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    • Arnd Uftring

      Immopreneur Talks - 2. Thema Zwangsversteigerungen   21.08.2017

      Die neue Veranstaltungsreihe Immopreneur Talks geht in die zweite Runde! Diesmal sind wir zu Gast bei der RA Real Estate Gruppe in Lünen bei Dortmund - das Thema dieser Veranstaltung lautet: "Zwangsversteigerung - Chance oder Zeitverschwendung?" Weitere Informationen und Möglichkeit zur Anmeldung unter http://immopreneur.de/talks/   Update Thomas Knedel, 25.09.: Ich bin etwas erstaunt , dass wir offensichtlich eine so kleine Runde von rund 15 Teilnehmern werden - bei diesem Thema! Leute, nutzt diese einmalige Gelegenheit! ZVG's leben, sie sind nicht tot! Hier wird der Beweis angetreten! 
KADD

Besichtigung

17 Beiträge in diesem Thema

KADD    2

Hallo Community,

mich würde interessieren wie ihr Besichtigungen von ETWs durchführt. Worauf legt ihr den Fokus ? Was ist absolut wichtig etc. ? Wie viel Zeit benötigt ihr ?

Ich schaue z.B. eher darauf ob das Gebäude in einem vernünftigen Zustand ist, die Haustechnik ok ist und das Gemeinschaftseigentum gepflegt aussieht. In der Wohnung vermesse ich vor allem den Grundriss; einerseits weil das bisher jede Bank wollte und auch da die Angaben von Teilungserklärungen, Maklern usw. oft nicht korrekt sind. Dabei verschaffe ich mir grob einen Gesamteindruck und suche nach großen Mängeln. Manche Makler legen die Termine aber so eng, dass dafür kaum Zeit ist.

Freu mich auf eure Kommentare.

Viele Grüße 

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Pfalzgraf    37

Hallo KADD,

dann gehst Du systematisch vor. Viel mehr mache ich auch nicht. Ich habe mir ein Feuchtemesser zugelegt und nutze das in jedem Raum. Ich schaue mir die Tapeten an Decke und Wänden nach Stockflecken, alten trockenen Feuchtigkeitsflecken und bestehender Feuchtigkeit an. Schaue mir die Bodenbeläge auf Schäden an, schaue hinter die Türen, in die Ecken und ob die Fenster sich alle öffnen/schließen lassen. Im Bad, ob ein Lüfter, Lüftungsschacht oder sonstwas da ist. Sind die Leitungen Aufputz oder Unterputz? Wie ist der Zustand der Heizkörper?

Eine Besichtigung konnte auch schon mal ganz schnell gehen (Beispiel 1ZKB: 30 Minuten mit Keller und Dachboden)

VG Tobias 

bearbeitet von Pfalzgraf
Ergänzung
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OF_MZ    16

Ich verzichte bei der ersten Besichtigung auf das Nachmessen der qm und mache das erst vor dem Notartermin.

Was ich immer mache ist die Lage zu prüfen, also mich 10 Min vor und hinter das Haus zu stellen um mir Geräuschpegel und Nachbarn anzusehen und mal zum nächsten Supermarkt oder Schule zu laufen. Das kann man zwar alles auf GoogleMaps sehen, aber oft fällt einem erst dann auf, dass das Alkoholikerheim 1 Ecke weiter ist....

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DennisLange    7
Am 20.8.2017 um 13:41 schrieb KADD:

Hallo Community,

mich würde interessieren wie ihr Besichtigungen von ETWs durchführt. Worauf legt ihr den Fokus ? Was ist absolut wichtig etc. ? Wie viel Zeit benötigt ihr ?

Ich schaue z.B. eher darauf ob das Gebäude in einem vernünftigen Zustand ist, die Haustechnik ok ist und das Gemeinschaftseigentum gepflegt aussieht. In der Wohnung vermesse ich vor allem den Grundriss; einerseits weil das bisher jede Bank wollte und auch da die Angaben von Teilungserklärungen, Maklern usw. oft nicht korrekt sind. Dabei verschaffe ich mir grob einen Gesamteindruck und suche nach großen Mängeln. Manche Makler legen die Termine aber so eng, dass dafür kaum Zeit ist.

