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    • Arnd Uftring

      Immopreneur Talks - 2. Thema Zwangsversteigerungen   21.08.2017

      Die neue Veranstaltungsreihe Immopreneur Talks geht in die zweite Runde! Diesmal sind wir zu Gast bei der RA Real Estate Gruppe in Lünen bei Dortmund - das Thema dieser Veranstaltung lautet: "Zwangsversteigerung - Chance oder Zeitverschwendung?" Weitere Informationen und Möglichkeit zur Anmeldung unter http://immopreneur.de/talks/   Update Thomas Knedel, 25.09.: Ich bin etwas erstaunt , dass wir offensichtlich eine so kleine Runde von rund 15 Teilnehmern werden - bei diesem Thema! Leute, nutzt diese einmalige Gelegenheit! ZVG's leben, sie sind nicht tot! Hier wird der Beweis angetreten! 
Steffoh

Unsicher bei zeitlicher Abfolge

9 Beiträge in diesem Thema

Steffoh    0

Hallo Zusammen,

 

ich habe mir inzwischen Einigies an Wissen aneignen können, jedoch bin ich mir immer noch unsicher wie so die typische zeitliche Abfolge der einzelnen Prozesse ist. Ich meine damit Dinge wie: Besichtigung, Verhandlung, Unterlagen anfragen, Banktermin... Wie geht man am besten vor? Da ich jetzt die erste Besichtigung bald schon habe weiß ich z.B. nicht, ob ich jetzt schon bei der Besichtigung ein erstes Angebot abgeben soll (ohne vorher die genauen Unterlagen eingesehen zu haben) ? 

Wäre super wenn ihr mir da ein bisschen auf die Sprünge helfen könnt.

 

Viele Grüße

Steffen

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Norbert S.    3

Hallo Steffen,

ich mache jetzt mal uneigennützig Werbung... Eine idealtyptische Abfolge ist im Buch von Thomas Knedel (Erfolg mit Wohnimmobilien) prima erklärt.

Als erster Schritt bietet sich die Zusammenstellung und Aufbereitung aller relevanten Bankunterlagen an - zunächst erstmal objektunabhängig.Vielleicht hat Du ja schon gute Bankkontakte (Hausbank)? Einfach auch mal mit der Bank (oder mehreren) ein Termin vereinbaren, grundsätzlich über Dein Vorhaben sprechen und Du kannst Dich dann auch nach der zeitlichen Bearbeitungsdauer erkundigen. Alternativ würde sich auch ein Finanzvermittler anbieten.

Besonders wichtig die optimale Bankvorbereitung, da wirklich gute Objekte oft nur wenige Wochen oder gar nur Tage am Markt sind. Da ist dann vor allem Reaktionsschnelligkeit gefragt.

Viele Grüße,
Norbert

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Steffoh    0

Vielen Dank, Norbert :) 

Werde das bei dem nächsten Objekt berücksichtigen.

Leider habe ich jetzt demnächst schon die Besichtigung und werde bis dahin keinen Banktermin mehr machen können: Wie würdest du mir raten bei der Besichtigung vorzugehen? Soll ich bei der Besichtigung erstmal noch kein Angebot abgeben und erstmal die Unterlagen (die mir hoffentlich danach gegeben werden) studieren um danach eine (telefonische?) Preisverhandlung zu führen?

Viele Grüße

Steffen

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DennisLange    7
vor 3 Stunden schrieb Steffoh:

Hallo Zusammen,

 

ich habe mir inzwischen Einigies an Wissen aneignen können, jedoch bin ich mir immer noch unsicher wie so die typische zeitliche Abfolge der einzelnen Prozesse ist. Ich meine damit Dinge wie: Besichtigung, Verhandlung, Unterlagen anfragen, Banktermin... Wie geht man am besten vor? Da ich jetzt die erste Besichtigung bald schon habe weiß ich z.B. nicht, ob ich jetzt schon bei der Besichtigung ein erstes Angebot abgeben soll (ohne vorher die genauen Unterlagen eingesehen zu haben) ? 

Wäre super wenn ihr mir da ein bisschen auf die Sprünge helfen könnt.

 

Viele Grüße

Steffen

Schönen guten Abend, Steffoh

 

Wie gesagt im Netz wirst du sicherlich viele Abläufe finden, ich würde dir aus meiner Erfahrung vorschlagen, Finanzierungsbestätigung bei der Bank vorbereiten, zudem stellt sich für dich die nächste Frage welche Unterlagen benötigt die Bank. Komfortzone verlassen selbst ins Handeln kommen!

-Nachdem du diesen Schritt abgeschlossen hast, gehst du schon ganz anders an die Besichtigung ran, da du weißt das du dir das Objekt leisten kannst und somit dem Makler mit der Finanzierungsbestätigung schon mal auf dich aufmerksam machst.

