• Ankündigungen

    • Thomas Knedel

      Helfer gesucht für Immopreneur Kongress & Co.   15.10.2017

      Weitere Teammitglieder für die Unterstützung auf unseren Veranstaltungen gesucht!  Wir suchen für unsere Veranstaltungen (Immopreneuer Kongress und die neue ImmobilienOffensive) Teammitglieder, die uns regelmäßig auf unseren Events tatkräftig unterstützen möchten. Der Immopreneur-Kongress findet einmal im Jahr im November im Rhein-Main-Gebiet statt, die ImmobilienOffensive wird rund zehnmal im Jahr an unterschiedlichen Standorten (bundesweit) stattfinden. Wichtig ist, dass Du Wiederholungstäter bist, also immer wieder einmal an Events teilnimmst und uns tatkräftig unterstützt. Selbstverständlich belohnen wir Dein Engagement - die Details dazu findest Du weiter unten.  Welche Voraussetzungen solltest Du mitbringen?
      Du bist motiviert und möchtest uns regelmäßig auf unseren Veranstaltungen (vor Ort) unterstützen. Du möchtest die Möglichkeit nutzen uns auch einmal Backstage kennen zu lernen und das Pulsieren einer Veranstaltung hautnah mitzuerleben! Dann bist Du genaue der/ die Richtige! Sende uns einfach Dein kurzes Bewerbungsvideo! Erläutere in nicht mehr als drei Minuten, warum gerade Du der oder die Richtige bist. Warum möchtest Du uns unterstützen und Deine Zeit mit uns verbringen? Lasse einen Funken überspringen, was Dich motiviert und antreibt auch länger am Ball zu bleiben. Wir haben nur zwei formale Bewerbungsvoraussetzungen: Deine Begeisterung für Immobilieninvestments und unsere Veranstaltungen muss uns überzeugen. Zudem sollte uns Dein Video bis Sonntag, den 22.10.2017 erreichen (Bewerbungsschluss für diese Auswahlrunde)! Bitte sende uns Dein Video per Link (beispielsweise Dropbox) per E-Mail mit dem Betreff "Immopreneur Team" bis zum Sonntag, den 22.10.2017 an [email protected] Wir, das sind Thomas, Diana, Stephan, Arnd und die gesamte Immopreneur-Crew, freuen uns auf Deine Bewerbung!   
immophil

Verjährte offene Mietkaution bei Wohnungskauf

16 Beiträge in diesem Thema

Hallo Community,

ich habe eine Wohnung gekauft, laut Mietvertrag gibt es eine Kaution von 400€, welche auf 2 mal bezahlt werden sollte. Laut Verkäufer wurden vom Mieter nur 200€ bezahlt- ob das wahr ist oder nicht weiss ich nicht-  der Verkäufer hat mir jedoch nur 200€ überwiesen.

Meine Frage nun: wenn der Mieter mal ausziehen sollte, wird er die 400€ Kaution haben wollen, denn die stehen ja im Mietvertrag. Wie soll ich nun vorgehen? Bin ich rechtlich abgesichert, durch die Zusage des Verkäufers, welche ich schriftlich habe, dass nur 200€ Kaution gezahlt wurden, dass ich im Fall eines Auszugs des Mieters die Kautionsforderung weiter leiten kann an den Verkäufer?

Der Mietvertrag wurde 2009 geschlossen, ich habe schon recherchiert, dass Kautionsansprüche von Vermieterseite wohl nach 3 Jahren verjähren, also Anspruch besteht nicht mal mehr? Oder doch für mich als neuer Eigentümer wieder mit einer Frist von 3 Jahren?

Der Mieter spricht sehr schlecht deutsch, so dass es quasi unmöglich ist den Sachverhalt mit ihm zu klären oder ihm die Situation zu erklären.

Was kann ich tun, dass ich nicht für die fehlenden 200€ Kaution aufkommen muss bzw. ich hätte dir ja auch gerne als Sicherheit.

Andererseits steht im Kaufvertrag, dass die Wohnung ohne Rückstände verkauft wird- an sich ja richtig, durch die Verjährungsfrist von 3 Jahren...

Wäre dankbar für Tipps : )

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Ärgerliches Thema, hatte ich auch .. Laut MV gibt's eine Kaution.. Laut Aussage des Vor-Vermieters wurde diese nie gezahlt.

Ich konnte glücklicherweise mit dem Mieter (bzw. in diesem Fall seinem Betreuer) sprechen und wir haben uns telefonisch geeinigt, dass er die Kaution aus dem MV streicht. Ob er das auch getan hat, sehe ich spätestens, wenn der Mieter ausziehen will.

