• Ankündigungen

    • Thomas Knedel

      Helfer gesucht für Immopreneur Kongress & Co.   15.10.2017

      Weitere Teammitglieder für die Unterstützung auf unseren Veranstaltungen gesucht!  Wir suchen für unsere Veranstaltungen (Immopreneuer Kongress und die neue ImmobilienOffensive) Teammitglieder, die uns regelmäßig auf unseren Events tatkräftig unterstützen möchten. Der Immopreneur-Kongress findet einmal im Jahr im November im Rhein-Main-Gebiet statt, die ImmobilienOffensive wird rund zehnmal im Jahr an unterschiedlichen Standorten (bundesweit) stattfinden. Wichtig ist, dass Du Wiederholungstäter bist, also immer wieder einmal an Events teilnimmst und uns tatkräftig unterstützt. Selbstverständlich belohnen wir Dein Engagement - die Details dazu findest Du weiter unten.  Welche Voraussetzungen solltest Du mitbringen?
      Du bist motiviert und möchtest uns regelmäßig auf unseren Veranstaltungen (vor Ort) unterstützen. Du möchtest die Möglichkeit nutzen uns auch einmal Backstage kennen zu lernen und das Pulsieren einer Veranstaltung hautnah mitzuerleben! Dann bist Du genaue der/ die Richtige! Sende uns einfach Dein kurzes Bewerbungsvideo! Erläutere in nicht mehr als drei Minuten, warum gerade Du der oder die Richtige bist. Warum möchtest Du uns unterstützen und Deine Zeit mit uns verbringen? Lasse einen Funken überspringen, was Dich motiviert und antreibt auch länger am Ball zu bleiben. Wir haben nur zwei formale Bewerbungsvoraussetzungen: Deine Begeisterung für Immobilieninvestments und unsere Veranstaltungen muss uns überzeugen. Zudem sollte uns Dein Video bis Sonntag, den 22.10.2017 erreichen (Bewerbungsschluss für diese Auswahlrunde)! Bitte sende uns Dein Video per Link (beispielsweise Dropbox) per E-Mail mit dem Betreff "Immopreneur Team" bis zum Sonntag, den 22.10.2017 an [email protected] Wir, das sind Thomas, Diana, Stephan, Arnd und die gesamte Immopreneur-Crew, freuen uns auf Deine Bewerbung!   
den_schub

Zu geringe Miete meist ein Problem

30 Beiträge in diesem Thema

Moin zusammen,

beim Scannen von Objekten (teilweise auch wirklich sehr guten Objekten) fällt mir immer wieder auf, dass der Ankauf aufgrund eines einzigen Problems dann doch nicht klappt: Die aktuelle Miete ist viel zu gering und macht einen Kauf absolut unlukrativ.

Bsp. - ETW in Berlin Charlottenburg

  • Größe: 75m2, 2 Raum
  • JNKM: 4750 Euro (5,28€/m2 kalt)
  • Verkaufspreis: 125.000

Wichtig: Die Rahmenbedingungen dieses Objekts sind Standard - Laminat, schönes Bad mit Fenster, kleiner Balkon, Seitenstraße, sanierter Altbau.

Das Objekt befindet sich in der Nähe der Wilmersdorfer Arcaden. Ich habe dort mehrere Freunde leben und bin regelmäßiger in der Gegend unterwegs und kenne mich ganz gut aus. Mietpreise liegen bei diesen meist zwischen 8,50 und 10,00 Euro kalt. Ein Blick in Immoscout belegt dies und gibt ebenfalls Mieten in diesem Dreh aus. Der Mietspiegel lässt sogar deutlich mehr zu, aber das ist gerade mal unwichtig.

Bevor ich die Unterlagen erfragte, habe ich mit in etwa 8,50 bis 9,00 Euro gerechnet und hätte mir bis 9,80 Euro in der späteren Vermietung vorstellen können. Gepaart mit ein wenig Verhandlung etc. hätte man also einen Faktor von 12 oder 11 hinbekommen, was ich für Charlottenburg sehr gut finde. So ist es aber Faktor 26,xx.

Hat jemand für euch eine Erklärung, warum viele Verkäufer so schlechte Vermieter (in wirtschaftlicher Sicht) zu sein scheinen? Häufig ist die Miete so derart niedrig (Verträge laufen dann meist bereits 8 oder 6 Jahre), dass ein Ankauf nicht lohnt wegen der Kappungsgrenze. Ich finde das quer durch die ganze Stadt in allen Lagen, Vierteln und Standards. Das frustriert mich echt...

