Bluedream

MFH Finanzierung

41 Beiträge in diesem Thema

Guten Tag liebes Forum,

in diesem Post soll es um eine Finanzierung eines Mehrfamilienhauses in Ostdeutschland in D-Lage gehen.
Ich bin mir nicht sicher, ob ich nicht einen Fehler begehe, wenn ich so viel EK wie ich geplant habe einsetze. Denn ich würde mich die nächste Zeit stark ausbremsen, da ich dann erstmal keine Mittel mehr, für ein neues Objekt zur Verfügung hätte.

Zunächst zu meiner Finanziellen Situation:
Tagesgeld: 73.000 €
Aktiendepot: 34.000 €
Vermietete ETW die sich selbst trägt mit kleinem Überschuss nach Kosten und Steuern.
Einkommen: Ca. 3.000 € Netto
(27 Jahre und unbefristeter Arbeitsvertrag)

Als nächstes Objekt soll also nun ein MFH in D-Lage her. Da ich nicht von Wertsteigerung ausgehe, sondern eher mit Wertverlust auf lange Sicht rechne , möchte ich möglichst viel EK einbringen, damit meine Restschuld nach Zinsbindung in 15 Jahren nicht mehr zu hoch ist und die Bank nicht verlangen kann, dass ich EK nachschießen soll.
Ziel ist es, dass dieses MFH als Cashflow-Objekt dienen soll, um schnell neues EK anzusparen, um weitere Investitionen tätigen zu können.
Unten zeige ich euch meine Kalkulation.
 

Objektdaten:
Ich lege mich nicht 100% auf dieses Objekt fest, es ist nur ein Beispielobjekt welches ich momentan im Auge habe. Das Objekt ist für 299.000€ angeboten, hat 6 WE’s ist vollvermietet und wirft eine jährliche Nettokaltmiete von ca. 23.000 € ab. Die Miete liegt etwa am Mietspiegel und lässt nur leichte Steigerungen zu. Das Objekt ist in einem guten Zustand, sodass in nächster Zeit keine Reparaturen oder Sanierungen anfallen.
Kalkuliert wird aber mit einem Kaufpreis von 220.000€ plus NK, ansonsten würde kein Kauf zustande kommen.

 

Finanzierung:
geplant sind 15% EK plus NK selbst zu zahlen (also ca. 60K)
min. 3,5% Tilgung, um zügig aus dem Risiko rauszukommen
Zinsbindung 15 Jahre
Zins ca. 1,8%

Der Cashflow beliefe sich zu Beginn auf monatlich ca. 200€ nach Tilgung, Kosten und Steuern. Es wäre aber durch Mietanpassung möglich, monatlich auf 250€ - 270€ Überschuss zukommen. Dieser Überschuss stünde dann für neue Objekte zur Verfügung.

Nun stellt sich die Frage, ob es Sinnvoll ist, 60K für einen monatlichen Überschuss von 250€ „zu versenken“ ? :/

Gruß Blue


Kalk.jpg.8a5096a0a1fa7a7d7716e235510733fc.jpg

bearbeitet von Bluedream

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Das kann schon recht viel Sinn machen, denn Tagesgeld wirft sicher keine 5% Zinsen +6 bis 7k Tilgung und somit Vermögensaufbau jährlich ab. Wenn Deine Bank auch bei 30k Eigenkapitaleinsatz mitgeht, mach es eben so - dann hast mehr Sicherheit bei ungeplanten Vorkommnissen.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Ich finde, du widersprichst dich bei deinen Zielen.  Auf der einen Seite willst du "min. 3,5% Tilgung, um zügig aus dem Risiko rauszukommen" und auf der anderen Seite "als Cashflow-Objekt dienen soll, um schnell neues EK anzusparen, um weitere Investitionen tätigen zu können." Bei 3,5% Tilgung zahlst du das Objekt zwar zügiger ab als andere Leute, aber hast nur 200 - 270€ monatlich über. Du brauchst 20 bzw. bis 25 Jahre, bis die dein EK wieder drin hast....Somit ist deine Strategie für EK - Aufbau für Cashflow nicht sinnvoll.

Das heißt nicht, dass sich das Objekt nicht rechnen. Laut den Zahlen rechnet es sich sogar sehr gut. 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor 2 Stunden schrieb Alexander Raue:

Ich finde, du widersprichst dich bei deinen Zielen.  Auf der einen Seite willst du "min. 3,5% Tilgung, um zügig aus dem Risiko rauszukommen" und auf der anderen Seite "als Cashflow-Objekt dienen soll, um schnell neues EK anzusparen, um weitere Investitionen tätigen zu können." Bei 3,5% Tilgung zahlst du das Objekt zwar zügiger ab als andere Leute, aber hast nur 200 - 270€ monatlich über. Du brauchst 20 bzw. bis 25 Jahre, bis die dein EK wieder drin hast....Somit ist deine Strategie für EK - Aufbau für Cashflow nicht sinnvoll.

