Bluedream

MFH Finanzierung

41 Beiträge in diesem Thema

Am 21.8.2017 um 16:03 schrieb Kalle:

 

Finde ich jetzt erst einmal nicht sooo übel. Davon gehen natürlich noch mal 4400€ Tilgung runter, bleiben rund 4-5k€ free cash.

Diese Kosten kann ich nicht abschätzen, ohne die Lage (bzw. das Klientel) und den Zustand des Hauses zu kennen.

Ebenfalls hast du einen sehr hohen EK-Einsatz. Bedenke: Du bräuchtest 15 perfekte Jahre, um gerade einmal deinen EK-Einsatz wieder raus zu haben. Realistisch ist es denke ich, dass du doppelt so lange brauchen wirst. Also mindestens 30 Jahre.

 

Wie kommst du denn auf 15 Jahre? Wenn man die Tilgung mal als Vermögensaufbau betrachtet, macht er doch nach Steuern 360€ + 367€ monatlichen Überschuss = ca. 8.700 p.a. - gerechnet auf seine 75K EK ca. 11% und damit doch eher 10 als 15 Jahre

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Jou, je nach wie man die Tilgung hier betrachtet.

Mein Gedanke war: "Es dauert 15 perfekte Jahre, bis die eingesetzten 60k€ wieder liquide auf dem Konto sind"

Klar, wenn du die Tilgung mit einbeziehst sind es eher 10 perfekte Jahre.

 

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vor 1 Stunde schrieb Andreas:

Die Bank hat mich noch nicht gefragt, wofür ich das Geld benötige......Hat bei mir immer wie ein sehr großer Dispo funktioniert.

Richtig. Sie tut es meistens auch nicht. Als Sicherheit ist ohnehin das (meist SEHR liquide) Depot hinterlegt. Kommt natürlich auf die Werte an, aber zB Anleihen auf EUR Basis sind Theoretisch (!) mit bis zu 90% des Wertes belehnbar. Wesentlich ist es ob die Papiere Investmentgrade aufweisen. Comdirekt kenne ich als Lombardgeber noch nicht...muss ich mir mal näher ansehen.

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vor einer Stunde schrieb Kalle:

Jou, je nach wie man die Tilgung hier betrachtet.

Mein Gedanke war: "Es dauert 15 perfekte Jahre, bis die eingesetzten 60k€ wieder liquide auf dem Konto sind"

Klar, wenn du die Tilgung mit einbeziehst sind es eher 10 perfekte Jahre.

 

alles klar :)

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vor 3 Stunden schrieb Andreas:

Ich habe seit vielen Jahren einen Lombardkreditvertrag bei der Comdirekt. Da sind durchaus auch höhere Beträge (einige 100 T€) möglich.

Ist es bei 4% Zinsen nicht besser die Aktien zu verkaufen und später wieder zu kaufen?

Zum Ursprungsthema: Ich glaube wenn man hier mit Hilfe einer GmbH von den 500€ Steuern runter kommt sieht das ganze schon fröhlicher aus...

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vor 51 Minuten schrieb Marius Becker:

Ist es bei 4% Zinsen nicht besser die Aktien zu verkaufen und später wieder zu kaufen?

Zum Ursprungsthema: Ich glaube wenn man hier mit Hilfe einer GmbH von den 500€ Steuern runter kommt sieht das ganze schon fröhlicher aus...

Ich nutze den Lombardkredit nur für  Zwischenfinanzierungen. Allerdings könnte der Kredit Bluedream ermöglichen, die Wohnung zu kaufen und nach z.B. 1 Jahr im Rahmen einer Neubewertung z.B. mit 50.000 Euro zu beleihen. Langfristig dürften über die dadurch besseren Konditionen die anfänglichen Mehrkosten ausgeglichen werden.

Eine GmbH lohnt sich nicht für solche Kleininvestitionen, da die Verwaltungsausgaben zu hoch sind (hatten wir schon x-Mal).

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vor 1 Stunde schrieb Andreas:

Eine GmbH lohnt sich nicht für solche Kleininvestitionen, da die Verwaltungsausgaben zu hoch sind (hatten wir schon x-Mal).