Freu mich auf eure Kommentare.

Viele Grüße 

Schönen guten Abend KADD,

wie bereits gesagt mache dir eine genaue Checkliste, welche Punkte für dieses Objekt zutreffen. Mann kann es auch Schichtweise angehen von Außen nach Innen, sprich... wie ist die Infrastruktur beschaffen, weiter zur Außenanlage, Stellplätze etc eventuell vorab schon einmal die Lage prüfen in welchem Umfeld investiere ich überhaupt. Auf was für Mieter lasse ich mich gegebenenfalls ein. Hausflur, Keller (Feuchtigkeit, Abschließbar, Beleuchtung etc) 

Dann würde ich mir die Wohnung explizit vornehmen, nach dem selben Muster von Außen nach Innen. Fenster, Türen, Wände, Heizungsanlage eventuell Brennwert-Therme ( Gewartet ja? nein?) Sanitärbereich, ( Schimmel Stockflecken, Abfluss, sowie Wasserhahn einmal prüfen auf Dichtigkeit) wird meist verschwiegen,

 Ebenso wie defekte Klingel etc. ich spreche aus Erfahrung, somit ist schon die halbe Wohnung geschafft, zudem in den Küchenbereich wie ist die Küche beschaffen etc. Ist eine E-Herd Anschlussdose vorhanden oder nicht, Anschluss für Waschmaschine etc prüfen. Wie gesagt dies ist auch beim Übernahmeprotokoll alles zu dokumentieren, um somit Folgeprobleme zu vermeiden, Kommen wir wieder zur Ausstattung der Elektroanlage ist es eine 3 Adrige Verdrahtung oder noch alter Art. SAT / Kabelanschluss vorhanden?, etc ist zu prüfen. somit vermeidest du im späteren Verlauf Folgekosten.

Im Internet gibt es Zahlreiche Checklisten die all dies beinhalten, verlasse deine Komfortzone und gib Vollgas, Erfolg ist kein Glück!

ich hoffe ich konnte dir etwas weiterhelfen!

 

Mit freundlichen Grüßen 

 

Dennis Lange

 

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KADD    2

@Pfalzgraf

Der Feuchtemesser ist ein guter Hinweis....

Ich hatte schon Makler die im 15 min-Takt die Besichtigungen abwickeln.

Normalerweise notiere ich mir vorher ein paar Frage und Hinweise auf Grundlage der schon bekannten Fakten und möchte die dann bei der Besichtigung auch geklärt haben. Aber ich will mich auch nicht in unnötigen Details verlieren. Deshalb meine anfängliche Frage.

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Pfalzgraf    37

Ich denke dass auch Detailfragen - gerade bei der Besichtigung - ihren Platz haben sollten. Ich mache das auch. Wenn der Makler die Fragen nicht beantworten kann, schreibe ich mir das als Kurzprotokoll auf und bitte den Makler das bis zum x.y.z. abzuklären. Gerade die Dokumentation von vorgefundenen Mängeln verwende ich dann argumentativ für weitere Preisverhandlungen.

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KADD    2

@OF_MZ

Das mache ich ähnlich. Bin oft sogar schon über eine Stunde vor dem Termin da und laufe bis zur nächsten Haltestelle, Supermarkt usw. Schau mir die Leute an und mache mir Gedanken, ob die Wohnung zur Lage passt und wer die Zielgruppe dafür ist. Wenn das nicht passt, macht ein Kauf weniger Sinn.

Das Nachmessen finde ich auch für eine Preisfindung wichtig und wäre mir erst zum Notartermin zu spät.

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KADD    2

@DennisLange

Sehr umfangreich. Besten Dank.

Ähnlich wie du es beschrieben hast, sollte es auch laufen.

Wieviel Zeit brauchst du z.B. bei einer 2 Zimmer-Wohnung, wenn du alle deine Punkte prüfst ?

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DennisLange    7
vor 23 Stunden schrieb KADD:

@DennisLange

Sehr umfangreich. Besten Dank.

Ähnlich wie du es beschrieben hast, sollte es auch laufen.