Ich würde dem Vor-Vermieter aufs Dach steigen und ihm ganz klar zu verstehen geben, dass es laut MV eine Kaution gibt, die er dir aushändigen muss. Wenn er sie nicht (bzw. nicht rigoros genug) eingesammelt hat, dann ist es SEINE Schuld und nicht deine.

Du hast m.E. auf jeden Fall Anspruch auf Herausgabe der vollen Kaution vom Vor-Vermieter.

Soweit meine Einschätzung als nicht-Jurist.

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vor 31 Minuten schrieb Kalle:

Du hast m.E. auf jeden Fall Anspruch auf Herausgabe der vollen Kaution vom Vor-Vermieter.

Auch ich bin kein Jurist, meiner Kenntnis nach begründet sich der Erstattungsanspruch aber auf vereinnahmten und nicht auf vereinbarten Zahlungen.

Wenn hier nachweislich nur € 200,-- Kaution gezahlt wurden können auch nur € 200,-- erstattet werden.

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vor 10 Minuten schrieb Kalle:

"nachweislich" dürfte hier das Stichwort sein :D

Genau - und da gilt der Juristenspruch:

"Wer will was von wem, wie viel und woraus?" - Prüfung der Anspruchsgrundlage

Der Mieter verlangt die Rückzahlung der Kaution und wird im Zweifel belegen müssen, dass er sie vollständig eingezahlt hat.

vor 3 Stunden schrieb immophil:

Wäre dankbar für Tipps : )

In diesem Fall wäre es sinnvoller gewesen, der alte Eigentümer hätte die Kaution erstattet und der neue Eigentümer hätte sie dann erneut beim Mieter einfordern können.

Dokumentiere diesen Vorgang so gut es geht, im Zweifel mit einer eidesstattlichen Erklärung des Verkäufers. 

vor 3 Stunden schrieb immophil:

Andererseits steht im Kaufvertrag, dass die Wohnung ohne Rückstände verkauft wird- an sich ja richtig, durch die Verjährungsfrist von 3 Jahren...

Chance vertan, das hättest Du im Kaufvertrag vermerken lassen sollen!

Ganz allgemein:

Bei einer Differenz von € 200,-- solltest Du immer die Verhältnismäßigkeit der Mittel im Blick behalten!

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Ist mir auch passiert, die Voreigentümerin war von chaotisch bis betrügerisch veranlagt... Teilweise waren Kautionen lt Ihrer Aussage über Bürgschaften des Arbeitsamtes gestellt das nach einigen Jahren von nichts wusste und der Mieter wollte die Summe aus dem MV zurück. Ich kann nur dazu raten sehr kurzfristig von Seiten des Mieters eine Unterschrift einzuholen die die Kaution in Höhe bestätigt und der Übertragung zustimmt.

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OK danke mal so weit. @Arnd Uftring du sagst 

Zitat
  vor 3 Stunden schrieb immophil:

Andererseits steht im Kaufvertrag, dass die Wohnung ohne Rückstände verkauft wird- an sich ja richtig, durch die Verjährungsfrist von 3 Jahren...

Chance vertan, das hättest Du im Kaufvertrag vermerken lassen sollen!

Das habe ich ja erst nach unterschreiben des Kaufvertrags, und zwar bei Abrechnung nach Überweisen des Kaufpreises gemerkt- da hat der Verkäufer dann plötzlich gesagt, dass die Kaution nicht vollständig vor liegt... daher nach meinem Rechtsempfinden, muss der Vermieter für die Kaution aufkommen, ob sie gezahlt wurde oder nicht? 

Und Danke Arndt, das mit der Eidestattlichen Erklärung vom Verkäufer werde ich noch machen, wenn ich sonst gar nichts mehr bewegt bekomme, ist zu mindest besser als gar nichts in der Hand zu haben...

bearbeitet von immophil

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vor 24 Minuten schrieb OF_MZ:

und der Übertragung zustimmt.

Das könnte in diesem Fall kontraproduktiv sein, es entlässt den Verkäufer nämlich aus der Verantwortung

"Falls Sie die Kaution vom Erwerber nicht zurückerhalten können, haftet der frühere Vermieter für deren Rückzahlung. Das gilt freilich nicht, wenn Sie sich mit der Aushändigung der Sicherheit an den Erwerber einverstanden erklärt haben."

Quelle

https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/eigentuemerwechsel.html

 

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Also wenn der Mieter diese Forderung bisher nicht beglichen hat, sprich er hat die Mietkaution nicht oder nicht vollständig bezahlt, so hat er seine mietvertraglichen Pflichten verletzt. 

Folgende Konsequenz ergibt sich daraus:

Der Mietvertrag hat nach wie vor seine Gültigkeit, die Kaution ist immer noch zu zahlen. Dies verjährt nicht. Also als Vermieter: treib sie ein, beispielsweise durch Ratenzahlung.