Übersehe ich da was?

Im Beispiel bezahlt er bei 40% Steuersatz 5.904€ pro Jahr.

Mit einer GmbH wären es 15,8% , also 2.328€ plus 1.500€ Verwaltungskosten also 3.828€.

Das macht einen Vorteil von 2.076€ pro Jahr. 

Im Jahr 10 verkauft er seine ETW steuerfrei an die GmbH und kann somit den angelaufenen Gewinn in den Privatbesitz schieben.

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vor 15 Minuten schrieb Marius Becker:

Übersehe ich da was?

Im Beispiel bezahlt er bei 40% Steuersatz 5.904€ pro Jahr.

Mit einer GmbH wären es 15,8% , also 2.328€ plus 1.500€ Verwaltungskosten also 3.828€.

Das macht einen Vorteil von 2.076€ pro Jahr. 

Im Jahr 10 verkauft er seine ETW steuerfrei an die GmbH und kann somit den angelaufenen Gewinn in den Privatbesitz schieben.

hast du bei den Verwaltungskosten auch die Offenlegung bzw. Bilanzierungskosten mit einbezogen. Eine GmbH ist eine Kapitalgesellschaft und daher ist die Doppelte Buchführung zzgl. Jahresabschluss und Berichtswesen durch zu führen. Gewerbesteuer, Grundsteuer, usw. kommt ja auch noch hinzu.

 

bearbeitet von Georg J. Heininger

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vor 17 Minuten schrieb Georg J. Heininger:

hast du bei den Verwaltungskosten auch die Offenlegung bzw. Bilanzierungskosten mit einbezogen. Eine GmbH ist eine Kapitalgesellschaft und daher ist die Doppelte Buchführung zzgl. Jahresabschluss und Berichtswesen durch zu führen. Gewerbesteuer, Grundsteuer, usw. kommt ja auch noch hinzu.

Das ist die Aussage von meinem Steuerberater. Sonst liest man oft circa 2.000€. Das würde aber auch passen.

 Für Immobilien gibt es in der Gewerbesteuer die erweiterte Kürzung. Dies hat zur Folge, dass auf Erträge aus der Vermietung keine Gewerbesteuer anfällt.

Die Grundsteuer ist umlagefähig und damit nicht relevant für den Vergleich.

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vor 1 Stunde schrieb Marius Becker:

Übersehe ich da was?

Im Beispiel bezahlt er bei 40% Steuersatz 5.904€ pro Jahr.

Mit einer GmbH wären es 15,8% , also 2.328€ plus 1.500€ Verwaltungskosten also 3.828€.

Das macht einen Vorteil von 2.076€ pro Jahr. 

Im Jahr 10 verkauft er seine ETW steuerfrei an die GmbH und kann somit den angelaufenen Gewinn in den Privatbesitz schieben.

Ja. Das gezeigte Ergebnis vor Steuern ist falsch (nicht deine Schuld, Spreadsheet ist für die Tonne):

NKM: 1931 Euro pro Monat - Zinsen 235- Bewirtschaftungskosten: 449 - Afa: 418= 829 Euro zu versteuern pro Monat

Pro Jahr: 9948 Euro zu versteuern

Darauf (42% persönlicher Steuersatz - 15% Steuersatz in GmbH): 27%*9948 Euro: 2686 Euro plus 5,5% Soli: 2833 Euro Steuervorteil pro Jahr abzüglich Verwaltungskosten (vielleicht 2000 Euro vor Steuern, d.h. 1684 Euro

Gesamtvorteil GmbH nach Steuern laufend: ca. 1000 Euro.

 

Aber: Bei Ausschüttung sind auf Gewinne in GmbH 25% Kapitalertragssteuer plus 5,5% Soli erforderlich. Spätestens dann dreht sich die Sache ins negative

Aber: Veräußerungen sind in der GmbH immer steuerpflichtig (kein Privileg für 10 Jahre Haltedauer)

Aber: Ich persönlich mache in meinen beiden GmbHs per Saldo keine steuerlichen Gewinne, da die ersten (mittlerweile 5) Jahren die Instandhaltungskosten zu hoch liegen......