Wieviel Zeit brauchst du z.B. bei einer 2 Zimmer-Wohnung, wenn du alle deine Punkte prüfst ?

Moin, KADD

Danke das dir mein Beitrag gefällt, es ist natürlich zeitlich sehr schwierig pauschal nun Einschätzungen zu machen, ich sag mal es ist individuell was für Gegebenheiten dich nun erwarten. 

 

Mit freundlichen Gruß 

Lange

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KADD    2
vor 23 Stunden schrieb DennisLange:

Moin, KADD

Danke das dir mein Beitrag gefällt, es ist natürlich zeitlich sehr schwierig pauschal nun Einschätzungen zu machen, ich sag mal es ist individuell was für Gegebenheiten dich nun erwarten. 

 

Mit freundlichen Gruß 

Lange

Guten Abend Dennis,

also momentan schreibe ich mir vor einer Besichtigung aufgrund der bekannten Fakten selbst eine individuelle Checkliste passend zum Objekt. Aber ich muss inzwischen zugeben das das unnötig und die Gefahr etwas zu vergessen auch gegeben ist. Daher werde ich deinem Rat folgen und mir eine gute Checkliste suchen und damit arbeiten. 

Aber um nochmal auf meine Ursprungsfrage zurückzukommen, was andere für sehr wichtig halten, wie die Vorgehensweise ist usw. Eigentlich ist alles wichtig und es ist abhängig vom Objekt. Mein Ziel war es zu erfahren, wie man eine Besichtigung mit schmalem Zeitfenster von den wichtigsten Punkten zu den weniger wichtigen durchführen kann. Wenn ich dich richtig verstehe, dann bringt es auch die Erfahrung mit sich, worauf man achten sollte. Du hast auch ein paar Punkte erwähnt, an die ich noch nicht dachte. Daher nochmals danke !

Viele Grüße 

Björn

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nemo    261

Ich gehe die Objekte nicht wirklich nach Checkliste ab. Ich schaue mir die Allgemeinflächen und Leerstände an - und max 2-3 vermietete Wohnungen (beim MFH). Keller kurz mal rein, in der Regel auch eine EG Wohnung wegen ggf aufsteigender Feuchtigkeit vom Keller, Hausflur, Dachboden und gut. Wichtig noch die DG Wohnungen, weil die oft ohne Genehmigung ausgebaut sind. Das siehst du am Ende auf den Plänen i.d.R. sowieso. Du kannst aber schon anhand der Wohnungen immer einen guten Eindruck gewinnen (fehlende Fluchtwege, Treppe zu steil o.ä.).

Mit der Zeit bekommt man ein ganz gutes Gefühl. Gegend fahre ich kurz mal ab und schaue bei Maps nach was so in der Nähe ist.

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Andreas_    7

Ich empfehle dir, die Objektumgebung sowohl zu Fuß oder Fahrrad wie auch mit dem Auto zu erkunden. Was man im Auto nicht hört, riecht oder sieht (weil man auf den Straßenverkehr zu achten hat), nimmt man als Fußgänger/Radfahrer viel besser wahr! Umgekehrt erschließt sich im Auto die straßenmäßige Anbindung deutlich besser (Einbahnstraßen, Parkplätze, Verkehrsführung).

Wenn die Wohnung vermietet ist, ist der Mieter auch oft eine gute Info-quelle. Nach Mängeln oder zuletzt durchgeführten Reparaturen befragt, bekommt man oft direkt die Stellen gennant "wo es klemmt" oder wo früher Instandhaltungsbedarf war.

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nemo    261
vor 25 Minuten schrieb Andreas_:

Ich empfehle dir, die Objektumgebung sowohl zu Fuß oder Fahrrad wie auch mit dem Auto zu erkunden. Was man im Auto nicht hört, riecht oder sieht (weil man auf den Straßenverkehr zu achten hat), nimmt man als Fußgänger/Radfahrer viel besser wahr! Umgekehrt erschließt sich im Auto die straßenmäßige Anbindung deutlich besser (Einbahnstraßen, Parkplätze, Verkehrsführung).

