unerfahren und habe noch nicht so kritisch auf Zahlen geachtet wie heute. Ich habe für damalige Verhältnisse die Immobilie günstig finanziert mit einem Zinssatz von 4,8 %. Leider mit einer Zinsfestschreibung von 10 Jahren, weil ich dachte, dass die Zinsen nicht weiter fallen.

Nun sieht es aber so aus, dass ich jeden Monat rund 200 EUR aus eigener Tasche zahle und ich weiß nicht, ob das eine schlechte Investition war oder ich nur den Tilgungsanteil zu hoch gewählt habe. Ich bekomme eine NKM von 395 EUR. Leider ist der Anteil der nicht umlagefähigen Kosten so hoch, dass ich dann auf einen Überschuss von 250 EUR komme. Dann zahle ich noch 200 EUR drauf. 

Könnt ihr mir noch einige Tipps geben? Thomas Knedel meinte in seinem Buch, dass die Immobilie nach einigen Jahren definitiv einen positiven Cashflow haben sollte. Das ist nun auch nach 6 Jahren nicht der Fall. Im April geht die Miete um 50 EUR hoch. Mit etwas Glück geht auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zurück. Dann bin ich aber immer noch bei einer Unterdeckung.

Liegt das einfach nur am zu hohen Tilgungsanteil?

Viele Grüße aus Berlin

Alex

bearbeitet von dkh99

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Hallo dkh99,

ob es am Tilgungsanteil liegt, lässt sich nur erahnen. Ich vermute ja, aber ohne kredithöhe und Höhe der Rate lässt sich das nur schätzen. 

Wenn ich deine Informationen richtig lese, hast du eine Rate von 450€ p.m. Das sind 5400€ p.a. Bei angenommener Finanzierungshöhe von 50-55T€ Ist das eine Annuität von ca. 10% = Tilgung von ca. 5%. Das ist hoch. 

Es es gibt nur zwei Möglichkeiten. Kosten runter oder Einnahmen hoch. Einnahmen hoch ist limitiert. Kosten runter liegt an der WEG. Du schreibst nicht, warum din nicht umlagefähigen Kosten hoch sind. Prüfe die Kosten und suche in der Gemeinschaft nach Mitstreitern um die Kosten runter zu bekommen.

VG Tobias

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Hey Tobias,

ja das kommt in etwa hin. Ich habe 50 k aufgenommen und der Tilgungsanteil liegt bei rund 6 %. Ich weiß nicht, was mich da geritten hat, einen solch hohen Tilgungsanteil zu nehmen. Ich war halt noch unerfahren, kam gerade aus dem Studium raus und dachte mir nur: 150 EUR aus eigener Tasche ist ja nicht viel. Zwischenzeitlich sind auch die Kosten gestiegen, so dass ich bei 210 EUR bin. 

Ich vermute, dass ich davon ausging, wir seien auf einem günstigen Zinsniveau, also versuchen wir mal schnell zu tilgen. 

Die Kosten bekommt man einfach nicht runter derzeit. Hoch ist die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von derzeit 95 EUR. 

Es hört sich also vielmehr danach an, dass es nicht an der Immobilie liegt, sondern nur am zu hohen Tilgungsanteil, gepaart mit den etwas höheren Kosten...

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Hallo Alex,

im Grunde genommen ist Deine ETW von den Zahlen her sogar ein sehr solides Investment. Du musst hierbei eben auch berücksichtigen, dass Du sehr hoch tilgst und die Tilgung immer stärker ansteigt. Bei 6% lag sie anfänglich schon bei 250,- € im Monat und mittlerweile dürfte sie schon viel höher liegen. Noch dazu stemmst Du 4,8 % Zinsen, hast also in Summe eine Annuität von 10,8 %.

Wenn Du vorhast, die Wohnung möglichst schnell abzubezahlen, ist die hohe Tilgungsrate schon ein guter Weg.

Wenn Du allerdings positiven Cash-Flow erreichen willst, solltest Du auch versuchen, die Tilgungsrate zu verringern. Manchmal gibt es im Darlehensvertrag Optionen zur Änderung der Tilgungsrate. Wenn nicht, dann sprich am besten einmal die finanzierende Bank an.

bearbeitet von envriel
Rechtschreib und Stilfehler
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die Wohnung ist doch heute locker das Doppelte wert

könnte durchaus die richtige Strategie sein, so schnell wie möglich zu tilgen, dann zu den aktuellen Niedrigzinsen neu beleihen und mit dem Geld weitere Immo-Käufe stemmen

bearbeitet von Furzi
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@dkh99

Ob das gut ist, hängt davon ab, wie deine Strategie ist. Für weitere Einkäufe sieht das  bei einer Bank natürlich nicht optimal aus. Schau mal in den AGBs bzw. der Preisliste deiner Bank; auch wenn im Vertrag keine kostenlosen Änderung der Tilgung vorgesehen ist, kannst du dies ggf. kostenpflichtig machen.

