David.W

3 Objekt Grenze auch nach 10 Jahres Frist?

32 Beiträge in diesem Thema

Hallo Zusammen,
kurz zu meiner Situation.. ich halte mehrere Mehrfamilienhäuser im privaten Besitz, die ich selbst gebaut habe.
Nun möchte ich mir ein Strategieplan für die nächsten Jahre ausarbeiten und bin mir bei dem ABlauf der 10 Jahres Frist nicht mehr so sicher..
Das erste  Objekt würde ich gerne  in 4 Jahren, nach Ablauf einer 10 jährigen Vermietung, nach weg aufteilen und 6 Wohnungen einzeln verkaufen.
Falle ich dabei auch in die 3 Objekt Grenze oder spielt das nach 10 Jahren gar keine Rolle mehr?

Danke für die Antwort.. 

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Hallo David,

ich habe eine ähnliche Situation wie du und habe diese erst vor wenigen Wochen länger mit meinem Steuerberater diskutiert.

Also es scheint wie folgt zu sein: nach Ablauf der 10-Jahresfrist ist nichts zu versteuern, egal wieviele Objekte du verkaufst. Aber es gelten folgende Voraussetzungen:

- die Immobilien befanden sich mindestens 10 Jahre in deinem Privateigentum

- steuerrechtlich im Anlagevermögen

- und du hast auch in den letzten Jahren kein Immobilienhandel betrieben (Verkauf von Objekten unter 10 Jahren Haltedauer)

- eigentlich soll es da nach den 10 Jahren auch keine Obergrenze für die Anzahl der Objekte geben, aber mein Steuerberater wurde da vorsichtig was größere Objektzahlen angeht (20 oder mehr Einheiten).

- alle Angaben ohne Gewähr und nur vorläufig, dies ist keine Steuerberatung. Ich empfehle dringend, einen guten Steuerberater aufzusuchen!

Mein Steuerberater wurde nämlich etwas unsicher, als ich einige kritische Nachfragen stellte und wollte noch etwas dazu nachlesen und sich dann wieder bei mir melden. Werde ihn gleich mal anschreiben, ich poste dann hier, was dabei rausgekommen ist!

Zum Schluss noch ein wichtiger Tipp: Teile das Objekt bereits jetzt schon in Eigentumswohnungen auf, auch wenn du erst später verkaufen willst. Dies dürfte steuerlich egal sein. Aber die Kündigungssperrfrist bei der Umwandlung in WEG fängt bereits an zu laufen und ist idealerweise beim Verkauf der Eigentumswohnungen bereits abgelaufen. Dies ist für Selbstnutzer interessant und erhöht somit deine Verkaufsmöglichkeiten.

bearbeitet von Thorstenpc
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Hallo Thorsten und danke für die ANtwort.

so ist auch mein Kenntnisstand. Mein Steuerberater sieht es auch so.
Ich bin da Allerdings bei den Summen etwas vorsichtig einem Steuerberater zu vertrauen der bei einer falschen Aussage fein raus ist und ich eine dicke Nachzahlung bekomme..
Geplant ist nach 2021 das erste 6 Familienhaus zu verkaufen 2023 das 2. 6 Familienhaus und 2024 ein 16 Familienhaus. Alles unter den zu berücksichtigten Voraussetzungen.
Ich schalte allerdings noch ein weiteren Steuerberater ein um das Ganze zu prüfen.
Wäre super wenn du dich dann noch meldest was bei deinem STeuerberater rausgekommen ist

und danke für den Tipp mit der WEG..

 

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Ich bin da auch ganz ganz vorsichtig, da es um wirklich großes Geld geht. Ob der Steuerberater fein raus ist, denke ich schon. Aber wenn er falsch beraten hat und das nachweisbar ist, wäre es juristisch spannend. Aber wer hat schon lust, seinen eigenen Steuerberater zu verklagen?

Wir bräuchten bitte mal eine Rechtsgrundlage, aus der eindeutig und zweifelsfrei der Sachverhalt hervorgeht.

Mein Steuerberater ist leider im Urlaub, daher wird die Klärung von meiner Seite her noch einwenig dauern.