Ich halte 3,5% Tilgung für eine D-Lage für wenig. Im Normalfall geht man hier mit 4,5% Tilgung oder mehr ran.

Nach deiner Meinung sollte ich die Tilgung also eher auf 3% runterschrauben? ( Bei gleiche bleibendem EK Einsatz)

 

bearbeitet von Bluedream

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Sry wenn ich das sage, aber ich finde diese Kalkulationtool nicht gut. in die Lage Mittel ist, und fünf Euro kalt erzielbar sind, würde ich kaufen - das Tool verunsichert nur

  • Like 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

An Deiner Stelle würde ich - falls möglich- eine möglichst kleine laufende Tilgung mit der Möglichkeit von Sondertilgungen und einen EK-Anteil von 20% plus NK zu vereinbaren. Die freiwerdende Liquidität würde ich dann anlegen als Anleihe oder Aktien etc., so daß Du ggf. auch schnell einen Lombardkredit bekommen kannst, auf keinen Fall aber P2P oder ähnliche Graumarktprodukte.

Vorteile: Du mußt auch bei hohen Instandhaltungsausgaben und/oder hohem Leerstand (kann alles passieren) kein Geld zuschießen. Gleichzeitig kannst Du über Sondertilgungen bei einem Wertverfall etc. relativ schnell die Verschuldung reduzieren. Auch hast Du die Möglichkeit schneller Liquidität für neue Projekte anzusparen. Bei 80% FK und 20% EK erhält man m.E. auch schon ganz gute Konditionen.

Nachteile: möglicherweise etwas schlechtere Konditionen/geringere Auswahl an Finanzierungspartnern. Versuchung dass Geld für Konsum auszugeben (hier solltest Du Deinen Charakter selbst kritisch vorab einschätzen).

Ich habe auf diese Art ein ganz netttes Portfolio ohne Erbschaft etc. finanziert (allerdings mit Käufen fast auschließlich in den Jahren 2008-2012) und konnte durch Mietsteigerungen und Multiplikatorerhöhungen den Loan to value auf heute sehr deutlich unter 50% massiv reduzieren.

Falls Du das Haus für das 7 oder 8 fache vermietungssicher kaufen kannst, würde ich es wohl machen (check aber vorher, wie der Zustand der Substanz und insbesondere die Vermietbarkeit ist (d.h. ob du nur Hartz 4 er als Mieter hasts und wie schlecht diese sind).

  • Like 3

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
Am 15.8.2017 um 14:56 schrieb Jb007:

Sry wenn ich das sage, aber ich finde diese Kalkulationtool nicht gut. in die Lage Mittel ist, und fünf Euro kalt erzielbar sind, würde ich kaufen - das Tool verunsichert nur

Ich benutze das gleiche, was genau würdest du bei der Berechnung anders machen?

@Bluedream

Du rechnest mit 3,5% Leerstand bei D-Lage in Ostdeutschland? Also Chemnitz hat zB. laut dem größten kommunalen Vermieter 10% Leerstand.

In welcher Stadt ist das Objekt?

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor 2 Stunden schrieb daeda:

Du rechnest mit 3,5% Leerstand bei D-Lage in Ostdeutschland? Also Chemnitz hat zB. laut dem größten kommunalen Vermieter 10% Leerstand.

In welcher Stadt ist das Objekt?

Du hast recht. Das Objekt liegt in meiner Heimatstadt Gera. Ich denke bei dem starken Leerstand den wir in gera haben, sollte ich einiges mehr an Leerstandsrisiko einplanen. 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

In Gera kann man ganz gute Häuser ohne Instandhaltungsrückstau für die 10fache Jahresmiete bekommen. Auch ohne Gewerbe. Mit ein bißchen Glück geht auch ein 8er und auch noch weniger. Über 10 muss man in Gera definitiv nicht zahlen. Wenn Du etwas zum 8 Fachen findest, dann kannst Du mit der Miete auf 4 Euro gehen (üblich sind 4,5) dann bekommst Du in zentraler Lage die Hütte auch voll.

  • Like 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor 23 Stunden schrieb Fröhn:

In Gera kann man ganz gute Häuser ohne Instandhaltungsrückstau für die 10fache Jahresmiete bekommen. Auch ohne Gewerbe. Mit ein bißchen Glück geht auch ein 8er und auch noch weniger. Über 10 muss man in Gera definitiv nicht zahlen. Wenn Du etwas zum 8 Fachen findest, dann kannst Du mit der Miete auf 4 Euro gehen (üblich sind 4,5) dann bekommst Du in zentraler Lage die Hütte auch voll.