Lasst ihr sowas links liegen oder habt ihr da einen Plan den aktuellen Mieter "rauszubekommen". Finde das eigentlich keine gute Art, mit so einem Plan ranzugehen. Bei Nachfragen wurde mir natürlich stets gesagt, dass die aktuellen Mieter keine Anstalten machen zu gehen - kein Wunder bei dem Mietpreis.

bearbeitet von den_schub

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Ganz ehrlich das sind immer die Gelegenheiten bei denen ich zugeschlagen habe!

Erst pauschal 20% hoch falls es zulässig ist, dann modernisieren und 11% aufschlagen. Meist ziehen die Mieter dann aus oder du hast schon ne passable Miete.

Anschließend bei Neuvermietung auf Marktmiete hoch.

Ihr wollt in guten Lagen kaufen aber kein Aufwand mit den Mietern oder am besten voll saniert kaufen - Das funktioniert im aktuellen Markt nicht!

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vor 32 Minuten schrieb den_schub:

Hat jemand für euch eine Erklärung, warum viele Verkäufer so schlechte Vermieter (in wirtschaftlicher Sicht) zu sein scheinen? Häufig ist die Miete so derart niedrig (Verträge laufen dann meist bereits 8 oder 6 Jahre), dass ein Ankauf nicht lohnt wegen der Kappungsgrenze. Ich finde das quer durch die ganze Stadt in allen Lagen, Vierteln und Standards. Das frustriert mich echt...

Was Du hier formulierst ist doch gerade das reizvolle am Berliner Markt!

Berlin hat durch den Inselstatus bis 1989/90 und die Berlinförderung flächendeckend historisch bedingt niedrige Mieten - und genau da liegt doch auch mittel- und langfristig das Potential von Berlin.

Ganz anders ist die Situation in Hamburg, Frankfurt oder München - hier sind die Mietansätze (mit Ausnahmen) weitestgehend ausgereizt.

Offen gestanden ist mir schleierhaft, warum Dich das frustriert!

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vor 34 Minuten schrieb den_schub:

Hat jemand für euch eine Erklärung, warum viele Verkäufer so schlechte Vermieter (in wirtschaftlicher Sicht) zu sein scheinen?

ganz klar: Die meisten Vermieter sind lediglich Amateure im Immobilienmarkt. Sie sind oft zufällig (Erbe, etc.) zu einer Immo gekommen oder haben einfach ohne große Expertise eine Immo zur Kapitalanlage gekauft. Ich kenne Leute die aufgrund einer Empfehlung ihres Steuerberaters Immobilien gekauft haben um "Steuern zu Sparen". Die Wenigsten machen das mit Strategie und Plan. Sei doch froh darüber! ich bin es zumindst. Eröffnet Leuten wie uns immer wieder Möglichkeiten. Kollege von mir ist Anwalt für notleidende Immobilien. Da gibt es die wildesten Geschichten und Anfängerfehler, obwohl es um teilweise viel Geld geht.

Gruß

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hallo @den_schub, das kommt ganz auf Deine Strategie an. Wenn Du sofort Überschüsse haben willst/musst passt solch ein Objekt nicht zu Deinem Ansatz. Dann bist Du halt irgendwo festgenagelt auf Märkte wie Ruhrgebiet, ostdeutsche Nebenstädte usw. - das soll jetzt keine Wertung sein. Wenn Du aber langfristig einen guten Bestand aufbauen willst sind solche Objekte genau das Richtige für Dich. Dann musst Du eben die ersten Jahre zuzahlen - sieh es als Investition. Auf die Dauer wird der Mieter aber doch mal wechseln oder du hebst die Miete über die Jahre Schritt für Schritt an.

Ohne den Berliner Markt zu kennen wage ich die Behauptung dass Du in Charlottenburg in ruhiger Seitenstraße keine sanierten Altbauwohnungen für Faktor 11 oder 12 bekommst.

Fazit: KAUFEN  - wenn Du es Dir leisten willst.

bearbeitet von DiBe

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Grundsätzlich gehe ich mit und habe auch nichts dagegen, in den ersten Jahren Miese zu machen. Das soll nicht das Problem sein. Wenn aber teilweise um die 60 bis 80 Prozent zur Marktmiete fehlen, muss ich ja um die 10 Jahre warten (wenn der Mieter partout nicht ausziehen will), bis die Immo mal positiv im Cashflow wird. Wenn ich dann noch überlege, dass die Bank das nicht lustig findet, etwaige Instandhaltungen obendrauf kommen und der Anschlusszins dann ebenfalls noch einmal ein Riesenloch in die Rechnung reißen könnte, erscheint mir die positive Einstellung zu diesen Problemen etwas rätselhaft. :denk:

Versteht mich nicht falsch, 20 bis 30 Prozent Differenz mögen ja noch verkraftbar und in ca. 5 bis 6 Jahren aufholbar sein, aber alles was darüber geht - und das meinte ich ja vor allem - ist schon ganz schön riskant. Habt ihr da Beispiele, die ihr euch angeschafft habt?