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Also eigentlich ist das mit der 3in5-Regel auch nicht in Stein gemeißelt. Finanzamt kann Dir bereits beim 1. Objekt schon eine Gewerblichkeit unterstellen, falls Du zB kurz vor dem Verkauf renovierst oder nach WEG aufteilst oder beides. Frag dazu 2 StB und Du bekommst 3 Meinungen, keine davon mit Haftungsgrundlage bzgl Vermögensschaden... Ich weiß nicht wie es bei Dir in der Gegend ist aber bei uns in Landshut/München werden MFHs aktuell ohne spürbaren Preisabschlag ggüber WEG-Einzelabverkauf gehandelt. Ohne Aufteilung nach WEG hast Du ja auch weniger Aufwand und Kosten, außerdem kein Vorkaufsrecht der Mieter und keine Restanten. Wahrscheinlich würd der Verkauf von 1 MFH auch schneller gehen als von 6 oder gar 16 WE... Naja, und last but not least - Finanzamt bleibt bei Deiner Zeitplanung höchstwahrscheinlich außen vor. Evtl das letzte Objekt würd ich noch bisschen länger halten, um die 5 Jahre zu 101% nicht zu gefährden. 

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Stimme Dir zu @Wladimir Simonov auch beim ersten Objekt kann das in die Hose gehen. Außerdem fühlt sich FA Nr.2 nicht an das gebunden, was FA Nr.1 mal gesagt hat - wenn man inzwischen umgezogen ist. Lieber ne UG mit dem Zweck des gewerblichen Grundstückhandels gründen und man hat von Anfang an Klarheit und infiziert die privaten gehaltenden Objekte nicht.

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Am 16.8.2017 um 20:28 schrieb David.W:

Hallo Zusammen,
kurz zu meiner Situation.. ich halte mehrere Mehrfamilienhäuser im privaten Besitz, die ich selbst gebaut habe.
Nun möchte ich mir ein Strategieplan für die nächsten Jahre ausarbeiten und bin mir bei dem ABlauf der 10 Jahres Frist nicht mehr so sicher..
Das erste  Objekt würde ich gerne  in 4 Jahren, nach Ablauf einer 10 jährigen Vermietung, nach weg aufteilen und 6 Wohnungen einzeln verkaufen.
Falle ich dabei auch in die 3 Objekt Grenze oder spielt das nach 10 Jahren gar keine Rolle mehr?

Danke für die Antwort.. 

Hallo David, 

Thorstenpc hat in erster Linie vollkommen Recht, wichtige Information.

Beachte das nicht die Übereignung von Besitz, Nutzen und Lasten vertragsgemäß Zählen sondern der Notarielle Vertrag (Auflassung) Beispiel= Kauf 01.05.01, Verkauf 01.08.11 macht 10 Jahre und 3 Monate ist zu beachten.  Sobald alle Objekte die 10 Jahresfrist absolviert haben können sie ohne Spekulationssteuer verkauft werden und zählen nicht als gewerblich, so meine Erfahrung, bitte um Verbesserung falls ich Falschaussagen treffen sollte.

Mit freundlichen Gruß

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Also hier meine 2 cents (keine Steuerberatung, bitte bei diesem Thema möglichst mehrere wirklich bewanderte  StB befragen):

Es gibt 2 Ansatzhebel des Finanzamtes: normale Spekulationsfrist (§23 EStG) mit ziemlich fester und einheitlicher 10 Jahresfrist und gewerblichen Grundstückshandel mit eher diffusen Fristen (5 bis in Ausnahmefällen weniger als 20 Jahren BFH, Urteil v. 11. 12. 1996 - X R 241/93),und Ausnahmeregeln und Ausstrahleffekten auf restliches Immobilienvermögen.

Das Thema gewerblicher Grundstückshandel ist neben dem BMF-Schreiben v. 26. 3. 2004 - S 2240 (BStBl 2004 I S. 434 ) inbesondere durch verschiedene FG- und BFH-Urteile geprägt. Aufgrund der Vielzahl der  Urteile sind eindeutige Aussagen nicht einfach. Allerdings sind ein paar Grundregeln klar.