Die hohe Tilgung musst du ja bei der Anschlussfinanzierung nicht weiter fortführen, falls du das nicht möchtest; alternativ machst du das so weiter und hast die Wohnung dann nach wenigen Jahren voll getilgt. Das könnte wiederum bei der Bank einen guten Eindruck machen. Wie gesagt: strategieabhängig.

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Guten Abend alle zusammen,

ich danke Euch für die Antworten. Die beruhigen mich sehr. Ja, der Kauf war recht günstig. Gut, 2011 war alles sehr günstig zu haben in Berlin, was man natürlich dazu sagen muss. Letztlich habe ich mich nur etwas "verkalkuliert" mit dem Tilgungsanteil. Ich habe dennoch einmal die Bank angeschrieben und angefragt, ob ich den Tilgungsanteil nachträglich irgendwie senken kann. Offen sind jetzt noch 23 k. Die ich sogar, wenn ich wollte durch eine Sondertilgung um 5k im Dezember und eine weitere direkt im Januar weiter senken könnte. Anderseits meine ich, dass die Immobilie aus steuerlichen Gründen besser länger verschuldet bleiben sollte, oder kann man so nicht rechnen?

@Freeone: was meinst du, es sieht für weitere Einkäufe nicht optimal aus? Du meinst wegen der höheren monatlichen Belastung, die ich aktuell habe?

Aktuell bietet die Wohnung ja noch etwas Optimierungsmöglichkeit. Mieterhöhung würde ich bis Kappungsgrenze zum April vornehmen. Dann überlege ich noch, ob ich das Bad komplett modernisiere und die 11% auf die Mieterin umlege. Gleichzeitig hätte ich noch einige Werbungskosten.

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@dkh99

Genau, es sieht in der Haushaltsrechnung nicht optimal aus, wenn die Kosten der Annuität größer sind als die Einnahmen, wenn du einen weiteren Kredit beantragen möchtest. Aber wenn dein Haushaltsüberschuss groß genug ist, sollte das trotzdem in Ordnung sein. Die Bank sieht ja auch, dass du das ganze stemmen kannst. Trotzdem musst du dir natürlich im Klaren darüber sein, dass du die Annuität bedienen musst während du Sondertilgungen bedienen kannst.

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Hallo dkh99,

die Rate zu reduzieren könnte nicht so einfach sein. Wenn die Darlehenslaufzeit sich zu sehr verlängert, muss das Darlehen wie eine Darlehens-Neuvergabe bearbeitet werden. Viel Arbeit für dich mit Selbstauskunft und Nachweisen zu den Positionen. Und natürlich Arbeit für die Bank, wie viel Spaß die daran hat ein Darlehen mit ca. 20 T€ neu zu bearbeiten, kannst du dir ausmalen. Ich denke es wird unmöglich oder sehr teuer.

Für mich wäre die zukünftige Strategie ein viel wichtigerer Punkt. Ich würde die Optionen genau überlegen. Was soll 2021 mit der Wohnung passieren?

Variante 1: Verkauf und sehr wahrscheinlich einen schönen Wertgewinn realisieren. Danach mit dem Geld ein neues Projekt zum Durchstarten. Wenn das dein Ziel ist, über Sondertilgungen (Rendite 4,8%) so viel wie möglich an Darlehen loswerden. Rest wird 2021 aus dem Verkaufserlös getilgt.

Variante 2: Wohnung soll 2021 verkauft werden, aber zwischendurch sollen andere Projekte realisiert werden. Dann möglichst viel Pulver trocken haben. Keine SoTi und immer schön liquide sein. Verkauf in 2021 und komplette Tilgung des Darlehens.

Variante 3: Wohnung soll langfristig im Eigentum bleiben. Sprich mit deiner Bank, ob sie dir ein Festzins-Angebot machen können für die Zeit nach 2021. Manche Banken bieten an, dien neuen Zins auch ab sofort beginnen zu lassen. Dieser ist dann etwas höher, weil die entgangenen Zinsen der nächsten 4 Jahre in den neuen Zinssatz eingerechnet werden. In dieser neuen Vereinbarung könnte dann auch die Rate so sein, dass der CF positiv ist. 