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vor 21 Minuten schrieb den_schub:

Grundsätzlich gehe ich mit und habe auch nichts dagegen, in den ersten Jahren Miese zu machen. Das soll nicht das Problem sein. Wenn aber teilweise um die 60 bis 80 Prozent zur Marktmiete fehlen, muss ich ja um die 10 Jahre warten (wenn der Mieter partout nicht ausziehen will), bis die Immo mal positiv im Cashflow wird. Wenn ich dann noch überlege, dass die Bank das nicht lustig findet, etwaige Instandhaltungen obendrauf kommen und der Anschlusszins dann ebenfalls noch einmal ein Riesenloch in die Rechnung reißen könnte, erscheint mir die positive Einstellung zu diesen Problemen etwas rätselhaft. :denk:

Versteht mich nicht falsch, 20 bis 30 Prozent Differenz mögen ja noch verkraftbar und in ca. 5 bis 6 Jahren aufholbar sein, aber alles was darüber geht - und das meinte ich ja vor allem - ist schon ganz schön riskant. Habt ihr da Beispiele, die ihr euch angeschafft habt?

Eher knapp 30% direkt (20% aufgrund Spiegel + Sanierung)  und nach 3 Jahren wieder 20 % (wieder nach Spiegel) ohne reinvest... Wo ist jetzt das Problem?

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vor 44 Minuten schrieb den_schub:

Wenn ich dann noch überlege, dass die Bank das nicht lustig findet, etwaige Instandhaltungen obendrauf kommen und der Anschlusszins dann ebenfalls noch einmal ein Riesenloch in die Rechnung reißen könnte, erscheint mir die positive Einstellung zu diesen Problemen etwas rätselhaft. 

Möglicherweise geht es nur mir so - aber aus meiner Sicht konstruierst Du aus einer "Luxussituation" (viele Frankfurter Immobilienkäufer wären froh, wenn sie so ein großes Mietsteigerunspotential hätten) ein Problem.

Viele Berliner Altmieter können die erste Mietsteigerungsrunde schon nicht stemmen, spätestens bei der zweiten sind sie aber raus und Du kannst zur aktuellen Marktmiete neu vermieten!

Beschäftige Dich mal intensiver mit dem Berliner Markt ....

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@Leverage In Berlin liegt die Kappungsgrenze bei 15%, mehr ist nicht möglich innerhalb von 3 Jahren. 

@Arnd Uftring Dafür frage ich hier ja z.B. solche Sachen ;) Ist meine Art der Beschäftigung mit dem Markt.

bearbeitet von den_schub

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vor 54 Minuten schrieb den_schub:

Habt ihr da Beispiele, die ihr euch angeschafft habt?

Ich kann deine Gedanken/Einwände durchaus nachvollziehen, sehe es wie meine Vorredner aber eher als Chance.

Diese Art Objekte sind es doch, die reizvoll sind und bei denen noch eine Rendite jenseits der 8% erzielbar ist. Ich habe aktuell ein Objekt mit 5,5% Bruttorendite gekauft, bei dem die Mieten im Schnitt bei 5,6€/qm liegen. Bei Neuvermietung sind mind. 9€ realisierbar.

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@den_schub

Hast du das Angebot wirklich gefunden oder war es nur als Beispiel gemeint? Wenn du die Wohnung nicht kaufen magst, würde ich sie nehmen. :D

Natürlich ist dein Cashflow im dicken Minusbereich und du “verbrauchst“ EK. Wenn du schnell wachsen will, wäre das Objekt nichts für dich aber es ist eine relativ sichere Investition, da du deutlich unter Marktwert einkaufst und es dich sogar freut, wenn der Mieter nicht zahlt. 

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vor einer Stunde schrieb den_schub:

@Leverage In Berlin liegt die Kappungsgrenze bei 15%, mehr ist nicht möglich innerhalb von 3 Jahren. 

@Arnd Uftring Dafür frage ich hier ja z.B. solche Sachen ;) Ist meine Art der Beschäftigung mit dem Markt.

dann halt 15% + Modernisierung... wie Arnd schon schrieb, hier in FFM Rhein-Main usw hätte ich gerne solche Immos.

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vor 13 Minuten schrieb Monsterchen:

@den_schub

Hast du das Angebot wirklich gefunden oder war es nur als Beispiel gemeint? Wenn du die Wohnung nicht kaufen magst, würde ich sie nehmen. :D

Natürlich ist dein Cashflow im dicken Minusbereich und du “verbrauchst“ EK. Wenn du schnell wachsen will, wäre das Objekt nichts für dich aber es ist eine relativ sichere Investition, da du deutlich unter Marktwert einkaufst und es dich sogar freut, wenn der Mieter nicht zahlt. 