1. Da Du die MFH selbst gebaut hast, wirst Du als Branchenkundiger kritischer betrachtet als Laien (siehe Schreiben mit Verlängerung der normalen Fristen von 5 auf 10 Jahre).

2. Generell fangen die Fristen beim gewerblichen Grundstückshandel erst nach Fertigstellung der Immobilie und nicht nach Kauf an (im Gegensatz zu §23 EStG). 

3. Ansonsten sehe ich (kein Steuerberater) es wie Thorsten HB.  Solange Du nicht kontinuierlich Immobilien kaufst und verkaufst (d.h. es gewerblich erscheint) solltest Du mit einem Verkauf 10 Jahre nach Fertigstellung keine Probleme bekommen (beachte aber: . BFH X R 108/90 )

Die Kündigungssperrfrist fängt übrigens nicht mit der Aufteilung an, sondern erst mit dem Erwerb der ETW durch den Käufer https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html Allerdings könnte eine frühere Umwandlung dazu führen, dass Du bereits einige Mieterwechsel vor dem Verkauf hast, bei denen der Umwandlungsschutz nicht vorhanden ist. Aber auch hier gilt, eine Umwandlung könnte auch negative Folgen haben, wenn Du dadurch in den gewerblichen Grundstückshandel rutscht......

bearbeitet von Andreas
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vor 13 Stunden schrieb DennisLange:

Hallo David, 

Thorstenpc hat in erster Linie vollkommen Recht, wichtige Information.

Beachte das nicht die Übereignung von Besitz, Nutzen und Lasten vertragsgemäß Zählen sondern der Notarielle Vertrag (Auflassung) Beispiel= Kauf 01.05.01, Verkauf 01.08.11 macht 10 Jahre und 3 Monate ist zu beachten.  Sobald alle Objekte die 10 Jahresfrist absolviert haben können sie ohne Spekulationssteuer verkauft werden und zählen nicht als gewerblich, so meine Erfahrung, bitte um Verbesserung falls ich Falschaussagen treffen sollte.

Mit freundlichen Gruß

Diese Regelung gilt nicht für den gewerblichen Grundstückshandel. Vorsicht.

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vor 34 Minuten schrieb HamburgInvest:

Dann STB soll eine verbindliche Aussage vom Finanzamt einholen - kostet zwar geld aber dann weißt du aufjedenfall mehr...

würde ich genauso machen.

Wenn das scheif geht und nachversteuert wird wirds sehr teuer... Geh lieber auf Nummer sicher!

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vor 5 Stunden schrieb HamburgInvest:

Dann STB soll eine verbindliche Aussage vom Finanzamt einholen - kostet zwar geld aber dann weißt du aufjedenfall mehr...

Ich würde das erst nach einer genauen Chancen/Risiken-Abwägung machen, damit man hiermit möglicherweise schlafende Hunde weckt (insbesondere wenn man dieses deutlich vor einem geplanten Verkauf macht, denn hiermit hat man endgültig seine Verkaufsabsicht dokumentiert...)

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vor 10 Minuten schrieb Andreas:

Ich würde das erst nach einer genauen Chancen/Risiken-Abwägung machen, damit man hiermit möglicherweise schlafende Hunde weckt (insbesondere wenn man dieses deutlich vor einem geplanten Verkauf macht, denn hiermit hat man endgültig seine Verkaufsabsicht dokumentiert...)

Absolut richtig.

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Sehe ich genauso.

Nur: geht man ins Risiko und verkauft nach 10 Jahren, und dann kommt das Finanzamt dann gute Nacht!

Bei mir würde da der Spitzensteuersatz greifen. Wenn ich vorher wüßte, dass es so läuft, würde ich logischerweise nicht verkaufen sondern das MFH einfach laufen lassen. Es generiert sichere und nachhaltige Mieten und zudem hohen cashflow.

Aber: es ist vollkommen ausgereizt, kein Entwicklungspotential mehr. Haltedauer aktuell: fast 11,5 Jahre. Würde nach Ablösung der Restschuld eine riesige Stange liquides legales Eigenkapital erhalten. Und neue Objekte finde ich immer bei meinen Kontakten!