Oder..., oder..., oder.... - Was willst du? Wenn du das weißt, kannst du dir überlegen wie du es erreichst.

VG Tobias

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Hallo @dkh99,

wie ich raus höre, bereust du es, dass du eine zu hohe Tilgung gewählt hast. Dabei finde ich, dass du alles richtig gemacht hast. Cashflow hin oder her, gerade wenn der Zinssatz hoch ist, sollte man schnell abtilgen. Wenn die Wohnung abgezahlt ist, öffnet sie dir Türen zu anderen Investitionen. Es gibt auch User hier im Forum, die sogar ~10% tilgen. Lies dich ins Thema Tilgung ein, man kann nicht immer pauschal sagen, was richtig ist. 

Erfreue dich erstmal an deiner Wohnung. Wenn du sie in vier Jahren verkaufst, könntest du vermutlich mindesten 60000 EUR Gewinn machen, das sind “umgerechnet“ 6000€/ Jahr, also 500/Monat. Das sind also 300€/Monat Cashflow! Na also, was willst du mehr? :thumbsup:

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@dkh99

Ich tilge auch zwei Wohnungen mit ~10%. :) Ich zahle da zwar auch drauf, aber bin ziemlich schnell aus dem Beleihungsrisiko raus; ich kann aber theoretisch auch die Tilgung runterschrauben: die DKB erlaubt mir das kostenlos und die Commerzbank glaube für 450 EUR. Aber solange ich das bezahlen kann, halte ich das für nicht so schlimm. Allerdings laufen die bei mir aktuell auch noch deutlich länger als bei dir: 2024 und 2025. Ich finde auch, dass es auf deine Strategie ankommt, wollte dir da aber keine "Vorgaben" machen.

Zusätzlich zu den Varianten von @Tobias Röhrig würde ich noch eine andere sehen:

So wie du geschrieben hast die Sondertilgungsoptionen voll ausschöpfen, sofern du es dir leisten kannst. Wenn du jetzt 5000 EUR, im Januar 5000 EUR und im Januar 2019 nochmal 5000 EUR sondertilgst, dürftest du eigentlich schon 2019 fertig werden. Damit hast du eine lastenfreie Wohnung, die du ggf. zum Nachbeleihen (bspw. für ein MFH) nutzen kannst und den vollen(!) Cashflow daraus in deine Einkommensrechnung aufnehmen. Damit braucht die Bank hier keine 8er Annuität mehr für das Objekt anzunehmen und deine Bonität dürfte der Bank gegenüber stark steigen. Falls dein Vermögen es zulässt, kannst du bis dahin ggf. auch noch ein anderes Objekt kaufen um dein Risiko etwas zu streuen.

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Moin Leute,

vielen Dank für die nützlichen Tipps hier, die mir sehr geholfen haben und mir auch die Immobilie wieder etwas versüßt haben :-) Habe sie mir also unnötiger Weise madig gemacht.

Ich denke, ich werde alles dabei belassen und freies Kapital für eine neue Immobilie zurückhalten, auch wenn das schnelle Tilgen durch Sonderzahlungen seinen Charme hätte, weil ich dann eine unbelastete Immobilie hätte.

Meine Strategie ist: Immobilie noch 4 Jahre halten und dann - vermutlich - mit Gewinn verkaufen.

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Am 25.10.2017 um 08:41 schrieb dkh99:

Moin Leute,

vielen Dank für die nützlichen Tipps hier, die mir sehr geholfen haben und mir auch die Immobilie wieder etwas versüßt haben :-) Habe sie mir also unnötiger Weise madig gemacht.

Ich denke, ich werde alles dabei belassen und freies Kapital für eine neue Immobilie zurückhalten, auch wenn das schnelle Tilgen durch Sonderzahlungen seinen Charme hätte, weil ich dann eine unbelastete Immobilie hätte.

Meine Strategie ist: Immobilie noch 4 Jahre halten und dann - vermutlich - mit Gewinn verkaufen.

Hallo dkh99, es ist echt toll zu lesen, dass ich nicht der einzige bin, der mit solchen Fragestellungen nach einem Kauf zu kämpfen hatte😉

Sogar die Eckdaten bezüglich Tilgung und Cashflow (vom Standort mal abgesehen) stimmen bei mir mit deinen nahezu überein😉 

Ich habe mich dann nach einigen Überlegungen ebenfalls dazu entschieden, alles wie bisher laufen zu lassen, freies Kapital für die nächste Wohnung zu sparen und mich auf eine bald schuldenfreie ETW zu freuen😉

Viele Grüße 

Tony

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