-Zu dem würde ich die Besichtigung Checklistenartig durchgehen, um somit wichtige Punkte nicht außer Acht zu lassen. Zudem Unterhalte dich mit Anwohnern wie die Lage ist, schau dir die Infrastruktur genau an um somit das potenzial dieser Wohnung zu ermitteln.

Nach der Besichtigung würde ich mir die Eigentümerprotokolle, Wirtschaftsplan etc.. geben lassen, sowie letzte Sanierung etc.. um Renovierungskosten vollständig planen zu können, falls vorhanden natürlich.

Nach der genaueren Prüfung, würde ich mich an die Excel-Tabelle ransetzen,um somit alle Kosten Genau zu kalkulieren, denn wer an dieser Stelle nicht genau ist, wird am Ende nicht von sämtlichen Kosten überrascht, im schlechtesten Fall eine Fehlinvestition einzugehen,

Denn Erfolg hat nichts mit Glück zu tun!

Das sind erstmal die ersten Schritte zur Beurteilung des Investments, weiteres würde hier den Rahmen sprengen dann bitte ich dich doch eine PN an mich zu senden.

 

Mit freundlichen Gruß 

 

Dennis Lange

 

 

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Vera A.D.    7

Ehrlich gesagt würde ich erst zur Besichtigung gehen, wenn ich bereits die Unterlagen vorliegen habe. Sonst verschwende ich meine kostbare Zeit. Klar, wenn es sich um einen MEGA-Schnapper bzgl. Einkaufspreis handelt, muss man schnell sein und vielleicht die Besichtigung vorziehen, aber grundsätzlich müssen die Kernzahlen stimmen, BEVOR ich besichtige. Dem Makler ist seine Zeit genauso kostbar und ist dir sicherlich dankbar, wenn du dich vorab schlau gemacht hast. Was meint ihr?

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Kalle    274

Hmm, das würde ich nicht so unterschreiben Vera. Kommt m.E. immer auf den Markt und das Objekt an.

Wenn ich ein MFH Faktor 12 in einer größeren Stadt in NRW habe, dann ist die Nachfrage derzeit enorm. Da brauche ich den Makler nicht um Zusendung von allen Unterlagen zu bitten bevor ich einen Besichtigungstermin mache. Das braucht überhaupt kein "MEGA-Schnapper" zu sein - es reicht für eine hohe Nachfrage schon aus, wenn es sich von den Zahlen her um ein solides Investment handelt.. Manchmal ist die Nachfrage ja bei schlechten Objekten schon immens (derzeitige Zinspolitik..)

Natürlich muss ich die Kennzahlen kennen - keine Frage. Ohne die würde eine Besichtigung wohl sehr wenig Sinn machen.

Wir müssen uns hier also darüber unterhalten, was genau mit "Unterlagen" gemeint ist.

Brauche ich (bei einer ETW) vor Besichtigung schon die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Verwalter-Vertrag etc.? Ich denke nicht. Wenn ich das alles vor der Besichtigung anfragte, würde die Besichtigung garantiert ohne mich stattfinden :)

Vor der Besichtigung halte ich für sinnvoll:

  • Größe, Kaufpreis, Lage (selbst recherchieren bzw. vorbeifahren)
  • MFH: Mieteraufstellung (Whg#, m², Kaltmiete € bzw. Leerstand)
    --> hier wird gern mal geschummelt, Stichwort ist / soll
  • Generelle Finanzierungszusage der Bank (muss nicht für dieses Objekt sein, aber man sollte den Rahmen kennen)
  • Und du solltest eine Vorstellung davon haben, was du denn (je nach Zustand) als Preis anbieten möchtest.

Am besten hast du dann für den ersten Besichtigungstermin schon jemanden mit Sachverstand dabei (Onkel Werner, Handwerker-deines-Vertrauens o.ä.) der dir eine grobe Einschätzung der Substanz geben kann.

Das brauchst du m.E. alles, um (zusammen mit deinem ersten Eindruck) überhaupt eine generelle "Interesse Ja/Nein" Aussge treffen zu können. Bei einem "nein" oder einem "vielleicht" ist das weitere Vorgehen klar: Fokus aufs nächste Objekt! Ein gewisser AF soll mal plakativ gesagt haben: "If it's not a <hell yes>, then it's a no".