Aber:  der Verwaltungsaufwand der GmbH macht neben Kosten auch jede Menge zusätzlicher Arbeit

Aber: die GmbH ist für Dinge wie Cash Manangement etc. nur wenig flexibel.

 

Daher mein dringender Rat: bis auf Ausnahmesituationen (und eine mögliche Änderung des Steuerrechts, d.h. Wegfall Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach 10 Jahren) Finger weg von VVGs (es sei denn Investment ist im Bereich von einigen Mio. Euro und /oder man möchte nur handeln...).

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vor 2 Stunden schrieb Andreas:

Ja. Das gezeigte Ergebnis vor Steuern ist falsch (nicht deine Schuld, Spreadsheet ist für die Tonne):

NKM: 1931 Euro pro Monat - Zinsen 235- Bewirtschaftungskosten: 449 - Afa: 418= 829 Euro zu versteuern pro Monat

Pro Jahr: 9948 Euro zu versteuern

Darauf (42% persönlicher Steuersatz - 15% Steuersatz in GmbH): 27%*9948 Euro: 2686 Euro plus 5,5% Soli: 2833 Euro Steuervorteil pro Jahr abzüglich Verwaltungskosten (vielleicht 2000 Euro vor Steuern, d.h. 1684 Euro

Gesamtvorteil GmbH nach Steuern laufend: ca. 1000 Euro.

 

Aber: Bei Ausschüttung sind auf Gewinne in GmbH 25% Kapitalertragssteuer plus 5,5% Soli erforderlich. Spätestens dann dreht sich die Sache ins negative

Aber: Veräußerungen sind in der GmbH immer steuerpflichtig (kein Privileg für 10 Jahre Haltedauer)

Aber: Ich persönlich mache in meinen beiden GmbHs per Saldo keine steuerlichen Gewinne, da die ersten (mittlerweile 5) Jahren die Instandhaltungskosten zu hoch liegen......

Aber:  der Verwaltungsaufwand der GmbH macht neben Kosten auch jede Menge zusätzlicher Arbeit

Aber: die GmbH ist für Dinge wie Cash Manangement etc. nur wenig flexibel.

 

Daher mein dringender Rat: bis auf Ausnahmesituationen (und eine mögliche Änderung des Steuerrechts, d.h. Wegfall Steuerfreiheit bei Veräußerungen nach 10 Jahren) Finger weg von VVGs (es sei denn Investment ist im Bereich von einigen Mio. Euro und /oder man möchte nur handeln...).

Genau so ist es !! 

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vor 22 Stunden schrieb Georg J. Heininger:

 Comdirekt kenne ich als Lombardgeber noch nicht...muss ich mir mal näher ansehen.

Wen hattest du da so auf dem Schirm?

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Am 16.8.2017 um 23:35 schrieb Fröhn:

Vielleicht Contracting ?

 

Von Contracting rate ich ab - das ist nix anderes als ein teurer Kredit.

Ich verwalte ein Haus bei dem sich die Eigentümer dafür entschieden haben (gegen meinen Rat), paar Jahre später wollen die unbedingt aus dem Vertrag raus und der Contractor zeigt denen die lange Nase.

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vor 15 Minuten schrieb RP_VIE:

Von Contracting rate ich ab - das ist nix anderes als ein teurer Kredit.

Ich verwalte ein Haus bei dem sich die Eigentümer dafür entschieden haben (gegen meinen Rat), paar Jahre später wollen die unbedingt aus dem Vertrag raus und der Contractor zeigt denen die lange Nase.

Kann unter anderem aber billiger sein, Vorallem wenn man die 15% Grenzen überschreitet 

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Ich kann es für Deutschland nicht beurteilen, kostentechnisch halte ich es für Österreich nicht geeignet, abgesehen davon, dass man sich ewig an einen Anbieter binden muss.

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Am 30.11.2017 um 11:14 schrieb freeone:

Wen hattest du da so auf dem Schirm?

Consors gibt auch Lombardkredite, Zinssatz Euribor plus X wobei der Euribor mit mindestens 0 gerechnet wird also nicht negativ

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