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Das mit der verbindlichen AUssage ist keine so schlechte Idee.. Das Ganze könnte allgemein formuliert werden ohne Namensangabe.
Selbst bei dem kleinsten Risiko würde ich es nicht wagen..  
Mir geht es wie Thorsten. durch die hohe Gewinnspanne könnte man sich ganz anders Aufstellen.. So war der Plan. 
Aber besser jetzt, lass es 1000 Euro sein für die Auskunft zahlen anstatt mehrere Millionen nachzuzahlen..
Werde das mal in Angriff nehmen. Danke für die guten Tipps..

 

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Am 16.8.2017 um 21:24 schrieb ThorstenHB:

steuerrechtlich im Anlagevermögen

Das kann nicht stimmen, denn Anlagevermögen gibt es ausschließlich bei Betriebsvermögen und das soll es ja gerade nicht sein.

 

Eine einfache Aussage, ob Gewerblichkeit vorliegt kann sicher keiner sofort beantworten. Bei vorhergehender Umwandlung in ETW habe ich aber immer starke Bauchschmerzen.

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vor 2 Stunden schrieb ThorstenHB:

Sehe ich genauso.

Nur: geht man ins Risiko und verkauft nach 10 Jahren, und dann kommt das Finanzamt dann gute Nacht!

Bei mir würde da der Spitzensteuersatz greifen. Wenn ich vorher wüßte, dass es so läuft, würde ich logischerweise nicht verkaufen sondern das MFH einfach laufen lassen. Es generiert sichere und nachhaltige Mieten und zudem hohen cashflow.

Aber: es ist vollkommen ausgereizt, kein Entwicklungspotential mehr. Haltedauer aktuell: fast 11,5 Jahre. Würde nach Ablösung der Restschuld eine riesige Stange liquides legales Eigenkapital erhalten. Und neue Objekte finde ich immer bei meinen Kontakten!

Hierzu ein Tipp:

Ich habe aufgrund der Wertsteigerungen bei meinen Häusern ebenfalls erhebliche stille  Reserven. Dieses sehen die Banken mittlerweile genauso und gestatten erhebliche Nachfinanzierungen, wodurch ich ohne einen Verkauf und das damit verbundene steuerliche Risiko freie Mittel generieren kann.

Ein Beispiel: Bei einem meiner Berliner Häuser hatte  ich ursprünglich 100% des Kaufpreises finanziert (NK und die anfänglichen Instandhaltungskosten von ca. 20% hatte ich selbst bezahlt). Mittlerweile habe ich zwei Nachfinanzierungsrunden gemacht, so daß die Gesamthöhe der Darlehen bei maximal 270% des Kaufpreises lag. Die letzte Nachfinanzierungsrunde über 120% des Kaufpreises konnte ich ohne jegliche Auflagen verwenden. Es war, wie Du geschrieben hast liquides legales Eigenkapital (jederzeit mit einem halben Tag Vorlauf abrufbar).
 

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Hallo, habe mich vor einiger Zeit auch mit dem Thema beschäftigt und meinen Steuerberater konsultiert.

Dieser hat mir nach dem Gespräch das Prüfschema des Finanzamts zu diesem Thema und ein Schreiben des BMF (Bundesministerium für Finanzen) übersandt das sich mit der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel beschäftigt und lt. Aussage meines Steuerberaters  als Grundlage für Entscheidungen aller Finanzämter zu diesem Thema dient.

Diese beiden Schreiben habe ich als Anlage beigefügt.

Lt Aussage meines STB gibt es halt diese beiden Schematas nach denen die Finanzämter entscheiden. Da es sich jedoch um kein Gesetz handelt kann das BMF natürlich auch seine Anweisungen ändern, eine 100%ige Sicherheit bis in alle Ewigkeit gibt es wohl nicht, aber die gibt es leider nirgends im Leben.

Ich hoffe die Anlagen sind hilfreich.