@Fröhn genau da sehe ich das Problem. Ich befasse mich seit Jahresbeginn intensiv mit Gera und konnte ein Objekt ausmachen zu eine GIK-Faktor von 9,5, das ganze 2 Tage am Markt war. trotz sofortiger Reaktion hatte ich keine Möglichkeit das Objekt zu besichtigen, über Due Diligence brauchen wir gar nicht sprechen.

Das zweite hatte einen Faktor von 10,5 und war wenige Tage während meinem Urlaub auf dem Markt.

Ich bin mit einigen Maklern im Kontakt. Da bekommst Du leider auch nichts vernünftiges unter dem 12-14 fachem. Hier ein Beispiel was ich nicht will *** werben mit 12k Miete p.a. Dann bekommst Du die Expose mit nicht mal 8k Miete und selbst bei Vollvermietung sind die auf Nachfrage als Sollmiete gemeinten Angaben in weiter Ferne. Bei Nachtspeicheröfen wohl auch kein Wunder.

Hier der aktuelle Gipfel der Dreistigkeit https://www.immowelt.de/expose/2FYBJ4T

Wenn Du ein reines MFH ohne Gewerbe, zum GIK-Faktor unter 10 und ohne Investitionsstau findest, freue ich mich auf Deine Info. Mag sein, dass mein Netzwerk noch ausbaufähig ist, aber von solchen Deals bin ich meilenweit entfernt.

Zumindest bin ich mir im Klaren, dass ich zu den momentanen Angebotspreise nicht investieren werde. Das können gerne andere machen.

 

bearbeitet von FlorianI

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Das für 99k über die DKB sieht doch ganz gut aus. Ich würde 70 bieten und ne neue Heizung reinmachen (lassen) und dann an der Vermietung arbeiten und gut is. Idee - vielleicht Contracting ?

 

 

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Nee - die Heizung bezahlt der Energielieferant. Gas wird dann logischerweise teurer (aber nicht für Dich) und Du sparst Dir die Kosten für die Heizung. Das würde bei dem Objekt passen. Aber ganz so einfach ist es auch nicht. Die Mieter müssen das z.B. wissen, dass Du contracting machst. Und an so kleinen Häusern haben die Contracter kein Interesse. Außer du hast 3 oder mehr davon.

bearbeitet von Fröhn

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
vor einer Stunde schrieb FlorianI:

Meinst Du mit Contracting aus kleinen Wohnungen große machen?

Gemeint ist das hier

https://de.wikipedia.org/wiki/Wärme-Contracting

Die Abwägung muss jeder für sich im konkreten Fall treffen - Fakt ist aber, dass mit dem Contractor ein Esser mehr am Tisch sitzt, die Töpfe sind aber nicht voller!

Der Mieterschutzbund Berlin hat sich mit diesem Thema mal aus Mietersicht beschäftigt

 

Mieterschutz 1_2014.pdf

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Ich würde da zustimmen, dass man in Gera nicht über 10 gehen sollte...

Hast du nicht evtl noch Kontakte nach Gera und kannst versuchen da Off-Market mal ein bisschen die Fühler auszustrecken?

Ich bin morgen zufällig in Gera. Wenn man da durch fährt sieht man eigentlich haufenweise Ruinen, die man evtl günstig kriegen könnte. Hatte schon überlegt, ob ich da mal irgendwie versuche was rauszufinden. Ist mir aber eigentlich zu weit und nicht meine Gegend.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Mit de 99T€ "Schnäppchen" habe ich heute mal meine Fühler ausgestreckt.Gasanschluss ist nicht vorhanden, liegt aber in der Strasse. Die Fassadenfront hat einen Milbenbefall. Scheint wohl doch ein komplexerer Fall zu sein.

Wenn Ihr über Kaufpreisfaktoren specht, sprecht Ihr da i.d.R. Gesamtinvestfaktor oder den angebotenen Faktor bei dem die KNK noch "on Top" kommen?

Dabei ist Thüringen durchaus ein teures Pflaster alleine duch die 6,5% Grunderwerbssteuer. 

bearbeitet von FlorianI

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

so Jungs... nach Auswertung der Kommentare, besonders das von @Andreas hab ich die Finanzierung etwas angepasst.