Nein, die ist real. ;)

Hat den einer von euch noch Gedanken zum Thema Bank & Finanzierung in diesem Fall? Wie ist hier so die Resonanz zwecks des anfänglich hohen Faktors, aber der möglichen Entwicklung? Gehen die da mit? Ich bin eher das konservative Denken gewöhnt und kann mir schön vorstellen zu hören: "Ist ja schon, was sie glauben, machen zu können. Aktuell ist das aber -CF und das ist nicht gut für uns."

Btw: Schon einmal vielen Dank für die ganzen Meinungen! 

bearbeitet von den_schub

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vor 9 Minuten schrieb den_schub:

Nein, die ist real. ;)

Hat den einer von euch noch Gedanken zum Thema Bank & Finanzierung in diesem Fall? Wie ist hier so die Resonanz zwecks des anfänglich hohen Faktors, aber der möglichen Entwicklung? Gehen die da mit? Ich bin eher das konservative Denken gewöhnt und kann mir schon vorstellen zu hören: "Ist ja schon, was sie glauben, machen zu können. Aktuell ist das aber -CF und das ist nicht gut für uns."

Unsere Erfahrung ist, dass die Banken seeehr bereit willig sind, solche Objekte zu finanzieren. Nach einiger Zeit kannst du sie auch wunderbar nachbeleihen, da der günstige Kaufpreis dann keine Rolle mehr spielt. 

Wir versuchen gerade, unsere Wohnung, die gerade im August gekauft wurde, jetzt schon nachzubeleihen, da der Kaufpreis sehr niedrig war. Hat hier jemand Erfahrung damit, dass man eine frisch gekaufte Wohnung nachbeleiht und nicht ein ganzes Jahr wartet?

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vor 25 Minuten schrieb Monsterchen:

Unsere Erfahrung ist, dass die Banken seeehr bereit willig sind, solche Objekte zu finanzieren. Nach einiger Zeit kannst du sie auch wunderbar nachbeleihen, da der günstige Kaufpreis dann keine Rolle mehr spielt. 

Wir versuchen gerade, unsere Wohnung, die gerade im August gekauft wurde, jetzt schon nachzubeleihen, da der Kaufpreis sehr niedrig war. Hat hier jemand Erfahrung damit, dass man eine frisch gekaufte Wohnung nachbeleiht und nicht ein ganzes Jahr wartet?

Mit der Bank sprechen.

Der Mindestabstand von Kauf zu Neubeleihung / Bewertung ist nach Wohnimmobilienkreditrichtlinie 1 Jahr meines WIssens.

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der Osten ist halt schon totgentrifiziert, jetzt folgt der Westen :D

bearbeitet von Furzi

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vor 17 Minuten schrieb Matthias147718:

kann man das kurz und knapp auf den Punkt bringen "Milieuschutzverordnung" aus der Sicht von Immokäufern ?

Sieht in etwa so aus für den Käufer:

Zitat

Was Milieuschutz bedeutet: der Genehmigungsvorbehalt

In Milieuschutzgebieten bedürfen der Abriss, die Änderung (insbesondere Modernisierung und Grundrissänderungen) oder die Nutzungsänderung von Wohngebäuden einer Genehmigung. Zusätzlich gilt im Land Berlin in Milieuschutzgebieten ein Genehmigungsvorbehalt für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Das Bezirksamt prüft im Einzelfall, ob durch die beantragten Maßnahmen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung gefährdet ist. Wenn eine Verdrängungsgefahr besteht, können die Maßnahmen versagt werden.

Welche Maßnahmen können die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aufgrund von Verdrängung gefährden?

  • Der Abriss von Wohngebäuden bzw. die Umnutzung oder Grundrissänderungen von Wohnungen (z. B. Wohnungszusammenlegung).
  • Die Modernisierung von Wohngebäuden oder Wohnungen übersteigt den zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung.
  • Die energetische Modernisierung von Wohngebäuden oder Wohnungen übersteigt die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV).
  • Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, wenn sie durch die im Gesetz vorgesehenen Ausnahmetatbestände nicht gerechtfertigt ist.

Man hat also Probleme Modernisierungen durchzubringen, die über den "zeitgemäßen Ausstattungszustand" hinausgehen und kann die Kosten nicht auf die Mieter umlegen. Das Umwandeln der Mietwohnungen in ETWs wird wohl glaube ich nur genehmigt, wenn für 7 Jahre maximal an Anwohner des MFHs verkauft wird.

Quelle: https://www.berlin.de/ba-mitte/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/staedtebaufoerderung/erhaltungsgebiete/milieuschutzgebiete-492487.php

bearbeitet von den_schub
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