Behauptet der Mieter, er hätte sie gezahlt, so soll er bitte dies durch Vorlage der Quittung oder des Kontoauszuges beweisen.

Verweigert er die Zahlung, ist das ein Grund zur Abmahnung.

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vor 10 Stunden schrieb ThorstenHB:

Also wenn der Mieter diese Forderung bisher nicht beglichen hat, sprich er hat die Mietkaution nicht oder nicht vollständig bezahlt, so hat er seine mietvertraglichen Pflichten verletzt. 

Folgende Konsequenz ergibt sich daraus:

Der Mietvertrag hat nach wie vor seine Gültigkeit, die Kaution ist immer noch zu zahlen. Dies verjährt nicht. Also als Vermieter: treib sie ein, beispielsweise durch Ratenzahlung.

Behauptet der Mieter, er hätte sie gezahlt, so soll er bitte dies durch Vorlage der Quittung oder des Kontoauszuges beweisen.

Verweigert er die Zahlung, ist das ein Grund zur Abmahnung.

Tatsaechlich ist das falsch.

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Der Mietvertrag enthält sicherlich eine Regelung nach der sich mit Hilfe eines Kalender, die Faelligkeit der Kaution als Datum bestimmen laesst.

Dieses Datum ist der Zeitpunkt an dem der Anspruch auf Kautionszahlung entsteht.

Die Kautionszahlung unterliegt der ueblichen 3 jährigen Verjährungsfrist (195 BGB), der Fristbeginn ergibt sich aus 199 BGB.

Hier ist der Mietvertrag aus dem Jahr 2009, der Anspruch auf Kautionszahlung entstand also an irgendeinem Datum in 2009. Am 31.12.2009 lief dann die 3 - jährige Verjährungsfrist los, die am 31.12.2012 ablief. Seit dem 01.01.2013 kann der Mieter auch gegenueber späteren Kaeufers die Einrede der Verjährung erheben.

Oder kurz : der Kautionsanspruch ist vor 4 Jahren verfallen.

 

bearbeitet von Matthias Renner

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Lieber Matthias,

also im Gesetz lesen kann ich auch!

Die von dir zitierten Paragraphen sind lediglich allgemeiner Natur und haben keinen direkten Zusammenhang mit dem Mietrecht. Somit ziehst du lediglich einen Rückschluss auf das Mietrecht. Ein Beweis ist das nicht!

Ich bleibe bei meiner Einschätzung: die Mietkaution ist im Falle eine bisherigen Nichtzahlung als Vertragsschuld zu leisten.

Einfaches Beispiel: Wenn ein Mieter 5 Jahre lang nicht den Waschmaschinenanschluss im Keller benutzt, verfällt dann ebenfalls der Anspruch darauf? Nein, da mietvertraglich vereinbart!

bearbeitet von ThorstenHB

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Hallo Thorsten,

ich wollte es halt möglichst allgemein verständlich schreiben.

das BGB ist in mehrere Bücher/ Teile aufgebaut. Mietrecht ist ein eigenes Kapitel im 2ten Buch Schuldverhältnisse. Dem vorangestellt ist in Buch 1 der Allgemeine Teil, der grundsätzliche Regelungen trifft, die auf alle folgenden Bücher anwendung findet.

Deshalb ergibt sich die gesetzliche Regelung hier nicht aus dem Mietrecht, sondern aus dem Allgemeinen Teil also § 195 und 199.

Und um diese Meinung etwas zu untermauern hier ein paar Beispiele:

"Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer vertraglich vereinbarten Kaution verjährt in drei Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses beziehungsweise, sofern ein Anspruch des Erwerbers in Ausnahmefällen besteht, ab Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch."

AG Tempelhof-Kreuzberg, Teilurteil vom 16.02.2011 – AZ AZ: 5 C 365/10 –

gleichlautend

"1. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Kaution unterliegt der dreijährigen Verjährungsfrist.
2. Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Kaution geht nicht gemäß § 566 BGB auf den Grundstückserwerber über."

AG Wedding, Urteil vom 15.12.2008 – 15 b C 46/08

Die Landgerichte sehen das genauso:

Der Kautionsanspruch verjährt drei Jahren nach Vertragsbeginn LG Darmstadt, 07.03.2007 - 4 O 529/06

gleichlautend : LG Duisburg · Urteil vom 28. März 2006 · Az. 13 S 334/05

LG Bochum · Urteil vom 11. Mai 2010 · Az. I-11 S 291/09

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Hallo Matthias,

du hast Recht - sorry. Hätte das echt nicht gedacht. Schwachsinn was diese Richter so urteilen - und wieder mieterfreundlich!

Aber bei mir wird grundsätzlich die Mietkaution bei Mietvertragsabschluss bar gegen Quittung gezahlt - sonst gibt es keinen Mietvertrag!

bearbeitet von ThorstenHB

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