  • 20% EK, 75.000€ (mit NK)
  • daher wird ein verbesserter Zinssatz angenommen von 1,6%
  • 15 Jahre fest
  • Tilgung ist mit 2,5% geringer als vorher

Das ganze ergibt einen Überschuss von ca. 370€ pro Monat.
Aufwertpotentiale und große Mietsteigerungen gibt die Immobilie aber nicht her.
Es ist ein D-Standort, die Immobilie soll als Cashflowobjekt dienen.
Was sagt ihr daher zu der Tilgung von nur 2,5% ?
Insbesondere würde mich die Meinung von @Kalle, dessen Beiträge ich immer sehr schätze interessieren.

 

5999a260c9e54_20EK.jpg.59f2986b2e44cca553fc47bdea9c04f4.jpg

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

STOP - Nicht machen!

Du willst in D-Lage kaufen, bei 6 WE nur 370 Euro monatlicher cashflow und schreibst selbst das keine Mietsteigerungen mehr möglich sind. Zudem versenkst du 20% Eigenkapital?

NIEMALS - das ist doch kein guter Deal!

Wenn du schon in D-Lage kaufst, dann bitte mit wesentlich höheren cashflow und zusätzlich mit Mietsteigerungspotential. Wenn du öfters unter diesen Rahmenbedingungen investierst, wird dein Vermögen stagnieren und du bist ganz schnell weg von der Thematik Immobilien.

Tipp: halt Ausschau nach anderen Objekten, hab Geduld. Oder: die Kaufpreisforderung richtig hart runter verhandeln.

Aber bitte mach es nicht!

  • Like 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Ich sehe das ehrlich nicht ganz so bitter wie Thorsten.

Wenn man es mal auf die gröbsten Faktoren runterbricht:

  • 23.000€ Einnahmen Kaltmiete (JNKM)
  • - 2800€ Zinsen
  • - 2300€ Nicht-umlagefähige NK (Annahme 10% der JNKM)
  • = 18.000€ "Überschuss"
  • - 3.000€ AfA
  • = 15.000€ zu versteuern
  • Also je nach Steuersatz .. sagen wir mal irgendwo zwischen 8 - 10k netto

Finde ich jetzt erst einmal nicht sooo übel. Davon gehen natürlich noch mal 4400€ Tilgung runter, bleiben rund 4-5k€ free cash.

Was dich jetzt natürlich reinreißen könnte sind Reparaturen, Leerstände, Rechtsstreitigkeiten etc.
Stell dir vor, ein Mieter zahlt 3 Monate die Miete nicht (bevor du ihn rausschmeißt) und die Wohnung muss renoviert werden, bevor du sie neu vermieten kannst. Also 3 Monatsmieten weg, noch mal mindestens ein Monat Leerstand, Renoveierungskosten, und Vermarktungsosten fpr die Neuvermietung. Das sind schnell mal einige tausend Euro. Wenn jetzt noch die Heizung oder das Dach kaputt gehen, ist deine gesamte Jahres-Rendite futsch. Klar, die Kosten verringern wieder dein zu versteuerndes Einkommen, aber Kosten bleiben es dennoch.

Diese Kosten kann ich nicht abschätzen, ohne die Lage (bzw. das Klientel) und den Zustand des Hauses zu kennen.

Ebenfalls hast du einen sehr hohen EK-Einsatz. Bedenke: Du bräuchtest 15 perfekte Jahre, um gerade einmal deinen EK-Einsatz wieder raus zu haben. Realistisch ist es denke ich, dass du doppelt so lange brauchen wirst. Also mindestens 30 Jahre.

Nach 15 Jahren endet allerdings deine Zinsbindung - das heißt du müsstest ab dann im Zweifelsfall einen deutlich höheren Zinssatz verkraften können.

Sprich: Nach 15 Jahren hast du vielleicht die Hälfte deines EKs wieder raus und 66k€ getilgt.

WICHTIGE 2 PUNKTE (die werden m.E. immer wieder gern vergessen):

  1. Opportunitätskosten
    75.000€ mit 2% angelegt bringen nach 15 Jahren ca. 25k€
    75.000€ etwas besser angelegt, in einem gut gestreuten Portfolio bspw. bringen evt. 5% durchschnittliche Rendite, also 80k€
    In beiden Fällen bekommst du obendrein dein volles EK wieder raus.
     
  2. Arbeitsaufwand
    Ich merke das mit meinem MFH.. Passives Einkommen ist das nicht!
  • Viel Papierkram (Kaufprozess, Energieversorger, Kabelanschluss, Versicherungen, .. alles will geprüft und ggf. gewechselft werden)
  • Viel Babysitting ("Mein Nachbar ist zu laut", "Her xyz putzt das Treppenhaus nicht", "ich habe da  eine feuchte Stelle entdeckt", ...)
  • Arbeit mit der buchhalterischen Verwaltung (Mieteingänge, Mahnwesen, Rechnungen bezahlen, ..)
  • Rechtsstreitigkeiten, Kündigungen/Räumungen, Renovierungen, Neuvermietungen, ...
  • Befriedigung der staatlichen Willkür (von enef bis Rauchwarnmelder, ..)