Wenn die Wohnung vermietet ist, ist der Mieter auch oft eine gute Info-quelle. Nach Mängeln oder zuletzt durchgeführten Reparaturen befragt, bekommt man oft direkt die Stellen gennant "wo es klemmt" oder wo früher Instandhaltungsbedarf war.

Die Info mit dem Mieter teile ich definitv. Sollte man immer mal 1-2 befragen. Aber auch nicht zu sehr gewichten - Mieter neigen dazu viel zu übertreiben. Du kannst aber viele Infos rausziehen und dann da ansetzen und ggf noch handeln. :). Die Umgebung besichtige ich tatsächlich so gut wie nie - wie gesagt evtl mal mit dem Auto um den Block und online prüfen. Kaufe allerdings auch dort ein, wo ich mich halbwegs auskenne (zumindest in der Stadt - nicht im Stadtteil).

Wenn man bei jedem Objekt ständig die Gegend checkt ist man sonst ziemlich viel auf Achse^^ Ist aber meine Anischt. Wäre mit SIcherheit anders, wenn ich mich in völlig fremden Standorten einkaufen würde.

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Jb007    788

Ich stimme Nemo zu, nach checkliste mache ich auch nichts - es gibt immer bestimmte Hacken und Ösen, die im Vorfeld zu prüfen sind , Stichwort Mietverträge /Problemmieter etc. 

Ansonsten immer Hauspflegezustand, Grundrisse, Keller, Flur Dach, Elekto- Wasserleitungen. Wohnungen gucke ich mir nicht mehr an - werden idR nach Auszug eh neu gemacht. Wenn gutes Überschusspotentialnda, dann habe ich Interesse 

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eugkoll    9

Wenn man die Lage kennt und der Makler vor der Besichtigung zumindest einen Grundriss und Mietaufstellung gestellt hat,  reichen für eine Wohnungsbesichtigung 5 Minuten vollkommen aus.

(Mieter anschauen, Bad  und allgemeinen Zustand der Wohnung beurteilen(damit man ungefähre Vorstellung bekommt ob bei dem Mieterwechsel mit Kernsanierung zu rechnen sei oder nur das Streichen reichen würde). Ich stelle mir immer die Frage ob ich die Wohnung selbst anmieten würde.

Nach dem letzten Kauf - da gab es gewisse Meinungsverschiedenheiten mit dem Verkäufer - Stichwort arglistige Täuschung- bin ich der Meinung, dass egal ob man sich für Profi hält oder als Anfänger die erste Immobilie kauft es nicht schaden würde  sämtliche Wohnungen zu besichtigen  und zwingend Mieter auf eventuelle Mängel anzusprechen  (es sei denn mann möchte die Bude unbedigt haben, da es die einmalige Lage die in den nächsten 10 Jahren nicht geben wird oder man kauft wirklich unter dem Markt z.B.  für 300-400-500  Euro m2 im RuhrGebiet - dann ist der Zustand tatächlich ehe nachrangig oder schon eingepreist. 

 

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Ich schaue mir die Wohnung meist ganz normal an, hab jetzt keine Besonderen Gerätschaften oder eine Checkliste dabei., Ich mach halt die typischen Checks wie zum Beispiel den Wasserdruck prüfen (alle Hähne mal an), schauen, ob und wann das Kalt- und Warmwasser kommt. Prüfe die Ecken auf sichtbaren Schimmel. Allgemein erkennt man ja äußerlich einen guten Zustand oder eben nicht. Nur in die Wand selbst kannst du halt vorher nicht reinschauen. Und das wird auch immer ein Risiko bleiben. 

Ansonsten verlass ich mich auf die genaue Prüfung der Unterlagen, die ich anfordere. Ich stell halt auch immer wieder fest, dass man manche Begebenheiten vor Ort mit einer einzigen Besichtigung nicht evaluieren kann oder sogar erst hinterher herausfindet.

Am Ende sollte man mit einem positiven Bauchgefühl bei den Punkten Wohnung, Verkäufer/Makler und Ortschaft haben. Alles andere ist für mich halt das "allgemeine Berufsrisiko" :-) Kann immer was passieren, vor allem absolut undenkbare und absurde Dinge.

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