BMF Schreiben Grundstückshandel.pdf

Prüfschema.pdf

bearbeitet von heikoclaus1
fehlendes Wort
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@Andreas Die letzte Nachfinanzierungsrunde über 120% des Kaufpreises konnte ich ohne jegliche Auflagen verwenden

Dazu eine Frage:

Ich habe meine Bankberaterin vor einiger Zeit auch mal hypothetisch gefragt ob ich auf meine freien Grundschuden einen Kredit zur freien Verfügung haben könne besichert mit diesen freien Grundschulden.

Sie hat bejaht, der Kredit könne dann jedoch Ihrer Aussage nach nicht zu den Konditionen eines Hyphothekenkredits gegeben werden sondern zu Konditionen eines Konsumentenkredits. (also deutlich weniger interessant)

Hast die die Nachfinanzierung zu Konditionen wie für einen Hyphothekenkredit erhalten, und wenn ja welche Bank hat das so finanziert? 

Vielen Dank für die Antwort

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vor 7 Stunden schrieb heikoclaus1:

@Andreas Die letzte Nachfinanzierungsrunde über 120% des Kaufpreises konnte ich ohne jegliche Auflagen verwenden

Dazu eine Frage:

Ich habe meine Bankberaterin vor einiger Zeit auch mal hypothetisch gefragt ob ich auf meine freien Grundschuden einen Kredit zur freien Verfügung haben könne besichert mit diesen freien Grundschulden.

Sie hat bejaht, der Kredit könne dann jedoch Ihrer Aussage nach nicht zu den Konditionen eines Hyphothekenkredits gegeben werden sondern zu Konditionen eines Konsumentenkredits. (also deutlich weniger interessant)

Hast die die Nachfinanzierung zu Konditionen wie für einen Hyphothekenkredit erhalten, und wenn ja welche Bank hat das so finanziert? 

Vielen Dank für die Antwort

Ja, ich bekam für die zusätzliche Tranche die gleichen Konditionen wie für einen Hypothekenkredit mit 60%  Beleihung. Es handelt sich um XX-Bank. Offiziell hatte ich die Auflage die Kredite für Immobilieninvestitionen (wie Käufe von neuen MFH etc.) zu verwenden. Das hat aber keiner nachgeprüft.

bearbeitet von Andreas
Anonymisierung
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vor 51 Minuten schrieb heikoclaus1:

Hallo, habe mich vor einiger Zeit auch mit dem Thema beschäftigt und meinen Steuerberater konsultiert.

Dieser hat mir nach dem Gespräch das Prüfschema des Finanzamts zu diesem Thema und ein Schreiben des BMF (Bundesministerium für Finanzen) übersandt das sich mit der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel beschäftigt und lt. Aussage meines Steuerberaters  als Grundlage für Entscheidungen aller Finanzämter zu diesem Thema dient.

Diese beiden Schreiben habe ich als Anlage beigefügt.

Lt Aussage meines STB gibt es halt diese beiden Schematas nach denen die Finanzämter entscheiden. Da es sich jedoch um kein Gesetz handelt kann das BMF natürlich auch seine Anweisungen ändern, eine 100%ige Sicherheit bis in alle Ewigkeit gibt es wohl nicht, aber die gibt es leider nirgends im Leben.

Ich hoffe die Anlagen sind hilfreich.

BMF Schreiben Grundstückshandel.pdf

Prüfschema.pdf

Für den Start ist das Schreiben (wurde vorher schon häufiger zitiert) ganz interessant. Allerdings liegt der Teufel im Detail. Maßgeblich sind die Urteile von FG und BFH, wenn das Finanzamt eine Gewerblichkeit bejaht. Aufgrund der umfangreichen Summen um die es gehen kann, würde ich verschiedene in diesem Gebiet erfahrene SttBs vor einer Veräußerung befragen.

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Heiko,

vielen Dank für die Infos.

Fazit (für mich persönlich): Ist ein vermietetes Mehrfamilienhaus länger als 10 Jahre im Bestand, so ist der Gewinn aus dem Verkaufserlös nicht zu versteuern. Richtig?

P.S.: Falls ja, werde ich zum Jahresende ein MFH zum Verkauf auf dem Markt bringen!

bearbeitet von ThorstenHB

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