Das ist wirklich nicht zu unterschätzen. Ich habe gerade das volle Brett! Lastenübergang war der 1.7., seitdem habe ich:

  • Unregelmäßige Zahlungseingänge, sodass ich fast täglich aufs Konto schauen muss
  • zwei nicht zahlende Mieter, einer davon bekommt diese Woche die Fristlose
  • Ein Wasserschaden, der mir verschwiegen wurde und aufwändig instandgesetzt werden musste (zum Glück größtenteils auf Ksoten des Verkäufers)
  • Neuvermietung mit 8 Besichtigungsterminen
  • Keine / ungenügende Treppenhausreinigung
  • Beschwerde einer Mieterin über Lautstärke einer anderen Mieterin
  • Anderer Mieter: "Ich glaube hier bildet sich eine feuchte Stelle"
  • Ein weiterer Mieter lässt durchblicken, dass er demnächst kündigen wird / ausziehen möchte
  • Unzureichende Deckung bei der GebäudeVers.
  • Wechsel Haftpflicht zu einer HP mit H&G-Besitzer-HP
  • Unvorteilhafte Müllregelung im Haus, evt. Bestellung von Tonnen und Beauftragung eines Rausstell-Service
  • Mieterhöhunhen in Vorbereitung
  • ...

Ist alles nicht dramatisch - ich komme damit klar (und lerne viel) .. aber von passivem Einkommen kann man hier definitiv nicht sprechen.

Und - wie gesagt - man braucht je nach EK EInsatz erst einmal 10+ Jahre, um überhaupt das Eigenkapital wieder raus zu haben.

Ich mache das, weil ich etwas lernen will und weil ich es skalieren möchte (beim zweiten Haus weiß ich dann viel besser, worauf ich achten muss und bin routinierter). Dazu habe ich Mietsteigerungspotenzial.. Dazu noch 35m² Büro/Nutzfläche, die sich noch zu Wohnraum umnutzen möchte. Außerdem hoffe ich insgeheim etwas auf einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise - und erhoffe mir so langfrisitig evt. einen kleinen Spekulationsgewinn. 

Wenn die Zielsetzung aber ist, in wenigen Jahren "Gewinn" gemacht zu haben und evt. das Geld wieder raus bekommen zu wollen um stattdessen ein eigenes Business aufzubauen.. dann ist das MFH hier falsch. Ebenso wenn die Lage mies ist, der Betreuungsaufwand dadurch noch höher ist und eine Wertsteigerung nicht in Sicht ist.

Mein Fazit also: Haus von den Zahlen her nicht schlecht.. Dafür EK Einsatz aber sehr hoch und Lage zu schlecht (?) .. und kein Optimierungspotenzial.

  • Like 6
  • Thanks 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen
Am 15.8.2017 um 17:22 schrieb Andreas:

An Deiner Stelle würde ich - falls möglich- eine möglichst kleine laufende Tilgung mit der Möglichkeit von Sondertilgungen und einen EK-Anteil von 20% plus NK zu vereinbaren. Die freiwerdende Liquidität würde ich dann anlegen als Anleihe oder Aktien etc., so daß Du ggf. auch schnell einen Lombardkredit bekommen kannst, auf keinen Fall aber P2P oder ähnliche Graumarktprodukte.

Welche Bank bietet denn einen entsprechenden Wertpapierkredit-/Lombardkredit an?

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Ich habe seit vielen Jahren einen Lombardkreditvertrag bei der Comdirekt. Da sind durchaus auch höhere Beträge (einige 100 T€) möglich.

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Die Bank hat mich noch nicht gefragt, wofür ich das Geld benötige......Hat bei mir immer wie ein sehr großer Dispo funktioniert.

  • Like 1

Diesen Beitrag teilen


Link zum Beitrag
Auf anderen Seiten teilen

Erstelle ein Benutzerkonto oder melde dich an, um zu kommentieren

Du musst ein Benutzerkonto haben, um einen Kommentar verfassen zu können

Benutzerkonto erstellen

Neues Benutzerkonto für unsere Community erstellen. Es ist einfach!

Neues Benutzerkonto erstellen

Anmelden

Du hast bereits ein Benutzerkonto? Melde dich hier an.

Jetzt anmelden