Bei einem Hell Yes würde ich dem Makler direkt sagen, dass das Objekt weiterhin hochinteressant ist und du es gern reservieren würdest - vorbehaltlich Prüfung einiger Unterlagen. Du kannst hier auch so etwas sagen wie: "Ich würde dem Verkäufer Preis xyz bieten, vorausgesetzt die Prüfung der Unterlagen ergibt keine weiteren Probleme/Nachfragen"

Ihr macht dann einen Termin für die Unterzeichnung der Garantie aus (sagen wir mal in 3 Tagen) .. Bis dahin möge der Makler dir bitte zudenden:

  • Wohnflächenberechnung (die am Ende doch gern mal von der Fläche im Exposé abweicht)
  • Mietverträge
  • ETW: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen
  • Nachweis der Zahlungseingänge (bzw. Rückstände)

Der Makler wird viel gewillter sein, dir diese Informationen zukommen zu lassen, wenn du das Objekt bereits gesehen hast und ihr schon einen Termin für die Unterzeichnung der Garantie habt. 

Jetzt hast du etwas Zeit, diese Unterlagen zu studieren.

Wenn dir auffällt, dass die m² falsch sind, die Mieteingänge unregelmäßig sind oder fehlen oder irgendetwas anderes nicht stimmt, hast du einen Grund für eine Nachverhandlung des Kaufpreises.

Wenn alles i.O. ist, würde ich den Termin dann aber auch wahrnehmen und die Garantie unterzeichnen .. sonst verbrennst du hier eine Partnerschaft, bevor sie überhaupt entsteht.

Ab Unterzeichnung der Garantie hast du dann noch einmal Zeit, die Dokumente tiefer zu prüfen und auch die zweite (technische) Begehung mit einem Sachverständigen durchzuführen, falls nötig. Ebenfalls nutzt du diese Zeit, um deine Finanzierung abzuschließen.

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@Kalle "Nachweis der Zahlungseingänge" ... forderst du Kontoauszüge an, wie erfolgreich ist das ?
oder reicht Dir immer eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers im Notarvertrag ?

mit dem verbindlichen Nachweis (pünktliche Zahlungseingänge) ist das immer so ne Sache, nicht so einfach

bearbeitet von Matthias147718

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Kalle    274

Kontoauszüge hat in der Tat bisher nicht geklappt .. Aber ich würd's versuchen.

Zur Not halt eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers. Wenn das nicht kommt (bzw. nur sehr zögerlich), dann weiß man ja, wo man nachbohren muss. :)

Bei mir hat es beispielsweise sehr lange gedauert, eine Wohnflächenberechnung zu bekommen. Die Zeichnungen in der TE reichten nicht aus (teilweise abgeschnitten und nicht nachzurechnen) .. Daraufhin habe ich auf die Wohnflächenberechnung bestanden - und siehe da: Fast 30m² weniger als im Exposé angegeben! Auf jeden Fall Grund für eine Nachverhandlung! Im Zweifelsfall auch ein Grund, von der Reservierung zurückzutreten.

Damit will ich sagen: So etwas auf jeden Fall anfragen - wenn's nicht kommt, ist höchstwahrscheinlich etwas faul.

... aber nicht schon vor dem Besichtigungstermin.

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nemo    261
Am 4.9.2017 um 14:09 schrieb Kalle:

Kontoauszüge hat in der Tat bisher nicht geklappt .. Aber ich würd's versuchen.

Zur Not halt eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers. Wenn das nicht kommt (bzw. nur sehr zögerlich), dann weiß man ja, wo man nachbohren muss. :)

Bei mir hat es beispielsweise sehr lange gedauert, eine Wohnflächenberechnung zu bekommen. Die Zeichnungen in der TE reichten nicht aus (teilweise abgeschnitten und nicht nachzurechnen) .. Daraufhin habe ich auf die Wohnflächenberechnung bestanden - und siehe da: Fast 30m² weniger als im Exposé angegeben! Auf jeden Fall Grund für eine Nachverhandlung! Im Zweifelsfall auch ein Grund, von der Reservierung zurückzutreten.

Damit will ich sagen: So etwas auf jeden Fall anfragen - wenn's nicht kommt, ist höchstwahrscheinlich etwas faul.

... aber nicht schon vor dem Besichtigungstermin.

Bei vermieteten Objekten lasse ich mir die Zahlungen immer anhand der Kontoauszüge nachweisen. Ich nehme immer die 3 letzten Zahlungen, 1-2 zufällige Monate der letzten 2 Jahre und - falls vorhanden - Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung, um zu prüfen, ob die auch kommen. Wenn das einer nicht macht dann würde ich auch nicht kaufen. Den Rest kann man ja gerne unkenntlich machen. Dazu lasse ich mir immer im Kaufvertrag bestätigen, dass keine Mietrückstände bestehen und keine Rechtstreitigkeiten mit den Mietern anhängig sind. Und davon sollte man m.E. auch nicht abweichen.

Wohnflächenberechnung braucht man eigentlich ohnehin bei Finanzierung. Die lasse ich also ebenfalls immer einholen - bei MFH auch als Anhang zum Kaufvertrag beifügen. Wenn es keine gibt, dann muss der Verkäufer halt eine anfertigen lassen (von einem Architekten oder so).

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